空室率の分析

業者から送られてきた「県別賃貸物件空室率統計」という資料を見て驚いた。
ワーストワンは福井県の44.23％、賃貸物件のほぼ半分近くが空室なのだ。
逆に、一番空室率の低い県は私の大好きな沖縄県で、13.18％。
故郷の神奈川県は19.24％で、首都東京はベスト２で16.05％になっている。
首都圏以外は総じて30％以上で,この業界の厳しさが伝わってくる。
でも、賃貸業を30年以上続けている私の平均空室率は限りなく０％に近い。
この違いは一体どこからくるのか、考えられることを列挙し、分析することにした。
?空室率に一番深く関わるのは実需（人口）
沖縄県には毎年多くの定年退職者が押し寄せ実需が底堅い。
逆に、東京都には地方から若者が夢を抱いて転居してくる流れがある。
神奈川県も東京に似た現象が起きているから実需はしっかりしている。
この上記人口増加3県に比べ、人口約82万の福井県は毎年１％の人口減少県。
当然実需も減り続けているからこの県での賃貸の話には乗りたくない。
?賃貸物件の老朽化。
賃貸市場では慢性的に供給が需要を上回っている。
となると当然起こる現象が「借主の新築物件への移行」
賃貸物件の中で老朽化したものを１０％と仮定しこの空室率から10％を引くと、
東京の空室率は約３％と考えられ、これならほぼ満室状態だ。
つまり、、新しい物件なら賃貸業はまだまだやっていけるということになる。
ただ、今のペースで新築物件が増えると築１0年でも「古い」なんて言われるのか。
特に急激なサブリース物件の増加からは目が離せない。
「レオパレスさん、大和ハウスさん、大東建託さん、・・・・・・
もういい加減に一括借り上げ物件の新築を止めて下さい」
?二次交通利用物件の不振。
駅からバスを利用するようなところにある物件は敬遠されている。
給料の低下以上に賃料が低下しているので主要駅周辺にしか需要がない。
今後もこの「駅近傾向」は続くので、
新規参入者は絶対に二次交通利用物件には手を出してはいけない。
ただ、特殊事情のある地域は別である。
例えば、鎌倉などは海が近いというだけでかなりの希望者がいて、
駅からバスを利用する場所にある物件でも満室物件が多い。
もし、この二次交通利用物件が賃貸物件の10％くらいあると仮定すると、
老朽化物件の10％と合わせて20％を空室率から引けることになり、
平均的な空室率の千葉県の修正空室率は5.83％となり、少し希望が持てる。
　
こうして統計資料を分析していくと私の物件の満室理由がよく分かる。
また、こんな数字を頭に入れて車を走らせると街の景色が一層面白い。
要するに「人口増加地域で、駅近で、手入れの行き届いた物件」なら
まだまだ賃貸業で飯を食っていくことは十分可能なのではないだろうか。

100坪で350万円の横須賀物件、コンテナボックス置き場にはどうだろうか。