不動産指標を覚えるコツは
「誰にでも当てあまる数字」か「その人だけの数字」かの違いを意識すること。
例えば、表面利回りや実質利回りは誰が計算しても同じ数字になるが、
キャッシュフローは物件が同じでも人が違えば出てくる数字が異なってくる。
Capitalization Ratioの略であるキャップレートは後者に入る。
これこそが土地活用のプロの一番活用する数字で、
土地を活用する人の能力を端的に示している。
別名は収益還元率と呼ばれ、どのくらいの収益を見込むかのレートである。
初年度期待営業収入÷不動産の市場価格＝収益還元率
その土地で何をするかは投資家によって違う、
結果その収益率は投資家によって違うという訳だ。
投資家によって数字が異なってくるので、
不動産別指標でなく、個人別投資指標として分類する。
日本ではあまり普及していない指標だが、一番重要な数字だ。
横浜市金沢区のMさんは関東学院大学の学生向けマンションを得意とし、
高いキャップレートで事業を始め、安定した土地活用をしている。
大学のスポーツ系クラブとの太いパイプが彼の強みで、
何度も日本一に輝いているラグビー部とのパイプは特に有名だ。
余談だが、あの大麻栽培事件では彼の物件が何度もテレビに出た。
不動産成功者はこうして自分の得意の分野を開拓していることが多い。
私は学習塾への賃貸という得意分野を持ち、不動産を増やしていった。
銀行融資を得るには、最初に必ず事業計画を提出するが、
そこに書くキャップレートが抜きん出て高かったことは言うまでもない。
時代に合い、更に一つ先を見た事業開拓力が高いキャップレートを実現する。
ただ、どんな指標にも言える事だが、この指標も万能ではない。
初年度期待営業収入という数字を使うので長期的観点からの弱点がある。
例えば、埼玉の田舎で今のキャップレートが１０％期待できる物件と
東京で５％しか期待できない物件があったらどちらを取るか？
一概に１０％の方がいいとは言えないこともある。
つまり、20年後には東京の方は地価が上がり、
最終的な土地利用効率が上になる可能性も考えられるから。
この指標の難しい側面でもあり、不動産の面白いところでもある。
浴室から見た上大岡駅周辺の景色,4月に新駅前ビルが完成し、更に都会的な生活が実現すると思うとワクワクする。