社長の高楼夢想

若いとき、シーリングは賃貸物件のテナント付けなどの仲介業務が主だったが、
最近では不動産活用の総合的な立案からテナント誘致まで幅が広くなってきた。
だから、私の仕事もそんな社会の流れに相応して内容的には多様化している。
当然、両手に余る仕事を運営してきた実体験とその知識は大いに役立っている。
リーシングの基本は昔からの不動産テクノロジーである「適業適所」で、
当該不動産から可能な限り多くの収益をあげることが最終目標。
年を重ねるにつれ知己も増え,その目標達成スピードも上がってきた。
将来的には東南アジアをそのテリトリーにし、アマウントを大きくする夢がある。
その東南アジアで大成功しているのが「ケンコーポレーション」
高額物件に特化した不動産業者として大成功し、その業務の広がりには目を見張る。
例えば、グアムの高級ホテルのほとんどがこの会社のものであることを知る人は少ない。
シェラトン、ヒルトン、ＰＩＣ，ハイアットリージェンシー、ニッコー・・・
振り返ってみればグアム滞在の度にお世話になったホテルばかりだ。
グアムの総合開発を目指すこの会社の壮大な哲学が具現化されていて、
訪問の度に実に楽しいときを過ごさせてもらっている。
食事がいいのはシェラトン、ロビーサービスはハイアット、遊ぶならＰＩＣ。
交通の便のいいニッコーからはよくレオパレスリゾート行きのバスに乗った。
レオパレスリゾートでゴルフとテニスを楽しんで夜はまた繁華街へ戻っていく。
健社長の遊び心が島内全域に満遍なく行き届いている。
健社長の「得意分野を持つ」というやり方が私のリーシングのお手本で、
私も、私にしか出来ない私らしい仕事の創造を目指している。
私は己の名に従い、二番手物件のリーシングの名手に憧れる。
その名が「一次」で、それが親の遺志だと信じているから。
そう、戦場は日本なら東京でなく神奈川、海外ならハワイでなくグアム。
「二番手は標的にされにくく、一番手よりは生きやすい」
それに、どの業界でも二番までなら何とか生き残れている。
月末は香港、マカオの業者との打つ合わせが入っている。

ＰＩＣ

洒落たレンガのＰマンション、たった3年で外壁の汚れが尋常ではない。
「何とかならないんですかね」と住人の誰もが言う。
でも、気の利いた人でも高圧洗浄くらいのことしか口にしない。
管理会社の人ですら、「高圧洗浄がいいですね」と言う始末。
賃貸ビルの美装で苦労している私には幾つかの妙案があった。
その中のどれにするかを実験で決めることを提案し、今はその実験の最中。
外壁の爆裂やダレ汚れなどにどう対処するか。
どんな材料を使って、どんな工事をし、どうやって工事管理をするか。
見積書に書かれた高価な材料がそのまま使用されるなんて保証はどこにもない。
常に現場を見る人がいなければ実際に何を使うかは職人さんの胸三寸。
そんな簡単なことに疑いすら持たないのが普通のマンション住人。
発注者にそれなりの知識がなければいいようにされてしまうこともあり得る。
一事が万事、建物の維持管理は奥が深く、難しい。
ネット上の学習で身につけられることではなく、経験が全て。
だから、その経験を生かして賃貸ビルビジネスに携わっている。
どんな不景気でも、土地活用には影響ない。
工場がなければ物は作れないし、店舗がなければ物は売れない。
生きるためには家が必要だし、会議をするにも部屋は要る。
だから時代にあった賃貸ビルさえ作れば不景気などとは無縁。
かつてはスターバックス相手に、今ならユニクロ相手に大儲けができる。
（儲けたければ景気のいい所へ行く。常に誰が景気がいいかを調べている）
そのヒントは街にあり、人が語る。
実質年利回り１２％以上で、今も新しい賃貸ビルを建てている。
それが3年で汚れてしまうビルでは絶対に儲けなど生めない。
リーシング力とその建物の維持管理能力は土地活用に必須の武器だ。

壁面爆裂の流れ

彼は本当にいい奴だった。
人を見抜く力もあったし何よりも温厚だった。
だから、多くの社員が彼を慕った。
私のいない所で私のことを悪く言ったという話も無かった。
逆に「アノ人ほど社長にうってつけの人はいない」などと言っていたらしい。
だから、私も信頼していた、お金の使い方を除いては。
世の中には、財布の中身を省みず大盤振る舞いをしてしまう人がいる。
そのタイプには二通り、見栄をはる人と気前のいい人。
彼は決して見栄を張るような人ではなく、気前のよさが災いしたタイプ。
ただ、会社のお金をつかって気前がいいのはよくないことだと思ってはいた。
彼にもう少しお金の管理ができたら、さぞかし大物になっただろうと惜しまれる。
生まれつきの地主や大成功者は気前がよくてもすぐには潰れない。
しかし、並の人間は倹約家でなければ成功者にはとてもなれない。
「金持ちほどケチ」とは言い得て妙だが、
そんなケチでも密かな贅沢の楽しみは一つや二つくらい持っている。
その贅沢は大きく分けて五つ、グルメ、夜遊び、旅、車、家。
ただ、贅沢である以上、一つの贅沢に月20万円はかかる。
例えば、車。
月20万×48ヶ月が健全に乗れる新車の価格になる、つまり1千万円。
1千万円の新車に乗る人は毎月20万円が車に消えていく、恐ろしい。
しかし、上手に使えばそれはそれで20万円の元が取れることもある。
敢えて高い車に乗って、大きい仕事を取ってお金を増やしている人もいる。
否、そのために高級車に乗っていると思える実業家も多い。
グルメはどうだろうか。
私が時々通う和食レストランに月に20日は来る男がいる。
彼が一回につかう額は3千円、だから月だと6万円。
３０そこそこで誰かに奢るわけでもないのでこの額で済むが、
還暦も過ぎると同席者に奢ったりすることもあるので10万はかかる。
だから、誰かを連れて行ったり高級店に行けば軽く20万にはなるだろう。
ただ、こんなレストランで会う人とは新たな商売が生まれることもある。
グルメで商売繁盛とは一石二鳥で楽しい生き方だ。
俗にいう夜遊びとは女性のいる店にいくこと。
私は酒が飲めないのでこの手の店には通いつめない。
だから詳しいことは知らないが、こんな所で10年も遊び続ける人は
真の金持ちか、しっかりした会社の社長さんくらいなものだろう。
前横浜市長の中田氏はこの月20万円の夜遊びがもとで市長の座を降りた。
ことほど左様に、大概が半年くらいで行き詰り、音沙汰がなくなる。
旅はどうか。
月20万ではファーストクラスの旅は不可能だろう。
月20万円で年間240万円、隔月で６回の旅だと一回に40万円。
この額ではビジネスクラスがいいところか、もちろん二人旅の話だ。
今まで、旅で知り合った人とビジネスが成立した経験はない。
最後が家。
贅沢なら当然別荘の一つや船の一隻は持ちたい。
一つの別荘やクルーザーを維持するのに月5万はかかる。
年に何回かそこで過ごせばあっという間に年に200万円はかかる。
別荘や船が仕事の武器になるという話は何度も聞いたことがある。
さて、こうした数字をきちんと知っていれば、遊び方にも磨きがかかる。
くだんのレストランで会う彼には「生きた金の使い方」を教えている。
最近はこんな若者たちと食事をしながらビジネスの話をするのが実に楽しい。
それにつけても、モラトリアム法なんて当てにするようでは成功者にはなれない。
大手銀行の支店長が言う、「一度申し出た人には二度と融資はしません」
要するに、お金の使い方を知らない人という烙印が押されてしまう。

散歩コースの野比海岸

余りの不景気、本当にぞっとする光景が増えてきた。
レッドロブスターでも、すし屋でも、てんぷら屋でも、
自分たち以外に客がいないなんてことが極端に多いのだ。
納税すら忌避する鳩山のようなトンマに政治を任せてしまったせいで、
恐ろしいような不景気がひしひしと迫っているのを肌で感じる。
衆愚政治の成れの果て、今回の不景気はとてつもなく重症の予感が・・・
経験不足の人が長になったら、その人がどんなに美しい心を持っていても、
国だって会社だって、あっという間に落ち込んでいく。
人を動かし、組織に活力を吹き込む術を知らない人が上に立ったら、
その組織に未来が無いことは何度も経験したから間違いない。
組織が滅びていく前兆というのは滅びる直前まで見えてこないから怖い。
私がとっくに愛想を尽かしている組織に未だに期待している人たちがいる。
「早く別の道を探った方がいいよ」と言いたいが、口を手で押さえる。
余計なことを言ったと責められるのも嫌だから、でも時間の問題だ。
傾いていく会社や組織からは出来るだけ早く離れた方が賢明だ。
最近、昔よく行った中華料理屋に閉店の張り紙が・・・
経営者は50代の女性で、離婚後の独立で一世を風靡した地元の名士。
しかし、3人目の一流大出の男と付き合ってからは不運の連続。
傍で見ていれば、「ただの物知り役立たず」なのは一目瞭然だったが、
「恋は盲目」「あばたも笑窪」「恋は思案の外」で、見事に全財産を失った。
成功体験のない彼には何とも説明しがたい貧乏神が憑いていた。
もちろん、世の中そんな不景気な人ばかりではない。
どんなご時勢にも景気のいい成功者や成功カンパニーはある。
もし、経済的に潤いたかったら、辛気臭い人たちとの交友時間を減らし、
こんな景気のいい人たちの傍に行き、よい運気を貰うのがいい。
注文なんていくらでも入るし、信じられないような儲け話が転げ込む。
今景気の悪い人は、もう一度自分の立ち位置を確かめてみるといい。
立ち位置をちょっと変えただけで、変な占いや宗教よりはずっと運が開ける。
今日会う予定の人は景気のいい人ですか？
こんなクラックが建物の寿命を縮める。

「近くまで来たのでお寄りしてもいいですか」
懐かしい声の主はトリム水の高山さん。
10年以上の付き合いで、営業マンだが決して売りつけたりはしない。
「お体の調子はどうですか」
相変わらず人柄の良さを表す穏やかな調子で話す。
水についての雑談をしていて自分の大きな勘違いに気がついた。
トリム水を使えば沸騰させてお茶で飲んでも体にいいと思っていた。
もちろんただの水道水よりはずっとましなのだろうが、
沸騰させたら還元水ではなくなってしまうと彼は言う。
「作ったらそのまま冷水で飲むのがいいんです。
そして、量よりもその飲み方が問題なのです。
朝、昼、晩と就寝前という感じで何回にも分けて飲む方が効きます」
作り置きをしないでその都度作って新しいのを飲むのがいいのだそうだ。
「世界各地には難病が治るという不思議な水がありますよね」と彼は続ける。
「日本なら日田の天領水、フランスならルルドの泉、メキシコのトラテコの水
その原理は皆トリムの水と同じです、還元水が血液を健康にする仕組みは、
還元水を飲む⇒血液中にマイナスの電荷を補給する⇒血液がサラサラになる
⇒血液循環がよくなる⇒十分な酸素と栄養が体中に取り込まれる⇒
細胞や酵素の働きが活性化する⇒脳や臓器の働きが改善される＝若返る」
「セント・ジェルジ博士の研究結果によると、
人体の中では、肝臓 -> 腸 -> 腎臓 -> 心臓 -> 肺臓 -> 脾臓
の順で水素が貯蔵され、特に肝臓では解毒のために大量の水素が必要なんです」
彼の話をこれ以上書いても難しくなるばかりだから省くが、
今まで以上に上手にこの水を飲もうと心に決めた。
彼の久しぶりの上手な説明を聞いて、何だか更なる意欲が湧いてきた。
ビジネスに成功しても病気がちではつまらない。
夜の街でも、仕事に成功した人の突然の訃報が多い。
長生きはしたくないが、５０代での死や不治の病は何ともやるせない。

行きつけの小料理屋で注文した鯛茶漬けを啜ろうと箸を手にしたとき、
ガラリのドアが開いて、妙齢な鶴が舞い降りてきた。
ちょうどその日はかつて名を馳せたドンファンもカウンターに。
錦野あきらと同い年というこの男の目に野生が戻ったのを感じた。
「この席が空いているよ、どうぞ」と鶴に声をかける。
「すみません、いいですか」と鶴が素直に席に着く。
そして、何度も聞いた彼の武勇伝が始まった。
過去の栄光を誇らしげに話す彼の横顔は喜色満面。
「凄い」「凄い」と応える鶴の言葉に彼自身が舞い上がる。
10年も通い続けた店だから大概の客の素性は知っている。
そしてどの客も判で押したように似たりよったりの自慢話をする。
しかし、初めてその武勇伝を聞いた鶴にはかなり新鮮な話に思えたようだ。
「またいつもの自慢話か」と耳をオリンピックのテレビ中継の方に。
「俺は間違ってもこんな老人にはならないぞ」と心中に誓う。
そこへまた五十路を過ぎたかつてのジゴロが引き戸を開けてご入場。
運悪くこの鶴の隣が空席で、二人が鶴を挟むように座ってしまった。
すると、この鶴はドンファンに背を向けジゴロと話し始めた。
というよりは、完全にバター臭いジゴロの方を向きドンファンを無視。
あの30分の野生の努力は水泡に帰したようだ。
心配になってドンファンの顔を覗くともう既に顔面蒼白、指はブルブル。
マスターも心配顔だが、どうすることも出来ない様子。
「殴り合いが始まらなければいいが」と心配になる。
こんなのに巻き込まれたら嫌だと、「ご馳走さま」と腰を浮かせる私に、
「まだいいじゃないですか」とマスターの哀願する声。
「明日が早いから」とその声を無視して店を出た。
人間、年老いるとどうしてああなるのだろうか。
夜の街での人間観察を通して、己の生き方を考えた。
「過去の栄光にすがるような生き方はしたくない」
そう、常に「今が栄光の時である」ように生きたい。
洗車場ビジネスにも不況の波が？

グローバル化が進んで嬉しいのは冬に咲く花の種類が増えたこと。
ベランダを華やかに彩ってくれる花を見てはその原産地に思いを馳せる。
可憐なマーガレットがアフリカのカナリア諸島から来たのは明治末期。
土の少ない石のがけに咲いている原産地の写真を見ては、
「どおりで強い訳だ」などと一人で合点しては楽しんでいる。
今はオーストラリアから来た「ハーデンベルギア」が美しい。
白と紫の株をまるで一株のように植え込み、一人悦にいる。
大きくなったらどこのビルのエントランスに飾ろうか。
こう考えているから、当然最初の購入費は経費で落とせる。
ベコニアはエラチオールベコニア（下の写真）と木立ベコニアがお気に入り。
真冬のベランダを一気に春にしてくれるのはエラチオールベコニア。
南米の熱帯からやってきたベコニアは原種だけでも2千種はある。
伊豆のベコニアガーデンを訪れてからはずっとベコニアファンだ。

水仙と一緒に冬のベランダで咲いているのがフリージア。
1２月から3月まで黄色い可憐な花がベランダの特等席（写真）に陣取る。
水仙は英語でナーシサス、つまりはナルシストが花言葉。
この花言葉を口ずさんでは誰かを思い出して一人微笑む。

ガラス越しで撮ったので見事な心霊写真になった。
もちろん、冬の庭の定番はガーデンシクラメンとパンジーやビオラ。
ジュリアンは鳥に花びらを食べられて以来、植えることはなくなった。
今年のガーデンシクラメンは水耕栽培で楽しんでいる。
暮に近所の花屋から枯れそうな4株を100円で買ってきたのだが、
今では訪れた客が目を見張るほど見事に咲いている。
そして今年のベランダの主役は「桂華」
北アメリカが原産の桂華は「切り戻し」がいのち。
切ってしまうのがもったいないくらいのときに思い切って切り戻す。
花をかきわけるとその下には咲きたそうなつぼみが溢れんばかり。
だから、３週間も楽しんだ花は切り取ってテーブル用の切花に。
こうして二度味わうのが私流、花にも貪欲に取り組んでいる。
アパートや商業ビルを生業とするなら是非植物には興味を持ちたい。
昔、塾の生徒が減っていった教室は必ず植え込みの手入れが疎かだった。
たかが植え込みだが、こんなところに教室長の本当の心が現れる。
その心が美しいと不思議と人を呼び、繁栄する建物になっていく。

前回、県別の空室率を分析したとき、
我が故郷・神奈川県は１９．２４％でそれほど悪くなかった。
しかし、県内を市町村別に分析するとあまり安閑とはしていられない。
小中高と同じ学校に通った仲良しのＡ君は大和市で不動産屋を営む。
温厚な性格も手伝って、40年間安定した商売を続けている。
その彼と久しぶりにお茶をした。
1時間、彼は不景気の実態を話しまくった。
横須賀に住み、大和で商売をし、藤沢に仲間が多いという彼。
県内全域の事情に通じ、その話は迫真に満ちていた。
不動産活用成功の3条件は人口、メンテ、駅近。
人口22万の大和市では駅近でもちょっとメンテの悪いアパートは全滅だと。
その結果、人口漸減の大和市では猛烈な家賃下げ競争が起きているらしい。
特色がなく手入れが十分でない築10年の物件などは
家賃を半額近くまで落とさないと借り手がいないというから恐ろしい。
こうなると利回りが８％なんてとんでもなく、元を取るのも大変だ。
当然その噂が地主たちには広まっていて、
新しくアパートを建てようなどという投資家はほとんどいないらしい。
その結果、建築業界も工事が半減し、受注競争は激しさを増すばかりだと。
彼の会社の建売物件を建てている会社も次々と消えていると言う。
夜逃げや自殺のことを話す彼のしゃべり方が真に迫っていて、
思わず背筋がぞっとして、「分かったから話題を変えよう」と頼むほどだった。
もちろん、弱含みなのは土地活用全般らしく、
私が目を付けている洗車場業界も売上げがかなり落ちていると言う。
結果、地主への地代減額要求が激しく、
それがきっかけで地価もかなりのペースで下がっているらしい。
彼と別れたあとはしばらく放心状態が続いた。
「なぜ私の周りには景気のいい人が多いのだろう？」
「私にもあんな不景気が襲ってくるのだろうか？」
「きっと彼の周りだけがひどいに違いない」
考えがまとまらないまま、家に着き、このブログを書き始めた。
神様は今日の体験で私に何を教えようとしているのか。
兎にも角にも、新事業の展開には更に身を引き締めよう。
A君の話を聞いていて、急に友愛の鳩山の間の抜けた顔に腹が立ってきた。
中学生が使うような美辞麗句を並べた政治で、自殺者なんか減る訳が無い。
人気取りの子供手当てでなぜ景気が良くなるのか。
7兆円の無駄を省くなんて言って省けたのはたったの6千億円。
全てが絵空事、大嘘つきの鳩山政権で3年後の日本はどうなるのだろうか。

戸塚区原宿の崎陽軒で食べた焼きそばの旨さに感動した。大増税と年金減額が来る前に旨いものでも食っておいた方が賢明だ。

雨漏りの歴史はまだまだ続く。
3４年間の賃貸業、2年に一度の雨漏りでも17回は経験したことになる。
これを貴重な経験として明るく受け入れるか、不運として涙を流すか。
もちろん、ポジティブな私の性格からすると前者に決まっている。
? 「屋根のドレインに木が生えてきた」
油断していると、屋上のドレインにはめったにお目にかかることはない。
しかし、そんなことではビルのオーナーとしては失格だ。
私もその失格者の一人だった。
建物のメンテには人一倍気を遣っていた私も、
鍵のかかった屋上にはめったに上らなかった。
夏のある日、横須賀の花火大会を屋上から見てみようと思った。
錆びて重くなったドアを開けてびっくり。
四隅のドレインに草や木が生えているではないか。
中でも東側のドレインに生えた木はしっかりと根付いてしまっている。
いろいろな道具を持っている器用な私が抜くのにも1時間はかかった。
後日業者に依頼して、ドレイン周りだけ防水をやり直してもらった。
その後は深く反省して、3月と9月には必ずドレインの掃除をしている。

? 「エアコンダクトの取り付けが原因で」
貸しているビルのテナントさんには
「工事をするときには必ず連絡してください」と言ってある。
でも、エアコンの交換工事などは連絡なしでやってしまう人が多い。
その勝手にやられた工事が原因で雨漏りが起こることもしばしば。
特にダクト関係の工事が雨漏りの原因になることが一番多い。
それなのに、雨漏りの修理代はオーナー負担。
テナントさんに工事の不備を責めるのは簡単だが、
優しい性格の私にはそれを言い出せない。
? 「横殴りの雨がサッシ下から家屋の中へ」
５02号室のＭさんからの電話、不吉な予感が。
「402号室の天井から雨漏りなんです。
上階の私が水をこぼしただろうって怒鳴り込んできて」
とっさに、昨夜の豪雨が頭を過ぎった。
いつものＴさんに電話して、彼と一緒に現場へ行く。
「やっぱりサッシの下の防水の立ち上がりが不十分で」とＴさん。
3日後には工事を完了、水道水を放水して実験したがもちろんＯＫ。
? エアボールが配管に穴を開けた
人に限らず、何でも古くなれば壊れやすくなる。
築３０年のビルの配管もその例外ではなかった。
使い方の問題ではなく、古くなったから水漏れが始まっただけ。
強いて言えば、銅管だったから傷みが少し早かったかもしれない。
新築時に懲りすぎたデザインを採用するとメンテと修理がしにくくなる。
家のデザインは懲りすぎないのがいい。
30年なんてあっという間に経ってしまうから。
? 「エアコンの水が下の階へ」
エアコンが作動中に大量の水を放出していることは誰でも知っている。
しかし、その排水に気を遣っている人は意外と少ない。
放出した水を流す排水パイプが折れ曲がっていたりすれば、
流れにくくなった水が下の階へと流れていく。
この事故が非常に多いことは意外と知られていない。

雨漏りや漏水ほど家を傷めるものはない。
そして、雨漏りや漏水ほど賃貸業者の心を痛めるものもない。
私の賃貸業史は雨漏りや漏水との戦いに満ち溢れている。
嫌な作業だったが、雨漏り、水漏れの歴史をまとめてみた。
? 「樋の詰まりから土台が朽ちた」
隣の家の子供たちの投げたボールが屋根のドレインにすっぽりはまり、
雨の翌日には何度も陸屋根は池のようになっていたようだ。
更に、運の悪いことにその水が壁伝いに下に落ちていたらしい。
もし、天井に落ちてくればすぐに気がついただろうに、
20年も気がつかなかったから、改築で土台を見てびっくり。
何時家が倒れてもおかしくないほどに土台は跡形も無い。
家が倒壊する前に改築をしたその偶然を神に感謝した。
? 「増築の工法が原因で屋根裏に奇妙な樋が必要に」
増築で既存の家に新しい屋根が横から取り付けられた。
その工事を見ていた私は、「大丈夫なの？」と不安に思った。
壁に溝を彫りそこに新しい屋根を食い込ませるのかと思っていた。
でも、大工さんはコーキングで新旧の材料を接着させただけだった。
案の定、4年目の台風の翌朝、「天井が水浸しです」という電話が。
何度かあった地震で、硬化したコーキングが裂け、雨漏りが始まったのだ。
新しいコーキングをさせたが不安だったので、屋根裏に樋を付けさせた。
また雨が漏っても、その水が天井を腐らせないように。
? 「破風の放置が家を破壊」
軒天と垂木の接合部に付けられるのが破風板。
この破風が腐れば当然、台風の雨などは容易に軒板を腐らせる。
最後には胴縁の壁も腐り、家が破壊されていく。
しかし、黙っていればこの破風に気を遣ってくれる大工さんは少ない。
否、「安く作って」という注文主への報復でこんな材料で単価を下げる。
この破風にこそお金をかけて、最高級のものを使わなくてはいけないのだ。
我が家の破風には銅が巻かれ、美しい光を放っている。
もちろん、雨漏りの経験がそうさせたのだ。

? 「隅棟の老朽化で雨漏りが」
建物には何箇所もの接合部がある。
その全てが雨漏りの原因になる可能性を含んでいる。
だから、安易に「予算がないの」などと口にしない方がいい。
お金をけちれば家は安普請になり、結局は長持ちしない家になるから。
その接合部の一つが隅棟。
ここからの雨漏りで泣かされたこともある。
兎にも角にも、建物を長持ちさせるのにはメンテが欠かせない。
? 「バルコニーのドレインくらい掃除してよ」
外人にとって日本での生活は一時的なもの。
だから、庭の木にも水はやらないしドレインの掃除など絶対にしない。
大雨の翌日、その外人からの電話。
「The western balcony is full of water.」
飛んでいくと、ドレインが落ち葉で完全に塞がれている。
10秒で解決したが、ため息が出た。

相続税対策を目的に、敢えて借金をして土地を購入する資産家が多い。
投資額より土地の評価額（路線価）が低いことを利用したやり方だ。
40年以上付き合いのある古希を過ぎた友人とそんな相続の話をしていたら、
「1億を借入れして家やアパートを建てると、節税効果はどれくらいなの？」
と突然具体的な質問をしてきた。
「建物評価減額の適用で住居だと6割だから、一挙に6千万に減額だね」
「4千万の節税効果ね、じゃー、アパートだと？」
「1億は一挙に4千万に減額評価されると思うよ」
「どうしてそんな制度があるの？」
「年寄りに金を使わせるための法律で、経済活性化対策の一環なんだよ」
「そうなんだ、いろいろな経済対策があるんだね」
「税理士じゃないんだから、あまり突っ込んだことを俺に聞くなよ」と思った。
投資の経験は長いので、「増やす」ことには自信があった。
でも、相続税を払うような経験をしていないので相続問題には疎いのだ。
ところで、この制度を使うと色々な節税ができることを知っていて損はない。
例えば、個人事業主が会社に金を貸したまま死ぬと
その額はそのまま相続税対象の遺産としてカウントされる。
しかし、会社が銀行から相当額を借入れし、そのお金を返してもらい、
返してもらったお金でアパートを建てれば一挙に6割も遺産を減らせる。
何故か税理士は何も教えないから、何事も自分で思いつくしかない。
だから、こんなことを思いついた日は何となくウキウキする。
詳しいことは専門家に相談した方が確かだが、
どんな評価減があるかを大まかに列挙しておく。
脱税はよくないが、節税には知恵を絞ろう。
?広大地減額
　容積率３００％未満の地域にある開発許可を要する土地
?自宅用地の一部転用による減額
　自宅の一部に賃貸住宅を建てた場合
?住宅用地への転用による大幅減額
　ずばり、子供の家を建てたりすればいい。
?自用地以外の土地の減額
　自用地以外に貸家を建てた場合の土地の評価減額
その他いろいろな相続税や所得税対策がある。
一例だけを挙げておく。
?青空駐車場に賃貸住宅を建てた場合の特典
?収益建物の精算課税贈与による相続税対策
Ｃｆ．これは私もすごく利用している。

醍醐寺の桜。今年も京都観桜の旅を計画している。春はもうすぐだ。

業者から送られてきた「県別賃貸物件空室率統計」という資料を見て驚いた。
ワーストワンは福井県の44.23％、賃貸物件のほぼ半分近くが空室なのだ。
逆に、一番空室率の低い県は私の大好きな沖縄県で、13.18％。
故郷の神奈川県は19.24％で、首都東京はベスト２で16.05％になっている。
首都圏以外は総じて30％以上で,この業界の厳しさが伝わってくる。
でも、賃貸業を30年以上続けている私の平均空室率は限りなく０％に近い。
この違いは一体どこからくるのか、考えられることを列挙し、分析することにした。
?空室率に一番深く関わるのは実需（人口）
沖縄県には毎年多くの定年退職者が押し寄せ実需が底堅い。
逆に、東京都には地方から若者が夢を抱いて転居してくる流れがある。
神奈川県も東京に似た現象が起きているから実需はしっかりしている。
この上記人口増加3県に比べ、人口約82万の福井県は毎年１％の人口減少県。
当然実需も減り続けているからこの県での賃貸の話には乗りたくない。
?賃貸物件の老朽化。
賃貸市場では慢性的に供給が需要を上回っている。
となると当然起こる現象が「借主の新築物件への移行」
賃貸物件の中で老朽化したものを１０％と仮定しこの空室率から10％を引くと、
東京の空室率は約３％と考えられ、これならほぼ満室状態だ。
つまり、、新しい物件なら賃貸業はまだまだやっていけるということになる。
ただ、今のペースで新築物件が増えると築１0年でも「古い」なんて言われるのか。
特に急激なサブリース物件の増加からは目が離せない。
「レオパレスさん、大和ハウスさん、大東建託さん、・・・・・・
もういい加減に一括借り上げ物件の新築を止めて下さい」
?二次交通利用物件の不振。
駅からバスを利用するようなところにある物件は敬遠されている。
給料の低下以上に賃料が低下しているので主要駅周辺にしか需要がない。
今後もこの「駅近傾向」は続くので、
新規参入者は絶対に二次交通利用物件には手を出してはいけない。
ただ、特殊事情のある地域は別である。
例えば、鎌倉などは海が近いというだけでかなりの希望者がいて、
駅からバスを利用する場所にある物件でも満室物件が多い。
もし、この二次交通利用物件が賃貸物件の10％くらいあると仮定すると、
老朽化物件の10％と合わせて20％を空室率から引けることになり、
平均的な空室率の千葉県の修正空室率は5.83％となり、少し希望が持てる。
　
こうして統計資料を分析していくと私の物件の満室理由がよく分かる。
また、こんな数字を頭に入れて車を走らせると街の景色が一層面白い。
要するに「人口増加地域で、駅近で、手入れの行き届いた物件」なら
まだまだ賃貸業で飯を食っていくことは十分可能なのではないだろうか。

100坪で350万円の横須賀物件、コンテナボックス置き場にはどうだろうか。

昨年暮れ、何年も前に禁治産制度が廃止され、
個人主義時代の新たな後見人制度が施行されたことを知った。
それが何と今は、成年後見制度抜きには不動産活用が語れない時代だという。
未成年後見人と違い、成年後見人が近年とみに急増している。
その原因は、長寿による認知症患者の増加と急激な核家族化。
私の事務所のあるＰマンションでもよく問題になる管理費の滞納。
その理由の多くが管理費の支払いすら出来ないほどの老齢化だという。
つまり、認知症とそのケアをする人のいない核家族化が多くの問題を引き起こしている。
とすれば、この場合の管理費の支払いを誰に催促するか？
更には、固定資産税や住民税はどうやって払うのか。
管理費の滞納では市や県による差し押さえまでは起こらないだろうが、
固定資産税や住民税を滞納すれば必ずマンションは差し押さえの対象になる。
この時点で、この人に代わって財産を処分し税を支払わせる後見人が必要になる。
そこで、弁護士や司法書士をその人の後見人として選任するのが家庭裁判所。
当然、選任された後見人は知り合いの不動産屋に売却依頼をするのが自然な流れ。
もし、そのときにその不動産屋がその後見人に太いパイプがあれば、
もしかしたら彼は相場より安く当該物件を購入し、いい思いが出来るかも知れない。
だから、今後急増するであろうこのような後見人関連物件を手に入れることは、
不動産活用を考えている人にとってはかなり有利なチャンスになり得る。
そう言えば、横須賀の友人の近所でも似たような事例があった。
当の本人は5年前から失語症を発症、徐々に知能が低下していった。
3年前に障害認定1級を受け、障害年金生活に入った。
彼の親が残した自宅やアパートの管理も不可能になったので、
関西に住む叔母が後見開始の審判を家庭裁判所に申し立てた。
（そのときは禁治産問題だと思って話を聞いていた）
不動産の処理も絡むことから司法書士が成年後見人に選任された。
特別養護老人ホームへの入所とその後の費用のために自宅やアパートが
司法書士⇒知り合いの不動産業者⇒建売業者という流れで売却された。
その後のことはともかく、この建売業者が応分の利益を得たことは想像に難くない。
成年後見人の急増はこのような流れで土地活用と深いかかわりを持っていく。
任意売却の急増と同様、見逃すことの出来ない新しい社会現象である。

鎌倉プリンスで朝食をとってから長谷寺を散歩した。今年は穏やかな日が多いので戸外を歩くのが楽しい。

非常にきつい言葉だが、無知による損失ほど怖いものはない。
私はその損失を大きく二つに分けている。
当然の利益を失っている場合と当然の利益を生めない場合。
最初に唖然としたのは借地権がらみで前者の例。
借地に住んでいた親戚の者が亡くなったとき、
当然同居している人がその権利を相続するものと思っていた。
ところが、地主に「ありがとう」と言って無償で返してしまったのだ。
「これを機に、借りていたものは返せ」という地主の要望に添ったのだが、
一円も貰わずに返してしまった、ちゃんとした大学を出ている人なのに。
借地権とはどういうものかを知らない恐ろしい事例だ。
もう少し高度な無知の事例は相続がらみ。
ちゃんと税理士に相談して、無事に相続を済ませた知り合いがいた。
資産家の息子だったので、相続税も1億を少し超えていたという。
でも、お茶をしながら相続した土地の話を聞いていて、
「相続税が高すぎるよ」と彼にアドヴァイスした。
高圧線の通る土地にしては評価が高すぎると感じたのだ。
「相続税専門の税理士に相談した方がいいよ」と言って、その日は別れた。
後日、相続税の還付が5千万円あったからと、1割のお礼が送られてきた。
後者の利益を生めない例は余りにも多くて・・・・
600坪の土地を持つ相模原の人の例。
還暦前の彼はサラリーマンで、土地の固定資産税を何年も払わなかった。
そして、ついに滞納した税のかたに抵当権を設定されてしまった。
もちろん、日曜日の野菜作りではそんな税金も払えなかったのだ。
しかし、その土地を見て驚いた。
老人ホーム、トランクルーム、洗車場・・・・・いくらでも稼げる土地なのだ。
彼の友達といえばパチンコ仲間や釣り仲間、土地活用には縁のない人ばかり。
祖先の悲しむ顔が目に浮かぶ。
大学教授がビルを二束三文で手放した厚顔無恥？の事例もある。
3年前まで水産会社が入っていたビル、不況倒産でテナントがいなくなった。
そこで、頭のいい教授は考えた。
「専任媒介にしない方が早く次のテナントが見つかる」と。
そして、あちこちの訳の分からない業者に仲介依頼をしまくった。
中に凄腕の業者がいて、交渉の最中に罠にはまり、結果売る羽目になったのだ。
大学教授だろうが不動産とか建築の世界では赤子同然だということも知らない無知。
それが引き起こした悲劇だった。
無知なら無知だと謙虚になっている人はどちらの損失にも遭遇しない。
怖いのは、無知なのに無知だという認識の無い人たちだ。
｛相続税に注意した方がいい相続物件｝
? 日照の悪い土地
? 高圧線の通っている土地
? 騒音や悪臭のある土地
? 私道にしか面していない土地
? 築年数の古い賃貸物件の建っている土地
? 物納を却下された土地
? 未舗装の路面に面している土地
? 空室だらけの賃貸ビル
? 土壌汚染のある土地
? 水路に面している土地

旅行作家の姉が染色の取材でラオスへ。喜寿だというのに実に元気だ。
ラオスでは鮨が食べれないだろうと餞別代わりに大間のマグロをご馳走。
http://www.takagimichiko.com/

競売寸前の築１年マンションが任意売却になっているという話がきた。
直感的に「これは行ける」と思い、その日のうちに物件のある新横浜へ。
新横浜駅から９分、26平方メートルで1千万、更にデザイナーズマンション。
所謂オーナーチェンジで利回りは表面で１０％、実質でも８％。
夜8時、「銀行融資条件なしで買います」と友人の仲介業者に伝えた。
私が買ってもいいし、仲間にふってもいいと考えていた。
「明日、謄本を送ってください」と付け加えるのを忘れなかった。
天下の新横浜、10年しても地価の下落はそれほどではないだろう。
もちろん、キャップレートやキャッシュフローにも問題はない。
どの角度から見ても、直感どおり非の打ち所がない。
翌日送られてきた謄本を見て驚いた。
乙欄にある現所有者の借入額が2700万円となっている。
全額融資での購入は考えられないので、当初の購入額は3千万円？
後日、契約に現れた男は左手の薬指にリングの光る３０代の若者。
きっとセールスマンの話に乗せられたのだろう、可哀想で顔を見れない。
まじめそうな好青年なのが余計に悲壮感を漂わせる。
１年で２千万以上の損失か？
最近は本当に競売物件や任意売却物件が増えている。
彼のような投資でなく、家族の宝として買ったマイホームの売りも多い。
そうなるともう不景気に無策な政府が憎たらしくなる。
何が「コンクリートから人」だ、頓珍漢な美辞麗句で政治をやるな！
そして、その物件を買っているのは不景気に関係のない人たちで、
相場の７掛けか半値で買っていく、実に不思議な構図だ。
今、優良な不動産は地すべり的に資本家の方へと流れ出している。
これはあの大嫌いな森永卓郎があちこちで言っている通りだ。
知恵と勇気と相談相手がいれば誰だって資本家になれるのだが、
ほとんどの人が、「私には関係ない世界だ」と諦めている。
最終的にこの物件を買ったのは私の教え子で、普通の４０代のサラリーマン。
きっと、彼も近いうちに多くの不動産を所有する資本家になるだろう。
私はマンション投資があまり好きではないが、こんな掘り出し物なら話は別。
一番のポイントは、１０年後にも地価が下がりそうもない場所であること。
それにしても、毎月８万のキャッシュフローはこの不況下にはすごい副収入だ。
これからも任意売却物件を追っていくつもりだ。
荏柄神社の近くの店は火事で閉店。最近、長谷寺の山門脇で再出発した「０４６７」という名の和食レストラン。ちょっと高いが味は文句なし。

不動産指標を覚えるコツは
「誰にでも当てあまる数字」か「その人だけの数字」かの違いを意識すること。
例えば、表面利回りや実質利回りは誰が計算しても同じ数字になるが、
キャッシュフローは物件が同じでも人が違えば出てくる数字が異なってくる。

Capitalization　Ratioの略であるキャップレートは後者に入る。
これこそが土地活用のプロの一番活用する数字で、
土地を活用する人の能力を端的に示している。
別名は収益還元率と呼ばれ、どのくらいの収益を見込むかのレートである。
初年度期待営業収入÷不動産の市場価格＝収益還元率

その土地で何をするかは投資家によって違う、
結果その収益率は投資家によって違うという訳だ。
投資家によって数字が異なってくるので、
不動産別指標でなく、個人別投資指標として分類する。
日本ではあまり普及していない指標だが、一番重要な数字だ。

横浜市金沢区のMさんは関東学院大学の学生向けマンションを得意とし、
高いキャップレートで事業を始め、安定した土地活用をしている。
大学のスポーツ系クラブとの太いパイプが彼の強みで、
何度も日本一に輝いているラグビー部とのパイプは特に有名だ。
余談だが、あの大麻栽培事件では彼の物件が何度もテレビに出た。

不動産成功者はこうして自分の得意の分野を開拓していることが多い。
私は学習塾への賃貸という得意分野を持ち、不動産を増やしていった。
銀行融資を得るには、最初に必ず事業計画を提出するが、
そこに書くキャップレートが抜きん出て高かったことは言うまでもない。

時代に合い、更に一つ先を見た事業開拓力が高いキャップレートを実現する。
ただ、どんな指標にも言える事だが、この指標も万能ではない。
初年度期待営業収入という数字を使うので長期的観点からの弱点がある。
例えば、埼玉の田舎で今のキャップレートが１０％期待できる物件と
東京で５％しか期待できない物件があったらどちらを取るか？
一概に１０％の方がいいとは言えないこともある。
つまり、20年後には東京の方は地価が上がり、
最終的な土地利用効率が上になる可能性も考えられるから。
この指標の難しい側面でもあり、不動産の面白いところでもある。

浴室から見た上大岡駅周辺の景色,4月に新駅前ビルが完成し、更に都会的な生活が実現すると思うとワクワクする。

銀行にお金を預けるときには誰だって「利回り」をチェックする。
普通預金なら年0.01％だとか、定期預金なら年0.5％だとか。
年率１．２％の国債を買って貯蓄に励んでいる友人もいる。
それにしても、不動産投資と比べたらお話にならないくらい低い利回りだ。
１千万円を定期預金にしても利息は１年でたったの5万円くらいか。
でも、不動産への投資なら１千万円あれば、年に１００万円を稼ぎ出すことは容易だ。
ただ、不動産投資ではキャッシュフローもチェックしなければならないが・・・
利回り計算では、人の条件を抜きにしてそのものの条件だけを考えればいい。
例えば、金持ちでもサラリーマンでも普通預金の金利は同じということ。
でも、キャッシュフローは投資家の条件、例えば借入額に深く関連する。
裸一貫で手持ちのお金が常に少ない私などは、利回りがよくても、
キャッシュフローが少なくて、泣く泣く手を引くケースがよくある。
借入額の少ない真のお金持ちはキャッシュフローが多いから、
多少利回りが低い物件でもどんどん買っていくことができる。
その辺を掘り下げるために、表面利回りと実質利回りについて考えてみる。
一般的な不動産投資の広告では表面利回りがよく使われる、彼らに都合がいいから。
（年間満室賃料÷物件価格）×１００＝表面利回り
年間満室賃料が5百万円のアパートを5千万円で買ったときの表面利回りは
（5百万円÷５千万円）×１００＝１０％
この5千万円に取得時の?仲介手数料　?不動産取得税　?登記関連費用、?印紙代
? 銀行の事務手数料?火災保険料?固定資産税の精算金などの購入費用を加えて
購入価格で割るべきだが、不動産屋の広告チラシなどではそこまでは含めていない。
物件価格と購入価格とを入れ替えて計算した方がいいように思うが…
私的には、表面利回りを求めるにはこの購入時の諸経費を算入して計算しているので
広告チラシなどの数字より１％前後低い数字が正しい表面利回りと勝手に考えている。
つまり、物件価格で割るか購入価格で割るかの違いである。
いずれにしても、満室賃料が基準だから表面利回りなんて当てにもならない？
それに対して、購入後の営業収入を購入価格で割ったのが実質利回り。
（営業収入÷購入価格）×１００＝実質利回り
営業収入とは不動産収入から管理費や固定資産税や諸経費を引いたものでＮＯＩという。
ＮＥＴ　ＯＰＥＲＡＴＩＮＧ　ＩＮＣＯＭＥの略で、減価償却費は入れない。
更に、個人的な効率計算ではないから、所得税や返済金なども算入しないということ。
家賃徴収や建物管理は業者に委託することが多いので管理委託費が必要になる。
更に、諸費用では空室引当金や共用部分の電気代も考慮しなければならない。
投資効率をより正確に把握するにはこの実質利回りで考えなければならない。
私は、マンションの修繕積立金と同様に戸建てで坪800円の修繕積立金を経費とする。
空室引当金や共用部分修繕積立金を経費として算入する人が少ないのは驚きだ。
これでは実際の実質利回りとは食い違ってしまうのだが・・・
購入時の利回り⇒購入後の運営利回り⇒借入金などの条件を加味した現金残。
つまり、表面利回り⇒実質利回り⇒キャッシュフロー。
この流れで購入前の物件の分析をする習慣を身につけることが重要だ。
例えば、アパート賃貸経営とトランクルームの一括貸しでは、
アパートの方が表面利回りと実質利回りの差が大きくなる傾向がある。
だから、この三つの数字はその事業特色を把握するのにも非常に便利なのだ。
ところで、今日の内容は自分らしい事がかけないので書いていても面白くない。
でもとても重要な気がして、書きながら自分の知識を整理してみた。
考えてみると、このブログで一番勉強になっている人は書き手の私かもしれない。

正月の銀座、街を歩く人の多くが外国人だった。
店の客など８割が外国人で、メニューが4カ国語対応なのには驚いた。
外国人の中でも、中国人対応で勝利するものが大儲けする時代が来ている。

「上手なアパート経営」とか「ワンルームマンション投資」
こんな本が書店の本棚の一角を埋め尽くし、似た情報がネット上にも百花繚乱。
本屋でそんな本を立ち読みし、その後その本を購入したとしても、
始めから全てを鵜呑みにすることだけは絶対に避けるべきだ。
「本当かな？」くらいの気持ちで疑い深く読み進んでいって欲しい。
もちろん、土地活用の初心者には、景気のいい物語は魅力的だ。
「怖い」「気をつけよう」「騙されるな」という本よりは
「儲かる」「楽に金儲け」という本の方に手が伸びる。
でも、だからこそ、本選びと本の読み方には十分に注意を払って欲しい。
埼玉のあの女性不動産投資家が書いた本のタイトルにも
「専業主婦が年収一億」という魅力的な言葉が踊っている。
しかし、ボロ物件をあれだけ所有したら普通の人間はノイローゼになる筈。
平均的な人間は、賃借人からの頻繁な電話に怯える毎日にはとても耐えられない。
「経験してみなければ分からない」なんて軽々しい問題ではないと思う。
だから、並みの精神の持ち主は彼女の言う「カリスマ大家」を目指すべきではない。
もちろん、彼女自身はクレーム処理をそれほど苦にはしていないのかも知れない。
その意味では、並でない才能の持ち主で、それが故に、
「カリスマ大家」と呼ばれるまでになったのだろう・・・
私の周りには不動産貸付業者、所謂大家さんが多く、
そんなこともあって、不動産関連の本を私自身もよく読む。
そんなある日、またまた「家賃収入1億円」という題の本が目に入った。
家賃収入が１億円というのはカリスマ大家になるためのハードルなのだろうか。
しかし、スケールメリットもないので、この１億には何の価値も意味も無い。
大切なのは確実なキャッシュフローだということを肝に銘じておこう。
それはともかく、最初に「売れるだろうなー、このタイトルなら」と思った。
しかし、普通の人なら羨ましく思うこのタイトルに疑問が湧いた。
なぜなら、「５年で達成」という副題がついていたから。
大家業の成功ポイントは借入開始と借入金完済のサイクル。
不景気で２〜３件くらい買い、好景気に１件売るのが賃貸業の王道。
これを繰り返しながら無借金物件を増やしていく。
だから、５年ではほとんどが借金漬け物件ばかりではと怖い推測。
だとすれば、予想外の大きな景気変動の波がきたら、ひとたまりも無い。
横須賀でも、悪乗りして米軍相手の賃貸物件を買いすぎ、
最近、空室率の急激な悪化に見舞われ、倒産した会社が出た。
著者の仕事の内容を勝手にシュミレーションすると地獄の様子が見えてくる。
1億円の家賃を稼ぐのに、手持ち1千万を諸費用に使い、
物件購入費は全額借入と仮定すると利回り10％なら、借入額は10億円。
20年ローンで年利2.5％とすると元利共の返済額は約月額530万円。
1所帯１５坪の部屋を10万円で貸すマンションなら83所帯の建物。
この規模だと、月額修繕引当金は15坪×83世帯×500円で約62万円。
月額管理委託費が830万×５％＝約42万円。諸税の合計が月額150万円。
その他の空室引当金を含む運営諸経費を５％として月62万円を見ておく。
さー、いよいよ実質手取り額を計算してみよう。
収入830万−（530＋62＋150＋６2）＝24万円。
何と手元に残るお金は月額24万円、これでは家族４人が暮らせない。
ましてや、ちょっと空室が増えたらひとたまりもない。
だから、親から何も相続していない普通の人が挑戦できる仕事ではない。
不動産だけで財を成すにはこんなスピードを求めてはいけないのだ。
ましてや、しっかりとした本業のない普通の人がこんなやり方をしてはいけない。
本業と賃貸業を両輪にして、景気の波を見ながら確実に資産を増やすのが無難。
面倒かもしれないが、これが優雅な人生を確実に手に入れる方法だと信じている。
でも、こんなまじめなお話は余り面白くはない。
百歩譲って、この本の内容が本当でも、それが皆さんにお奨めかどうかとは別問題。
もちろん、この本には正しいヒントになることが数多く書いてある。
しかし、恐らく真似することにそれほどの価値があるとは思えない。
だから、この本を読む人はこのような事を前提に読み進んでいく必要がある。
本選びのポイントは
? 著者の関連ビジネスだけを薦める内容の本は信じきらないこと。
例えば、ワンルームマンション業者の書いた「ワンルームマンション投資の薦め」
建売工務店の薦める「アパート経営で老後の安定」
仲介手数料を稼ぎたい不動産業者の「土地活用で優雅な生活」などなど・・・
そんな人の薦める企画に乗るときは、本当に慎重になって欲しい。
? 危険について何も書いてない本は信じないことだ。
例えば、マンション投資なら20年後までの収支予測を考えさせる内容でありたい。
だから、長い間には景気の悪いときもあって空室率が20％になるかもしれないとか、
マンションだけでなくアパートにも長期修繕計画を作成し、預金をしておくようにとか、
こんな面白くないことにも触れている本が良書だ。
? 著者の成功談が全てのような本も危険だ。
不動産の成功にはかなり特殊性がある。
例えば、横須賀で成功する法則が茨城には当てはまらないということ。
最後に、品格のない成功者の本や講演の内容には疑いを抱いて欲しい。
講演会で、「もう成功しなくていい、こんな人にはなりたくない」
そう感じて寂しく東京から横浜に帰ってきたことが何度あったことか。
「金が全て」、「勝てば官軍」のような一時的な成功者にはなりたくない。
そんな人は絶対にいい死に目には会えないと信じているから。

賃貸ビジネスには芸術的な楽しみもある。

成功の心理学を学んでいる友人との新年会。
結局、その日は友人の心理学と私の心理学の意見交換会に。
彼の考え方の骨子は、
? この世はあなたの思考の結晶である。
　 だから、あなたが望めば、世界はあなたの望み通りになる。
? 失敗者は己の傲慢、怠慢、無知に気付いていない。
? 「見る、聞く、触る」の感覚の使い方で思考の量が変わってくる。
望むその思考の量を増やすことが成功の可能性を高める。
?と?は学生時代に心酔した「パーキソンの成功法則」と同じか。
　私にとっては特別目新しい感じはせず、もちろんその通りだと思う。
?についても、このブログで私が常日頃言及していることと同じ。
私が主張したのは更にその奥にある望む心の心理的バックボーンの有り様。
つまり、成功に必要なのは己の生命を神に委ねた「解放された心」ではないのか。
事業には常に不安が付きまとい、「失敗したらどうしよう」という恐怖がある。
それでも前に進むには、その恐怖に打ち勝つ「解放された心」が必要だった。
これはサラリーマンとて同じこと。
「次は自分が部長だ」と頑張ってきたのに突然社長の息子がその席に。
「やってられない」と思ってもどうにもならないのが人生。
そんなときは｢望み｣なんてどうでもいい、ただやるせない。
その妬み、恨み、僻みから解放され、自由な心になりたい。
そんな「解放された心」を求めて般若心経をひたすら唱えたときもある。
そうして手に入れた恐怖に打ち勝つ強い心、それこそが成功への出発点。
「無」で生まれてきたという起点が分かれば、成功はゆるぎないものになる。
妬み、恨み、僻み、怒り、焦り、驕りのない真っ白な心でいたい。
大会社の社長も零細企業のオーナーも皆似たような想いを抱いた筈だ。
教え子を含め、経営者の知己の多くが「死」を考えたことがあるとも言う。
もちろんこの私も、無を知るために死ぬ練習をしてきた、１９の時から。
だから、顔に苦労の痕が残っていないのだと勝手に信じ込んでいる
「でも、経済的心配の無い大物の鳩山総理にはそんな心理学は必要ない」
「それは羨ましい、だからきれいごとばかり言っているんだね、ガハハハ」
楽しい新年会だった。

いつもと同じ事例で「レバリッジ」について考えてみる。
事例：駐車場経営
事業資金　　　⇒1億円（土地９千万、諸経費１千万）
自己資金　　　⇒2千万円
銀行借入　　　⇒８千万円、金利2.5％、元利均等20年返済
月間駐車場収入⇒１００万円　　　　　　
銀行返済額　　⇒月額４２万円
消費税　　　　⇒１００万の５％で５万円　　　　
固定資産税　　⇒この土地の固定資産税は年間６０万円なので月５万
幽霊所得税　　⇒返済額の中の利息部分を除いた元本返済分には所得税がかかる。
　　　　　　　　元本返済額は年と共に増えていき、逆に支払利息が減っていく。
　　　　　　　　事例では返済金４２万円の中の２５万円が元本返済分と仮定した。
　　　　　　　　これにかかる税率は人によって異なるが、平均的な２０％を使った。
諸経費　　　　⇒この事例は駐車場経営なので、集金などの管理費を１３万円とした。
では、実際に計算して高木式大雑把キャッシュフローを求めてみよう。
月間不動産収入−銀行返済額　−　消費税　−　固定資産税−幽霊所得税−諸経費
100万　　- 42万　　- 　５万　- ５万 -　25万×0.2　-　13万
月のキャッシュフローは30万円となる。
レバリッジとは「てこ」という意味で、小さい力で大きな物を動かす道具だ。
投資でのレバリッジの意味は、少ない資金で大きな利益を得ること。
例では、自己投下資金は1億−8千万で2千万円になる。
キャッシュフローは月間３０万円を１２倍して、年間キャッシュフローを使う。
さあ、2千万の自己資金がどのくらいの率でお小遣いを生んだか。
360万円（30万円×12ヶ月）÷2000万円＝１８％（ＲＯＩ投下資本利益率）
（年間キャッシュフロー）　　（投下資本）
※ＲＯＩ＝ＲＥＴＵＲＮ　ＯＮ　ＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴの略
銀行にこの2千万円を１年間定期で預けたら利息はたったの2万円。
でも、果敢に挑戦すればその180倍の利益が生まれる。
少なくなってしまった年金を補うのには十分過ぎるほど大きな額だ。
このように自己資金に借入金を加えて大きな利益を得るのがレバリッジ。
普通なら考えられないような利益率になる。
「さあ、それでもあなたは銀行にお金を預けますか」
マンション投資やアパート投資でも同じレバリッジをきかすことは可能だ。
しかし、建物を伴う投資は年とともにかなりの勢いで物件価格が下がっていく。
更に予想外の修繕費が収益を圧迫することも多々ある。
だから予想以上に初期のレバリッジが崩れて、がっかりすることもある。
その点、いい土地はそれほど価格が下がらないし維持費も要らない。
でも、万が一20年後に5千万円になっても、5千万ー2千万で３千万の売却益がある。
1年に150万円の利益があったことになるから、撤退後の修正ＲＯＩは何と２５％超だ。
その計算式は（360万＋150万）÷2000万＝0.255
※キャッシュフローの計算で返済費用を引いてしまったので、
　完済後の土地購入費用は2千万円と考えていい訳。
　土地は古くならないから、土地投資って本当に安全だ。
※5年で撤退するときには土地購入費を2千万円で考えることは出来ない。
　だってまだ返済残がごっそり残っていてレバリッジ効果が中途半端だから。
　もちろん、キャッシュで買った場合も購入費を2千万円と考えるのは不可能になる。
　何故なら投下資金が1億でレバリッジが全く利かないから。
※「いい土地は古くならない」ということを教えてくれたのは40年前に亡くなったマイ母。
　奈良時代の743年に墾田永年私財法が出来てからずっと生きている法則だと・・・

行きつけの小料理屋・家族亭ではいろいろな人と商売の話をする。
その中の一人、S氏は風俗店を経営する70代の事業家。
引退を考えている彼が小さな声で言う、
「5千万円で私の店を買ってください」
聞けば、内装はそのままの所謂居抜きの値段だ。
客が付いているから遊んでいても月に５０万円にはなるという。
マスターが手を休めて言う、
「高木さん、いい話じゃないですか」と。
私の商売の鉄則は「失敗したときの資金回収額が投資額と同じであること」
つまり、失敗してこの店を売る羽目になったらいくらで売れるかが問題なのだ。
３０坪のこの店の撤退価格はゼロかそれ以下。
例え５年間、話の通り月に５０万、年に６００万円、
５年で３千万円になったとしても売るときにゼロならマイナス２千万円だ。
絶対に手なんか出さない典型的な怖いお話なのだが、
若くて事業経験不足のマスターが余計な口を挟む。
それに比べ、土地投資の場合は撤退価格が保障されている。
駐車場なら、始めに１億を投資して５年後に撤退しても、
余ほどの悪い土地を選ばない限り、１億で売れる。
何度かそんな事業地を処分してきたが、買値より安く売ったことはない。
当然、その間の儲けはすべてプラスに計上される。
株投資などで自己破産しそうな友人にもこの理論を話したが
「投資額が大きすぎて真似できない」とトンチンカンな返答をする。
土地への投資は少額でも可能だし、更に安全だということを知らない人が多すぎる。
だから今、私は価値の分かりにくい居抜きの店には手を出さない。
ただ、人生一度だけ４３年前に買った居抜きの喫茶店は、
大学卒業を間近に控えた１月、買値より高く売り抜けて撤退した。
高度成長期の東京だったから出来たことだが、実に運のいい大学生だった。

賃貸用のマンションにこんな中庭を造ったら入居者が喜ぶだろうとパチリ。

成功する人のタイプが分かり始めたのは50歳ぐらいから。
１５年前、行きつけのすし屋の30代の親方と話していて、
「この人は絶対に大成功する」という予感がした。
彼の店では、席に着くと開口一番、
「最近商売はどうですか」と恭しく質問が飛んでくる。
ありきたりの返事をすると
「一人で儲けてないでコツを教えてくださいよ」と嘆願調になる。
もちろん手は休みなく鮨を握って、更に続ける。
「社長に教えてもらった通りにあの土地を買いました、ありがとう御座います」
成功法則第一条、「お辞儀、お礼、お世辞」の三拍子のハーモニーが心地よい。
最後のお会計で、「てっさはサービスしておきます」と止めを刺す。
忙しい彼に不動産のセミナーに行く時間は無い。
しかし、毎晩客から金を貰いながら必要な情報を聞き出している。
セミナー代は浮くし、客は喜ぶし、自分は賢くなる。
これで成功しないわけが無い。
あれから15年、彼はただのすし屋のオーナーではない。
アパート、駐車場などを１０箇所以上所有する大富豪になった。
ご多分にもれず、家は豪邸で、車はマセラッティなど高級車を3台乗り回している。
しかし、こんな分かりやすいことをほとんどの人が実践できない。
実際、大したこともないのにプライドだけが先走っている人が多い。
そして、他人を褒めないで、自分の自慢話に終始する。
こんな輩が成功するはずがない。
成功者のタイプを語るには、成功しないタイプを見ると更に分かりやすい。
成功しない人は情報を集めない、情報に金を払わない、情報を持つ人に近寄らない。
この「ないないないの三拍子」が揃っている。
ゼロを幾つ集めてもゼロのように、
無知な人が百人集まっても無知なのは言うまでもない。
だから、情報を集めるには無知でない人の所に近寄っていくしかない。
駐車場の成功者、コンビニの成功者、トランクルームの成功者、
競売の成功者、地上げの成功者・・・・・
各分野には、必ずその道の情報に詳しいすごいプロがいる。
そんな人には金を惜しまずお話を聴きに行けばいい。
最初は絶対に当たり障りのないことしかしゃべらないだろうが、
礼を尽くせば絶対にその商売の真髄を語ってくれるものだ。
金も情報も水と同じように川上から川下に流れる。
だから、どこにどのように陣取ればいいかは察しがつくだろう。
もちろん清水の流れる川下がいいに決まっている。
でも、余りにも川下では水も情報も汚れて使い物にならない。
すし屋の彼は実にいい場所で旬ないい情報を集めている。

元旦、鉾田の友人を訪ねた。その途中、筑波山を望む霞ヶ浦の景色に感動した。

情報の入った土地でどんな賃貸業をするか。
その土地に対する適業適所判断力は資産形成の分かれ目になる。
格安な土地で効率のいい事業を立ち上げられたら笑いが止まらない。
時間貸し駐車場用地の黄金値は「5・10・15メートル」
もし角地で奥行き5メートル、横幅が1６メートルの土地を見かけたら、
その日は興奮して寝られないだろう。
80?、つまりたったの25坪くらいの土地に車が6台も置けるのだ。
繁華街の近くで坪150万円したとしても、総額4千万以下で買える。
繁華街なら１車室で月に8万円は儲かるから、6台で48万円になる。
年間総収入は軽く500万円はかたい、何と年間実質利回りが12％超だ。
以前こんな土地を関内に持っていたが、トラブルが起きて売ってしまった。
もちろん、売却益だけはしっかり確保した。
コンビニの黄金値は「9×１７」
80坪の土地の中に９ｍ×17ｍの長方形がとれたらまた夢を見てしまう。
徒歩5分以内に3千所帯くらいの人がいて、半径百ｍ以内にタバコ屋がなかったら、
駐車場よりコンビニがいい。
80坪を坪百万で購入すると総額8千万、これに3千万で上物を建てて貸すのだ。
年間1千万くらいで貸せるから年間利回りが９％になる。
駐車場はやってみないと分からない商売だが、コンビニの場合は確定実質利回りだ。
だから気の小さい私なら多少儲けが少なくても駐車場よりコンビニを選ぶだろう。
一棟売りのマンションはどうだろうか。
購入時の実質利回りが仮に８％の物件だったとする。
買うか買わないかの時に、他にどんな点に気をつけたらいいのか。
? 土地の発展性。
買ったときの利回りが8％でも、もし10年後の売却額が大幅に下がったら、
修正利回りが５％以下になってしまう可能性もある。
私の事務所のある上大岡のマンションは10年経って少々値上がりしている。
値上がりしないまでも、せめて値下がりだけはして欲しくない。
それには発展性のある土地での投資を心がけたい。
例えば、具体的には横浜駅周辺、上大岡、新横浜、戸塚などの開発計画地は○だ。
マンションやアパートなら、京浜工業地帯にある小さな駅は避けた方がいい。
駐車場やトランクルームなら話は別だが・・・
? 土地柄
購入したマンションに入居できない筈の人が入居者審査をすり抜けて、
もし住みついてしまったらかなりの大損になる。
その意味で、土地柄だけはかなり事前によく調査したい。
今満室で売りに出ている物件の売却理由がこんな場合もあるから怖い。
知らずに買って5年後にはその人以外に誰も住んでいないなんて、
考えただけでもぞっとする。
? 維持管理状態
エントランスの雰囲気でそのマンションの維持管理レベルが分かる。
更に、入居者の質もエントランスからほぼ把握できるものだ。
転居した人のポストの口にガムテープが貼られていたらもう興ざめだ。
人は顔で、マンションはエントランスである程度判断している。
柔和な顔の人は性格もいい？
? 需給バランス
新横浜や上大岡は横浜の副都心で、入居希望者が多く、
需要が供給を上回っている。そんな場所での投資が理想的だ。
最後に、商業ビル経営のポイントは稼働率。
中古物件で買ったときは満室で、実質利回りが１２％を超えていても、
くしの歯が抜けるように稼働率が落ちていく場合も多い。
そんな危険を回避する方法はオーナー自身の営業力か。
昔、○ゲンビルのオーナーは自社ビルのテナントは自分で探してきたという。
しかし、そんな場合でも立地がいいに越したことは無い。
また、入居してはしけない人が入居者審査をすり抜けてくる場合も怖い。
他の入居者が出て行ってしまう確率はマンション以上だ。
ただ、満室時の利回りはアパートより２〜３割は高く設定できる利点もある。
こうして適業適所を考察すると、常日頃の好奇心がかなり重要に思えてくる。
ビジネスの栄枯盛衰を肌で感じ、旺盛な好奇心で次から次へと新ビジネスを
取り込んでいくエネルギーがあってこそ、正確な適業適所判断が可能になる。

床置きの照明で部屋の雰囲気がガラッと変わった。

土地活用に本格参入しようとするなら、ワードとエクセルは必須だ。
特にエクセルを使うと資産管理の能率が格段に上がってくる。
一人社長で多くのことをこなすには帳簿類に一覧性が求められる。
そして、その帳簿がエクセルで作られていれば更に能率がよくなる。
修正や追加だけでなく、正確さにも於いても段違いの利点があるから。

一人社長の経理管理の三大帳簿は
●販売時点残高把握を視野に入れた全通帳一覧管理表(POSタイプ)
●販売時点キャッシュフロー掌握のための通帳別入出金一覧把握表
●販売時点管理３年分の収支予測表一覧表

全通帳一覧管理表には残高を通帳ごとに半年先まで記入しておく。
こうすれば半年後には残高がいくらあるかも把握できるから、
「５年前に買った土地の残金はいつ一括繰上げ返済が可能か」などと、
数ヶ月先までの正確な支払い予定が立てられる。

自分がいくら持っているかが通帳を見ないと分からないのは時代遅れだ。
どこかの国の総理のように有り余っている人なら話は別だが・・・
我々のように一つ失敗したら地獄行きの人間は
例え手形をきらなくても絶対に一覧性の帳簿で正確な残高の把握をすべきだ。
（それにしても、自分の財布の管理も出来ない総理に国の財政を任せていいのか）

通帳別入出金一覧把握表には通帳ごとの入金と出金を記入する。
こうすれば、通帳ごとのキャッシュフローが正確に把握できる。
健全経営の初歩は各通帳が多少なりとも黒字であることだ。
だから各種の支払いは手数料をケチらないで自動送金にすることを勧める。
水道代のような不定期な支払いの場合は平均値で記入する。
現金収支の分は「財布」という項目にして、生活費を含め漏れの無いようにする。
意外にも、収支予測表を作っている人は少ないようだが、絶対にお勧めだ。
これがあると、大規模修繕工事を何時やったらいいかも判断しやすい。

年毎、所得にばらつきがあっても構わないという人は別だが、
私は毎年税金をいくらぐらいにしようと決めて、でこぼこのない人生を目指している。
そんな場合には予測表なしでは平均的納税が不可能なことに気付いてきた。
更にもし「IF関数」が応用できれば更に高度な資産管理が可能だ。

事務員を使わない「一人社長」の土地活用には
それなりの技が必要なのは言うまでもない。
エクセルが活躍するのは経理面だけではない。
建物修繕記録もこのソフトなしでは考えられない。
私の修繕記録は大手の管理会社のものよりはるかに優れている。

縦軸に修繕箇所、横軸が実施年度。
修繕箇所はかなり詳細に分類されている。
例えば、壁面なら東西南北に分け、実施回数も変える。
劣化速度が日当たりや雨の当たり具合などの条件でかなり違うから。
鉄部塗装も分類が細かい。
外部置きの機械類と手すりなどは実施回数にかなりの差が出る。

これを鉄部塗装として7年に一度だなんて馬鹿げているが、
大手の管理会社は平気でこんなことをマンションにやらせる。
実施備考欄では、使ったペンキの種類やかかった日数まで記録する。
当然、次回にはその資料を基に見積もりをチェックする。
こうして経験を積むと、工事屋さんとの交渉も実にスムーズになる。
交点毎に見易い金額が並んでいるので、修繕管理も流れ作業のように楽になる。
これさえあれば、数十棟持っていても一人で管理できると確信している。

10年間、Pマンションの管理に力を尽くしてきた。
その間の役職名は「長期修繕委員会委員」で、無給のボランティア。
当然、毎年新しい理事や理事長さんとコラボしなければならない。
今10期目の理事長さんは今までで一番熱心な部類に入る方。
その理事長さんとの意見交換が毎回のように白熱する。
知らない人が聞いたら口論としか思えない口調でやりあう。
普通の人なら、「もう嫌だ」と思うような場面が多いのだが、
我々二人はそうはならない。
恐らく、心の底で「熱心な人だ」とお互いが一目置いているからだろう。
だから、意見を違えて別れた後、「話し合ってよかった」と思える。
人生、意見の違う人を避けるようになったらお終いだと思う。
「意見には喧嘩を売るがその人には喧嘩は売らない」
これが私の信条だ。
意見の異なる人を避けていたら進歩が止まる。
老いても意見の異なる友を持つ柔軟性を失いたくない。
（もっとも、尊敬できるような人との話だが・・・）

通りかかった三浦海岸での携帯で撮ったスナップショット
（老婆の差し出したキャベツをはむ馬たち）

不動産の探し方は人それぞれ。
最近はネット上で目星をつけてから業者に問い合わせる人が増えた。
私は不動産を直接見てスタートする現地至上主義。
最初から情報収集を不動産業者に依頼する人もまだまだ多い。
この人たちが行く不動産業者にも本当は得手不得手がある。
投資用アパート物件が得意な業者に行けば、
投資家の気持ちなど無視して、中古アパートを買わせようとする。
なぜなら、買わせたアパートの管理が彼らの利益の柱だから。
ワンルームマンション販売を得意とする業者に行けば、
自分たちがリノベートしたマンションを勧められる。
話を聞いていると、ワンルームマンションほど儲かるものはないと言う。
もちろん、そんな話は嘘なのだが・・・
銀行から情報を集めるのが得意な人たちもいる。
銀行は別名「金貸し」だから、金を貸す餌として物件情報を持っている。
餌としての物件には中身の濃いものが多いのは言うまでもない。
だから、銀行に太いパイプを作れたらこれほどいいことはない。
競売物件を得意とする知り合いもかなりいる。
彼らの話だと、最近では儲けのでる物件が減ったという。
競売に参加する素人が値を吊り上げているかららしい。
農協関係にルートをもつ資産家もかなりの数だ。
彼らはもっぱら幹線道路沿いの農地を手に入れ
ロードサイドビジネスの会社に貸し出している。
ガソリンスタンド、紳士服の店、ファミリーレストランなどだ。
上級者になると、運営母体の開発部に太いパイプを持っている。
資産家の友人はコンビニの開発部の担当者と懇意になり、
次の出店希望地の土地を買い上げてそのコンビニに貸している。
今、彼はローソンだけで３店舗を所有している。
ちなみに、開発部にはオーナー募集部門と経営者募集部門がある。
彼はオーナー応募者の一人だったということになる。
駐車場用地を探すのが上手い人たちがいる。
親しい不動産業者に駐車場用地のイロハを教え、
その業者に駐車場用地を探させている。
自分ひとりで探すよりはずっと効率的で、実に頭がいい。
ツワモノになるとタイムズのような会社の社員を取り込み、
ダイレクトに正確な駐車場用地情報を集めてしまう。
もちろん、その担当者にかなりの成功報酬を払っているが、
それでも儲けは限りなく大きい。
究極は「地上げ」だ。
自分がやりたい土地活用に向いた土地を見つけて、
ずばり、その土地を買い上げてしまうのだ。
自分で交渉するのもいいし、その道のプロに頼むのもいい。
我が人生で、このやり方で失敗した事業は一つもない。
Dear Friends,
I wish you all a very Merry and Happy Christmas wherever you may be　!!!　
Hoping you are all in good health , may 2010 bring you lots of Joy and Prosperity　!!!

Midtown in Tokyo

サラリーマンは嫌だから、今から会社を興そうと考えている人、
中でも、土地活用で独立を考えている人ならなお更のこと、
従業員を使わない、所謂「一人社長での経営」を目指すべきだ。
今まで生きてきて、かなりの数の社長を見てきたが
一人社長で成功した人は、その生活が実に優雅でリッチだ。
一人社長は何かを決めるのに「諮る」なんてしなくていい。
だから根回しも要らないし、その分気遣いもしなくていい。
当然、結果として古希を前にしてステントが必要になるようなこともない。
責任は全て自分で負うのだが、これはサラリーマンとて同じこと。
ならば、やっぱり一人社長の方が優雅でいい。
もちろん、土地活用の気苦労はそれなりに覚悟する必要があるが、
これはサラリーマンも同じで、サラリーマンが気楽な稼業だったのは昔のこと。
だから、同じ大変なら、優雅な分だけ一人社長がお勧めなのだ。
特に、この仕事は全部アウトソーシングで解決できるし、
携帯があるから、昔のように電話番をおく必要もない。
見せかけだけの電話番でいいならそんな便利な会社もある。
だから、土地活用は一人社長でやっていける格好の職業だ。
そして、何よりも、一人社長は収入がいい。
社員がいれば、一人だけ桁違いに高い給与を貰うのは気が引ける。
しかし、一人だから儲かった分は全て自分のものになる。
社員が多い方が格好いいなんて誘惑に負けてはいけない。
大会社で何万人の頂点に立つのは神業だが、一人社長には誰でもなれる。
会社を興して上場を目指すのがいい時代は終わったような気がする。
三桁の社員を使った経験のある私が言うのだから間違いない。
兎にも角にも、社員は少なめに、自分の給与は正当に。
アンニュイな午後のひと時、大切な人に伝えておきたいことを
徒然なるままに日暮机に向かいてブログを書くのが実に楽しい。
{ポイント｝一人社長のメリット
?「分からせる時間」が必要なくなる。
?「裏切り、横領、かすめ取り」などに遭遇する機会が減る。
?そのための管理システムを作る必要がなくなり、ストレスも減る。
?人の査定をする必要がなくなる。
?やりたくもない「忘年会」「暑気払い」をしなくて済む。
?遊ぶのに、いちいち社員に気遣いをする必要がなくなる。
?仕事を流すビジネスラインの構築が楽しくなる。
?スケジュールが自由なのでふらっと旅に出られる。
?朝の会議がないので夜中まで仕事に没頭できる。
?失敗の責任が全て自分なのが気持ちいい。
?死にたいときに死ねる自由がある。
（従業員の家族の心配をしなくていいから）

最新の機械を使っているバイク置き場

土地活用とは文字通り土地を活用して収益を生み出すこと。
よく考えてみると、机一つ置くにも場所は必要なので、
土地活用と無縁な仕事はほとんどないと言える。
だから、土地活用で成功しようと思ったら、
ありとあらゆる情報を集め、その中からその土地にあった起業をするしかない。
当然、誰もが一日24時間しか与えられていないので、
質のいい情報を如何に上手に集めるかも重要になってくる。
私の情報収集の三大ポイントは
? 世間であまり注目されていないビジネスに目を向ける
? 急成長会社の担当者と親しくなり成長の秘密を探る。
? テレビの土地関連番組は出来るだけ録画しておく
例えば、私が学習塾を始めた35年前には、
ほとんどの塾が他人のビルの一室で開業していた。
そんな時代に、私はほとんど自前の建物で教室を展開した。
会議では、「私は長岡塾不動産部長だ」と連呼していた。
時間貸し駐車場も土地を購入してスタートした。
当時時間貸し駐車場は地主の土地を借りてやるのが一般的だった。
誰もが「買ってやる仕事」としては注目していなかったのだ。
こうして世間の人があまり注目していない方法で起業した。
だから、歯を食いしばって10年近く頑張って多少の資産が作れた。
?に関連したエピソードは毎日のようにある。
昨日は、土地活用で5千人もの社員を抱える上場会社の社員とお茶をした。
十年前には500人にもならない社員数だったというからかなりの急成長だ。
それも失われた十年以後の急成長だから驚嘆に値する。
その彼らの会社の一番の安定収入は「賃貸マンション管理」だという。
今では10万を越す部屋の管理をしているというから凄い。
更に、その管理から派生するビジネスは限りなく儲かるという。
例えば、お年寄りから受ける相談をヒントに「信託」の仕事を始めたらしい。
信託といえばシニアビジネスとして一番有望な分野だ。
更に更に、お掃除ビジネス、リフォームビジネスと広がり、
管理という地味な仕事からたくさんの大輪の花を咲かせている。
?のテレビを見る時間は寝る前にしかない。
曜日別に整理された録画番組をベッド脇のランニングマシーンの上で走りながら見る。
走り終えたら、つまりは番組を見終えたら、
すぐに体重、体脂肪率、筋肉量、体水分量をノートに書き込む。
こうして自分の情報もメモする、実に貪欲に情報を集めていると我ながら感心する。

アパート建売業者の土地活用セミナーに行ってみた。
実にいろいろと役に立つ話で大変参考になった。
しかし、最後に最重要ポイントで超がっかり。
彼らのビジネスに参加したときの利回りが魅力的でないのだ。
私の土地活用ビジネスの目標利回りは12％、
たまに運がよい土地を手に入れれば20％を越すこともある。
なのに、彼らのビジネスは利回り一ケタ台がほとんど。
だから土地を買って参入するなんてことは到底無理で、
参加者のほとんどが代々続く恵まれた地主さんばかり。
土地活用がアパート経営だと勘違いしている人がかなりいる。
でも、土地活用の世界は何でもありの楽しい世界。
だから、生きていることが実に面白くなる世界でもある。
街を歩くと、あちこちにゴールドのように輝いて見える土地がある。
私の教え子が「バイク置き場」で大儲けをしている。
横浜の中区、西区には変形していて使いにくい土地がいくらでもある。
駐車場にもできないような土地すら多い。
そこに目をつけて、彼が買った土地は、
奥行き約2メートル、道路に面した幅が1５メートル。
業者が売るのに困っているというその土地の話を聞きつけ、
付近の相場が坪120万というのになんと坪80万で買ってしまった。
総額でザックリ720万円。
一台月極めで8千円、1５台で月の収入が12万円、年で144万円。
さあ、144万円を720万円で割ると20％である。
諸費用を入れても18％にもなる超高利回りビジネスだ。
更に、土地に電気を引き込み（引き込み料は自販機会社持ち）、
自動販売機を2台設置、更にその手数料を手に入れた。
月額が何と平均で3万円になるというから馬鹿に出来ない。
年で36万円を追加すると、この土地の利回りは何と25％だ。
土地活用は夢のような世界だ。
関連事項：私が経験している土地活用のあれこれ
?多店舗型学習塾経営
?トランクルーム会社への一括貸し
?ファミリーレストランへの一括貸し
?コンビニへの一括貸し
?時間貸し駐車場経営
?月極め駐車場経営
?賃貸マンション経営
?一棟型賃貸マンション経営
?洗車場経営
?バイク置き場経営
?商業ビル経営
?企業向け大型弁当屋経営
?喫茶店経営
?健康サロン経営
?英会話教室経営
?自動販売機業
?戸建て貸家業
?倉庫業
?ゴルフ会員権業
?出版業

小春日和の午後、友人の事務所でお茶をした。
「最近、認知症の話が多いですよね」と彼が言う。
「そうだよね、マンションではそれが管理費滞納の原因になるから、
　本当に困っているんだ」
そんな会話の中で、私が「禁治産者」という言葉を使った。
「先輩、今はそんな言葉は使わないですよ、被後見人というんです」
聞けば、７〜８年前に法律が改正され、その言葉が消えたらしい。
変化が激しいのはＩＴ業界ばかりではないらしい、本当に疲れる。
それから、新しい後見人制度の大筋を教わった。
彼の事務所を出て、車で５分も走った信号のところに知った男の顔が。
付き合いの深い銀行マン、近くのファミレスでお茶をしようということに。
そこでまた、銀行の客の仕分け方法を聞いて時間の経つのを忘れる。
横須賀では年間賃貸料収入が５千万円の人は特上のお客様だという。
「２千万以上なら竹、５千万以上で梅、８千万以上で松」だと。
東京、横浜ならそんな松はあちこちに立っている。
ついでに、融資の裏話まで聞き出す。
そうやっていろいろな情報を学んで、毎日が楽しく過ぎていく。
もちろん、そんな情報が後日の融資交渉に裏技として役に立つ。
考えてみると、周りにはそんなサポーターが五万といる。
多くのサポーターからより多くの情報を集めて、私のビジネスは成長してきた。
世の中が私を育ててくれているとしか思えない。
感謝。

友人の紹介で彼女が訪ねてきたのは3年前の春。
「優雅に暮らす独身女性たち」という女性週刊誌の記事がきっかけ。
「この記事にあるような不動産活用をしたいんです」と目を輝かせる。
「投資である以上、当てが外れることもあるけど・・・」と釘をさすと、
「人生と同じですから」と面白いことを言う。
ふと、３０代に命がけで不動産投資に邁進していたことを思い出した。
彼女の希望などを1時間聞いて、後日次のような物件を紹介した。
本人概要：横浜市金沢区在住、短大卒勤務暦8年、年収320万、貯金500万
物件概要：横須賀市北久里浜ＭＳ72?、貸出対象は米軍人、物件価格1300万、
購入概要：借入1100万、自己資金300万、期間35年、金利2.1％、諸費用百万
運用概要：米軍査定賃料月額15万円、マンション管理費2.3万(修繕積立金込み)
収支概要：委託管理費7千円、月額返済金41000円、表面利回り１２％
表面キャッシュフロー７万９千円（固定資産税、所得税、維持費を含む）
彼女は2年固定のローンを選択したので、2年ごとに繰り上げ返済が出来る。
実際に手元に残るキャッシュフローとお給料で毎月10万以上の貯金をして、
購入時の予定通り2年後に250万の繰上げ返済をした。
結果、表面キャッシュフローは更に増えて９万を超えた。
当然、次の2年後には300万円の繰上げ返済を予定しているので、
表面キャッシュフローは10万円を超え、６年目の完済が可能になる。
結果、31歳頃には不労所得12万円が毎月入ってくるはずだ。
彼女には既に横浜での駐車場経営という次の方向性を教授。
恐らく、子育ての頃には月間30万円以上の不動産収入があるだろう。
今、彼女はあくせくしない優雅な生活が築けそうだと喜んでいる。
｛ポイント｝
? 実家から会社に通っているので贅沢をしてもかなりの貯金ができる。
? 最初の借入時に父親が連帯保証人になってくれた。
Ｃｆ．一番最初の銀行借り入れには力のある保証人が必要になることが多い。
その後は本人の力だけで借り入れは可能になっていくのが常道。
? 横須賀という地域特性を生かした。
ＣＦ．埼玉北部ならブラジル人用アパートという風に地域特性を利用すると利回りがよくなる。
? 例え空室でも、固定出費の７万１千円は給料から支払える安心プランとした。
Ｃｆ．米軍の住宅入居は艦船の入港次第、たまに２〜３ヶ月の空室状態が起こる。
? 銀行借り入れ時の申し込みは「本人住居」として住宅ローンを組んだ。
Ｃｆ．現在、投資用中古マンションに対する融資がかなり難しくなっている。
?就職後8年間、毎月5万円以上を貯金する強い意志力が成功の基になった。
?ニュートラルなプロを相談者とする正しい選択をした。
　Ｃｆ．銀行とか建売業者のような偏ったプロは最善のアドヴァイスができないことが多い。

毎月のように建築屋への支払いがある。
それだけ建物のメンテが忙しいということなのだが・・・
嬉しいような嬉しくないような。
見積書の多くは他社の工事の見積もりと照らし合わせる。
そう、額が妥当かどうかのチェックのために。
何の根拠も無く「高いなー」などとは口が裂けても言わない。
根拠の無い情緒的な言葉で何十年という信頼関係を壊したくはない。
工事後の請求書の額に不満があるときは、値引きを要求する。
値引きでなく、「ついで工事」でドアの塗装などをお願いすることもある。
言われたままにノーチェックで支払いをするなんてことは絶対にない。
ところがマンション管理組合では驚くような光景を目にする。
私が口を出さなければ、ほとんどが言われたままに支払う。
チェックの出来る人がいないからだろうが、それでいいはずが無い。
リースなど使わなくてもいいほど金があるのに、何でもかんでも、
「動産保険がついていているからリースで買いましょう」
こんな幼稚なことを言う人がいて、馬鹿げた結論が出てしまうこともある。
経理のイロハも知らない人が謙虚さも無く意見を言うから気を抜けない。
組織を見直し、経理面のチェックシステムの確立をすることが急務だ。
だから、どこのマンション管理組合も出入り業者にとっては「宝の山」。
中でも一番注意しなければいけないのが「大規模修繕」
長期修繕計画よりかなり安くできると見積もっているのだが・・・・
マンションを「支払いノーチェックの館」にしてはいけない。
どのマンションでも本末転倒の無駄遣いが横行している。
もちろん、未必の故意もその中に入る。
マンション管理組合の主たる目的は
組合財産の維持・保全だということを再確認する必要がある。

行きつけの小料理屋「家族亭」も早１０周年。ささやかな花を贈った。

65年間生きてきて、一つの答えを得た。
「もう官僚と政治家には期待しない」
民主党の体たらくが最後の望みを断ち切った。
期待するだけ時間の無駄だと思うことにした。
自ら政治献金をしたのは田中総理のときだった。
1972年、仕事が軌道に乗り始め、政治にも興味があった。
「列島改造論」を読んで胸を躍らせた。
旅をするたびに新しい道路を走った。
目に見えて日本が変わっていった。
それから10年して中曽根総理が誕生、
国鉄が民営化され、この国の将来に希望を抱いた。
当時は政策に哲学と具体性があった。
更にそれから20年、小泉総理が誕生した。
しかし、その頃もう日本は腐っていた。
純粋に日本を再生したいという彼を以てしても、
もう腐った国はどうにもならなかった。
思えば、田中政治が終わった頃から官僚が腐りだした。
そして、彼らはこの40年間に多くのつけを我々に残した。
今、当時はなかった負担が次々と押し寄せてきた。
消費税、健康保険の自己負担の増加、年金の減額。
天下りのための馬鹿げた組織が何千と作られた。
政治家も腐っているからそれを食い止められない。
「天下り根絶」という言葉を聞いてから25年は経った。
口先政治が横行し、政権が交代しても本筋を語る人は一人もいない。
そして致命傷は亀井大臣の誕生。
将来を語るのではなく、小泉政治の批判ばかり。
性格の悪い学生を見ているようで気分が悪くなる。
もう本当にこの国はおしまいだ。
国債の利払いのための支出が
我々の納めた税の主目的になった。
何と馬鹿げたことか。
つまりは国策を講じようにももうそんな金はほとんどない。
こうした次世代へのつけは更に強烈な形で子供たちを苦しめる。
今回もまたまた新税が考案された、「環境税」
医療保険制度の崩壊も次の新税を生む、その名は「健康税」
手を変え品を変え、次々と新しい負担が次の世代を襲う。
聞こえのいい言葉だけが新聞紙面に踊る。
「弱者救済、格差是正、相互友愛」
そうやって使われた金は日本の再生には役立たない。
大企業がいじめられ、その下請けが倒産するという負の連鎖。
下請けは大企業あっての下請けだということを忘れて国を滅ぼす。
弱者の多くはその金でパチンコに行く。
その弱者に渡った金の多くがどこかの国に流れていってしまう。
そういえば社民党の名誉党首はパチンコの大愛好家だ。
昼間のパチンコ店の客の多くが生活保護費の受給者だというのも頷ける。
もう日本国には期待しない方がいい、
期待するだけ損だ、時間の無駄だ。
最後に期待した民主党もこの有様だもの。
脱税総理の気持ち悪い顔など見たくもない、吐き気がする。
かといって、６５の私に革命を起こす元気もない。
さよなら、日本。

表参道の夜景、この街に来るとやる気になる。

グリーンハイツ再開発に関しての絶望的な答えが出た。
前回の会議で宿題となった点を夫々のメンバーが調査した結果だ。
かなりのネックは給配水管。
当該建物の耐用年数は財務省令によれば50年、残りは17〜8年。
その頃になればあちこちの家で水漏れなどが生じる可能性がある。
更新工事としてはライニング更正か配管更新の二つ。
この両方の工事は100戸規模の我がＰマンションでも議論百出の難問題。
ライニング更新は信頼できないという強硬論者もいるし、
配管更新は金がかかりすぎるし住民負担が大きすぎるという者もいる。
だから、1300戸規模のグリーンハイツならもっと大変だろう。
今までのヒアリングによれば、役員経験者は皆逃げ腰。
挑戦して答えを出さなければいけない時期なのに見て見ぬ振り。
「自分の理事の間には答えを出したくない」というお利口さんばかり。
そして次の難問は更に強敵で、当該建物が旧耐震基準の建物なので、
何かをいじろうとすると既存遡及工事が発生するということ。
つまり、エレベーターを後付けするにしても耐震補強工事がついてまわる。
更には追加消防設備工事までやらなくてはいけないという。
最後の致命傷は「容積割り増しの利益」がほとんどゼロということ。
日本のマンションは７〜8割がスラム化するだろうと言われている。
その最大の原因が「五分の四合意」という法律の壁。
それを突破するために、容積割り増しを餌に住民の合意を形成する。
その容積割り増しが第一種住宅専用地区ということで使えないのだ。
東京都大田区の「萩中住宅再開発」の成功例がそれを物語る。
大手のデベロッパーが容積割り増しに目をつけ協力をした。
それがないグリーンハイツには誰も協力者が現れない。
老齢化した住民の多くは言う、
「俺が死ぬまで再開発なんかしないでくれ、老後は静かに暮らしたい」
どこのマンションでもこう言う老人が大勢を占めている。
そしてスラム化し、3千万前後で売り出されたマンションは
3百万くらいにまで価値が下落していく。
最後に、ツワモノが現れ、「２百万で売れ」といって買収にかかる。
全戸の２０％くらいの買収をしてから、故意に倒産して管理費を滞納する。
当然、マンションとしての機能は麻痺し、建物は使えなくなる。
もうツワモノ後継者は２百万も出す必要がなくなる。
「十万円でもいいから買ってください」とお願いされる。
こんな形での30年後の最終局面が脳裏に浮かぶ。
実際に、こんな解決法が関西や九州で散見されだした。
愛するグリーンハイツがこんなことにならないで欲しい。
政治にもマンション管理にも先見性が必要なのだ。
そうだ、今からでもいいから再開発チームを立ち上げ、
15年先を見据えて、再開発基金をスタートさせよう。
一戸当たり月に5千円を積めば、15年後には11億7千万円。
これに修繕積み立て金14億と補助金の10億を加えると3５億、
再生特別徴収が１戸当たり５００万円として６５億、
利息なども含めると１１０億円は優に超える。
最後に、僅かながら残っている容積割り増しを使えば・・・・
これなら出来る。
もう議論をしているときではない。
ちなみに、再開発をするのとどのくらいのメリットが生まれるのだろうか。
詳しい計算は省略するが、一戸当たり１千万円くらいの得があるのは確実だ。

また車検の時が来た。
「一年にどのくらい走りますか」とよく聞かれる。
３台の車は、車検時のキロ数が一台あたり３万キロだから３年で９万キロ、
つまり、一年で平均３万キロ、一日平均８０キロを超えている。
もちろんほとんどが仕事がらみの移動距離。
土地勘は「土地を買うか買わないか」の即答には欠かせない。
その勘を磨くためにはどうしても必要な走行距離だと考えている。
よく走るので、「キャンピングカー」というニックネームまで頂いた。
今日は横須賀、明日は横浜と毎日のように情報が入る。
いい売り地はほとんど業者仲間からの情報で知る場合が多く、
いい土地であればあるほど相手から即答を求められる。
銀行の貸付信用枠と土地の質をはかりにかけて返事をする。
「銀行に聞いてみます」などと言っている時間はない。
現金で買ってしまうような資産家との競争だからだ。
今まで３０年間、自分がイエスと答えて買えなかったことは一度も無い。
それが業者間での更なる信用となって、更にいい情報が入る。
不動産業を目指す人にとって、土地勘と信用は車の両輪のようなもの。
思えば、最初に事業用地を買ったときは全く信用力が無かった。
だから、今はなき日本債権信用銀行（日債銀）に信用を得る方法を聞いた。
「毎月５万円、５年間預金をしたら、その１０倍は貸す」と言われた。
２５歳でスタートし３０歳で４千万の融資を得て２００坪の土地を買った。
土地購入での失敗が皆無なのはこの「土地勘」と「信用力」のおかげだ。
ニックネームに恥じぬよう、信用を大切にして死ぬまで走り続けたい。
それにつけても、不景気にはいい売り地の情報が多い。

知り合いに裕福な人が多い。
でも、そんな彼らの中にも不幸そうな人がいる。
彼らは自分に不足しているものが気になって仕方ないのだろうか？
その不満顔の本当の訳を知りたい。
ラッセルの幸せの３条件について書いたことがある。
健康、財産、ファミリー（よい人間関係）。
これをもう少し掘り下げたくて、幼馴染と議論した。
「持っているものには感謝せず、無いもの探しの人が実に多い」
そう経験豊富な彼が言う。
「今あるものに心から感謝しないなんて罰当たりだね」
「そう、不幸探しの毎日なんだろうね」と彼が続ける。
健康、財産、ファミリーの具体例を話していたら
彼らの不幸探しの原点が見えてきた。
健康関連（８）
視力、聴力、髪の毛、歩ける足、動く腕、働く胃、性力、脳の力、・・・
財産関連（８）
仕事、家、車、年金、　CF,学力、知力、胆力、学歴、・・・
人間関係（８）
子供、配偶者、母親、父親、兄弟姉妹、恋人、孫、友人、・・・
保険の観点から言えば、視力は命に匹敵するほど重要なものだから
友人などと比較にならないが、その友人がいないからと自殺する中学生もいる。
今年の国際ピアノコンクールで優勝した辻井伸行さんは盲目だった。
なのに、インタビューで、「幸せです」と言い切った。
目が見えなくても幸せになれる人もいれば
ほとんど揃っているのに「不幸」を連発する人もいる。
古希を過ぎて「インポだから死にたい」なんて言ったら罰が当たる。
「辻井さんのことを考えてみろ、お前、幾つになるまで貪欲なんだ」と。
敢えて結婚しない人もいるがいくら婚活しても相手の見つからない人もいる。
配偶者が見つからないのはどのくらい不幸なのかはよく分からない。
ただ、何人かの結婚していない５０代の友人はそれぞれ結構幸せそうだ。
８０でもう歩行が困難だという知人が何人かいる。
その中の一人は「こんな体だからもう死にたい」という。
「８０過ぎると生きているのが面倒くさい」という人も多い。
でも、中には歩けなくても家で編み物をしながら結構幸せそうな人もいる。
幸せって、幸せを感じる感性の問題なのだろうか。
独自の方法で各国の「国民の幸福度」を順位付けしたバカがいる。
俗に言う「世界幸福度ランキング」(※計算方法は当然非公表)
共産党、社民党などが喜んで使う資料だが、
こんな資料で益々人は不幸になっていく、可哀想に。

数年前、とても親しい友人から
「駐車場ビジネスを始めたいからノウハウを教えて」と頼まれた。
もちろん、「喜んで、何でも聞いて」と答えた。
その彼、今では私以上の駐車場経営者に成長した。
「何でも聞いて、企業秘密をすべて教えるよ」
こう言われて悪い気がする人はいないだろうし、
教えた相手が自分を追い越すなんて、これほど素晴らしいことはない。
ところが、なかなか私のように考えている人は少ないらしい。
「それは企業秘密ですからお話できません」
大したことのない人に限ってこんな言葉をよく使う。
そう言えば、こんな言葉を使う人で成功した人を一人も知らない。
私は、ブログでじゃんじゃん情報を流している。
「私のブログの読者に何かお役に立てたら」
そういう思いから、もう４年も書き続けている。
もちろん、私の情報でビリオネアになった人が何人もいる。
皆、素直で頭がいい人ばかりで、中には私より大きくなっている人もいる。
心外だが、得をしているのにそれを認めたがらない恩知らずな人もいるが・・・
私からの情報を生かして私を脅かした人など誰一人としていなかった。
だから、もし私の情報で商機を掴む人がいたらそれこそ万々歳なのだ。
更に、私の死後、その人の心に私が生き続けたら望外の幸せだ。

今は新しいタイプのコンビニを誘致する仕事が面白い。

そりゃー、誰だって楽して生きたい。
それなのに、どうすれば楽して生きられるかを真剣に考える人は少ない。
そんなことを話すのも不謹慎だという偽善者すら存在する。
そんな輩は放っておいて、時間的拘束という観点から｢楽｣を考察した。
子供の頃、祖父がよく言っていた
「職人を3人使いこなせたらお倉が建つ」と。
昔、同期の男が5人の職人を使って毎晩飲み歩いているのを羨ましく思った。
でも、40歳で、「私は人を使いこなすのは苦手だ」ということが分かった。
そのときからずっと考え続けているのが「人以外に何を使いこなすか」
当時私の頭に浮かんだのが、金、土地、ネット、知的財産。
金を使いこなす職業は金貸しとかリース屋と投資家か。
昔、手形割引をやっていたが、実に儲かったのに暇だった。
この手の仕事をする人の多くは、今でもリッチで優雅な生活をしている。
もちろん辛いことも多いのは事実だが・・・
次が、土地などの不動産を使いこなす不動産関連業。
土地やアパート・ビルの不動産貸付業やパーキング業のこと。
どこの町でも地主たちの多くがこの仕事をしている。
精神的には気苦労もあるが、時間的には随分と楽そうだ。
ネットを使いこなして大儲けをしている人たちも多い。
もちろんバカにはできない特別な世界のようでもある。
IT関連で上場でもしようものならスーパービリオネアだ。
知的財産とは、特許や情報を基にした株売買を指す。
終末に清算をして黒字になる人の少ない単なる株投資はこれには入れない。
株は、特殊な情報を持っている人だけが儲かるようになっているから。
さて、私には特許をとった知的財産があるのだが、
中国人にコピーを作られるのが嫌で未だ世にリリースしていない。
もちろん絶対に儲かることは間違いない商品なのだが・・・
当然、私は上記のほとんどに挑戦した、それも四十路過ぎてから。
草むしりや建物清掃などの地味な生活スタイルも維持している。
こつこつと汗をかくのも好きだし、楽な生活も求める。
両方を混ぜたバランスのいい余生を送ることを目標にしている。

昨日撮った逗子マリーナの夜景

１１月９日、うかい亭の二百人近いシェフの頂点に立つ７人のマエストロが
表参道うかい亭に集結、小池さん、中村さん、渋谷さん・・・
名人という意味のマエストロたちは誰も皆人柄まで最高。
焼いてくれた中村さんが言う、
「東京のうかい亭は４店舗全て大成功なんです。
中でも、この表参道うかい亭は客単価が２万５千円なんですよ」
私がよく行く横浜うかい亭のそれは１万６千円だから
この近辺に裕福な人たちが如何に多いかがよく分かる。
以前、恵比寿ガーデンプレイスの龍天門に行ったとき
駐車場に並んでいる車を見て、「さすが東京」と驚いた。
内心思った、｢やっぱり不動産業の最終目的地は東京だなー」と。
更に、今日はもっと驚いた。
中国人相手の日本語学校設立の打ち合わせで中国人が来社。
その中の陳さんが言う、
「大連では１０人中６人が大金持ちです」と。
どの程度の大金持ちかと聞くと、
「どの家にも１千万円以上の車がある」
「？」
本当に、こうした人の縁ほど不思議なものはない。
かしこまった仕事でなく、楽しい食事やお茶の話からも
東京や大連での貴重なビジネスの情報が入ってくる。
いつの日かその情報がビジネスとして具体化すれば、
これもまた、「天・地・人」
昨日も、人の縁で素晴らしい土地を手に入れることができた。

大連

モーニングティーを飲む行きつけのカフェ・ド・クリエ。
隣のテーブルの４人の女性はどうやら中国人のマッサージ師。
中の一人が独立したいらしく、新しい店をどこに開くかの大激論。
二人は、客数なら武蔵小杉か綱島だと主張、家賃は１５万前後らしい。
もう一人は、家賃７万の六浦で年寄り相手が無難だと言う。
その情報の正確さに唖然、中国人の情報網に恐怖すら覚えた。
ふと考えた、どこで店を開くかは自分で決められること。
仮に大激論の末、綱島にしたとする、あとはここで天命を待つ。
「運命」とは自分の命を綱島に運ぶこと。
中国で中国人として生まれたのは自分に宿った宿命。
その命を色々な人の影響を受けながら、日本に運び、更に綱島に運ぶ。
結果、それらは運命となり、そしてそこで天命が下される。
この中国人女性が努力して、よき運命が開かれることを祈る。
この会話を聞いていて、運命は土地と人で決まるような気がしてきた。
自分のいる土地が己の成功に適っているかが大切だ。
自分に意見を言う人が己にいい影響を与えているかも更に大切だ。
適った土地で、良い人たちに囲まれれば、必ずやよき天命が下る筈。
己が地と人を選び、努力して運命を開き、天（神）に感謝する。
これがまさしく「天・地・人の理」なのか。
宿命は横須賀、運命は横浜、敬虔に祈って最後の天命を待つ。

　ジャンクブログの激増でヤフーの検索エンジンが変化しているらしい。
既にブログに使われた言葉は検索エンジンに絡まなくなりつつある。
更に、そんなブログやＨＰが増えすぎ訪問者の目が肥えてきた。
となると、キーワードを工夫して検索ランクを上げるSEO対策をしても、
訪問者を増やすためにピングを飛ばしても、それほどは商機をつかめない。
　そこで最近言われだしたのがＬＰＯ（Landing Page Optimization）
サイト訪問者が最初に訪れるWebページの質を磨き上げて、
商品購入などの取引を行う割合を高めることが重要になってきた。
そのために近頃一番使われる方法がサテライトＨＰ。
　この分野で急成長している会社のＳＥが事務所に来た。
映画「レッド　クリフ」に主演した金城武似の超イケメン。
久しぶりの流暢なセールストークにうっとり、若いって素晴らしい。
　メモを取りながら必死で理解しようと頑張るが・・・
2時間の説明で老いた頭脳はパンク寸前。
続きは来週ということでお引取り願った。
　それにつけても、時代の変化についていくのは大変なことだ。

｢マンションを望ましい状態に維持する」が管理組合の最重要目的。
しかし、「望ましい状態」とはどんな状態を指すのかが十人十色。
私の「望ましいマンション」の基準はビバリーヒルズのコンドミニアム。
45年も前、学生時代にここで半年以上を過ごした。
コートには椰子の木に囲まれたプール、エントランスにはポーチ。
最近尋ねた上海や北京の最高級コンドミニアムも既にこのレベル。
悲しいかな、日本では現在でもこのレベルのマンションを見たことがない。
我が愛するP,マンションでも、エントランスの将来像を説いて回るが、
当然誰も本気では考えないし、これが組合財産の維持向上だとは思わない。
30年後に、「時代遅れの古びたマンション」にだけはしたくないのに。
私が30年間理事長をしている他のマンションでは管理費を浮かせては、
入り口をより豪華にし、屋上には温室を作り、年とともに価値を付加している。
「建物は年とともに美しく使いやすく進化する｣　これが私の考えだ。
こうして将来像を脳裏に鮮明に描くこと、これがヴィジュアライゼイション。
豊かになろうとする人には特にこの力が求められると成功者は言う。
何でもいい、質素でも優雅ならそれでいい、夢をビジュアル化しよう。
そして、その夢を楽しみ、夢を実現させよう、たった一度の人生だから。
私の老後の夢は壮大だ、それをヴィジュアル化してはウキウキしている。
だから、辛気臭い顔をして「不景気風」を吹かせる人のそばには行きたくない。
不景気だからこそ、景気のいい町へ行き、美しいものに囲まれていたい。
教え子もかつての社員も元気印はいい話を持って私の所に集まってくる。
5年後の私の夢には、そんな仲間が集うパラダイスが写っている。

今日、ＰＭＳのサブエントランス脇のバイク置き場を改造したミニガーデンで子供たちが集っていた。やる気があれば何でもできる。駐車場を半分改造すればこんな雰囲気のミニプールも可能だ。夢は壮大なのがいい。

戦後初の本格的な政権交代で不安が広がっている。
やっている政治家にも見守る国民にも初体験ばかり。
日本は大丈夫なのか、既に諦めかけている人も多い。
その一番の問題点が「継続性」
自民党には私もお灸をすえたかった。
でも、民主党がここまで継続性をぶち壊すとは思わなかった。
余りにもかたくなで子供じみているようにさえ思えてしまう。
変化することが大失敗につながるような気がしてならない。
まあ、国政はどうでもいいとして、我が管理組合はどうだろうか。
今期の理事長さんは前にも書いたように今までで一番熱心な方。
普通救命講習とその後の25名参加した親睦会も成功裏に終了した。
理事長の名スピーチで始まった会は4時近くまで盛り上がった。
しかし、素晴らしい理事長さんの路線も一夜にして雲散霧消する、
いつか亀井に似た悪魔のような理事長さんが現れたら。
10年に亘って、10人の個性豊かな理事長さんを見てきた私には、
10期目が11期に継続され、このマンションが成長していく確率が
限りなく小さいように思えてならない、もちろん杞憂に終わればいいが。
今の名理事長さんが2期、3期と続けてその役を継続すれば話は別だ。
そうでなければ、「１０期はよかったね」という思い出になるだけ。
ただ変化していくだけで何の成長も期待できない今の制度は、
国であれ、マンションであれ、考え直さなければいけない時代になった。
「CHANGE」と叫ぶ政治家には呆れる、変えるだけなら誰にでも出来る。
「DEVELOPMENT」とか「PROGRESS」と叫ぶ自信を持ったリーダーが現れて欲しい。
国にもマンションにも家庭にも！

横須賀の1300戸を超える大規模マンション群、グリーンハイツ。
ここの再開発研究のためにこの３週間、実に多くの人に会った。
もちろん、例によって還暦過ぎの社会貢献がその動機で、損得抜きだ。
このグリーンハイツは今、3３年目の大規模修繕を実施中。
工区別に工事が行われ、先月は1工区1号棟が美しい姿を現した。
この1号棟の規模が愛するPマンションに似ていて実に参考になる。
30年前にこの大団地を開発したT建設との打ち合わせも済ませた。
先方から事務方と建築方の二人の部長が来訪し、
私が用意した10項目の検討事項を話し合った。
エレベーターのない5階建てにも簡単にエレベーターは付けられるとか、
新耐震基準に適合しない今の建物の怖さとか、中身の濃い時間だった。
これからも定期的に会合を持つことになっている。
グリーンハイツで何期も理事長をした大ベテランの方とも長時間話した。
ただ、何期も理事長をやった方でも、給水管延命工事については理解がなく、
「その時、俺は死んでいる」という言葉が空しくも印象的だった。
今、このグリーンハイツの工事をしている会社の担当者とも会い、
特にほとんどの人が知らない屋根の防水工事について突っ込んだ話をした。
経験に胡坐をかくことなく、事前に専門書も読んでおいた。
こうして多くの人に会って一番感じたことは「理念のないマンション管理」
例えば、毎年150万前後のお金をかけて植栽を管理している。
しかし、この街をどんな街並みにしていこうという理念がない。
1年か2年で変わる理事さんたちは多くが「事なかれ主義」
そんな夢など抱いて理事をやる人はいるはずも無い。
結果3３年経った雑木の街路樹に囲まれた古びた町は実につまらない。
14億を越す予算を上手に使ったらさぞかし素晴らしい町になるだろうに。
こんな余計なことを考えている自分の毎日を振り返ってみると、
一見無駄な社会貢献から実に多くの知識を得ていることに気付く。
「花咲かじじい」の話ではないが、我が人生に於いても、
無欲で人様に尽くしたときが、結果的に一番見返りが多い、
「金は追うと逃げる」という理を身をもって実践している。

鎌倉には楽しい店が多い。

政治の世界の雲行きが怪しい。
民主党も与党になって始めて分かったらしい、
「言いたい放題の野党のときが楽だった」と。
そして何となく思う、「この国はもうダメだ」
百人近い社員を使っていた時代にも同じようなことがあった。
あるとき役員に置手紙を残して会社を飛び出した、社長の私が。
「この会社をやってみろ、俺はまた新しい会社を興す、競争しよう」
もちろん、言いたい放題要求する社員に分からせたかった、
会社を経営するのはそんなに楽なことではないことを。
そして今、彼らに託した会社は消えてしまった。
私の会社は当時の何十倍の資産形成に成功したのに。
要求とか反対は実に楽だが、創造は難しいのだ。
マンション管理組合にも同じことが当てはまる。
創造的なことを発議しても文句と過大要求の住民の反対にあう。
当然、自分には一銭にもならなし、バカらしいから手を引く。
その点、政治家って我慢強くて尊敬してしまう。
（亀井と二階を除いて）
こうして国にも自治最小単位のマンションにも障害が立ちはだかる。
たかが小さなマンションでも、全体を俯瞰し常時勉強しなければ、
気付かないうちに無意味なお金が知らず知らずに失われていく。
いい例がリース。お金がある時にリースを使うのはとんでもないミス。
「リースは麻薬、絶対に手を出すな」が我が家の家訓。
そんなマンションの資産価値向上作業は容易なことではない。
10年間、純粋に管理組合活動に従事した私には悲しいことが見えすぎる。
（実は私もリース屋＝体のいい金貸し、結構儲けています、おおきに！）
だから、落ち着いて考えると、やっぱり自分の「会社遊び」が一番楽しい。
創造的なことを考えてそれを実行するときはワクワクする。
また、今日も朝まで眠れなかった、「今度の企画は儲かりそうだ」

この巨大マンション群の自治にも関心が湧いてきた。

「財を残すは下。業を残すは中、人を残すは上」
誰かがテレビで使ったらしく、この福沢諭吉の言葉が流行っている。
福沢諭吉ほど言行不一致の男も珍しいと聞くが・・・・
本当は、「財を残すは下。 されど財なくんば事業保ち難し」
「業を残すは中。 されど業なくんば人育ち難し」
野村監督がいくらいい選手を育てても、
その彼らが働く野球チームのオーナー会社が倒産したら
ノムさんが育てた選手には活躍の場は無い、つまり彼らはただの木偶の坊。
だから、基本中の基本は財なのだと彼は言いたかったのだ。
それを意図して、彼を一万円札に使ったとも聞く。
そう、万札は５千円札や千円札よりずっと価値があるから。
「天は人の上に人を作らず人の下に人を作らず」という福沢諭吉の言葉。
この言葉も人類普遍の平等を説くすばらしい言葉だと思ったら大間違い。
「人は生まれたときは平等であるが学問をする者は優れた人間となり
学問をしない者は劣った人間となるだから学問をせよ」という意味。
つまり、学業を修めても三流大学ではダメなのだ。
究極の選民思想を意図したきつーいお言葉だと思うべし。
諭吉はともかく、絶倫男は言う、
「学問や金より、巨根絶倫が一番重要だ」と。
諭吉はともかく、一流大学出は言う、
「絶倫より、学歴が一番大切だ」と。
諭吉はともかく、金持ちは言う、
「学歴人間より、金持ちが一番偉い」と。
そして何もない人は言う、
「心の綺麗なことが一番大切だ」と。
なーんだ、結局みんな幸せでよかった。
それなら、人それぞれのプライドを分かってあげよう。
あー、寝付けない秋の夜長の曼荼羅空想。

疲れたら箱根のザ・プリンスで温泉に浸かる。もう何度お世話になったか。

給水管延命工事に関する勉強会を開催した。
日頃から感じていた通りPマンション住民の知的レベルはかなりのもの。
メーカーとして説明に来た社長さんもタジタジ。
しかし、この1：10の対立したしような構図は果たして勉強会か。
製品の理論的裏づけが希薄だと責める住民側の意図が分からない。
漢方薬の世界を見れば、理由は分からないが薬効が顕著なものは多いし、
当然薬効が立証されれば薬として立派に認められている。
それに、組合が勉強会後に最終的な結論を出せばいいこと。
それを鬼の首でも取ったかのようにその場でこれでもかと攻め立てる。
毎回の構図だから余り気にもしていなかったが
終わってから、「人として悲しい」と怒りがこみ上げてきた。
私が社長の立場なら、椅子を蹴飛ばして出ていってしまっただろう。
それを注意できずに議事進行した己の非力もさることながら・・・
今まで、何度横柄なお客さんを怒鳴って切り捨ててきたことか。
「お客様は神様ではない、だから、当社の商品を諂って売るつもりは無い」
そんなスタンスで40年のビジネスライフに成功してきた。
亡くなった母からよく言われた言葉を思い出した。
「人に優しくないと幸せにはなれない」と。
例え相手が間違ったことを言っても、
決して来た客人の心を傷つけるような言葉を吐いてはいけない。
得たものも多く、有意義ではあったが、とても後味の悪い勉強会だった。
知的レベルも大切だが精神的レベルも同様に重んじたい。
さあ、頭を切り替えて明日も己の仕事に精を出そう・・・

日本の子供は疲れているのか？　優しい人に育って欲しい。

南田洋子さんが喜寿を前に亡くなられた。
古希を過ぎた頃からの急速な老化には恐怖すら感じた。
この年頃の友人が多いので、訃報に接し複雑な思いが胸中を去来する。
7４歳になる40年来の友は隔日に自転車で20キロ近くを走っている。
彼女と同い年の彼の親友は2５歳も年下の女性と最近結婚した。
73歳になるPマンションの仲良しは週３回ダンスを楽しんでいる。
未だに青春を謳歌する彼らと南田さんとの違いは一体どこから来るのか。
命を託しているファミリードクターの内藤先生は言う、
「50歳を過ぎると老化の個人差が顕著になる」と。
その３大原因は食生活と心的健康と遺伝だそうだ。
何と3つの内、二つが自己責任ということか。
心的健康は常に挑戦する若い心のことだろう。
もちろん、食生活には何の説明も要らない。
私には自称「魔法ドリンク」という飲み物がある。
食生活が乱れている何人かの友達には乞われて教えてあげた。
それほどの秘法ではない、ただのジュースだが・・・
今流行の青汁（大麦若葉、ケール、ゴーヤの顆粒）をベースに
スキムミルクとアミノコラーゲンをそれぞれ大匙一杯コップに入れ、
攪拌してからりんごジュースとLG21を３：１の割合で注ぐ。
味を変えたいときにはMILOを加えたりする、これが意外と飲みやすい。
これがどれほどの効果をもたらしているかは定かではないが、
LG21にはガン予防、スキムミルクには肥満防止等など
一つ一つに意味があってのブレンドである。
こんな飲み物を毎朝３種類のサプリメントと一緒に飲んでいる。
もちろん、バランスの取れた食事をしていることは言うまでもない。
あー、神様、生きている以上は元気でありますように！
この毎日の努力が報われますように！

この海辺のレストランは台風で跡形もなく破壊された。大好きなシーボニアのレストランもひどい被害を受けた。自然恐るべし。

マンションの管理組合運営ほど難しいものも少なくない。
その最大の原因は、住民に「被害者意識」がないこと。
つまり、「何かおかしい」という意識がないから困るのだ。
それは愛するPマンションでも同じこと。
何とか努力して、10年目の大規模修繕特別徴収は回避した。
平均40万円の支払いが免除された住民の喜びが目に浮かぶ。
しかし、今でも思っている、
「平均1万4千円の修繕積立金込みの管理費は高すぎる」と。
私が30年間管理組合理事長をしているマンションではその7割だ。
それでもマンションを花で一杯にするための温室まである。
最大の原因は住民の勉強不足によるオーバーメンテナンス。
Pマンションでは年に一回排水管の清掃が行われている。
縦管清掃なんぞ３年に一回でも十分なのに。
数年前、理事会でこのことを発言した。
しかし、勉強不足な住民相手では「糠に釘」
「やらないよりはやった方がいい」と脚下される。
バカらしくて開いた口が塞がらなかった。
こんな人間が勤める会社はさぞかし赤字だろうと顔を見回した。
それでいて勉強会には顔を出さない。
面白いのは、これが日本の縮図だということ。
官僚から言わせれば、
「こんな国民を騙すのはちょろいもんだ」ということ。
しかし、それでも今週もメンテナンスの勉強会を開催して
「住民意識の向上」を目指して頑張っている。
放棄してしまったら今までの努力が水の泡だから。

手すりはまめに塗装する、メンテ回数の仕分けが命だ。

ネット関係の業者で、いつもお互いの情報を交換する貴重な友人。
空室率を１％以下にする方法なんて本当にあるのかと真顔で質問する。
ヒルズ族ほどではないが、情報交換は企業の命だと信じている。
最近始めた新ビジネスも中学時代の友人との茶飲み話から生まれた。
だから、秘策はないのだが、いつものお礼に誠意を尽くして説明した。
水道管に活水器を取り付け、建物中に綺麗な水を流している。
当然水道管には赤錆など付着せず、あの汚らしいヘドロは見られない。
建物内を走る汚れた水道管内を見たことがない人は幸せかもしれない。
実際に見てしまったら、とても蛇口から出る水を飲む気にはなれない。
一回見れば、朝は10秒放水してから水を飲めという意味がよく分かる。
http://www.city.ako.hyogo.jp/SUIDOU/info/morning_guide.html
手すりには３年に一度ウレタン塗装を施し、新築時の美しさを維持している。
塗装次第で建物は随分と変わるのでこの種の手入れは欠かしたことがない。
こうして建物にはお金をかけて、今出来る最高のものを追求するのが私流。
当然、私の賃貸物件は築３０年の建物でも、新築同然の輝きを放っている。
更に、車には園芸用品一式を積み込み、建物周辺の緑の世話も自分でする。
テナントの募集は不動産屋任せにせず、自分の人脈を常に利用する。
日頃から広げておいた情報網を駆使して空室期間を長くしない努力を怠らない。
だから、空室率は下がり、結果的に賃貸経営事業を楽にしてくれる。
まだ他にも幾つかあるが、また日を改めて書くことにする。

日の差さないベランダの下の方にも花は咲く

珍しく「人生相談」の内容が面白かった。
「お香典に500円を包んできた人達との付合いを止めたい」という相談。
友人10人で「5千円」を持ってきたサークルの人たちに腹を立てている。
回答者は、相談者の「自分の常識が世間の常識だ」という心の狭さを嘆き、
そしてバッサリ、「止めたければ止めればいい、でも寂しい人生になる」と言う。
昔、何かのお祝い事に2千円を持ってきた業者がいた。
そんな額のご祝儀なら持ってこない方がいいのにと姉が言った。
あれから30年、確かに彼はご祝儀2千円に相応しい人生を送っている。
でも、私は彼を責めたりはしなかったし、避けたりはしなかった。
ただ、「金の使い方が下手だな」とは思った。
常識や教養のない人とはうまくやっていけないという気持ちは分かる。
でも、65年間、周りを見回すと、世の中そんな人の方が主流だ。
超一流大学を出ていても、脱いだ靴も揃えられない人なんてザラにいる。
本当に驚いてしまうが、そのたびに怒っていたら友達なんて作れない。
斯く言う私も果物を箸でつまんで「品がない」と罵られた。
「フォークを出さない君がいけないのだ」とやり返したが後の祭りだ。
食事のときに新聞を読もうとして子供に叱られた。
だから私も育ちが悪くて、人様のことなんか責める資格はない。
常識とか教養、育ちについてはいつも考えさせられることばかりだ。
「常識は自分を磨くための物差し、人を責めるためのものではない」
これが締めくくりの答えだった、もっと自分を磨かねば。

見慣れた筈の横須賀のダウンタウンがやけにエキゾチックに思えた

「定年後は沖縄に住みたい」　
そんな風に話す友人が多い。
気ままに老後の夢を語るのは実に楽しい。
老後に人気のリゾートには暖かいところが多いが、
長野で農耕生活なんて考えている人も少なくない。
老後の夢のスタイルは十人十色だ。
８月に古希を過ぎた二人の友人がリゾートに越していった。
一人は茨城の鉾田、もう一人が館山。
二人とも３００坪前後の土地に家と畑がある。
一人は自給自足の田舎生活に憧れ、
もう一人は、ストーカーからの逃避。
ただ心配なのは、検討期間が数ヶ月と極めて短いこと。
憧れが幻滅に変わって、舞い戻る人が余りにも多いと聞く。
転居する前に一ヶ月位そこの近くの宿に滞在するような慎重さが欲しい。
この１０年間、鉾田や館山には何度も足を運び彼らの数倍の調査をした。
この寂しがりの友人二人がこの地の不便さに耐えられるようには思えない。
だとすれば、かなりのお金を失うし、反対していて振り回された奥さんも可哀想。
４０代から老後のリゾート研究を始めてもう２５年が経ったが、
私の終の宿を構える最終リゾート地は今居る横浜になりそうだ。
その訳は
? 東京や横浜には美味しいものを食べられる店が桁違いに多い。
? ２０分下れば憧れの湘南、３０分上れば刺激一杯の東京がある。
? 大好きな箱根や山中湖には１時間で行ける。
? ハワイ、沖縄、長野、北海道は住むより訪ねる方が新鮮
? 新しい土地では友人と会う機会が減るし、新たに友達を探せる歳でもない。
? 何よりも嬉しいのは、MMを中心に横浜がどんどん綺麗になっていくこと。
? 「リゾートは遠くに有りて想うもの、住んでしまえば不便な田舎」とも言う。
? 死ぬまで仕事がしたいし、趣味の畑仕事は横浜近辺でいくらでもできる。
古希を過ぎてもなお元気な老後が続くなどという幻想を抱く人が余りにも多い。
多くの人の調査をすると、年齢と住まいとの関係は次のようになっている。
３０代でマンション、５０代に戸建て（駅から遠い）、７０代にマンション（駅近）
７０を過ぎて鉾田だ、館山だなんて絶対に判断ミスだと心配でならない。
元気のコツについて、森光子さんは言う、
｢年をとったら、あまり変わったことをしないこと」
そしてこう付け加えた、「あー、今日も生きている、それだけで感謝よ」

山中湖に泊まる日は必ず立ち寄る

不動産賃貸業のスーパーマンが森ビルグループ。
でも、その辺のアパート経営者も森ビルも儲けの仕組みは同じ。
「その仕組みを1億円くらいの規模で説明して下さい」と教え子が言う。
数年前、藤沢に1.2億で購入した中古マンション（入居者6戸）を例にした。
1戸平均家賃が15万、月家賃総額が90万、年家賃総額だと1080万。
出費は、管理委託費が５％で年54万、空室手当てが3％で約32万
長期修繕手当てが坪500円×120坪×12ヶ月で72万、固都税６0万
収入から経費を引く、1080万−218万で862万が手元に残るという物語。
もちろん、全てがこんな計算どおりにはいかず、空室率が20％なんてザラ。
つまり、場所的条件や建物の状態で空室率は大きく異なってくる。
ただ、私の賃貸歴史では空室率は１％にもならないので仲間によく驚かれる。
さて、利回りは862万÷12000万で約７％、銀行に預けるよりはずっといい。
しかし、1.2億の物件なら8千万は借りるのが私流、当然返済が起こる。
8千万に2.5％、20の年ローンを組むと、月の返済が約43万円、年で513万。
先ほど手元に残った862万から513万円を引くと349万。月額約29万円。
この29万円の半分を次の投資と所得税に残し、残りの15万円を生活費に回す。
こんな物件を３つ持っていれば、月45万円の生活が可能になるという訳だ。
所謂地主は借金なしで３つ持っているから、月収215万円ということになる。
窮屈な45万円と悠々の215万円、これが生まれた家の違いで、実に空しい。
ただ、好景気に3つの中で最初の物件を一つ売って、二番目の残金も返済する。
すると、平民の私でも借金のない物件を一つ持てるようになる。
だから、「若いうちから賃貸経営を始めろ」というのが私の持論。
「なるほど、よく分かりました。でも、勇気の要る仕事ですね」と言う。
「確かに空室率が高かったらいっぺんに破産だからね、恐ろしいよ」
我ながら、よくもまあこんな怖いことをやってきたものだと感心する。

またもやシャラポアの優勝だ、本当に強い。

子供の名前も忘れた痴呆の人の看護で大切なことは何かを教わった。
「どんな間違ったことを言っても訂正しないで優しく頷くこと」だと。
更に、「イエスと答えられるように配慮して質問をすること」だとも。
例えば、食欲の細ったように思える日には、
「もっと食べないと体によくないよ」ではなく
「明日はもう少し食べられたらいいね」と言う。
不快な質問ばかりすると人間関係が崩れるのだそうだ。
そう教えてくれたその人の親はもう寝たきりで１０年。
子供の名前も言えないこの人に、先日盛大なお誕生日会を催した。
米寿の８８歳だというから、７８歳から寝たきりなのだろう。
テレビで見るような大変な介護の現実があちこちにある一方で
考え方を変えることで、こんな微笑ましい介護も可能らしいのだ。
もちろん、特別養護老人ホームの存在なくしては語れない話なのだが・・・
痛々しい介護と老後はいろいろな形でやってくる。
先ずは面倒を見る人に、次に面倒を見てもらう側にも。
そのどちらの場面も、出来れば苦しくない方がいい。
更に、出来れば微笑ましい方がいいに決まっている。
その微笑ましい方の道を選べるとしたら、その方法を知りたい。
彼は言う、「絶対にある、用意周到に準備すれば」と。
つまり、苦しい介護は見る側、見られる側の勉強不足から来るのだと。
そして、最後は「説教しない優しさが要る」と付け加えた。
私にはまだ老後への知識が足りない。

午後の鎌倉で介護について話し合う

Pマンション第10期の理事長さんとの付き合いが始まった。
これで10人の理事長さんと60人の理事さんたちを見てきたことになる。
この１０年、随分と楽しく有意義な人間観察をさせていただいた。
６７歳だという今度の理事長さんは今までで一番熱心な方。
理系の人間で、物事の進め方が私とはかなり違う。
大雑把な生き方が好きな私とは正反対で実に几帳面。
今まで誰もが気がつかなかった災害時の避難路に彼の目が行った。
一階の専用庭のフェンスに取り付けられた避難用扉が開かないという問題。
隣との境に目隠しとして植えられた木が大きく成長し、人が通れないのだ。
別に消防署から注意をされたわけではない。
私なら注意されてから対処するが、彼にはどうにも許せないことらしい。
消防署に行って「どうしたらいいか」聞いてくるという。
そんなことをしたら、「あれもこれも」と余計な注意まで受けるだろうに。
それは何とか引き止めて、自発的に植木を切らせてもらうことになった。
そのこと自体、災害時の避難路を確保する上で大変よいことだと私も納得。
ただ、１階当事者の人たちはこれからの日々の生活の中に恐怖が襲う。
１階には4回も泥棒が入ったが、いずれも両端の人たちだけだった。
でも、これからは１階全戸が恐怖に晒される、行き来が楽になるから。
上階のベランダと同じように「ぶち破り」方式にしたらどうなのだろうか。
来るか来ないか分からない災害と何度も侵入してきた泥棒、どちらが怖いか。
兎にも角にも住民が日々楽しく安心して住めるようにしてあげて欲しい。

流木ってゴミでもあるし、こんな風に使えばタカラにもなる。

米軍属の兵隊さんには家やマンションを相場以上に貸せる。
そんな噂でマンションを購入し、今はウハウハの友人がいる話を書いた。
しかし、それがいつまでも続くという保証はどこにもない。
ファンドをやって大儲けしていた人たちの多くが
リーマンショックでスッテンテンになったのはついこの間のこと。
だから、詳しい情報を持たないで「軍人に貸して儲かる」なんて
脳天気な人を見ると、「いつまでも続かないのに」と余計な心配をする。
軍人用の家を購入する前に、軍の査定ルールを熟知していた方がいい。
その知識もなく、素人の不動産屋にババを掴まされる人の何と多いことか。
査定ルールのいくつかを書き出してみよう、
1．基地まで15分以内で行ける地域がAゾーンで将来も心配が少ない。
2．基地まで30分前後かかるところがBゾーンで、いずれ借り手がいなくなる。
3．15分以内で東京湾岸にある物件が最上級。平作方面は今後が心配。
4．階段は50段以下であること。
5．土手でも家でも階段には手すりがあること。
6．どんな窓にも網戸があること。
7．エアコンは標準仕様であること。
8．風呂にはシャワーがついていること。
9．マンションは５０平方メートル以上であること。
10．戸建ては70平方メートル以上であること。
不動産投資にも危険がゼロなんてうまい話はない。
外人向け賃貸の専業で最近倒産した不動産屋がいる。
賃貸価格と稼働率の低下に貸し剥がしが加わった三重苦が倒産原因だった。
不動産屋の「外人向け大家募集」なんて広告に乗せられないで欲しい。
大手業者でも、悪意はないが無知な不動産屋が実に多いから。
ところで、銀行融資さえ可能なら一銭も出さずに毎月15万円入る話がある。
自殺物件だが、「どうせ貸してしまうのだから」という大らかな人には最高だ。
「年金が少なくて」なんて考えている年寄りにも二度とないいい話だと思う。
因みに、外国人に対しては自殺の告知義務がないから、稼働率の心配はない。

「先生、最近セキュリティの仕事はどうですか」
久しぶりに会った教え子からのストレートな質問。
でも、気心の知れた同士だから何の不快感もない。
むしろ、「これが仲間だ」という感さえするから不思議だ。
「全然儲からないよ」と笑顔で応える。
日本で最初に「入られない防犯」を唱えて儲かった時代があったが、
いい事は長く続かず、今ではセ○ムなんていう大手が参入して、
ニッチな美味しいところを全部持っていかれた。
塾事業もそうだったが、本当に「我が世の春」は短い。
複数の事業を同時展開しているから防犯ビジネスがダメでも
私の生活には大きな影響はないが、内心は面白くない。
聞けば彼も４０を越したという。
仕事も手広く展開し、聞けば聞くほど「凄い」という感じ。
店も見せてもらったが、取扱商品の特色に唖然とする。
私が見知らない商品が半分以上も並んでいる。
「これがズートスーツで、これがインディアンジュエリーです」
「えっ、それって誰が買うの?」
こんな調子で、宇宙船内で宇宙人と話しているようなのだ。
人が好きだから人脈は広く、それなりに物知りだと自負していた。
しかし、これがとんでもない錯覚だったことに気がついた。
「私にも理解不能な世界があるんだ、特にこの世界は分からん」と。
ただ、彼は25年前と変わらず、人懐っこいで目をしていて
「好感度ナンバーワン」という印象は相変わらずだった。
「こんな爺だけど、これからもよろしくね」

22年前、逗子マリーナにマンションを持っていた。
週末の休養目的に2千万ほどで購入し、3年くらい楽しんだ。
蓼科にも同じくらいの価格のマンションを持ち、夏のゴルフを楽しんだ。
ところが、この二つのマンションのその後の価格には大きな違いがでた。
逗子マリーナは5割くらい値上がりし、蓼科は5割くらい値下がりした。
現在、逗子マリーナはそれほど値崩れしていないが、蓼科は更に下がった。
一体この違いはどこから来るのだろうか。
原則的には、需要と供給のバランスの違いだろう。
日本には蓼科的なリゾートは多いが、逗子マリーナには希少価値がある。
伊豆や那須の物件は供給過多でひどい値崩れを起こしている。
環境問題で、もう関東圏に逗子マリーナ的な施設は作れないだろう。
反対に、その気になれば蓼科的リゾートはいくらでも開発可能だ。
私は、これが価格の違いを生んでいる最大の理由だと分析している。
イギリスの保養地、湖水地方をご存知だろうか。
日本で言えば、箱根の芦ノ湖周辺とか富士五湖か。
これからアジア、特に中国の経済が更なる発展をしたときには、
箱根や富士五湖はアジアの湖水地方になることは容易に推測できる。
横須賀の秋谷は知る人ぞ知る人気リゾートで、土地値はずっと高値安定である。
景色のいい三戸浜やマリーナのある油壺、葉山や逗子の海の見える土地、
こんな所の土地価格は住宅地の土地価格の数倍なんてこともよくある。
例えば、葉山の住宅地が坪70万なら、海辺は坪150万は常識値。
富裕層がここにセカンドハウスを持ちたがる以上、この傾向は止められない。
これに中国の富裕層が参入したら、希少価値のリゾートは益々面白くなる。
中国人に人気の日本のスキー場もその意味では目が離せない。
どんな綺麗ごとを言っても、アジア経済の二極化は当分止められないから。

人工雪でそれが黄色く染まっているという北京懐北国際スキー場

悲しいほどの雪質で風景も異様な北京八達嶺スキー場

今、一番好きなテレビ番組は日曜日の「田舎に泊まろう」
最近の企画では、安部麻美の無人駅シリーズが特に面白い。
半世紀前には駅員が１０人もいたのに今は無人だというような駅が多い。
侘しい駅景色を見ながら、日本の将来が頭に浮かび、考え込んでしまう。
日本の人口が１億もいない時代に駅員が何人もいたのに今は無人？
炭鉱の町で今は廃鉱だからというならいざ知らず、そんな理由もないのに。
ということは、人口の都市への集中が原因なのだろう。
この現象は今も進行中で、今に無人駅ならぬ無人村が日本中に出現する。
そんな止められない流れの中で、郵政民営化が行われた。
人口が半減し、生き残っている僅かなお年寄りのために郵便局を残すべきか。
あの大嫌いな亀井が、声を大にして言う、「残すべきだ」と。
何でも市場原理主義がいいとは言わないが、
一日に数人の利用者のために何千万というお金をかけて郵便局を維持すべきか。
もちろん、日本全国となれば、莫大な国家予算を必要とする。
それでも彼は言う、「弱者を見捨てるな」と。
疲弊した国家の細々とした予算の中の多くを弱者に割り振る。
言っていることは美しい、票も取れる、また大臣にもなれた。
結果、日本は益々弱体化し、挙句の果てに国民総弱者になってしまう。
どうせその頃、私は死んでしまっている。
でも、やっぱり悔しい、愛する日本が沈没していくのは。
偉大な政治家が現れ、この国の将来を何とかして欲しい。
振り返って、港南区のお隣、栄区の桂台南、北、東、西地区。
メインストリートを通るたびに、店が一軒、また一軒と消えていく。
土地は坪５０万以上しているから街はまだ死んでいない。
(長沢の海辺の土地の方がずっと高い、土地って面白い）
しかし、お年寄りが多く、往時の活気は全くなく、いずれ死んでしまう。
天下の横浜でも、こんな団地があちこちに出現し始めた。
日本中で起きている無人村化の都会版なのだろう。
つまり、若者はこんな不便な団地から逃げだし、駅の周辺に越していく。
不動産活用の観点から言えば、「この流れはどうにも止められない」
人口動態を見れば、今後どこに投資すべきかが見えてくる。

開発の進む横浜駅周辺、やっぱり桂台よりはこっちがいい。

今年も、週に一度は美しいと評判の街を歩いている。
都内では、松涛町、代官山、田園調布、成城、六本木、赤坂、原宿・・・
県内では、たまプラーザ、弥生台、緑園都市、M.M、鎌倉
　　　　　センター北（モザイクモール）、仲町台・・・・
地方なら、上田、小布施、金沢、軽井沢、倉敷、高知・・・
歩いて感激すると、後日自転車で走ったりもする。
だから、普通の人よりは都市についての知識は多いのでは・・・
だからと言って、都市計画を語るほどの勉強はしていない。
ただ、不動産活用を生業としているので
その知識は多かれ少なかれ仕事に役に立っている筈だ。
そんな私が今年一番感動した街は「緑園都市」
相鉄線の二俣川駅からいずみ野線で二つ目が「緑園都市駅」
この駅周辺のマンション群が有名な「サン・ステージ」
サン・ステージの端にあるコインパーキングに車を置き、
駅まで歩くこと７分、「なんと美しい街なんだろう」と驚き通し。
歩いた通りは一日の乗降客数が約2万6千の駅付近だが、
その緑の量が半端でなく、また都市のデザインが素晴らしい。
ちなみに、我が故郷「長沢駅」の乗降客数は8千、隣の野比駅が2万2千。
どれも似たり寄ったりのさほど大きな駅ではないが、都市の景観は桁が違う。
25年ほど前、マンションの販売が始まったときの倍率が何と500倍にも。
しかし、この数字にも｢納得｣という感じの町並みであることは確かだ。
マンション群の周りの戸建て住宅街も遊歩道と実に上手に結ばれている。
今でも中古マンション価格の平均は90?で4千万を超えている。
平均2500万で売り出された長沢駅近辺のグリーンハイツが
現在の相場が平均1千万なのに比べると大違いだ。
そこでふと考えた、「グリーンハイツをサン・ステージにしよう」と。
今時、エレベーターのないマンションなんて見向きもされない。
だから、10年かけてこの旧式のグリーンハイツを再開発するのだ。
故郷に貢献するために、「一丁やるか」とも考えた、
でも、マンション建設をしてきた私にもちょっと規模が大きすぎる、
挑戦するには勇気と元気に自信がない。
「誰か一緒にやりませんか？」

海を望み富士を仰ぐ、長沢駅周辺のグリーンハイツ、

格差社会などと言われて久しい。
結果としての格差論議にはあまり意味がない。
だから、なぜ格差が生まれるのかを論議するのが肝心なのだが、
そうすると更に不幸な人が増えてしまうところがこの問題の難しいところ。
こんな格差を生む大きな要因の一つが情報で、情報格差が経済格差に繋がる。
株の投資家保護ために情報の平等化を図ったのがインサイダー取引の禁止。
土地の投資家である我々不動産活用業者にとっても情報は命の次に重要だ。
横須賀の一部でマンションが値上がりしているという貴重な情報がある。
この不景気にずっと右肩上がりで、築10年〜20年のマンションが
坪150万以上をこの5年間ずっと維持しているというからから凄い。
同じ横須賀でもグリーンハイツは坪60万前後だからその違いがよく分かる、
この情報を4年前に入手した同い年の友人は、
現在、左うちわ、右扇風機の優雅な生活をしている。
その取って置きの場所は横須賀市平成町、本町、JR横須賀駅周辺。
当然、値上がりには確かな理由がある。
人気が高く、マンション投資効率が１０％を越して推移しているのだ。
いち早くこの情報を手に入れた友人は70平方メートルのマンションを
５年前に買い、１８９０００円で貸して、１５％以上の荒稼ぎをしている。
自殺者の出た部屋を買い叩いて３０％以上に回したりもしている。
しかし、「それでは」と今から手を出していいかは疑問だ。
逗子市が来年から700戸の新規供給を始めるから。
もう既に、需要３５００に対して、供給が6千を越したのに。
（6千のうちの３千は見向きもされない地域にあるから望みはある）
こうした情報をいち早く手に入れ、情報格差社会で勝者になるには
日頃から幅広く情報ソースを育てておく必要がある。
頭がいいとか悪いとかの頭脳格差の問題ではなく、努力次第の世界である。
馬鹿げた格差論議に時間を割かないで、新鮮ないい情報を集めた方が賢い。
いつも後輩には言っている。
「情報が欲しければ、誠実で前向きな友達を作りなさい」と。
事業では、この誠実と言うのが結構重要なのだが、見落とされやすい。
努力家で不誠実という人に遭遇して人生をダメにした人を結構見てきた。
IQが１６０を越す天才からの腐った情報で破産した友もいる。
情報では、速さ以上に大切なのがそのソースの質。
誠実で前向きな友人と、街の素敵なカフェや海の見えるレストランで
鮮度のいい、質の高い情報交換の語らいをする。
がつがつしない人生の実に楽しい一こまである。

横須賀市平成町2丁目付近

建築を発注するようになって40年、まだ建築の面白さにはまっている。
だからなのか、建築関連の本や話には人一倍興味がある。
そんな私には、よくパースを依頼する建築デザイナーA氏のブログが面白い。
そう、A氏のブログには妙に共感することが多い。
京浜急行の横須賀駅から上りに乗って15分、
上大岡駅のちょっと手前の線路際にやけに気になる家があった。
なんとその家にA,氏もずっと惹かれていたと彼のブログに書いてある。
沿線に何万とある家の中で偶然にも二人が同じ家に関心を抱いていた。
そしてお互いに同じようなことを「家」について考えていたとは驚いた。
家は住んでいる人の魂で輝いたり、くすんだりする。
お金をかけた家だから「素敵」ということでもない。
上大岡の件の家は、今は輝きを失い、他の家となんら変わることがない。
そう、住んでいた素敵な夫婦が亡くなったのか、もう全く気付くこともない。
こんなようなことが彼のブログに書いてある。
私も同じように感じていて、この偶然には本当に驚いた。
共感することの少ないスターのブログを何度も読むことは絶対にない。
しかし、共感する部分のある人のブログは時間があれば何度も開く。
ある友人は、ブログに娘のことを書いてひどく叱られたと書いていた。
私もブログに人のことをよく書くので、プライバシーには十分配慮している。
絶対に素性がばれないように気を遣っている、これはブロガーのエチケットだ。
だから、たまに滑って迷惑をかけて、謝りにいくことがある。
それでもブログを止めないのは、それ以上に伝えたい気持ちが強いし、
「絶対に誰かに役に立っている筈だ」という強い信念があるからだ。
自分の体験や考えをブログに書き、それを読んだ人が「ニタ」っとする。
こんな光景を想像しては「ゾク」っとする、なんと素敵な大人の世界か。

ベランダ園芸の日本選手権入賞を目指して

「僕もマッピングをしていました」と大昔の教え子がいう。
「で、それは今でも使っているの？」
「いいえ、どこかにしまってはあるんですが・・・」
早い話が今の彼には役に立っていないようだ。
もちろん、こんな風な話には枚挙に暇がない。
コエンザイムのようなサプリメントと同じで、
流行が過ぎればもうその存在も忘れてしまうのだろう。
しかし、これでは人としての成長が危うい。
同じ平面の円周上をただぐるぐる回っているだけの人生になってしまう。
位置が移動するのは変化であって、成長ではない。
成長していくには、スパイラル状に上に上っていく動きをしたい。
そのために、私がしている方法が「見える化」
必要なことは全て壁に貼り、いつも見えるようにしておく（下の写真）。
こうすることで、どんなに忙しくても大切なことは絶対に風化させない。
マッピングも人生では欠かせないツールなので、3枚は壁に貼ってある。

壁に貼ってあると、見られてしまうから嫌だという人がいる。
だから、私は自分の寝室に全て貼り付ける。
もちろん、寝室には鍵がかかる。
両親の写真も貼ってある。
寝るときにも、目が覚めたときにも、毎日両親に挨拶する。
「ありがとう、こんな幸せな毎日を」と。
「はなたれ小僧さま」の表紙も貼ってある。
面倒なことを厭うような考え方を戒めるために。
面倒のない夢のような生活なんてありえないのに、
ついつい、｢面倒くさい｣と愚痴をこぼすことがある。
しかし、面倒が完全になくなったときには、お金も入らなくなる。
この本はそんなことを教える日本昔話の一つだ。
人生の失敗を要約したメモも貼ってある。
同じ失敗を繰り返さないために、何度も何度も読んでいる。
そこには「大儲けは10年と続かない」という一節がある。
だから、不動産購入にも慎重になっている。
あのゴルフ会員権のときの同じ轍を踏みたくないから。

新しい枕カバーに替えた、花柄の可愛いのに。
替えて一週間、毎朝起きるとカバーに毛がべったり。
理由が分からず、「もしかしたらbald headに・・・」と落ち込んだ。
友人に話すと、「カバーが化繊なんじゃないか」という。
なるほどと思って、帰宅後すぐに以前のものに戻した。
何と、翌朝はカバーには一本も毛がついていない。
ちょっとしたことで大切な髪を失うところだった。
年と共に野菜中心の食事になってきたが、これもまた考え物らしい。
教え子が、若いのに胃の不調で「一日人間ドック」に行ったという。
後日聞くと、「野菜を食べ過ぎないように」と注意されたらしい。
特に、繊維質な野菜、例えばゴボウやレンコンが良くないのだそうだ。
風説と違って、この人には玄米食なんかガン一直線だというから驚く。
玄米食は何となくそんな気はしてはいたが・・・
そんな玄米食の翌日は必ず胃が重かったから。
亡き母はビタミンCを摂ろうとお茶の葉を食べ過ぎ、ガンになった。
だから、緑茶とか抹茶とかも飲み過ぎないように注意している。
勘違いの努力ほど恐ろしいことはない。
１５年前、スポーツクラブで老人が若者と同じ激しいダンスをしていた。
「あんな勘違いの過激なダンスを五十過ぎにやったら体にいい訳がない」と思った。
あれから15年、アノ人たちの多くが「痛い、痛いの高齢者」になっている。
だから、歳相応を心がけ、「いい加減に頑張ろう」と決めている。
私の高齢者用「痛くならないための五か条」は
? 上半身は鍛えない。筋肉もりもりの上半身は健康とは関係ないと教わったから。
? 下半身は「いい加減」に鍛える。一日５キロ以上の歩行は老化促進になるらしい。
? 首は前後に激しく動かさない、くも膜下出血が怖いから。
? 柔軟体操で前屈運動はするが、腰痛を誘発する後屈はしないようにしている。
? 胸骨を広げる意識を常に持ち、腹式呼吸、特に大きく息を吐く習慣を身につける。
運動だけでなく全てに於いて、勘違いを犯さないように、
出来るだけその道の専門家に意見を聞くようにしている。
今一番の迷いはアブレーション、やるべきかやらざるべきか。
明日、横浜駅西口の名医、内藤先生に聞きに行く。

「親戚の家はお金持ちなのに喧嘩ばかりしているんです」
授業が終わってから生徒が聞く、
「お金があっても幸せっていうことじゃないんですね」
70になるお父さんが始めたレストランは一日の売上げが平均で1５万。
お父さんと息子夫婦にバイトが一人の店の売上げとしては確かに凄い。
彼は学生バイトとしてこのひと夏をこのレストランで過ごしてきた。
そして、閉店後の家族の言い争いを毎晩見せられたという。
息子がシェフなのだが、実権はお父さんが握っていて息子はただの給料取り。
だから、いくら頑張っても手取りは変わらないので息子がやる気をなくしている。
当然嫁さんも不満タラタラ、何時崩壊してもおかしくない家族に見えたという。
「三十にして立つ。 四十にして惑わず。 五十にして天命を知る」
このお父さんはこの次の下りをもう少し理解したらいいのでは・・・
「60にして耳従う、 70にして心の欲する所に従って矩をこえず」
この「耳従う」は「何を聞いても動じない」という意味らしい。
思うに、お父さんは実権を息子に委譲し、自分が給料取りになるべきだ。
そんな勇気を持たないと、息子の幸せと成長が期待できないと思うのだが。
彼が60代のいつからか、もしそんな風にして耳に従っていたら、
この店には閉店後も笑いの絶えない夜が訪れただろうに。
70代の成功者や資産家でも不幸な人が実に多い。
「後継者育成」を誤るととんでもない老後が訪れる。
今度は大田区で資産家が殺された、板橋の事件が未解決なのに。
皆、老後の準備を含め後継者育成への取り組みが疎かなのだろう。

ベランダのカポックをシマトネリコに模様替え

ホリエモンに学ぶ
ホリエモンの書き下ろし「徹底抗戦」に興奮した。
彼が片腕と信じた「宮内亮治」の横領疑惑の章では
塾時代の従業員Hの授業料横領事件を思い出し、
改めて妬みの恐ろしさに体が震えた。
ホリエモンが広島6区で戦った亀井静香の下りでは
「復讐の鬼と化した男」の行動原理を学んだ。
彼はもう政治家ではなく、堀江と小泉への復讐に生きている。
亀井は怨念で小泉批判を繰り返しているだけで、
「日本を良くしよう」なんて微塵も考えていないようだ。
日本の検察制度の恐ろしさを知り、背筋がゾッとした。
捜査・逮捕・起訴まで出来る検察庁のしくみが天下りとも繋がり
一度睨まれたら、もうどうにもならない世界があるという。
何も悪いことをしていない人間でも簡単に犯罪人にされてしまう。
検察上がりの弁護士が多いのはそんな検察制度の産物だったのだ。
彼らに顧問弁護士として天下って貰ったら、御社も安泰かも知れない。
検察とマスコミのただれた関係にも驚愕だ。
酒井法子事件のマスコミ報道がどういう経路で作られるかも知った。
なるほど、これでは例え冤罪で捕まったとしても、もう立ち直れない。
検察はリークを通して世論を操作している。
保釈金、弁護士選定法など興味ある話に食事も忘れた。
彼の言い分が正しいかどうかは分からない。
ただ、力のない小市民は大人しく目立たず楽しく生きた方がいい。
悲しいことだが、年をとったら長いものには巻かれた方がよさそうだ。
兎にも角にも、書かれている内容は面白いだけでなく、
この理不尽な世の中を生きていく上でかなり役に立つ。
定価千円、お値段以上でニトリのような本だった。

大好きな御用邸前の海

覚悟
日経新聞の「私の履歴書」を読み始めて久しい。
中でも事業家の履歴には特に興味がある。
著者の苦しかった時代の話に自分の過去の辛酸を重ねる。
彼らのような大物でも死の深淵を覗き、「覚悟」を体験する。
両手に余るスクールを展開し、借入金が5億を超えたときがあった。
そんな危ない橋を渡っているときの「もし反乱が起きたら」という恐怖感。
それは体験した者でないと分からない恐ろしいストレスだった。
現実には塾を売却した後に反乱が起きた。
Nスクールには350人の生徒がいたが、200人近くを引き抜かれた。
もし売却前なら、心労でぶっ倒れたに違いない。
「反乱による倒産」という恐怖から、借入金に相当する保険に入った。
倒産したら死んで家族を守ろうと思っていた。
そう、それは一つの「覚悟」だった。
「覚悟」が出来ると人生は楽になる。
「死ねばいいのだ」という妙な安堵感が湧いてくる。
否、そうでも思わないと毎日がやっていけないのだった。
仕事がうまくいかないという後輩から相談を受けることが多い。
決まって私は聞く、「覚悟は出来ているか」と。
多くの場合、「そこまでは・・・」という返事が多い。
独り者の事業家の覚悟は「生活保護生活」だろうか。
倒産で死ぬのは保険金目当てだから、独り者は死ぬ必要はない。
そんな際どい話が通じない人は事業をやる資格がないと思っている。
特技のない人間が生涯自営で生きるのは並大抵のことではないから。
穏やかな顔は「覚悟」を経験した人に多いような気がする。
高僧は修行を通して｢覚悟｣を勉強するという話を聞いたことがある。
還暦を過ぎたら、穏やかな顔の人になりたい。

日産ビルからの横浜駅東口風景

大局観
経済の変化が激しくて、ついていくのが大変だ。
この正月には不景気対策と称して、世界中で金利が緩んだ。
しかし、もう中国では景気の過熱感から金利調整局面だという。
昭和の時代なら金利下降局面は少なくとも2年近く続いたのに。
私は、一貫して21世紀は中国の一人勝ちだと唱えている。
だから、こんな小さな動きで一々中国株を売るつもりなど毛頭ない。
「ナンピン買い下がり」方針一辺倒だ。
もちろん、今年だけでも利食いでかなりの甘い汁を吸っている。
日本の不動産市況もその価格変動サイクルが早くなっている。
横浜駅西口で、買ってから3年で5割も上がった土地もあるが、
一番高値で買ってしまった中区の土地は3割くらい下がった。
買った動機が「近隣の大型開発」だから、それほど心配はしていないが・・・
あれから1年、もう底値感が出てきたようだ。
だから、今が買いのチャンスであることに間違いはない。
ただし、日本では東京中心部と横浜中心部だけしか望みはない。
人口減少時代、それ以外の土地で値上がりするのは特殊地域だ。
そう、中国人が目をつけている場所なら有望だ。
秋葉原のラオックスは中国資本傘下に入り、中国人で溢れかえっている。
そう、店員の多くが中国人だからだという。
ということは、秋葉原の土地は買いだ。
横浜中華街近辺も面白い。
この近辺のワンルームマンションは中国人の需要が底堅い。
この流れは絶対に止まらない。
スキー場でも中国人スターがよく行く所は買いだ。
男子ゴルフが石川遼君一人で盛り上がるようにスターが火をつけると凄い。
だから、スターが行き、中国人スタッフが多いスキー場は今後かなり有望だ。
２0年後、スキー場は経済的には中国の一地方になっている筈だ。
そのとき、日本の観光地はかなり面白いことになっている。
なぜなら、車のコピーは作れても、気象と地理のコピーは作れないから。
そして、そんな目で不動産市況を見れば、次の時代も勝者になれるだろう。
時代は大局で見た方がいい。
ニュースをくまなくチェックしている勉強家にはこの大局観的先見性はない。
小さなニュースと大きな流れの両方を識別するのはとても難しい。
大きな流れを外さない程度の怠け者の方が勝ち組に入れるような気がするが。
私は中国情報を日本の銀行の北京と上海の支店から得ている。
彼らは実に正確に流れを掴んでいる。
情報ソースは宝の源泉だから、大切に育てている。

類は類を呼ぶ
その小料理屋には週に２〜３回は足を運ぶ。
当然顔なじみもいて、好き嫌いに関係なく雑談をする。
自慢話ばかりの人、猥談の好きな人、無口な人、聞き上手な人・・・
夜の小料理屋に足を運ぶということは、家庭が壊れているということか？
一家団欒の家があれば、週に何度も来るはずがないと思うのだが・・・・
妻に先立たれた人、妻が料理を作らない人、四十路の独り者・・・
もちろん、ここの料理が旨くて足を運んでいる人もいる。
ここの飯を食いながらの仲間と話が生きがいの人もいる。
家に仕事のストレスを持って帰らないための人もいる。
こうして、日が落ちる頃、ここにはこんないろいろな類が集まってくる。
一回の御代は2千円から6千円、どうしても飲兵衛は高くなる。
行きつけのすし屋に比べれば半額だが、一月にしたらかなりの額になる。
世の中、金のある人が多いものだと感心する。
ここでは死に急ぐ人が実に多い。
急に来なくなった人の一番多い理由が訃報。
ここの客には齢60くらいで世を去る人が実に多い。
よく話す55歳のMさんも、痛風だの高血圧だのと病気の宝庫。
それでもほぼ毎日来て、飲む量を減らす気は毛頭ないようだ。
ある晩、｢本気で死ぬつもりだから」と洩らしたことがある。
最近彼女ができて、ここに来なくなった三十路の男がいる。
夢のある人や家庭のしっかりした人はあまり来ないようだ。
ここには毎晩明るい声は響いているが、どことなくペーソスが漂っている。
私も早くここを卒業しなければ・・・

小事、大事
社会貢献としてPマンション管理組合活動に１０年も携わっている。
しかし、社会貢献だから損することばかりだと思ったら大間違い。
そこでは、不動産賃貸業者として必要な知識を沢山学んでいるし、
人間観察を通して人の生き方を知ることも多い。
Pマンションの南側には大地主の屋敷があり、その庭はまるで森のよう。
夏には、フィトンチッドが一杯の涼しい風が吹き抜けてくる。
この大地主様のお陰で、上大岡の街中とは思えない夢ような生活がある。
この地主様は週に一度くらい、落ち葉を集めて焚き火をする。
先日の理事会で、その焚き火に文句をつけた人がいた。
「理事が行って、焚き火を止めさせろ」と。
私は即座に言った、
「そんなことをしたら南側にマンションを建てられますよ」と。
自分たちが受けている森の恩恵に気付かないで、文句を並び立てるとは実に浅はか。
こちらのマンションが建って、嫌な思いをさせていることにも思いが巡らない。
自分のことばかりを考えていると、最後には一番大事な宝を失うことにも気付かない。
１１４所帯のPマンションの維持の為には別の色々な問題も生じている。
先日は、給水管延命工事で関連業者5社に来てもらい、説明会を開いた。
１１４名の組合員の中には、同業者もいて厳しい質問をする。
当然、ビル所有者の私にも役に立つことも多かった。
しかし、そんな説明会でも、延命問題にあまり関係のない
錆の化学的な説明を求めたりして本筋を外す人がいる。
要するに管が工事後に本当にきれいになるかが大事なのに、
そのことを聞く時間がなくなるほどしつこく説明を求めたりする。
質問している本人が大真面目なのが余計に涙を誘う。
こんな人の長時間に及ぶ質問で本筋を話し合う時間が消える。
「こんな人間にならないように気をつけよう」とわが身の反面教師とする。
しかし、その結果、会議そのものも小事に時間をかけ大事を見失っていく。
それは短い人生で、小事にこだわり大事に関わる時間を失うのと似ている。
持ち時間一定の人生を楽しく生き、尚且つ勝利するには
小さなこと、的外れなことにばかりにこだわっていてはダメなのだ。
10年に及ぶPマンションでの奉仕では多くのことを学んでいるが
最近、こんな出来事を通して、少し夢中でやるのがバカらしくなってきた。
こんなこともあろうかと、常に自由な立場に自分を置いている。
より多く大事に関わるためにも、マンションでの奉仕はお仕舞にしよう。