利回り

銀行にお金を預けるときには誰だって「利回り」をチェックする。
普通預金なら年0.01％だとか、定期預金なら年0.5％だとか。
年率１．２％の国債を買って貯蓄に励んでいる友人もいる。
それにしても、不動産投資と比べたらお話にならないくらい低い利回りだ。
１千万円を定期預金にしても利息は１年でたったの5万円くらいか。
でも、不動産への投資なら１千万円あれば、年に１００万円を稼ぎ出すことは容易だ。
ただ、不動産投資ではキャッシュフローもチェックしなければならないが・・・
利回り計算では、人の条件を抜きにしてそのものの条件だけを考えればいい。
例えば、金持ちでもサラリーマンでも普通預金の金利は同じということ。
でも、キャッシュフローは投資家の条件、例えば借入額に深く関連する。
裸一貫で手持ちのお金が常に少ない私などは、利回りがよくても、
キャッシュフローが少なくて、泣く泣く手を引くケースがよくある。
借入額の少ない真のお金持ちはキャッシュフローが多いから、
多少利回りが低い物件でもどんどん買っていくことができる。
その辺を掘り下げるために、表面利回りと実質利回りについて考えてみる。
一般的な不動産投資の広告では表面利回りがよく使われる、彼らに都合がいいから。
（年間満室賃料÷物件価格）×１００＝表面利回り
年間満室賃料が5百万円のアパートを5千万円で買ったときの表面利回りは
（5百万円÷５千万円）×１００＝１０％
この5千万円に取得時の?仲介手数料　?不動産取得税　?登記関連費用、?印紙代
? 銀行の事務手数料?火災保険料?固定資産税の精算金などの購入費用を加えて
購入価格で割るべきだが、不動産屋の広告チラシなどではそこまでは含めていない。
物件価格と購入価格とを入れ替えて計算した方がいいように思うが…
私的には、表面利回りを求めるにはこの購入時の諸経費を算入して計算しているので
広告チラシなどの数字より１％前後低い数字が正しい表面利回りと勝手に考えている。
つまり、物件価格で割るか購入価格で割るかの違いである。
いずれにしても、満室賃料が基準だから表面利回りなんて当てにもならない？
それに対して、購入後の営業収入を購入価格で割ったのが実質利回り。
（営業収入÷購入価格）×１００＝実質利回り
営業収入とは不動産収入から管理費や固定資産税や諸経費を引いたものでＮＯＩという。
ＮＥＴ　ＯＰＥＲＡＴＩＮＧ　ＩＮＣＯＭＥの略で、減価償却費は入れない。
更に、個人的な効率計算ではないから、所得税や返済金なども算入しないということ。
家賃徴収や建物管理は業者に委託することが多いので管理委託費が必要になる。
更に、諸費用では空室引当金や共用部分の電気代も考慮しなければならない。
投資効率をより正確に把握するにはこの実質利回りで考えなければならない。
私は、マンションの修繕積立金と同様に戸建てで坪800円の修繕積立金を経費とする。
空室引当金や共用部分修繕積立金を経費として算入する人が少ないのは驚きだ。
これでは実際の実質利回りとは食い違ってしまうのだが・・・
購入時の利回り⇒購入後の運営利回り⇒借入金などの条件を加味した現金残。
つまり、表面利回り⇒実質利回り⇒キャッシュフロー。
この流れで購入前の物件の分析をする習慣を身につけることが重要だ。
例えば、アパート賃貸経営とトランクルームの一括貸しでは、
アパートの方が表面利回りと実質利回りの差が大きくなる傾向がある。
だから、この三つの数字はその事業特色を把握するのにも非常に便利なのだ。
ところで、今日の内容は自分らしい事がかけないので書いていても面白くない。
でもとても重要な気がして、書きながら自分の知識を整理してみた。
考えてみると、このブログで一番勉強になっている人は書き手の私かもしれない。

正月の銀座、街を歩く人の多くが外国人だった。
店の客など８割が外国人で、メニューが4カ国語対応なのには驚いた。
外国人の中でも、中国人対応で勝利するものが大儲けする時代が来ている。