レバリッジ

いつもと同じ事例で「レバリッジ」について考えてみる。
事例：駐車場経営
事業資金　　　⇒1億円（土地９千万、諸経費１千万）
自己資金　　　⇒2千万円
銀行借入　　　⇒８千万円、金利2.5％、元利均等20年返済
月間駐車場収入⇒１００万円　　　　　　
銀行返済額　　⇒月額４２万円
消費税　　　　⇒１００万の５％で５万円　　　　
固定資産税　　⇒この土地の固定資産税は年間６０万円なので月５万
幽霊所得税　　⇒返済額の中の利息部分を除いた元本返済分には所得税がかかる。
　　　　　　　　元本返済額は年と共に増えていき、逆に支払利息が減っていく。
　　　　　　　　事例では返済金４２万円の中の２５万円が元本返済分と仮定した。
　　　　　　　　これにかかる税率は人によって異なるが、平均的な２０％を使った。
諸経費　　　　⇒この事例は駐車場経営なので、集金などの管理費を１３万円とした。
では、実際に計算して高木式大雑把キャッシュフローを求めてみよう。
月間不動産収入−銀行返済額　−　消費税　−　固定資産税−幽霊所得税−諸経費
100万　　- 42万　　- 　５万　- ５万 -　25万×0.2　-　13万
月のキャッシュフローは30万円となる。
レバリッジとは「てこ」という意味で、小さい力で大きな物を動かす道具だ。
投資でのレバリッジの意味は、少ない資金で大きな利益を得ること。
例では、自己投下資金は1億−8千万で2千万円になる。
キャッシュフローは月間３０万円を１２倍して、年間キャッシュフローを使う。
さあ、2千万の自己資金がどのくらいの率でお小遣いを生んだか。
360万円（30万円×12ヶ月）÷2000万円＝１８％（ＲＯＩ投下資本利益率）
（年間キャッシュフロー）　　（投下資本）
※ＲＯＩ＝ＲＥＴＵＲＮ　ＯＮ　ＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴの略
銀行にこの2千万円を１年間定期で預けたら利息はたったの2万円。
でも、果敢に挑戦すればその180倍の利益が生まれる。
少なくなってしまった年金を補うのには十分過ぎるほど大きな額だ。
このように自己資金に借入金を加えて大きな利益を得るのがレバリッジ。
普通なら考えられないような利益率になる。
「さあ、それでもあなたは銀行にお金を預けますか」
マンション投資やアパート投資でも同じレバリッジをきかすことは可能だ。
しかし、建物を伴う投資は年とともにかなりの勢いで物件価格が下がっていく。
更に予想外の修繕費が収益を圧迫することも多々ある。
だから予想以上に初期のレバリッジが崩れて、がっかりすることもある。
その点、いい土地はそれほど価格が下がらないし維持費も要らない。
でも、万が一20年後に5千万円になっても、5千万ー2千万で３千万の売却益がある。
1年に150万円の利益があったことになるから、撤退後の修正ＲＯＩは何と２５％超だ。
その計算式は（360万＋150万）÷2000万＝0.255
※キャッシュフローの計算で返済費用を引いてしまったので、
　完済後の土地購入費用は2千万円と考えていい訳。
　土地は古くならないから、土地投資って本当に安全だ。
※5年で撤退するときには土地購入費を2千万円で考えることは出来ない。
　だってまだ返済残がごっそり残っていてレバリッジ効果が中途半端だから。
　もちろん、キャッシュで買った場合も購入費を2千万円と考えるのは不可能になる。
　何故なら投下資金が1億でレバリッジが全く利かないから。
※「いい土地は古くならない」ということを教えてくれたのは40年前に亡くなったマイ母。
　奈良時代の743年に墾田永年私財法が出来てからずっと生きている法則だと・・・