マンション経営

不動産賃貸業のスーパーマンが森ビルグループ。
でも、その辺のアパート経営者も森ビルも儲けの仕組みは同じ。
「その仕組みを1億円くらいの規模で説明して下さい」と教え子が言う。
数年前、藤沢に1.2億で購入した中古マンション（入居者6戸）を例にした。
1戸平均家賃が15万、月家賃総額が90万、年家賃総額だと1080万。
出費は、管理委託費が５％で年54万、空室手当てが3％で約32万
長期修繕手当てが坪500円×120坪×12ヶ月で72万、固都税６0万
収入から経費を引く、1080万−218万で862万が手元に残るという物語。
もちろん、全てがこんな計算どおりにはいかず、空室率が20％なんてザラ。
つまり、場所的条件や建物の状態で空室率は大きく異なってくる。
ただ、私の賃貸歴史では空室率は１％にもならないので仲間によく驚かれる。
さて、利回りは862万÷12000万で約７％、銀行に預けるよりはずっといい。
しかし、1.2億の物件なら8千万は借りるのが私流、当然返済が起こる。
8千万に2.5％、20の年ローンを組むと、月の返済が約43万円、年で513万。
先ほど手元に残った862万から513万円を引くと349万。月額約29万円。
この29万円の半分を次の投資と所得税に残し、残りの15万円を生活費に回す。
こんな物件を３つ持っていれば、月45万円の生活が可能になるという訳だ。
所謂地主は借金なしで３つ持っているから、月収215万円ということになる。
窮屈な45万円と悠々の215万円、これが生まれた家の違いで、実に空しい。
ただ、好景気に3つの中で最初の物件を一つ売って、二番目の残金も返済する。
すると、平民の私でも借金のない物件を一つ持てるようになる。
だから、「若いうちから賃貸経営を始めろ」というのが私の持論。
「なるほど、よく分かりました。でも、勇気の要る仕事ですね」と言う。
「確かに空室率が高かったらいっぺんに破産だからね、恐ろしいよ」
我ながら、よくもまあこんな怖いことをやってきたものだと感心する。

またもやシャラポアの優勝だ、本当に強い。