伸びる建物

建物をコスト、耐震性、耐火性などから
考察し、「伸びる建物とは何か」を考えた。

木造(W)は
コスパは一番だが、遮音、耐震、耐火が×
鉄骨(S)は
コスパと耐震はまあまあだが遮音、耐火は×
鉄筋コンクリート(RC)は
コスパは悪いが耐震、遮音性、耐火性が〇
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)は
コスパ以外は全て〇

さて、32歳で自社ビルを建てて以来、
何十棟もの建築に携わってきての疑問は、
水漏れ・雨漏りによる強度への影響だ。

水漏れ・雨漏りの水が建物内に流れてくれば、
すぐに発見し、処置をするから問題は小さい。
しかし、その水が床下や外へ流れている場合は、
長期間気づくことなく過ごしてしまう。

つまり、鉄でも木でも、その間に腐食して、
構造計算など役に立たない腐食建物になり、
結果、建物は大地震で簡単に倒壊してしまう。

長い人生でそんな現場を沢山見てきて、
どんな建て方が最良か未だに結論が出ない。
腐食すれば、設計時の構造計算などは
何の意味もないのだ。

ということは、建物は建て方以上に
維持管理が大切で、メンテやリフォーム
を通して、良さを伸ばせるかどうかが
非常に重要なことに気づいたのだ。

結果、大切なのは建物への愛情。
建物も人と同じで、愛情を注ぎ、
経年進化させるものなのだろう。
最近は、経年進化させやすい建物が
「伸びる建物」だと思っている。

だから、私は安易に建て替えはしない。
快適で使い易い建物に進化させるため、
改修しながら使い込んでいく。

所有する築40年を過ぎた3棟の建物は、
中の設備は最新鋭で実に快適なビルである。
その結果、竣工以来40年間満室状態だ。

例えば、4500万で建替えをするよりは
3000万でリフォームをした方がいい。
残りの1500万は別の不動産投資に回す。
これが、快適と収入の両方を手に入れる
私流である。

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伸びる女

コツコツとへそくりを数千万貯めている主婦、
週に2日だけ夜の街で働く普通のアラサーOL、
資産を作りすぎて離婚したシングルマザー、
マンション清掃で優雅に稼ぐ女社長。

私が知るそんな女性の中には、不労所得の
月収が百万から1千万の女性がかなりいる。
勿論、最初は毎月コツコツと元手の資金を貯め、
その後、私の投資手法を真似た人たちだ。

最低1千万を貯めるのが最初のハードルだ。
1千万を貯めて、最初の投資を開始する。
10年あれば誰だって1億の資産を形成し、
優雅な人生を謳歌できる、その条件は
安倍総理が日本のリーダーであることだ。

こうして成功した人のタイプは
① 貴金属に興味を持たない。
② 夜遊びする馬鹿な友達を持たない。
③ 高級車に興味を持っている。
④ 仕事が趣味だと思い込んでいる。
⑤ 素直に成功者のやり方を模倣する。

世間では給料が安いと言われている
介護系の女性にも30歳前後で 
1千万を貯めている人はかなりいる。
その人たちは全員、10年後には
資産1億の形成が可能なのだが、
残念なことにやり方を学ぼうとしない。

本当にもったいないと思う、なぜなら
成功確率は今までは百%だったのだから。
でも、皆が成功する保証がある訳ではない。

知人が幸せになるお手伝いは楽しかったが、
万が一失敗したら恨まれそうなので
余計なアドバイスはやめることにした。

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伸びる社長

教え子の中には様々な社長がいる。
年商50億の会社を経営していたり、
小粒会社の社長だが収入が桁違いだったり、
世界を渡り歩く楽しい人生を送っていたり、
・・・・・・・・・・・・

今日はそんな社長の一人の新社屋の落成だ。
「経営を教えてくれ」と訪ねてきたのが4年前。
「全ての数字を開示する覚悟はあるか」と尋ねたら、
素直に「はい」と言った日のことが
鮮烈に記憶に残っている。
これはすべての相談者への私の常套句だ。

持っている金から資産まですべてを書いた
資料を検討しながら、経営戦略を話し合った。
その結果が、今日の新社屋の建設だった。

SE工法による建物は限りなく斬新で、
このご時世に坪60万で建てたとは思えない
豪華デザインに感嘆の声を何度発したことか。

彼の社員は皆社歴が長く、
「任せる経営」を完璧に実践できている。
だから、彼の生活に社長特有の悲壮感がない。

伸びる社長は誰もが謙虚で、素直だ。
それは伸びるオーナーシェフと全く同じだ。
私の傘寿にはそんな教え子たちやシェフ
を集めて盛大なパーティをやってみたい。

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伸びるシェフ

今では屈指の名店と言われる「石川」が
産声を上げたときのあの記憶は鮮烈だ。

先ず、出された料理の繊細さに驚いた。
初めて訪ねた日の料理は鱧からだった。
吉兆の鱧にもないその舌の上での感触。
当然骨はすべて抜いてあるのだが、その
抜き方が並みと違うらしく、舌の上で
溶けるような包丁の入れ方なのだった。
彼曰く、
「漁師から教わったやり方なんです」と。

次に出てきたのが「のどぐろ」。
その上質な白身には脂が全体に混在し、
独特の焼き上がりは正に絵画のようだった。

そして、彼はその経歴にあるように、
器に造詣が深く、その蘊蓄が実に楽しい。
魯山人ではないが、やはり料理と器は
切っても切れない関係で、のどぐろの皮に
合った備前焼きの器に時間を忘れた。

彼が渡り歩いた料理屋に名店はない。
それが彼の素朴さの原点なのだと思う。
坊主頭で腰の低い応対が人を惹きつける。

ところが、こんなシェフを大量に育てている
大型店があるから驚いてしまう。
あの「うかい亭」がそれだ。

うかい亭と言えば、「小池さん」
今では定年で現場を離れてしまったが、
電話をすればすぐに顔を出してくれる。

銀座にスカウトされた「中村さん」
あの人懐っこい笑顔が忘れられない。
この二人はうかい亭の双璧だった。

うかい亭の凄さはこんなレベルの高い人が
次から次へと現れるところだろう。
伸びる店には凄い人柄の人が多いが、
多分、教育システムが完璧なのだろう。

同じ事業家としては実に興味があるが、
私にはそんな達人を育てられそうにはない。
他人の店を褒めている方が向いている。

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伸びる店

喜寿も近くになると
袖を擦りあった人の中に
とてつもなく出世する人が出てくる。

16年前、飯田橋の理科大に縁があり、
毎週2回は神楽坂で夕食をしていた。
その店が何とあの世界の「石川」だった。

今は毘沙門天善国寺の裏手にあるが、
当時は二号店「琥珀」のある場所だった。
ミシェランガイドで三ツ星を9年続け、
世界の石川秀樹に出世してしまった。
もう「分け徳」の野崎さんをも
凌ぐ人気なのだから。

私が通った頃は料理も安く、1.5万円で
かなり食べられたが、今では一人3万で、
普通の人にはかなり敷居が高くなった。

今通っている店に第二の石川候補がある。
6月まで反町にあって、9月に馬車道に
移転した「M亭」がそれだ。
※本当の名前は伏せておきたい。また
私が安く楽しめる店が減ってしまうから。

鉄板焼きと銘打っているが、
並みの鉄板焼きと思ったら大間違い。
先日は4千円の毛ガニからスタートし、
マグロのほっぺ、刺身盛り、A5黒毛和牛の
ステーキ、ガーリックライスを頂いた。
※脂身の少ないシャトーブリアンも
置いているが、私の好みではない。

この9月に開店したばかりなのに、
既に予約なしでは難しいほどの客数だ。
今は1.5万円を握って行けばOKだが、
そのうち、この店も一人3万円の店に
なってしまうのだろうか。

この店が横浜を代表する店になる日も
そう遠くはなさそうだが、
ママが少し痩せたのが気になる・・・

伸びる店には共通の雰囲気がある。
そんな店に出会い、お話をするのが
今の最高の喜びの一つである。
こうして若い人の出世を見るのは
最高のドラマだから。

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想定枠の拡大

人は誰もが生涯を通して
平和で豊かに生きていきたいと願う。
しかし、現実にはこの願いを打ち砕く
災害、異変、事故が次々と襲ってくる。

祖父の90年はまさにその典型であった。
関東大震災、世界大恐慌、敗戦。
其のたびに、祖父はすべてを失った。

祖父に育てられた幼少期、
何度その話を聞かされたことか。
だから己が生きてきた75年間は、
「そうならないよう」注意深く生きてきた。

地震、台風、洪水にも十分に備えている。
今建てているビルは耐震指数が2である。
これだけで建築費が3千万円もはね上がった。
そして、更にそれ以上の備えを用意している。

もし、今日第二の世界大恐慌が起きたら・・・
そのために、会社も個人も借金をゼロにした。
当然、ビジネスの成長スピードは落ちる。
しかし、年齢を考えたら、成長より安定だ。

次に事故だが、一番身近で怖いのが交通事故。
だから、車のスピードはかなり抑えている。
自分を抜いていく車を見ると、こう考える。
「俺は急ぐ必要がなくて幸せだ」

運転中にスマホをしている人は許せない。
事故れば全てを失うし、相手も不幸に巻き込む。
私は、運転中は全神経を運転に集中している。
これは運転する者の基本中の基本マナーだ。

このように生きてきたことで
75年間の生涯は十分に安定していた。
そして今、最後の恐怖「死」に備えている。

死は、事故であり、異変であり、災害である。
だから、想定枠を拡大し備えなければならない。
この10年、遭遇した死を詳細に分析してきた。

最高に幸せなポックリもある、
発病後1年以内のまあまあの死もある、
ベッド上での闘病10数年という不運もある、
痛みを伴う地獄のような死も知っている。
子供すら見分けられない認知症での死もある。
災害や事故での死も考えておかねばならない。
自殺を除き、死に方を選ぶことができない。

死んで子供たちに迷惑をかけないように
事業や私生活の「見える化」も進めている。
ネット口座などは極力作らないようにしている。

この想定力で、最後の最後まで安穏を続けたい。
永続的な幸せとはこの想定力にかかっている。
すべてを「想定内だ」とほほ笑んで終わりたい。

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地方創生の成功事例

創生に成功した事例を調べ、類型化することで、
三浦半島創生への方策を考えてみたい。

① 民泊を柱に田舎暮らしを売りにする。
長崎県五島列島おぢか島では、
2年目に民泊8千人で1億円の収入を達成し、
それを契機に人口もかなり増加した。                
※長沢駅周辺にも民泊施設に最適な場所がある。

② 農業の6次産業化への転換
三重県伊賀の里では
モクモク手作りファームを中心に町おこしを
推進。現在は、年間来訪者50万人で、
売上は50億円。更に、これを契機に人口も
かなり増加した。
※津久井観光農園ならすぐに可能なことだ。

③ 地域密着グルメでの創生
静岡県富士宮では
地元の名物である焼きそばを売り込み、
売上500億円を達成した。
費用もかけず、人口減少も止まった。
※長沢駅前の「出来立て屋」さんは
既にこのレールに乗っている。
皆で育ててあげたい。

④ 地域特産品での創生
徳島県上勝町では、
高齢者を中心にした仕事として
「葉っぱ拾い」を推奨。
これが大きな産業になり、
今では売上3億円で人口まで
大幅に増加したという。

⑤ 廃校寸前の高校で町おこし
島根県隠岐諸島中ノ島では
廃校寸前の高校に特別進学コースを設置。
実績を積み重ねた結果、希望者が殺到。
県外からの希望者も移住してきて、
人口までも急増。
※長沢駅周辺には学校用地が既に存在する。
 学校や企業の誘致を起爆剤にした成功例は
 他にも多数ある。

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三浦半島創生の同志

このブログを通じて多くの友人を得た。
また、故郷を愛する友との語らいも増え、
予想だにしなかった出来事も・・・

昨日、ブログ読者の一人から聞いたのが、
既に三浦再生のために莫大な私費を投じて
行動している社長の活動秘話だった。

上大岡でその話を聞いた1時間後には、
もう三浦のその社長の店を訪れていた。
「凄い、なんという力の入れ方だ」と
自分の迷いがふがいなく思えた。

同じ三浦半島でも、彼が挑戦している街と
私が挑戦している街とは5~6キロは
離れている。

これだけ離れていると抱えている問題が
微妙に違うような気がする。例えば、
私は長沢駅前開発をテーマにしているが、
彼は陸の孤島・三崎の街の再興を夢見ている。

もちろん、最終的には三浦半島創生という
点で、つながってくるのだが・・・
いつか、お会いして、夜通し語り合いたい。

神奈川県の今年度の地方創生予算
7千万と比べても分かる通り、
個人が億の私費を投じるというのは、
言うは易いが、行うは難しいのだ。
でも、同志がいることを知った今、
力強く前進する勇気が湧いてきた。

人生は一度しかない。
12歳の頃からの「夢の故郷づくり」に
挑戦しないで死ぬわけにはいかない。

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三浦半島創生 鍵6

横須賀再生に熱心に取り組む人の中に
横須賀の「売り」を勘違いしている人が
多いのが悔やまれる。

例えば、どぶ板通りとか海軍カレーとか。
あんなものを売りにしてきたから横須賀は
衰退してきたことに早く気づいてほしい。
どぶ板通りなどは逆に横須賀の恥なのに。

遠方からわざわざ横須賀に海軍カレーを
目指して二度三度と来る人は絶対に
いないという統計もある。
もう、言葉遊びは止め、「本物」で攻めたい。

刺青の外人に代表される横須賀の恥を、
はたまた日本の恥を売りにしている
頓珍漢を仲間に創生の活動はしたくない。

おりょうと竜馬に頼るのも古い。
歴史なんて一部の人の趣味ですから。
万人受けするテーマでなければ。

年老いた議員さんや老人有識者、
はたまた成功実績のない学生さんの
奇抜な発想はもうこりごりです。

今、一番受けるのはピカチュウですね。
ツーリズムの柱にピカチュウを持ってくる
方が竜馬よりはずっと進んでいます。

もし、三浦ブランディングの中心が
インスタグラムとピカチュウなら
三浦半島の創生は成功間違いなし。
長沢駅をピカチュウの駅にしてしまおう。

更にこのブランディングを確かにするには、
来訪者に与える総合体験を正しく完璧に
演出しなければならないでしょう。

つまり、前回述べた「学習と交流と休息」を
すべて組み込んでおかなければならない。
だから、駅前に「蔦を使ったピカチュウかご作り
教室」というちょっとした仕掛けもまた有効だ。

「休息」とは滞在時間の延長ということにも
つながるので、「横須賀マッサージ」なども
絶対に喜ばれるだろう。あれは一度やったら
くせになる。

これこそが「エモーショナル エクイティ」で
もう一度ここに来てみたいというリピーティング
へと繋がっていく仕掛けである。

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三浦半島創生 鍵5

現代の観光の基本は、
「学習と交流と休息」だという説がある。
学習とは参加型の観光のことだ。
津久井観光農園の成功は「参加型」にある。
ミカン狩り、芋ほり、イチゴ狩りなどは
典型的な参加型観光である。

この津久井にないのが交流のための休息所。
これを長沢の駅前に作ったら申し分ない。
例えば、コメダ珈琲とダイソーと
すかなごっそが集まったら凄いことになる。

津久井の農園と周辺のハイキングで
田舎を堪能して足を引きずり駅に戻り、
駅前のすかなごっそで買い物をすれば、
もうすっかり田舎の虜になるだろう。
でも、ここで電車で帰してしまわず、
コメダ珈琲でお茶タイムへと誘導する。

結果、「田舎」を話題に話に花が咲く。
スマホの写真を見せ合いながら、
「この景色、まるで長野みたいね」
「もしかして浅間神社から撮ったのね」
「三浦富士からの半島景色って凄いわね」
こうしてインスタグラムの世界へと導くのだ。

津久井農園と周りのハイキングコースには
インスタグラムに最適の景色が満ちている。
これを眠らせておくのはもったいない。

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三浦半島創生 鍵4

地域創生の鍵の一つが面開発と集約性。
つまり、いろいろな楽しみが出来るだけ
移動が少ない範囲で可能であること。

10年前の少し古いGWの来場者記録だが、
1位が東京ミッドタウンの150万人
2位が六本木ヒルズの140万人
3位が新丸ビルの122万人
4位が上野公園84万人
5位が東京ディズニーランド74万人
6位がUSJ30万人

この数字を見て、何に気づくだろうか。
移動距離が少ない施設の方が圧倒的に
集客力があることだ。

ということは、長沢駅起点観光開発も
先ずは、駅前に魅力的な集客の種を
集約して配置しなければならない。

三浦半島の外れのど田舎、初声という
村にホームセンターと「コメダ珈琲」
がコラボした商業施設がある。

こんな田んぼの真ん中にと驚くような
場所なのだ。ただ、コメダ珈琲って
結構田んぼのど真ん中に出店している。
一度運営会社の日翔フ-ズ株式会社さんへ
相談に行って「何故」と聞いてみたい。

誰かコメダ珈琲に顔の利く人は
いませんか。やっぱり、こんな時こそ
お偉いさんの力が必要になる。

長沢駅前に必要なのは
立派な珈琲店と立派なにスーパーである。
今建設中の医療ビルが整った後に
この二つが加われば、鬼に金棒である。

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三浦半島創生 鍵3

ソレイユの丘が集客数を伸ばしているのは
その企画力や営業努力からだけではなく、
2位の「すかなごっそ」との相乗効果が大きい。
これこそが前回書いた「面の開発効果」だ。

この「すかなごっそ」という変な造語の由来は、
「須賀の菜にごっそうさま」からきている。
営業主体はJA横須賀葉山で名付け親でもある。

住所が横須賀市長井だからさかな館もある。
つまり、長井漁協が後から参加して、
野菜と魚の産地直売で更なる魅力を加えた。

この成功を真似て出来たのが「葉山道の駅」だ。
葉山商工会が国と葉山町から補助金を貰い、
17年にオープンした鉄骨平屋建ての店舗群だ。

葉山商工会のメンバー9店舗が入っている。
お馴染みの日影茶屋、旭屋、永楽屋などが
軒を連ねているので集客力はあるようだ。
たいしたものは売っていないが・・・

この道の駅にすごく羨ましいことが二つある。
300坪の土地を町からタダで借りていることと
建物がほとんど補助金で建てられていることだ。

だから、長沢駅起点の三浦国営公園構想も
補助金や寄付があったらどれほど助かることか。
横須賀葉山JA,北下浦漁協、京急電鉄、
横須賀市、神奈川県が一体になることが
この構想が成功するためのカギであろう。

In Hayama Roadside Station, lots of
fresh veggies and regional specialty goods
including dairy product are sold
at reasonable prices.

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三浦半島創生 鍵2

三浦半島創生に関連する既存事業の年間
集客数とその事業の収支を調べてみた。

1位は「ソレイユの丘」65万人
2位は「すかなごっそ」53万人
3位は「ポートマーケット」44万人
4位は「久里浜花の国」38万人

1位・ソレイユの丘の事業者は横須賀市。
しかし、運営しているのは株式会社ファームで、
何人集客しても横須賀市には一銭も入らない。
逆に、運営会社に毎年4億円の管理料を払い、
総合収支は毎年5億円の赤字になっている。

私も孫とここへ行くので市には感謝している。
しかし、累積で百億近い赤字を出しているので、
行くたびに、複雑な気持ちになっている。

要するに、毎年横須賀市の大人一人が
行っても行かなくても2千円を負担していている
計算になるのだから、ひょっとしたら
このソレイユの丘はそのうち廃止に・・・・・・

こんな状況だから、市はその継続について、
役人が大好きな「なんとか委員会」を作り、
何年も、何年も検討を重ねている。

私が横須賀市の役人なら
ソレイユの丘を年間管理料1億円で
一括京急に貸してしまうだろう。
そして、京急長沢駅から田園地帯を通る
小型シャトルバスを運行させる。
これこそが重要な面の開発になる

ルートは、京急長沢駅⇒東光寺(ハイキング
コース入り口)⇒津久井観光農園⇒電波監視
センター(ハイキングコース出口)⇒
すかなごっそ⇒ソレイユの丘。 
これで面はカバーできる。

もちろん、途中に許可の出ないであろう
細い道はあるが、拡幅にそれほど費用が
かかるとは思えない。

この程度の「出来ない理由」を探して、
ケチばかりつけて、やらないのはもったいない。
何をやっても、探せばいくらでも欠点はある。
「ハイキング客なんてそれほどいるのか」
「観光の魅力がなさすぎないか」
「もう少し茶店でもあれば・・・」

確かに、今はそうだが、それをどう補うかを
検討しなければ、話は永遠に先に進まない。
お茶屋の1軒や2軒なら私が建てますから。

インバウンドのために、
長沢駅前に民泊センターを作ってもいい。
そうすれば乗降客数は一気に増える。
そんなの一軒くらいは私が建てますから。

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親友より心友

「高木さんが5億円の融資を断られる
なんて信じられないですよ」
ベイシェラトンの8階、「木の花」で
60年来の心友がズバリと訊いてきた。

6月に書いたブログを読んでの質問だ。
ただの親友だと遠慮して訊くことの
出来ないことなのだが、半世紀以上
の付き合いがそんな壁を取り払って
しまうのだろう。

だから、私は通り一遍の親友と話すより
こんな心友との時間を大切にしている。
何を話しても壊れないこの人間関係を
とても大切にしているのだ。

40年以上会社経営をしている彼だから
誰がいくら動かせるかはすぐに分かる
のだろう。逆に言えば、大人社会で
人を見る目があるとはそんなことを
意味しているのではないだろうか。

「実は、あれは私の属性の問題でなく、
物件の評価の問題だったんだよ。
銀行の物件評価が2.5億なのに買値が
4.9億だったから銀行が親切に
融資を渋ったんだ。他の担保を
出してやれば楽に買えたんだよ」
※とはいえ、最初は腹を立てて
ブログに怒りをぶつけたのだが。

不動産投資では、一つ一つの案件が
常に健全であることが成功の鍵だと
いうことを彼も分かっている。
40年間、不動産投資に失敗なしで
生きてきたことの証左でもあるのだ。

ほぼ同じ40年間、共に会社経営をして、
月に一度のペースで会食をしている仲。
こんな友のいる人生に感謝している。

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三浦創生 鍵1

昨晩の「ガイアの夜明け」に驚いた。
なんと番組の内容が三浦創生だったのだ。
今、私が夢中で取り組んでいる・・・

前回のブログで書いた
「線香花火企画は止めましょう」
に反する単発のイベント企画内容で
結局は無駄な汗をかいたなと思った。
逆に、己のセレンディピティに驚いた。

三浦半島に定住する人を呼び込もうと
京急が担当部署までも作って臨んだ
最初の企画が、三浦音痴の社員が
作り終わった後に何も残らない
ただの自己満足企画で、これこそが
線香花火イベントと呼べるものなのだ。

それに比べて、同じ番組で流された
格安航空会社「ピーチ」の客寄せ企画は
終わった後に、多くの旅行客を生み
続ける本当の結果を出したのだ。

1回目に集めた老人有識者たちを切り、
2回目に若者たちを集めて意見を訊いた。
この気づきが実に素晴らしかった。
若者たちの意見は私にも参考になった。

三浦創生の大きなヒントが見つかった。
つまり、「面開発」の重要性だ。
1か所の観光スポットより、
マルチのスポットがこれからの
人集めの主流になるという番組の
趣旨に「これだ」と手を叩いた。

昔、わが社に社員が百人いた時代、
いい企画には500万を出すといって、
新規部門を作る案を募集したが、
なかなかうまくいかなかった。
会社経営って、「言うは易く行うは難し」
ということを身をもって体験したものだ。

その時の経験から、京急に言いたい、
「原田社長、三浦を愛し、
三浦をよく知っている社員を
開発担当部署のメンバーに加え、
面開発で攻めましょう」

もし、そんな適切な人がいなければ、
私のような「三浦おたく」を加えて、
意見を言わせましょう。

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三浦半島創生 現状

三浦半島創生の計画はごまんとある。

① 三浦半島リゾート開発(16年:京急)
② 三浦半島地域活性化協議会
(16年:かながわ信金、京急、関東学院、
横浜市大、商工会議所、神奈川新聞・・・)
③ 三浦半島魅力最大化プロジェクト
(18年:神奈川県)
④ 三浦半島国営公園設置促進期成同盟
(横須賀市、逗子市、三浦市、神奈川県・・・)

ちょっと調べただけでも二桁はあるが、
全部書き上げても意味がないので・・・
その中で、活動の経緯を知っているのが
「三浦創生・・・・・・・・・」

とある大学やとある金融機関やとある市の
8人が映っている旗揚げ写真が手元にある。
当然、その活動の初期には、マスコミを集め、
新聞記者に記事を書かせ、意気軒昂だった。

しかし、ある日、会議に出て、驚いた。
開発の知識も、社会常識もない人たちが、
言いたい放題の夢を語っていたのだ。

大学教授、医学博士、どこぞの社長とか
社会的地位がなんの意味のないものだと
その時ほど痛切に感じたこともなかった。

その結果、どこかの市の予算400万円が
何の成果を生むこともなく雲散霧消した。
それだけが唯一の目に見える成果だった。

4番目に挙げた神奈川県が中心の
国営公園設置期成同盟の活動も
始まってから20年は経っているが、
その成果報告書はどこにも見当たらない。
横浜駅で展示会をやったという記事が
残っているが・・・

皮肉にも、最初は反対運動が激しかった
「小網代の森」は、京急中心の事業という
側面があってか、それなりの結果ではある。
しかし、この事業は土地を買い上げた
県が主体と報告されている。

どうして、これらの地道な活動が
目に見える数字に結びつかないのか。
真剣に分析してみる必要がある。
そして京浜急行や商工会議所に
その分析結果を報告しなければ。

ただ、一つだけ分かっていることは
どの企画でも、常に単発のお祭りを
やっていたことだ。

展示会とか見学会、○×会議、
○×ウォーク、○×祭りなどの
単発のイベントは、すぐにまとまり、
失敗の責任もなく、実行に移しやすい。
また、金もかからない。

でも、こうした単発の地道なお祭りに
目に見える数字はついてこない。 
町おこしのプロは、これを
「線香花火企画」と呼んでいる。

結果、三浦半島の地盤沈下は止まらない。
特に、「みどりの基本構想」をぶち上げた
三浦市の落日は目に余る。

誰が何と言おうと、三浦半島の開発は、
県と京急なしには成り立たない。

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地方創生or痴呆創生

58年前、母に尋ねた。
「何のために生きているのか」
母は答えた、
「子孫を残し、その繁栄を願うこと」
それ以上でも、それ以下でもないと。

何のために勉強するのかも含め、
生きる気力が湧かない高校生だった。
家出もしたし、学校にも行かなかった。

死にたいときは浜辺に行った。
三つ磯を眺め、砂をすくった。
そして、死ぬことなく家に帰った。

この私を育ててくれた長沢の
白砂青松は、今はもうない。
あの美しい故郷を取り戻したい。
活気ある街を子孫に残したい。
若者が健やかに育つ街を創生したい。
この想いは、年々と強くなっていく。

育ててくれた長沢に恩返しをしたい。
あの頃覚えた横須賀市の人口は
42万を超えていたのに、
今では、40万を切ってしまった。

日本中に溢れる地方創生の現状は
絵に描いた思い込みだけの願望で、
地方創生崩れの痴呆創生がほとんどだ。
なぜそうなってしまうのだろうか。
先日書いた「SMART」で分析してみた。

S:具体性が希薄
M:数値化が希薄
A:達成点が希薄
R:結果見通しが希薄
T:期限設定が希薄

Specificについて
観光客をどう増やすのか
人口をどう増やすのか
自然とどう共生するのか
Webサイト活動だけでいいのか

駅前の活気をどう取り戻すのか
※医療ビル、介護センター、健康ハウス
※スーパーの改善、駅前広場の改善
※スシロー誘致、ダイソー誘致、
※駐車場整備、道路整備
本当にこれで活性化するのか。

誰が何をするのか
既に5億出した私は・・・
町内会は・・・
観光協会は・・・
京急は・・・
市は、県は、国は、

Measurableについて
長沢駅の乗降客数を何人増やすのか
現在の7千人から1万人に増やせるのか。
人口を何人増やすのか
商店街の売上げをいくら増やすのか
自然公園はいくらでできるのか
そもそも誰がいくら出せるのか

Achievableについて
一人ハイキングをふやせるのか
団体ハイキングをふやせるのか
インバウンドを増やせるのか
リピーターを増やせるのか
人口を増やせるのか

Result-orientedについて
その結果、商店主はどうなるか
その結果、子供たちはどう喜ぶのか
その結果、自然は災害対策にもなるか
その結果、街の景色はどうなるのか

Time-boundについて
何時までに何をやるのか。

昨日も、孫と浜辺で遊んだ。
孫もこの浜辺が好きだと言う。
母の言葉を思い出しながら、
砂でお城を作る孫を見守る・・・

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三浦半島国営公園 武山ハイキング

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武山ハイキングコースほど駅に近いHCはない。
山から長沢海岸公園まで歩けば最高の一日になる。
写真でそのコースを確かめてみよう。
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三浦半島国営公園

三浦半島国営公園の素晴らしさ
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久里浜・田浦線が開通して1年になる。
万葉公園前を過ぎると途端に長野に来た
ような景色が広がり、その落差が楽しい。

当然のことながら、衣笠十字路の渋滞は
大幅に改善され、渋滞距離は四分の一に。
また、三浦半島西海岸の渋滞も緩和された。

18年中に開通予定だった安浦下浦線は
活断層との遭遇で、大幅に遅れている。
オリンピックイヤーに間に合うかどうか。
遅れるのは残念だが、開通後の恩恵は大きい。

更に、横須賀PAからのスマートICが
我が三浦半島に大きな変化をもたらす筈だ。
三浦観光に来た車の回遊性が大幅に上がり、
「三浦半島国営公園」が現実味を帯びてきた。

我が故郷、長沢はこの国営公園の臍なのに、
何故かその計画の中での位置づけが曖昧だ。
県内の主たる公園は全て駅との接続が悪く、
長沢ほど優れた公園立地は一つもない。

電車を使ってやってくるインバウンドを
三浦に呼び込むには長沢駅をこの公園の
入り口にすることが絶対に必要なのだ。
インバウンドを80万人増やせば、
10万人分の人口に相当する消費を生む。

そのことを訴える運動を始めなければ、
故郷の三浦半島はこのまま人口減少と
衰退の一途をたどってしまう。
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黒岩県知事、小泉進次郎氏、横須賀市長
京浜急行社長、葉山市長、三浦市長などに、
このことへの理解を深めて貰うために、
我が人生最後の10年を捧げる覚悟だ。
「三浦半島の衰退を止めるために」

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国を滅ぼす規制の山

中国の経済政策の柱は三つ。
① 政治家は資本主義経済学のプロで、
資本主義を倒す超資本主義政策を行う。
② 中国共産党は共産主義政治を排除し
発展を阻害する規制などは作らない。
③ 環境保護は経済発展の次に位置づける。

悲しいかな、こんな国と競争しているのに
日本は未だに政治が「規制」だらけである。
旧共産主義的な政党が大手を振るう日本が
遠からず中国の属国になる日は近い。

日本が高度成長していた50年前、
新聞には「規制」という言葉が躍っていた。
特に、国土開発に関係する規制は凄かった。
今ある規制の多くはこの頃に作られたが
あろうことか、未だに新規制を作っている。

確かに、当時は秩序ある国土開発のために
このような規制は必要だと誰もが思った。
問題は、今でも規制を仕事だと思っている
行政府の関係者の時代遅れ感覚である。

この頓珍漢な国で行政に携わる者は、
市民の理にかなわない苦情に翻弄され、
そのしわ寄せが更なる新たな規制を生み、
その規制が日本経済の発展を妨げ、
結果、日本という国を沈没させていく。

大志を抱いて、国を元気にしようと、
ビジネスの世界に漕ぎ出せば、
「規制、規制」の嵐の中で、
やる気はどんどん失せていく。

古い建物を壊し新しいビルを建てるとき、
何度も住民説明会を開かなければならない。
法律を守ってもこれだから馬鹿げている。
何のための厳しい法律なのだろうか。

結果、中国の何倍ものお金をかけないと
ビル一つ建てられないこの国の理不尽に
若い実業家の多くが日本を捨てていく。
そして、この国には老人ばかりが残っていく。

だから、提唱している富裕県特区では、
こんな馬鹿げた規制は全て廃止したい。
競争相手である中国並みの規制だけにする。

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富裕県特区構想

人口減少と経済力の低下が止まらない。
中国に抜かれたのは周知の事実だが、
そのうちに、北朝鮮にも抜かれるだろう。

中国に行けば、誰もがその発展に驚く。
日本のような軽自動車は走っていないし、
豪華な車に乗る人々には活気が漲っている。

シンガポールやマカオの一人当たり所得は、
日本の約2倍で、豊かさは3倍である。
30年前には想像も出来なかった数字だ。

この日本をおかしくした最大の原因は、
民主主義的選挙制度である。
つまり、選挙で票を得るための愚策が
この国を腐らせているのだ。

マカオやシンガポールに日本的選挙はない。
あるのは、「強くなる、豊かになる」に
焦点を絞った独裁的政治制度である。
世界はいずれこれらの非民主主義国家に
支配されるが、その筆頭支配国が中国だ。

そこで、何とかしようと考えた対策が
富裕県特区構想。この特区に選ばれた
県での選挙はシンガポール的な
特殊な選挙制度としたい。

結果、選挙目当ての下らない政策が消え、
10年もすれば、日本で一番豊かな県になる。
そして、この豊かさを求めて世界中から
人々が移住してくるので、人口も急増する。

最初の特区は、静岡県、山口県、沖縄県の
3県がいい。北海道も入れるか・・・
富裕県特区構想を実現する運動を始めたい。

人生は一回しかない。
夢は大きい方が面白い。
挑戦で失うものは何もない。

この国をもう一度輝く国にしたい。

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高齢者講習

免許証がゴールドだったせいで、
74歳で高齢者講習のお知らせが来た。
どんな講習なのか聞いて回ったが、
何故か誰もが多くを語らなかった。
でも、行ってその語らない訳が分かった。
「己の身体の衰えに愕然としたからだ」

講習は3部から成り、2時間かかった。
最初が道路交通法の改正点の説明。
次が、動体視力、視野視力、夜間視力
を機械を使って検査される。
最後が、車に乗っての運転チェック。

視力の検査は、
「お前は若ぶっても目は年寄りだ」と
本人に気づかせるためのもので、
「返納した方がいいんじゃないの」と
何となく言われているような気がした。

特に夜間視力は80歳レベルと判定された。
明るい所からトンネルに入った時に、
一瞬真っ暗で何も見えないことがある。
特にこの頃そんな経験が多いと感じていた。
これって、老化のせいだったのだ。

また、最近は西日をやけに強く感じて、
40年前より太陽が眩しく思えていた。
これも目の反応が衰えたせいなのだ。
初めて知った年齢による衰えに、
「高齢者講習」の素晴らしさを知った。

どんなに夜が強くても、          
どんなに見た目が若くても、
実際には、確実に身体は衰えている。
それを気づかされた2時間であった。

その意味で、終活スピードをあげようと
強く心に誓った貴重な体験でもあった。
「突然死んでも家族には迷惑をかけない」
それが私の一番大切にしている信条だ。

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勘を狂わす新聞記事

新聞購読をやめて30年になるが、
朝食を取るジョナサンや武蔵野の森では、
テーブルの上に新聞が置いてあるので、
ついついその新聞を読むことはある。

ある日、認知症カフェの記事を読んだ。
小さな団地の一角にオープンしたという。
「へー、そんなので採算が取れるんだー」
と、興味が湧いて、早速行って見た。

8畳くらいの部屋に椅子が10席あった。
そこに3人の認知症の方が座っていたが、
取材の記者を含め関係者が10人もいた。
とても、カフェとは呼べるものではない。
完全なネーミングのミスではないか。
正しくは、「認知症サロン」だろう。

こんなことがトップ記事になるなんて。
これこそがマスコミ受け企画の正体だ。
新聞記事なんてこんなものだ。だから、
勘を狂わす新聞購読を止めたのだ。

「英語村」などと謳う新聞記事もあった。
要するに、米軍所属の兵隊の家に、
高校生を招待するという馬鹿げた内容だ。
言語の本質を知らない老人議員の、
ただただ興味本位の発想である。

普通の感覚を持ち合わせた親が、
我が子をそんな危なっかしい家に
行かせるわけがないだろうに・・・

外人が皆善人だと思うことが狂っている。
刺青だらけの酔っ払い米兵が闊歩する
週末の夜の横須賀を歩いてみれば分かる。

ネイビーパーカーが150着売れて、
「これぞ地元愛」という記事にも驚いた。
横須賀高校の女子生徒の発案だとか。
偏差値急落の横須賀高校生らしい発案だ。

敗戦の象徴である米海軍=ネイビーを
企画の売りにすること自体が恥だ。
それを最優秀賞に選んだ大人もおかしい。
横須賀には良いものが沢山あるのに。
これでは人口減が続くのも致し方ない。

事業ベースにのらない偽善企画、
議員さんや年寄りの浅はか政策、
高校生や大学生の青い未熟提案
こんなのが新聞記者は大好きなのだ。
こんな馬鹿げたことが、
何年も何回も繰り返されている。

カフェの企画ならカフェ経営者を交え、
語学村なら、語学学校経営者を交え、
既に成功したプロの意見を聞きながら、
企画を実行に移せばいいのに・・・

こんな記事が溢れている新聞は
読めばなにげに仕事の勘が狂う。
読めばどうしても記憶に残るから。
こんな中身の薄い新聞の購読者が
どんどんに減る訳がよーく分かる。

そんな中、新潟県知事選の結果が出た。
偽善迎合のマスコミに惑わされない
ネット育ちの国民が増えているのだ。
明るい日本の未来を信じて頑張ろう。

本当の意味での「素晴らしい日本」
そこへ至る本筋の政策を提言したい。

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10億の融資

40年間の不動産投資家人生では、
毎年一回、平均一億円の融資を受けてきた。
当然、ほとんどは返済を完了したが、
財務改善で売ってしまったものもある。

その結果が、今の自分の姿なのだが、
時には、「よくやった」と思うときもあり、
「大したことはない」と思うこともある。

そんな私が、5億の借入れ二本に同時挑戦し、
そのうちの一本を土壇場で断られた。
仲間には「買った」とまで言っていたのに。

断りに来た支店長には
「理由はいいから早く帰れ」と言った。
なぜなら、企画には何の落ち度もないから。

要するに、その支店長が怖気づいたのだ。
5億以上の融資は誰にとっても怖いのだ。
彼も、「怖いので」とは言えないので、
訳の分からない理由を言う筈だと思った。
そんな話を聞く暇がないから帰したのだ。

挑戦したからこそ分かったことは、
「10億の融資は誰にとっても怖い」
10億といえば、月の返済額は5百万に迫る。
個人不動産投資家にとっては余りにも多額だ。
それは、銀行にとっても同じなのだろう。

当たり前だが、1億~2億とは違うのだ。
私のような零細個人投資家にとっては
失敗すれば、元も子もなくなる額なのだ。
突然、大地震が襲うこともありうるし。

私の大好きな座右の銘の一つが、
「起きたことは全て神のご意志」
だから、何の拘りもないし、怒りもない。
もう一つの5億の仕事に全力を注ごう。
それが神の私へのご託宣なのだ。

とは言え、初めての融資不可に遭遇し、
奔走してくれた関係各位には
多大な迷惑をかけてしまった。
この場を借りて、お詫びを表したい。

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街の調査

週に2日は、街の調査に出かける。
街の顔は日々変化しているから、
投資家にとっては必須の仕事である。
特に横浜の中区、西区の変化は激しい。

次々と新しい高層ビルが建築中で
行く度に変化している街区が5つある。
北仲通り:写真⇒ザ・タワー北仲や新市庁舎 
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すずかけ通り⇒京急本社、資生堂研究本部
     村田製作所ビル、MMアリーナ
    神奈川大学、最高級ホテル群など
日本大通り⇒最高級ホテル群
大通り公園⇒関東学院大学、文化センター
山下公園通り⇒A埠頭再開発関連

2~3年前、「関内はMMにやられた」と
誰もが口にしていたが、とんでもない話だ。
この2~3年の関内の地価上昇は半端でない。
十年で3倍なんて当たり前で10倍もある。

関東で地価上昇のベスト5といえば
東京都中央区、渋谷区、港区、
横浜市西区、中区であろう。
それに続くのが、品川区、新宿区、港区

兎に角、不動産投資家なら、
絶対にこの流れを押さえておきたい。
わが社もこの中に5物件は所有している。

街の調査で、次にいけそうな土地を探す。
そして、流れから外れそうな土地は売る。
この不断の努力なくして、成功はない。

国、県、市の開発計画を頭の中に入れ、
5年後、10年後の街を想像しながら歩く。
それは仕事なのだが、身体にもよく
その上、実に楽しい。

登記簿上の住まいは横須賀だが、
心は常に東京と横浜を向いている。
子や孫には世界を目指して欲しいが、
私は日本の調査で限界かな・・・

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偽善社会の悲劇

裁判員制度が導入されて9年になるが、
予想通り、制度の崩壊が始まっている。
10万円の罰則があるのに欠席したり、
無理に理由を作って辞退する人が続出。

15年前、司法の判断と一般社会の判断の
ズレが問題だと発足した偽善制度だった。
大嫌いなマスコミは偽善の塊だから、
直ぐに「素晴らしい」ともてはやした。
マスコミ嫌いな私は、「またか」と思い、
がっくりと肩を落としたことを覚えている。

昨今の偽善報道の行きすぎは当時以上だ。
「安部総理降りろ」
「日大悪し」
「佐川嘘つき」

司法の判断が出る前に、
マスコミが印象だけで判決を下す。
叩かれた方はたまったものではない。

マスコミに叩かれた佐川氏が
マスコミの流れに左右されず
不起訴処分になりホッとした。

日大の問題に対するマスコミの
批判にも、親としては異論がある。
監督やコーチが悪いのは分かるが、
「試合に出たい」という宮川君の
「欲望から生まれた確信犯」
でもあることを忘れてはならない。

彼が二十歳の成人だということを
マスコミは忘れているように思う。
指示が嫌なら、殺人タックルを断って、
自ら退部すれば良かったのだ。

上層部から殺人を指示されたら、
「絶対にやってはいけない」と教える。
これが、親が子に教える正論だ。
そして、そんな仲間から離れるべきだ。

ヤクザの世界ではないんだから、
その程度の自由度は存在した筈だし、
もしそうでなかったのなら、
とっくに退部すべきだった。

テレビのコメンテーターも全員が
「宮川君が可哀想」で大合唱する。
「我こそは正義なり」と優しいフリをする。
自分のコメンテーターとしての職業が
危うくなるから、流れに乗る、必死に。
この哀れな奴らの方がよっぽど問題だ。
これが、「いじめ」の源流だ。

こんな馬鹿げたことの繰り返しの結果、
日本はどんどんおかしくなっていく。
日本が今どうすべきかの議論がなされない。
日大問題ばかり討論している場合ではない。

結果、グローバルな現代社会では、
こんなことが起きない中国の一人勝ち。
中国の体制が好きではないが、否応なく、
中国の属国になる日が近づいている。

マスコミや野党や偽善老人は
日本という国が競争社会に生き、
世界と闘っていることを忘れている。

負ければ、大不況に晒される。
既に、日本が3流国家に成り下がって、
若者が車も買えない貧困に喘いでいる。
これは冗談でもなんでもない。
日本の悲劇は密かに進行している。

孫の教育もしっかりとやらねば。

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最年少課長

仕事場で死にたいくらい仕事好きなので
仕事に燃えている「出来る男」が大好きだ。

最近訪ねてくる26歳の営業マンが凄い。
リゾート施設を扱っているのだが、
そのトークが素晴らしくて惚れぼれする。

その子が、千人の営業マンの中で
最年少で課長になったのでお祝いをした。
で、彼のスピード出世の訳を分析してみた。

この七ヶ条は私の人生にも役立ちそう。
先日、仕事でこのトークを使ってみたら、
今までにない手厚い待遇を受けた。

1 自分が売っている商品を心底愛している。
2 商品の良さには能弁だが買えとは言わない。
3 商品を買って、人生が変わった人の例え話を
夢を交えてリアルに語る。
4 必ず「客の成功談」を聞きだそうとする。  
当然、客は話をしながら気持ちよくなる。
5 客の話しのポイントはメモをとり、   
復唱しながら更に客を持ち上げる。
6 客の呼称(先生、社長、会長、理事長など)を
的確に使い分ける。間違っても「~さん」
などとは言わない。

たったこれだけで出世が出来るのに、
これが出来る営業マンはめったにいない。
また、それを教える会社もない。

格差社会と言われて久しいが、
人の呼び方も知らない間抜けな社員と
この努力家の賢い若者との間には、
格差があって当然だと思ってしまう。

格差解消などと綺麗ごとを言う国会議員が
如何にアホかを実感させる営業マンの存在だ。
先日、私が左遷させた○○銀行の担当者の
間の抜けた顔を思い浮かべながら、
「格差なんて永遠になくなる訳がない」
と、改めて確信をしたのだった。

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財産三分の教え

関東大震災の再来を危惧する人が多い。
しかし、東京を襲った大震災の周期は
220年であることを忘れてはならない。

1923年の関東大震災の前の大震災は
元禄時代でピタリと220年前である。
断層のすべり量が220年周期で蓄積され、
結果、巨大地震が起こる事を示している。

東日本大震災の鮮烈な映像体験からか、
恐怖におののき防災に余念のない人が多い。
そのことに文句をつけるつもりはないが、
少し過ぎてはいないかと思うときもある。

でも、何かにに備えて水、燃料、食料は
常に30日分以上はストックしている。
こんなことは防災でなく当然のことなのだ。
日本に住む以上は・・・

震災より現実的に怖いのは経済破綻だ。
迫り来る東南海大地震による経済恐慌に
備える方が俗にいう防災よりは大切だと
個人的には考えている。

では、どうやって備えたらいいのか。
炊きだしとか避難所の問題ではない。
要するに、金に困らない算段である。

東南海大地震後に起こる経済的破綻は
東日本や阪神淡路の大震災の比ではない。
日本の経済そのものが根底から破壊される。
復興財源としての増税だって半端ではない。

10歳の頃、祖父から何度も教わった。
「財産は三分して持つように」と。
関東大震災:1923年、
世界大恐慌1929年、
世界大戦の敗北1945年
と祖父の人生を翻弄した三つの出来事では、
身の安全は「財産保全」にかかっていた。

祖父の「財産三分法」とは、
現在性資金としての現金・普通預金
将来性資金としての株式・定期預金
保全性資金としての不動産・GOLD

現在性資金とは、
この3年間を生きぬくために必要な資金。
将来性資金とは、
10年後、20年後に必要となりそうな資金。

そして、三番目の保全性資金とは、
貨幣価値が変わっても困らないための資金。
戦後の平価切下げのような貨幣価値の激変は
準備の出来ていない人を叩きのめすだろう。

しかし、まだ財産の三分は出来ていない。
素敵だった祖父の言いつけを守らねば・・・

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外国人接待コース

外国からの客を接待する機会が多い。
接待する以上は最高のコースを選ぶ。
その中で特に喜ばれたコースがある。
上手な接待は思わぬ仕事を生む。
是非仕事に役立てて欲しい。

どのコースも11時に上大岡発である。
出来るだけ緑の美しい道を選んでいる。
事務所から5分の日野インターから横横に入り
朝比奈インターで下りて鎌倉霊園前を通り、
八幡宮を散策して、鎌倉山の雷亭で昼食だ。

「ローストビーフの店鎌倉山」もいいが、
景色と値段では雷亭の方がかなりお得だ。
「鎌倉山倶楽部」もいいが予約が取りにくい。

2時半に雷亭を出て、江ノ島を1時間散策し、
車を停めたキャンティで喉を潤し、
逗子マリーナのAOでディナーをする。
もう少し予算があるときには、
横浜うかい亭へお連れする。
いずれにしても、amazingの連発だ。

普段は海の美しさを堪能して貰いたくて、
リビエラAOを選ぶが、客が外国人なので
日本食の「天康」にすることもある。

それから、MMに予約したホテルに向かう。
単身の客なら、ニューオータニインで十分だ。
18階に泊まったイギリスから来た友人は、
「世界で一番美しい夜景だ」と喜んでくれた。
インターコンチの夜景はあまり喜ばれない。
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これだけ豪華でも、5万円でおつりがくる。
横浜に住む人にはとても使いやすいコースだ。
2年後なら、宿泊は横浜ベイコートで決まりか。

日本に住んでいて良かったと思う。
絶景、美食、治安では世界一だから。

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「SMART」な生き方

無資源なのに豊かな国を探してみた。
1位:ルクセンブルク(神奈川県)
2位:シンガポール(神奈川の三分の一)
3位:スイス(九州)
※( )内は面積的に近い県・地方

これらの国に共通する国策は「金融政策」
ルクセンブルクは税率を低くして
世界的な企業を集めているし、
シンガポールは世界の金融センターとして
世界的な富豪を呼び込んでいる。
スイスは銀行の国として栄えてきた。

同様に、無能な人だってやり方次第で
豊かにもなれるし、幸せにもなれるのだ。
つまり、生まれながらの能力に頼らず、
生き方次第で人間も豊かになれる筈だ。
つまり、誰にでもチャンスはあるのだ。

誰にでも出来る豊かになる生き方で、
私が実践しているのが「SMARTな生き方」
S: Specific(目標などが具体的)
M: Measurable(目標などを数値化)
A: Achievable(達成可能)
R: Result-oriented(その結果どうなるか)
T: Time-bound(期限設定をしている)

これを一般的な不動産投資に当てはめてみる。
S:2年ごとに一つは物件を購入する
M;2年ごとに4百万の利益を積み増す
A:家賃収入を8千万以上にする
R:豪邸で格好よく生きる
T:60歳までに実現する

35歳でスタートすれば
55歳までに実現する計算だ。
実際にこれを実現した教え子はいる。

4流の大学を出て就職し、
25歳から金を貯め始め、
35歳には頭金の1千万を貯め
3千万円の融資で4千万円の1号を買い、
2年ごとに物件を購入していった。
現在は48歳で年間家賃収入は4千万。

例え能力に恵まれていなくても
「SMARTな生き方」を継続すれば、
誰でも豊かさと幸せをつかめるのだ。
私はそう確信している。

大切なのは、「始める」ことだ。
勿論、なんの道でもいいから。

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一歩後退、二歩前進

前回のブログで3店舗を売ると書いたら、
友人たちからその理由をしつこく問われた。
その度に詳細に説明をするのも面倒なので
「ブログに書くから読んで」と返答した。

不動産投資は「攻め」と「守り」の繰り返しだ。
借入れを増やしながら物件を増やす攻めと、
物件を減らしながら借入れを減らす守りだ。

銀行が貸すからとその気になって買い漁ると
あの『ダイエー』の中内さんのようになって
死ぬときには「債務超過」になってしまう。
そんな親にだけはなりたくない。

不動産投資成功の鍵はこの売りと買いなのだ。
今回の売りはもちろん守りのためのものだが、
売ってもC/Fは減らさないのがポイントだ。
※C/F=キャッシュフロー

例えば、8年前銀行から1億円借りて買った
家賃80万円の物件を1億円で売るとすると
① 80万の家賃収入が消えてなくなる
② 返済残5000万円は売却金で完済し
③ 更に別の物件の借入れ残5000万も完済
④ 合計で月の返済金100万円が消える。
⑤ 月の維持費(管理費など)10万円も消える。

売ってキャッシュイン80万が消えたが、
キャッシュアウト110 万も消えたので、
差引きキャッシュは月額30 万も増える。

つまり、売却で表向き年間840万円の
利益が決算時に減ってしまうが、
毎月の現金(キャッシュ)は増える。

これが不動産投資勝利の方程式なのだ。
つまり、「一つ売って、二つの返済を消す」
更に、「売っても当座のC/Fは減らさない」
こうして、借金を急速に減らしながら
現金収入を維持して資産の拡大をしていく。

横浜の関内地区では、場所によって、
地価が10年で5倍に上昇している。
こんなところの物件を売ったら、
一つ売って四つの返済を消せる。

「無借金の資産家になる」ためには、
売りと買いの絶妙のタイミングを
繰り返しながら、規模を拡大することだ。
これなら突然の災害や恐慌に遭遇しても
絶対に倒産などしないですむ。

教え子の中でも素直な人は、
皆このやり方で成功している。
ネットで変に情報過多になると
失敗のコースへと落ちていく。
誰も失敗しようとして
やっているわけではないが・・・

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管理組合制度改革

マンションの3店舗を売ることにした。
それぞれで管理組合理事をしていたMSだ。
それでもまだ、7戸のマンション店舗を持ち、
現在もそれぞれで役員を引受けている。

そんな私がいつも思っていることは
「マンションは国の縮図だ」ということ。
つまり、マンションも国も7~8割が
自治に無関心で無知な人で構成されている。

だから、管理組合財産は実にいい加減に
運用され、管理組合経験者から見たら、
「組合理事会って馬鹿の集まりだ」と思う。
国の官僚も「国民なんて馬鹿ばっかり」と
感じながら国の財産を弄んでいるのだろう。
この二つ、実に深く相通じている。

馬鹿の集まりになってしまう一番の原因は、
「自分たちが無知だ」という認識がないこと。
プロとして建物維持管理を40年しても、
まだまだ知識が足りないと思っているのに、
なんの組合経験もない人が勉強などせずに
マンション管理が出来ると思っている。

この構図って、今の世界と全く同じだ。
政治に無関心な人が選挙権を行使し、
そこで選ばれた人が国を動かす民主義国家
とプロが国を動かす中国とが覇権を争えば、
その結果は明白で、巨大中国の前に
世界がひれ伏す日は近い。

つまり、管理会社に素人の管理組合が
いいように弄ばれるのは必然なのだ。
この構図になぜ皆が気付かないのか。
不思議でならない。

当然、管理費は平均で2割は無駄に消える。
輪番制で理事になった無知な理事たちが
管理組合を動かしている理事会シーンは、
毎日テレビで見る今の日本の馬鹿げた
政治ショーとかなり似通っている。

管理制度は、本当にこれでいいのか。
国交省もなんとか考えて欲しい。
例えば、20戸以上のMSには
マンション管理士を置かなくては
いけないとか・・・

更に、その場合、MSは管理士に
月額5万以上の報酬を払わなければ
ならないとすれば完璧だ。
そうすれば、マンション管理士も
それで飯が食えるようになるから。

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自然と平和で稼ぐ人たち

久しぶりに軽井沢に滞在した。
最初に軽井沢を訪れてから50年は経つ。
当時は二十歳代だった。

その頃は、夜も煌々と街灯がつき、
深夜零時を過ぎても、街は明るかった。
ところが、今は8時にはもう闇夜同然。

聞けば、コンビ二は11時で閉店時間だと。
要するに、バブル時代の規制のせいらしい。
「自然回帰」「開発抑制」真っ盛りに作られた
時代遅れの法がこの街を衰退させているのだ。

その頃、斑尾にもマンション別荘を持っていた。
昼に横須賀を出て、夜10時に着くと、
高原には人が溢れ、眩い光に心が躍った。

しかし、今では、7割以上の店が閉店し、
暗闇に明かりがポツポツといった感じだ。
2千万はした部屋が3百万でも売れない。
とんでもないことになっているのだ。
あの恐ろしい湯沢と同じような現象だ。

こんな現実を知ってか知らずか、
未だに自然だ、開発抑制だという人が
政治家やジャーナリストにいることが、
情けないを通り越して疑いの涙が出る。

「ひょっとしたらこれには裏があるのか」
最近、そんな風に思うことが多々ある。
つまり、この自然という言葉を語って、
自然保護活動で儲けている悪者が
いるような気がしてならないのだ。
辺野古の問題も彼らが裏で暗躍している。
そうとしか思えない事象が見え隠れする。

日本に混乱を引き起こすために
大金を裏で寄付する国があるような
そんな気がしてならないのだ。

平然と自然と平和を語る人たちには
先ず疑ってみることが大切な時代が来た。
でないと、日本が大変なことになるから。

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上郷開発許可の意味

「本音政治」の反対は「偽善政治」だ。
民主主義社会での政治は80%が偽善。
本音、本心では選挙に勝てないから、
どうしても票欲しさの偽善が横行する。
結果、民主主義国家は中国に敗北する。

そんな折、1月から上郷開発が動き出した。
もう選挙の心配のない横浜の林市長が、
本音で政治をやりだしたのだ。

彼女には、昔からやりたかった開発だが、
「自然保護」という頓珍漢な活動家との
戦いを「選挙」のために避けていたのだ。
だから、当然に開発許可は下りなかった。

地球規模では、自然保護は最重要課題だ。
しかし、人口減少下で滅び行く日本では、
何もしなくても自然の総量は回復している。
日本のあちこちで、廃村危機が叫ばれ、
3千人規模の村が次々と消えていく時代だ。

その2つの自然保護の違いに気づかず、
日本国で「自然保護」や「開発抑制」を
唱えている人たちの偽善には涙が出る。

この偽善活動家のせいで、
日本中で醜い光景が生まれている。
彼らが三種の神器として使っているのが
自然保護関連法、建築基準法、都市計画法。
実に時代遅れの法律たちだ。

三浦半島には自然に恵まれた山々がある。
例えば、三浦富士、武山、大楠山・・・
これらは、ほぼ一体となって緑地として
「美しいハイキングコースとなり・・・」
と言いたいところだが、
実際には、建築が出来ない法のせいで、
残土捨て場になり、廃材置き場になり、
違法のはん場になり、墓場になり、
廃車置場になり、メガソーラになり、
・・・・・    その結果、
「汚いハイキングコース」に変貌する。
知らない人には案内をしてあげたい。

今、近郊で自然が守られるということは、
「汚い、醜い光景が生まれる」ということに
繋がっていくことが多々ある。

その原因は、彼らが地権者の権利を無視し、
自然だけの問題として矮小化するからだ。
自分たちは失う物がないという身勝手が、
保護活動の根底にある気がしてならない。
自然と人の共生を考えれば・・・
もっと柔軟な考え方をすれば・・・

そして、自然保護活動団体は、
怖い人たちとは闘えない弱虫だから、
(自分に害が及ぶことは恐れるから)
結果、自然保護活動家のせいで
観光地が異様な姿になる事が多いのだ。

政治家も票を失うから動かない。
行政も面倒だから動かない。
日本は、このままでいいのだろうか?
今こそ、横須賀にも林市長が必要だ。
票を気にしない本音の市長が欲しい。
(続く)

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飛び立つ恐怖

起業して10年になる40代の教え子が
更に大きく羽ばたこうとしている。
彼が、更なる飛翔のアドヴァイスを
求めて訪ねてきたのが昨年の夏。

お金についての幾つかの質問をした。
「今、いくら動かせるか」と訊いた。
正確には分からないと答えたので、
「それでは成功は無理だ」と伝えた。

それから、彼が何度か教えを請いに
私のマンションを訪ねてきた。
今では、1年後の自分の持ち金まで
瞬時に答えられるようになっている。

昨日は、また建築開始前の相談にきた。
そして、ふと「怖い」とつぶやいた。
「怖いよね、分かるよ」と相槌を打つ。

飛翔には数億の借金が付きまとう。
私も何度この恐怖を味わったことか。
そして、彼に言葉をかけた。
「成功の条件はいろいろあるけど
絶対に必要なのはリスクに耐える
強い精神力だろうね」と。

32歳で3億の借金をした。
そして、矢継ぎ早に借金を重ね、
35歳を過ぎた頃は7億以上を借りていた。
そして、毎晩、返済に追われる夢を見た。
毎朝、お手伝いのおばちゃんに言った、
「死にてーよー」と。
そう言ってから、出社するのが日課だった。

あれから35年以上の月日が流れた。
その間、毎日がリスクとの戦いで、
それに耐える胆力を鍛えてきた。
そうは言っても、今でも「怖い」・・・

かつて、世界有数の富豪と言われた
あのダイエーの故中内CEOも
83歳で亡くなったときには、
債務超過で苦しみながら他界した。

大塚家具の久美子社長だって
乗っ取ったとき百億もあった剰余金を
たった2年で20億にまで減らしてしまい、
今なおその立ち直りの気配がない。

事業の拡大って、結構大変なことなのだ。

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修繕積立金破綻

いつも、そして何度も教え子に言う、
① 金のことを銀行や証券会社に相談するな
② 人生のことは学校の先生に相談にするな
③ 長期修繕だけは管理会社に相談するな

① ⇒金を増やしたければ金持ちに相談しろ。
それも生涯通して不動の真の金持ちに。
若い成金は偶然の瞬間金持ちだから、
金の本当の性質を知ってはいない。
銀行や証券会社なんてとんでもない。
彼らは金利のプロなだけだから。

② ⇒学校の先生にはお勉強のことを聞けばいい。
学校の先生は人生の荒波に揉まれていない。
だから、厳しい人生を相談する相手ではない。

③ ⇒管理会社が会社という事を忘れていないか。
そして、会社の目的は何かを忘れていないか。
そう、会社の最大の目的は利益追求。
利益を求めている相手に相談すれば、
利益を差し出さなければならないのは当然。

で、通常の管理の対価としての利益は許せる。
でも、大規模修繕とその計画立案は別物だ。
これだけは管理組合が主導して欲しい。

例えば、長期修繕計画の中の大規模修繕の周期。
管理会社は利益欲しさにこの周期を短くする。
例えば、10年周期と15年周期でいくら違うか。
100戸なら30年で何と1億円の違いが生じる。
この1億円を30年つまり360月で割ると、
毎月の積立金が2700円も違ってくる。

こんな易しいことを平気で見過ごしている。
医者が7人、東大出が5人も住んでいる
PSマンションの管理組合もこれを見過ごした。
知らなければ、組合は50年後に破綻するのに。
だから、私が主導して10年を15年にした。
人生って結構長いから、先の先まで考えないと。

世の中は、こんな簡単な計算もしないで、
能天気に生きている人だらけなんです。
だから、長期修繕計画をもう一度検証すべき。

本当は、修繕積立金はもっと安くなりますから。
不動産投資家の管理費・積立金に対する指標は、
当該物件を賃貸したときの管積金の割合です。

PSマンション(管理が上手、品がいい集団)
⇒管積金2万÷賃料16万=12.5%
CTマンション(管理が下手、過去に使い込み)
⇒管積金1万÷賃料5万=25%
GCマンション(管理が上手、管理オタク集団)
⇒管積金10万÷賃料70万=14%
YMマンション(管理が下手、ど素人集団)
⇒管積金7万÷賃料28万=25%

上の例の中で、管理が下手なマンションには
馬鹿げた歴史があるか頓珍漢な人がいる。
管積金指標は管理上手を示す端的な数字だ。

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「自然保護」

「自然保護」 実に美しい響きの言葉だ。
私もこれにケチをつけるつもりはない。

ただ、人口の極度な減少で、黙っていても
日本の居住区の50%は自然に戻るだろう。
否、荒廃した後に、自然が戻ってくる。

荒廃の実態を具体的に言えば、
今回の大雪の中での生活破綻がいい例だ。
車の中で死ぬ人や孤立した家の中で
寂しく亡くなっていく人が激増する。
日本中で、そんな廃村危機が頻発している。

自然保護、動物保護、開発抑制の美名の下で、
如何に多くの人たちが被害を受けているか。
なぜ、被害者は行政を訴えないのか。
実に不思議である。

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写真は台風後のメガソーラー発電所だ。
パネルが近隣に多大な被害を及ぼした。
横須賀にそんな事が起きそうな所が
あちこちにある。

私が国際スクールを計画した土地の隣も、
今ではソーラー発電施設になっている。
多くの民家の建っている直ぐ脇にある。

風に強い強固で美しいスクールに反対し、
危険で醜いメガソーラーはいいのか。
なぜ、行政はまともな介入をしないのか。

そこでは美しい蛍を守る会の運動が盛んで、
彼らは、人命を脅かすものには気づかないで、
蛍だけに執着する、その神経が分からない。
蛍って人命よりも大切なんですか?
熊や猪は人よりも大切なんですか?

大雪で孤立してしまう村の方が
自然でいいのですか?
資材置き場や残土捨て場の方が
自然で美しい街づくりなんですか?
※反対運動で開発は阻止できても、
それぞれの地権者が勝手に貸し出すから
あちこちに開発崩れの典型的な醜い
光景が出現する。反対運動が成功し、
結果、皆が不幸になる。嫌だ、嫌だ。

子供が危険な夜道を帰る街がいいですか?
貴方は本当にそんな街に住みたいですか?
日本はこの頓珍漢の中で着実に汚れていく。

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出版依頼

不動産投資については自信があり、
それなりに結果も出してきたつもりだ。
だから、多少偉そうにブログなど書いて、
不動産投資の薀蓄を語ったりしてきた。

その投資結果の他人からの評価はともかく、
私が不動産投資で生んだ利益の総額は、
横須賀ではダントツ1位だと自負している。

つまりは40万都市では1位だろうと。
だから、横浜でも5指には入るだろう。
本を書いても可笑しくない実績ではある。

そんな折、大手の出版社から出版の話が来た。
そして、知ったのが書籍出版の裏事情。
日本には、出版形態は次の3通りあるという。
企画出版、共同出版、自費出版。

企画出版とは、出版社がその著者の本なら、
一定部数以上の販売が見込めると確信し、
出版費用全額を出版社が負担する出版形態だ。
一定部数以上とは大抵の場合4~5千部らしい。

それに対して、共同出版では
初版の出版費用は著者が負担することになる。
書店への販促や三大新聞への広告など
積極的な拡販活動を含んだ金額らしい。
結果、4千部の初版後、増刷となったら、
その増刷分からは著者に印税が支払われる。

初版の出版費用は会社によって違うし、
その販促活動次第で費用額も変わるらしいが、
概ね5百万円から7百万円くらいらしい。
意外だが、本の半数以上が共同出版だという。
だから、共同出版でも大したものなのだ。

最後が、よく耳にする自費出版である。
この場合は、出版社はただ頼まれた部数だけを
印刷し、販促活動はしてくれない。

昔、私の知合いの医者が、
アフリカ病についての本を「売れる」と確信し、
その研究結果を書籍として自費で出版したが、
あまり売れないで、破産したことがあった。

そのとき、初めて自費出版という言葉を知った。
親しい人の恋人だったので、よく覚えている。
それが、なぜか、その親しい人も連鎖破産した。

さて、今回の本の出版依頼だが、
私が開発した投資スタイルは独特で、
現時点でそれを公開したくはないので
今回の依頼は断った。

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景気循環に合わせた不動産購入

高度成長期1964年~1980年(20歳~36歳)
① 最初の不動産購入が1969年で25歳。
横須賀で、当時の新興住宅地・ハイランドに
坪5万円で50坪を手に入れた。
② 4年後、8倍の坪40万、総額2千万で売却。
それを元手に長沢の200坪を3千万円で購入。
1973年頃で、30代一歩手前だった。
③ この後、30代前半に次々と物件を購入。
野比⇒三浦海岸⇒堀の内⇒大矢部⇒鴨居

バブル期1981年~1990年(37歳~46歳)
株式投資の経験から、「好景気には買わない」を貫いた。
三浦海岸、鴨居、大矢部を高値で売り、
サーフィン、ゴルフ、スキーに没頭。

バブル崩壊期1991年~2004年(47歳~60歳)
① 大企業の倒産が頻発した2000年に上大岡に事務所購入
② この不景気を買いのチャンスと関内地区で購入再開。
弥生町⇒不老町⇒曙町⇒相生町⇒平沼

ミニバブル期2005年~2007年
不動産ファンド全盛期。
当然、高値のこの時期には不動産購入を休んだ。

リーマンショック不景気2008年~2011年
不動産ファンド系会社が次々と倒産。
大手のマンションデヴェロッパーにも倒産が頻発。
① 伊勢佐木町、港南中央、東京などでかなり購入。
② こちらからの指し値で面白いように安く買えた。

第二ミニバブル期2012年~2015年
マネタリーベースの増大で都心、副都心の地価上昇。
上昇しなかった地区での指し値購入を継続
戸塚⇒平塚⇒伊勢原⇒上永谷⇒神田⇒駿河台

局地バブルが勃発2016年~現在
黒田日銀総裁の異次元緩和により局地バブル発生。
都心中心の局地に該当しない郊外で購入を継続。
長沢⇒横須賀中央⇒堀の内⇒安浦

2018年は買い時?休み時?
黒田総裁が続投すればいいが、交代なら地価は暴落か。
個人的には人口ピラミッド美形国での購入を考えている。

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中国の一人勝ち

世界は、経済的に、民主義国家群と
中国側国家との2つの体制に分けられ、
30年後に世界を制覇するのは中国側だろう。

2010年頃、世界のマスコミはこぞって、
ゴーストタウンと化した地方都市の映像で、
「中国不動産の没落」を流布した。
多くの経済学者が、中国経済の崩壊にまで
言及したが、その予想は全て外れた。

確かに、2012年から2~3年間は、
中国の不動産市況は冬の時代に入った。
しかし、優秀な中国人から成る中国政府は、
馬鹿な三重野総裁の居座った日本のように、
バブルを崩壊させるようなことはしなかった。

中国政府は、上手に経済のマクロ調整を行い、
不動産市況をコントロールし経済を安定化させた。
現在、中国の北京や上海のような1線都市では、
依然、不動産価格は高止まりしている。

国民のご機嫌を取り、国民のためと称して、
結局は何万人もの自殺者をだした日本政府が
中国に勝てる政治をすることは不可能なのだ、
恐らく未来永劫に。

結局は、民主主義国家は社会主義国家よりも、
もっと社会主義的政治を行わなければならず、
その結果、世界は中国に制覇されることになる。

そんな長期的な観点から世界を俯瞰し、
我が子や孫の世代の教育や幸せを考えている。
こうして、じいちゃんの心配は死ぬまで続く。

Because Japan is a democratic country,
popularity is basics of the politics.

And, because 70% of the people is stupid,
the democratic nation falls sometime soon.

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陰湿な「交通取り締まり」

車の免許をとってから55年になる。
その間に切られた違反切符は20枚以上か。
その8割は若い頃の故意犯的違反だろう。

最近の違反は、正しいと確信していての違反だ。
つまり、「これが違反なの?」というやつだ。
当然、釈然としない気分だけが残っている。

先日違反切符を切られた理由は、「歩行者妨害」
「横断歩道端に人が立っていたのに止まらない」
これって、最近かなり増えている違反事由らしい。

運転していれば、立っている人の顔が見える。
その人の目が、「渡らないからお先にどうぞ」
そう言っているから私は車を進めたのだ。
取締り警察官の位置では分からない角度だ。

当然、取締りの警察官にくってかかる。
しかし、刑罰の9千円で1時間も争いたくない。
だから、渋々諦めるが、「警察憎し」と思う。
「これからは、警察なんかに協力しないぞ」
そういう感情が生まれるのは致し方ない。

20人の教え子たちとの会合でこの話をした。
そしたら、何と半数の元生徒が同じ経験を。
月に千キロから2千キロも運転していると、
どうしてもこんな場面に遭遇してしまう。
皆、切符を切った警察を憎んでいる。

最近、警察の幹部になった教え子が言う、
「年間7百億円分の取り締まりをしないとね」
そして、出来るだけ身の危険が少ない方法で
その分をたたき出すにはそうするしかないと。
警察官の天下り先への金として必要らしい。

でも、こんな馬鹿げた取締りを続けていると、
国民の多くが警察を憎むようになり、
何かのときに、警察に協力しなくなる。

平均一人1万円の罰金と仮定すると、
700万人で700億円だ(実数にほぼ一致)
毎年のように700万人が切符を切られ、
その1割の70万人は、警察の敵になる?
これだけ多くの善良な国民を敵にして
国が本当に良くなるのだろうか。

国を良くするためには、
こんな疑わしきは罰する取締りを
一日も早くやめさせなければならない。
せめて、今回のような場合は
証拠写真くらいは撮ってから
私の車をとめるべきだ。

あの安倍総理とゴルフをする仲なら、
直ぐにでもこの話を伝えられるのに・・・

道路交通法違反数
▼ 第5位 「横断歩行者等妨害」 94,433件
▼ 第4位 「信号無視」  712,330件
▼ 第3位 「一時不停止」 1,231,190件
▼ 第2位 「駐停車違反」 1,530,064件
▼ 第1位 「最高速度違反」 1,835,930件

Recently I got a ticket for illegal driving.
I think it’s not an illegal driving
but a misconception control .

When I was younger,
I used to be a reckless driver.
But now I follow a traffic regulation.

Nowadays the police organization is like
a special political police before World War Ⅱ.

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40年後のメンテ地獄

マンション・アパート投資をやっている
30代の教え子たちには耳の痛い話しだが、
これは、「40年後のメンテ地獄」のお話である。

74歳になる同い年の友人から電話があった。
「築40年のアパートのことで相談が・・・」
横須賀中央のカフェで久しぶりに会った彼は
素敵なロマンスグレーで、実に魅力的に・・・

15年前、親から相続したそのアパートは、
満室なら月に57万の家賃が入るという。
東京23区内なので、稼働率は9割だが、
40年経った木造でメンテ費用がかさみ、
実質平均収入は45万がいいところらしい。

ただ、最近は一度空室になると、
次が決まるのに平均4ヶ月はかかり、
稼働率はかなり下降気味だと顔を曇らす。
「次が決まるまでは気が重くて」と嘆く。

電球などの交換も自分でやると言うから、
「転んで腰でも打ったら大変だぞ」と脅すと、
既に、二度転んで、最近は歩くのが億劫だと。
現在も一つが空室でやきもきしていると言う。
「売るべきか売るべきでないか」と真顔で訊く。

今、売れば、1億から1億2千万にはなる。
今後最長20年生きると仮定すると、売れば、
毎年500万円、月に40万円の生活は可能だ。
年金収入を足せば、かなりの贅沢ができる。

「俺なら売って、楽しく生きるな」と答えた。
昔、30世帯の1棟マンションを持っていて、
70過ぎてのアパート経営はストレスばかりで、
いいことなんて何もないことは分かっている。

「メンテ地獄だけは避けた方がいい」と言うと、
「やっぱりそうか。迷いが吹っ切れたよ」と。
大分悩んでいたらしく、本当に嬉しそうだ。

実子のいない暢気な一人暮らしの彼には
「即売り」が最高の選択だと確信している。
後5年もすれば「痴呆」になるかも知れないし。
そうなったら騙されて売るはめになるだろう。

It is very difficult to keep a 40-year-old apartment.
So,people over the age of 70 shouldn’t
own such an old apartment.
If you should keep a 40-year-old apartment,
you would descend into hell.
I call it “maintenance hell”

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「あら探し野党」は要らない

中国経済の目覚しい発展の20年間に、
日本の経済は凋落の一途をたどっている。 
平成元年に約6兆円だった国債は
今では千兆を越えるほどに膨れ上がり、
その間に、大卒初任給はほとんど上がらず
年金はその支給さえ危ういと言われている。

政治に疎い私が、そんな視点から思うのが、
日本をダメにしたのは枝野などの野党だと。
自民党がいいとか希望の党がいいとかでなく、
国会の重要な時間を「あら探し」に使って、
国の発展と国民の安全については論戦しない、
そんな野党の皆さんのことが大嫌いなのだ。

そして、金がないのを知っているのに、
「弱者の味方、金のばら撒き」を語り、
国民の中の弱者の票ばかりを気にして、
挙句の果てに、日本経済をボロボロにし、
最終的には全国民を不安に落とし入れている。

今回の選挙で枝野が使ったスローガン、
「まっとうな政治を」には涙が出た。
このスローガンほど具体性のない言葉はない。
この言葉ほど無責任な言葉を知らない。

会社の社長が、「まっとうな経営を」と言うか。
言わない、そんな会社はすぐに潰れるから。
スローガンには、責任が伴うから、
数字などの判断基準のない言葉は、
選挙や会社経営では使ってはいけないのだ。

昔、「所得倍増」と故池田首相はぶち上げ、
それを実現した、実に分かりやすかった。
あの頃の日本国民はみんなワクワクしていた。
日本に住んで、ただ生きていれば良かった。
夜は日本中にネオンが輝いていた。

今は、長く生きれば生きるほど不安が増す。
もう、こんな「あら探し政治」は止めよう。
具体的な数字を目標にして、皆で頑張ろう。

この20年間、50歳の私は70歳を越えた。
この間、私や私の仲間は中国以上に発展した。
「所得倍増、幸せ倍増」をスローガンにして。

In 1960, the Ikeda Cabinet made the “Income Doubling Plan”
and Japan entered an age of rapid growth.

An index is necessary for a slogan.
It is absolutely necessary for politicians
to chant the slogan with an actual index.

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横須賀で持ち家は得か損か

前々回のブログで「地価の下落」を書いた。
その中の事例で、4千万の下落に触れた。
でも、だからと言って、「持ち家が損だ」とは
一言も言ってはいないし、思ってもいない。

昔から、私は「持ち家論者」であった。
その根拠は、計算すればすぐに分かる。
先ず、17年間この家に「借家」として住んだら、
家賃はどのくらいになるかを計算してみよう。

土地77坪、床面積約150平方メートル。
これだけの家だから、家賃なら月25万か。
年間なら300万、17年間なら5100万。
4千万の値下がりを1100万上回る。
やっぱり買った方がいいのである。

そして何よりも、この豪邸で育った子供は、
大きな誇りを持ちながら成長しただろうし、
この家で育ったことにとても感謝をしただろう。

また、仮に、これを米軍所属の兵隊に貸したら、
どんなに悪くても月額30万円はいただける。
だから、これを今回3千万で買った人は
住んでもお得だし、貸しても儲かる。

もし20年間貸せば、総売上げは8640万。
稼働率80%で維持費54万×20年とすると、
ネット売上げは8640万×0.8-1080=5912万
結果、20年間で約3千万儲かることになる。
だから、例え、この物件が半値になっても、
20年間で、確実に1500万は儲かるのだ。

この理論で、地価下落の激しい横須賀でも、
私は不動産でしっかりと稼いでいるし、
私の周りの元生徒たちも豊かになっている。

田舎でも、「いい物件」さえ買えば、
決して損することはない。

The reputation of Yokosuka is so bad that
the land price of Yokosuka has been going down for a long time.

But I have been making money on a steady basis
for more than 40 years in Yokosuka.

What is important is you choose the land
in the best area for the most suitable purpose.

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収益還元価格

誰もが投資効率の高い物件を探しているが、
そんな物件を手に入れられる人は少ない。

周りにいる成功者を観察してみると、
やはり情報の多い人が勝つというのが鉄則。
地価下落の横須賀にもいい物件は沢山ある。、
そんな情報をかき集めて儲けている人がいる。

その中の一人、K氏は金沢区に住んでいる。
関東学院大学へ通う生徒へのアパートで当て、
現在は、次々と老人ホームを建てている。
その土地の所在地は横須賀市追浜。

工業地帯の工場撤退で地価が下落したときに、
「これは千載一遇のチャンス」と買いにでた。
人が見向きもしない土地は安いという理屈だ。
「高くなっている人気の土地を買うのは馬鹿」
というのが、彼の口癖だった。

もう一人、横須賀で大成功しているY氏。
彼の土俵は、横須賀市平成町という埋立地。
ここも県立大学の生徒相手のアパートがいい。
その学生と米軍ネイビー相手の住宅で当てた。
元手5千万からスタートし、今の純資産は5億。

「ダメな所」という噂を逆手に取るのも戦略だ。
兎に角、正確でいい情報を集めるのが成功の鍵。
適正な買収価格は、収益還元法で決めればいい。
自分が儲かると思う価格が買収価格。

それを求める公式が
年間収益÷還元利回り=私の買収価格
だから、単に安いから買うのではなく、
「この価格なら買う」でなければならない。

そんなとき、値下げ交渉ばかりして、
結局は「買わない」を繰り返しては
成功者にはなれない。

でも、世の中はほとんどがそんな人。

When buying a real estate,
you should calculate the acquisition cost
based on the evaluation of the land.

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富動産・普動産・負動産

日本の不動産市況は3極化しているようだ。

現在の地価に進行している3極構造は
かなり値上りしている富動産(W)が20%、
横ばいか少し値下がりの普動産(O)が40%、
極端に値下がりしている負動産(D)が40%
(この負動産の中には売れないものも多く、
金を払わないと処分できないものさえ多い)

以前、「横須賀の2040年問題」として書いたが、
50年前(1970年頃)坪5万円で買った土地が
バブル期(1995年頃)に100万円位に高騰し、
現在(2020年頃)は30万円近くまで暴落した。
間違いなく、2040年には5万円まで下がる筈。
(私はもう死んでいて、それを確かめられない)

安く買った私は「元の木阿弥」だからまだいいが、
この横須賀の不動産のはげしい暴落の中で
多くの若い知人、友人たちが悔し涙を流している。

その価格崩壊の典型的なエピソードを一つ。
亡き友人は、17年前、バブル崩壊の真っ最中、 
自分の自宅を7千万のフルローンで購入した。
そして、この6月、その中の4千万円分を返済し、
3千万の未返済を残して、他界した。
先月売れたその家の価格は3千万だったから、
銀行に返済した4千万円は悲しい泡と消えた。
これこそが、横須賀の不動産の負動産たる証だ。

同じ17年前に、私は上大岡に事務所として
駅徒歩4分の所に5千万でマンションを購入。
そのマンションの今の取引価格が6千万だ。
だから、上大岡の不動産は正に富動産である。

もっと凄いのが横浜市の中区と西区と都築区。
15年前に1億円で購入した中区の土地は、
現在3倍の3億円で、アベノミクス様さまだ。
東京の中心部に購入した複数の不動産も、
激しく値上りを続けている。

このような3極構造をしっかりと把握して、
これからの不動産投資の場所を選んだらいい。
この人口減少下での理想的な発展のお手本が
埼玉県の蕨市にある、この町から目が離せない。

現在取り組み中なのが東の蕨、西の六郷土手。
この二つは、不動産投資家には宝を生む町だ。
今日は、今からその町の業者と打合せをする。

横須賀再生のヒントもこの二つの街にある。
大胆な施策で横須賀の地価を蘇らせたい。

The real estate market will be divided
into three groups, that is,
the group whose land price will be rising,
the group whose land price will remain at the same level,
the group whose land price will be dropping.

We should buy real estate
after understanding this theory which I mentioned above.

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決算後の想い

決算が終わると必ず来るのが銀行さん。
「決算書をコピーさせてください」と。

もうこんな光景が36年も続いている。
つまり、36期の決算を終えたということ。
20代の起業から数えれば45年にもなる。

だいたい来るのは支店長か次長。
だから、訪れた支店長は13人を越える。
私が30代には支店長の方が年上のことも・・・
しかし、今では自分の子供より若い人が来る。

そんな支店長に必ず聞く質問が、
「今期の財務諸表の成績は何点?」
もちろん、担当者によって答えはまちまち。
「素晴らしい内容です」とお世辞を言われると、
嘘でも嬉しくなるのは性格が単純だからか。

中には、細かく分析して、成績は何点だと、
質問に配慮もなく答える律儀な店長もいる。
でも所詮、個人事業を持つ会社の決算書なんて、
実態を反映している訳ではないから・・・
なぜなら、個人事業と会社の2つが、
相互に関連しながら事業を回しているので、
会社の成績が実態を反映してはいないのだ。

例えば、純資産の額なんていくらでも調節可能。
役員賞与を増やして個人事業に貸し付ければ、
当然会社の純資産なんて増えはしない。
その場合の純資産なんて何の意味もない。

それにしても、随分と長生きしてしまった。
もう、そろそろ社長を退いて無役になり、
世界を飛び回って次世代型の新規事業を始め、
孫世代の舞台の準備をしなければ・・・

The biggest purpose of the corporate management
is to increase net assets.
I run the company more than 40 years
to increase net assets.

When you evaluate a balance sheet,
how many marks would you give your own company?

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ブログが書けない

姉の死後、ブログが書けない。

色々な想いが錯綜し、考えがまとまらない。
心を空にしようと、慣れない夜遊びをする。
そうすると、逆に心が千千に乱れる。
だから、更に文章が書けなくなる。

そうこうしているうちに70日が過ぎた。
じっと心を見つめることが身体に悪いらしく、
この間に、6キロも体重が減った。

昨日、ネットで面白い記事を見つけた。
「人の寿命を職業別に調べたら」
そこには、「文を書く人」が一番短命とある。

詩人が57歳、小説家が63歳、歌人が67歳
太宰治、芥川龍之介、三島由紀夫などは自殺した。
反対に長寿は、宗教家80歳、実業家や政治家77歳

確かに、僧侶や神主の友人は皆元気だ。
文は書かず、ただ祈るだけの気軽な職業だ。
彼らは、悟っているから文など書かない。

また、実業家はワクワクすることが多く、
心を見つめず、金を見つめている時間が長い。
文章など書いている暇がないので長生きだ。

心を見つめて失った6キロを取り戻すために、
何か心躍る新しい趣味にでも挑戦しようか。
ワクワクする新事業でも立ち上げようか。

しばらくは、ブログは月に1本くらいにしよう。
そうして、考えすぎて失った体重を取り戻そう。

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How to be happier.

Everyone wants to be happy. 
                
If you want to be much happier,
you shouldn’t mind other people’s business.

Happy people spend time expressing gratitude,   
cultivating optimism, practicing kindness,        
nurturing loving relationships,
committing to meaningful goals.

Forget about what others are doing.
Stop looking at where they are and what they have.

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2~3週間休みます

姉を亡くしたので、2~3週間、お休みをします。

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人の上に立つなら

アインシュタインは精神病だったらしい。
その病名は「アスペルガー症候群」
その他にもこの病の有名人はかなりいる。
スティーブン・スピルバーグ
エジソンやスーザン・ボイル

彼らはこの病気の特徴で、社会適応が苦手だった。
しかし、それは過度な集中力のせいだからで、
裏を返せば抜群の集中力があったということだ。

だから、その彼らの長所を生かすために、
例えば、生真面目で社会適応が苦手なら
一人で出来るSEのような部門に置くとか、
融通のきかない不器用な社員なら、
単純作業の部門に配置してあげればいい。

三桁の社員を雇った学習塾の経営時代にも
この病と思しき人たちが何人かいた。
当時は、あまりこの病についての知識がなく、
「どうしてそんなことをしでかすのか」と、
夜中に、社長の私は一人で悩んでいた。

また、解離性障害と思しき社員も二人はいた。
症状としては二重人格的行動である。
教室では最高に人気のある優秀な先生が、
生徒数をごまかして授業料を横領したりした。
そして、ここで私を一番悩ませたのは、本人が
した事の異常性を認識できていなかった事だ。
彼は辞めてから、他の塾でもこの犯罪に手を染め、
最終的には警察のご厄介になってしまった。

これに似ていて、よくテレビで放映されるのは、
何不自由ないお金持ちのご婦人の万引き。
少女時代の辛い経験が病気の原因になって、
この病にとりつかれることが多いと聞く。

入社後この病が発症してしまう社員がいたら、
社員が一丸となってこの病を理解し、
心優しく接して正常化への献身をするしかない。
(勿論、解雇という選択肢もあるが・・・)

人の上に立つような立場の人は、
多かれ少なかれこの世に存在するこのような人の
病癖を見抜き、適所に配置しなければならない。

また、このような精神的疾患に精通すると、
社会生活の上でもかなり得をすることが多く、
「こんな事をするのは病気せいだから」と諦めて、
必要のない無駄な時間を過ごさなくて済むのだ。

Do you know a person who suffers
from mental disease, called psychopathy ?

There are various kinds of mental disease
such as Asperger’s Syndrome, dissociative disorder.

If you should find a mental patient in your office,
you have two choices.
One is to be kind to him or her.
The other is to fire him or her.

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恋愛過多症候群(1)

昔、若いときによく聞いた忠告がある。
「結婚する前に、大勢の人と交際して、
目を肥やしてからいい人を選びなさい」と。
しかし、これほど間違ったアドバイスもない。

よく三十路を過ぎた独身の女の子に質問する。
「元彼の中で最高の男の記憶って鮮烈なの」と。
そして、それに対する多くの答えは、
「結婚するならその男以上でないと・・・」

今、結婚しない女が増えているが、
結局幻の元彼以上の人を探してさ迷うから、
いつまでも結婚できないのではないだろうか。

思うに、結婚前に5人以上の男と付き合ったら、
もう結婚するのが難しくなるような気がする。
この5という数字には婚活サイト経験も含む。
私はこれを、恋愛過多症候群と呼んでいる。

生きるのが辛かった高校生の頃、母親に訊いた、
「生きていく目的って何なの」と。
その時の母親の答えに驚いた。
「子孫を残すことだけ、ほかの事は小事」

成績が悪いとか、どこの学校に入れそうかとか、
そんなことに悩んでいた私は、はっとした。
「子孫を残すことだけなら俺にもできそう」
それから、余り成績のことで悩むのをやめた。
今思うと、実に能天気で馬鹿な高校生だった。

しかし、この年齢になって、
母親の言葉の重さがよく分かってきた。
今、結婚しない人たちが我が母の言葉に従って、
余り慎重になりすぎないで気楽に結婚したら、
一人で生きるよりずっと幸せになれるのに。

結婚後、何人か子供を作ってからなら、
離婚なんて何回してもいいではないか。
要するに、結婚して子供さえ作ってしまえば、
否、結婚しないで子供を作ってもいいとさえ思う。
人類にとって大切なのは子孫を残す事だから。

Ordinary persons always want
to be in love with someone.
And I know that love is beyond reason.

But too many romances spoil all of you.
Overdoing of romance is bad for your life.

You’d better not look for the most suitable partner.
Marriage is to compromise properly

Marry properly and make a child,
because a child is much prettier than a pet

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賢人の女子会

ほぼ同年齢の女性4人の会に呼ばれた。
名刺を見て驚いた、4人全員が「女性経営者」
そして、更に驚いた、全員がスーパー健康人。

一人は故田部井氏を友に持つ本格派の登山家。
笑顔を絶やさないmaggyの方はマラソン家。
私を招いた張本人は、毎週ゴルフ三昧だとか。
最後が、フランス語通訳家で世界を駆け巡る。

男5人が集まれば、一番健康だと言われるが、
この女子会の4人には、逆立ちしても勝てない。
70過ぎて20キロを走れるなんて狂気だし、
5千メートル級の山に登るなんて考えられない。

私のような老いぼれ爺を呼んだ目的は、
不動産活用の話を聞きたいということのよう。
例えば、社員寮用の土地を購入する裏技とか、
資材置き場に向いた安い土地の探し方とか・・・

やっぱり成功する人たちは時間の使い方が上手い。
普通の女子会なら、下らない話しで終わるのに、
この方たちは、その道の専門家を呼んで
楽しく且つ有意義に時間を組み立てている。

友人の男たちも、専門家を呼んだりするが、
会議室のような所が会場で無粋極まりない。
美味しいレストランでのこの女子会の方が、
呼ばれた方もずっと楽しい。

古希を過ぎたこの女性経営者、スケールが違う。
見せて頂いた自宅写真も桁違いの豪邸だった。
これだから健康で前向きなのだろうと妙に納得。
こんな女子会なら、何度でも呼ばれたい。

In an ordinary women’s party
their topic is useless or worthless.
But this women’s party which I was invited to
last week was completely different from it.

The average age of members who attended was 70 years old.
In spite of their age,
all of them were very healthy and positive.
So the conversation was so fun that
I could enjoyed the party very much.

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最近、全てが必然に思える

十分に吟味してから不動産を購入しても、
「しまった」と後悔することはよくあった。
しかし、何年後かにそれが優良物件に変身し、
「あの心を痛めた後悔は何だったんだろう」と
苦笑することも多く、そんな経験を通して、
人生に後悔は必要ないと思うようになった。

自分がやったことや自分に起こったことは
例えそれが何であれ後から思えば全て必然で、
「あんなことを言わなければよかった・・・」
「あんなことをしなければよかった・・・」と、
己を責めることは、今思えば無駄なことだった。

10年くらい前に、
「女房を寝取られた」と相談に来た教え子がいた。
その時も、自分の経験をもとにして慰めた。
「今回のことは、神様がくれた贈り物だよ。
絶対に災い転じて福となるから」と。

「先生、人のことだからって・・・」といって、
苦笑いしながらも私を責めて帰っていった彼。
それから3年後、彼が新しい彼女と遊びに来た。
その子は前の子よりずっと綺麗で品があった。
「先生の言ったこと、本当に当たっていました」
そう言って微笑んだ彼の顔が底抜けに明るかった。

天運は持って生まれた素質。
だから大きくは変えられないかもしれない。
でも、地運と人運は思い一つで変えられる。
この三つの運を一生懸命に改善しながら、
「起こることは全て必然」と考えてみよう。

この考え方を手に入れるにはかなりの強さが要る。
しかし、本当にそう考えられるようになったら、
不動産活用の世界でも、人生でも、恋愛でも、
かなり戦績はよくなるだろう。なぜなら、
後悔から生まれる非生産的な時間が減るから。

齢、73年、かなりその心境に近づいている。

“Every result is caused by necessity.”
In other words、
there is no useless occurrence in our life.

So,you shouldn’t feel regret
even if anything happen.
As you know, the regret is unproductive.

I haven’t completely mastered this way of thinking.
But the day of my arrival to heaven has drawn close.

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上手な工事発注

不動産活用で賃貸建物、賃貸用区分MSなどを
各地に20箇所以上所有する規模になると、
工事発注が下手では会社が潰れてしまう。

平均より規模の大きな工事発注者として
日頃から心がけている事をまとめてみた。

① 工事規模に見合った業者への発注

見積もりが5千万円くらいまでの工事と
1億を越える規模の工事とでは、
依頼をする業者を分けるようにしている。

工事業者には規模別の得手不得手がある。
例えば、1千万円くらいのリフォームを
大手建設会社に頼めば3割は高くつくし、
3億のビルを零細に頼むと、建設途中での
事故や倒産などの不安が多くなる。

見積り依頼するどの業者とも凄く親しいので
工事規模段階で振り分けるのは辛いことだが、
事情を説明して了解してもらうようにしてる。

このようにして、見積もりや入札の段階で
長年培ってきた人間関係を壊さないように
細心の注意を払っている。

② 工事内容に見合った業者への発注

賃貸ビルを建てるときや大規模リフォームは
何でも受ける総合建設業者に依頼する。
でも、内装工事だけとか防水工事だけの場合は、
それぞれ内装工事屋さん、防水工事屋さんに
依頼をすれば内容的にも価格的に得をする。

先日も、長年直らなかった雨漏りの件で、
その専門の業者に相談したら一発で解決した。
内容ごとに業者を選ぶのは色々と大変だが、
件数が多くなると、利益も大きく違ってくる。
だから、面倒でもこのようにしている。

③ 工事工程に余裕のある発注

工事屋さんにとって最良のお客さんは
「早く、早くと急がせない人」だ。
決まった人数で仕事をしている彼らには、
受注工事が切れないことが一番の喜びだ。

だから、ちょうど仕事がないときに来る注文は
涙が出るほど嬉しいので、色々と便宜を図れる。
ということは、そんな注文を出してあげれば、
価格的にもかなり配慮してもらえるのだ。
そのために、工期にゆとりのある発注を
常に心がけている。

一見易しそうに思える不動産活用業だが、
いい人たちに囲まれて成り立つ総合事業だから
「人を大切にしながら、上手な発注をする」
これが、経営上最も大切なことだ。

There are three important things
when I order a building work.

The first one is to find reliable homebuilders
appropriate to the construction scale.

The second one is to order a faithful builders
appropriate to construction contents.

The last one is a construction order of not making haste.

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民度離婚

教え子が離婚の相談に来た。
「結婚した夫の民度が低くて離婚したい」と。
彼女が並べた民度の基準が面白い。

① マナーが悪い
肘をついてご飯を食べる。道端につばを吐く。
マンションですれ違った人に会釈もしない。
脱いだ靴も揃えない。

② 自己中心的
歩道を歩くとき
真ん中を歩いて道を譲る謙虚さがない。
人の意見を聞いてから
自分の意見を言うという謙虚さがない。
暴力的で怒声で相手を押さえ込もうとする。
悪い結果は全部人のせいにする。

③ 社会正義とか人間的正義感の意識が低い。
運転違反の逃げ方とか
脱税の仕方などを自慢げに話す。
ゴミ出しのルールを平気で破る。

④ 文化を語らない
音楽、絵画、スポーツ、歴史など文化的な素養がなく
会話がつまらない。

⑤ 恩を仇で返す
感謝の気持ちがなく、お世話になった人に礼を尽くさない。
挙句の果てに、恩を仇で返すようなことをする。

⑥ 学校行事でも恥ずかしいことが多い。
例えば、講堂で先生のお話を聞くときの姿勢が最悪。
講堂の窓ガラスに息を吹きかけ字を書いたりする。

ここまで並べたてたので、訊いてみた。
「なんでそんな民度の低い男と結婚したの」と。
「イケメンで友達に自慢できたから」と答える。
分かりやすくて、すんなり納得した。
よくある話しだ・・・

その後、夫側のお母さんを交えて話し合いをし、
今回、離婚は思いとどまることになったらしい。
色々な相談を受けるが、この手の相談が一番苦手だ。

One of my former students visited me for my advice
the other day.
She has no friends to talk with about her husband

She got married to him 8 years ago,
because he was so handsome.

But now, she is very ashamed of his behavior
as a Japanese person.
After marriage she noticed that he had no culture.
In other words he is not an educated person.
So he has no cultural knowledge.
In brief, he is a boring man.

Now she has a hard time deciding whether
to get divorced or not.

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「不滅の成功者」

栄華5年の短期成功者になるのは簡単だが、
「不滅の成功者」になるのはそう簡単ではない。
もし、不動産投資の世界でのこととしたら、
最速でも20年以上はかかるだろう。

知力と努力に幸運が重なった人だけに可能な
余程のことがない限り転げ落ちない雲上界だ。
例えば、銀行は「純資産が10億円以上の人」を
この「不滅の成功者」と定義している。
(仮想通貨投資や特殊なネット事業でなら
数ヶ月で1億を10億にすることも可能だが・・・)

純資産が10億以上だとどういうことになるか。
例えば、この資産を年利8%で回したとすれば、
年間8千万円の収入があるということになる。

普通の贅沢なら年間2000万くらいで十分だ。
ということは、年単位で6千万が残ってくる。
ここから経費と税金で4000万円が消えるが、
それでも毎年2000万円の資産が増えていく。
(減価償却のお陰で実際には3千万近く残る)
だから、ちょっとやそっとでこけることはない。

こうなると、銀行も決してほうっておかない。
お金は借りてくれるは、預金はしてくれるはで、
銀行にとっては上得意様で、神的存在になる。

上得意様へは物流、医療、介護、健康などの
儲かる情報をどんどん持って馳せ参じる。
だから、益々この人たちの資産が膨らんでいく。
正に資本主義の循環膨張理論そのものである。

そんな世界への階段を一歩一歩上っている
30代から40代の意欲的な教え子たちとの
忌憚のない交流は老後の最大の楽しみである。

昨夜はその世界に一番近い教え子との食事会。
世界初の新事業を構築している彼との話しに、
時間の経つのも忘れて話しこんでしまった。
素晴らしい教え子に囲まれて本当に幸せだ。

Everyone wants to be an immortal achiever of success.
But it takes a long time to become an immortal successful man.
Some say that it will take more than 20 years to get that world.

What kind of person is an immortal successful man ?
In the world of the real estate,
people who have assets more than 1 billion yen
are called an immortal successful man。

Such kind of men don’t have to work.

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演技で自分を変えてみる

落ち込んでいるときには、
「肩を落とし、下ばかりを見、声は小さく
ため息をつく」

うきうきしているときには、
「胸を張り、目線は上で、声は大きく、
呼吸は大きい」

こうして感情と身体の動きは嫌でも連動する。
その流れは、感情が先で身体の動きが後になる。
つまり、その原因に応じて感情が生まれ、
その感情に合わせて身体が反応する。

人生は、大なり小なり感情に振り回される。
当然、明るい感情ばかりが起こる訳ではない。
なのに、いつも胸を張って明るい人がいる。
実に羨ましい。

彼に常にいい事が起きているなんて筈はない。
ひょっとすると、いつもうきうきしている人は、
感情を自由に操っているのではないだろうか。

ならば、私も己の心を操ってみようと思った。
そして、3年前の花粉症も終わろうという3月末、
「演技でいいから、例え苦しいときでもわざと、
胸を張り目は穏やかで呼吸を大きくしよう」と
密かな決意をし、即日実行に移した。

ほぼ毎日そんな演技をするようになって3年、
街で知り合いに会ったりすると、以前よりは、
「元気そうですね、御歳には見えないですね」と
何回も言われるようになった。

「老けている」と言われるよりは嬉しいので、
これからも、この演技を続けていくつもりだ。
きっと今まで以上に幸せになれるのでは・・・。

「己の心を操る」って、言葉も魅惑的だし、
そんなことの出来る自分って素敵にも思える。
最近知ったのだが、このことをNLPと言って、
外国ではあの大統領も実践しているらしい。

NLP is an abbreviation for Neuro-Linguistic programming.
I hit on this splendid idea two years ago,
Some presidents of the world believe
in this way of thinking, too.

Everybody, please practice this way of thinking
with me.

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墓前報告

またまたコンビ二案件が舞い込んだ。
川崎市宮前区で320坪、1.6億円。
土地の造成費が2千万、仲介料は5百万。
賃料が130万円、建設協力金返済が15万。

いつものようにその日のうちに現地へ。
車の往来もあり、土地の形状も申し分ない。
事務所に戻って、机上の計算を開始する。

現預金把握表から自己資金を3500万とした。
とすると、銀行借り入れは1億5千万となる。
返済期間25年で借入利率1%だと月の返済が、
約57万(初期の利息分は月額12万円くらい)

賃料130万円から引かれる月の経費は、
利息の12万と固定資産税6万で、計18万。
130万円から18万円を引いた112万には、
月額40万円の税金がかかる。

賃料の130万円から消えていくお金を引くと、
130万-法人税40万-返済57万-固都税6万
-建設協力金15万=2万円

何と毎月手元に残るお金は僅か2万円である。
年に1344万の利益があっても残る金は24万。
車で何回か下見に行ったら赤字になりそうだ。
正に、借金で始める事業の実態そのものだ。

これが前回の「余命と納税総額」の現実なのだ。
25年後には確かに330坪の土地が残る。
しかし、その時に私は生きていない。
だから、これは私がやる仕事ではない。

もし手を出して、途中でコンビ二が撤退したら、
それこそ目も当てられない苦しさを味わう。
思えば、こんな仕事に40年以上挑戦して、
よくも齢73まで生きてきたものだ。

もう嫌だ、こんな挑戦をする年齢ではない。
この案件は、30代のあの優秀な教え子に譲ろう。
彼なら、15年後には繰上げ返済をしてしまい、
3億円以上に値上りするであろうこの土地を
無借金で自己所有することになるだろう。
(それに、値上り含み益に税金がかからないし)

そんな15年後に、彼には
「先生、返し終わって大資産家になりました.
もう銀行に頭を下げる庶民ではありません」と、
私の墓前で手を合わせて報告して欲しい。

Some of my former students celebrated my
birthday at my 73rd birthday.
On that day
I introduced the juicy land to one of them.

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余命と納税総額

3千万借りてカフェを始めた教え子の続編だが、
初年度の売上げが1千万、経費が800万で、
200万の利益が出たという。

ここでいつものように大雑把な計算をすると、
この場合、P/Lに利益の200万円が計上され、
この利益から100万円が税金として引かれ、
残りの100万円がB/Sの内部留保となる。

この100万円が預金通帳には残っていない。
勿論、眩い現金としても存在していない。
P/Lに利益として計上された200万円だって、
実際には何にもお金としては存在しない。
銀行に返済金として流れてしまっているのだ。

だから、これから10年間、朝から晩まで
死に物狂いで働いても、お金なんて残らない。
10年間、あの税務署に流れる総額1千万円は、
本人が貰った給与所得から払われるので、
B/Sには役員貸付として負債に計上される、
ただそれだけの10年なのだ。

同様に、10年間の内部留保の1千万円も、
銀行に流れてしまったので現金はゼロである。
つまり、お金を借りて事業を始めたら、
基本的にはお金なんて残らないのだ。
これがこの国の中小企業の基本形だ。

居酒屋に集まっている自営業者の方たちも、
多くがこんなお金のない会社の社長さんだ。
この国の会計原則に従ってまじめに働いても、
せいぜい○○パブの飲み代ぐらいしか稼げない。

でも、ほんの一部だが、
それとは違った大金持ちの成功者たちがいる。
彼らがあの自営業者と違っていく原因の一つは
税に対する造詣の深さにあるような気がする。

例えば、私の事業余命を10年とする。
最初の5年間、毎年400万円の赤字経営をし、
累積損失を2千万貯めて、その後の5年間、
2千万の利益を出せば、税金はゼロだ。

しかし、この逆に、最初の5年間に、
2千万の利益を出せば、税金は1千万円かかる。
つまり、余命10年の後半に5年間赤字でも、
前半の5年間に払った税金は戻ってこない。
だから、車や別荘などの高額な贅沢は
最初の5年間にやる方が賢明なのだ。

人間、古希を過ぎたら、
よぼよぼになる前に遊ぶ方がいい。
余命の使い方のこんな一つをとっても、
知っているのと知っていないのとでは大違いだ。
税の仕組み、この世の仕組みを知らないと、
結構馬鹿を見てしまうようなことになっている。

Have you ever had a tax inspection ?
As you know,
the taxation office is strict with tax evasion,
but permits a legal tax saving.
In other words they are tolerant to a good tax-payer.

Therefore we have to learn a tax saving method
to reduce the tax.

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現預金・資産把握表

事業の相談に来た教え子に必ず聞く事がある。
① 「それで、今月末の現預金残の総額は?」
② 「預貯金は、一月間にいくら増えるの?」
③ 「ついでに、君の総資産は?」
これは相談に答えるための必須情報だから、
失礼だけど、聞かざるを得ないのだ。

しかし、3問とも即座に答えられる子は少ない。
開業の相談なら、3問とも必須なのに。
そこで、答えられない理由を聞くと、
「現預金・資産把握表を作っていない」という。
「事業をやるなら、そのくらい作っておけよ」
それが私の第一声である。

「手持ちの3千万で、カフェを出したい」
そんな事業計画を持った教え子が訪ねてきた。
彼も、3つの質問には答えられなかった。

店なんて、開業して直ぐに黒字にはなるまい。
だから、3千万でスタートしたあと、
何ヶ月赤字に耐えられるかを知る事が必要だ。
それを話し合いたいから聞いているのだが・・・

自分が一ヶ月生きるための金すらも把握せず、
開業して、何ヶ月耐えられるかも考えていない。
これは運転資金とは別物の話しだと強く言う。

例えば、親を介護している金とか、
乗っている車の維持費が月にいくらだとか
借金の返済が月額いくらだとか・・・
その人固有の出費がいろいろとあるものだ。
これは店の運転資金とは違うだろう。

仮に、もし予備の資金がなくても、
売れる資産があれば、また話は別だから、
③ の質問も重要なのだ。

更に、③が多ければ、
失敗したときの再起の事を考える必要もない。
事業は始めるときには、成功の夢など見ないで、
失敗した場合の想定から入ることが最重要だ。
失敗後に再起することも計算しておきたい。

勿論、帰り際に、彼へのお土産として、
「現預金・資産把握表」の作り方を教える。
これは会計士も教えてくれない貴重なものだ。

One of my ex-students visited me the other day.
He wanted my advice for opening his new business.
So far many of my former students
who challenged new business succeeded thanks to my advice.
I always welcomed my former students heartily.
I often asked them about capital to start their new business.
Few of them had enough money to start a new business.

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「負け」から学ぶ

「成功法則」について何度も書いてきた。
それを書きながら、自分を奮い立たせてきた。
教え子のため書いているようにみせて、
実は、自分のために書いたのかも知れない。

今日は、何故か負けの想いが脳裏を駆け巡る。
今思えば、「負け」は実に大切な経験だった。
負けは大きく勝つための必然の気がした。
勿論、その時は涙、涙の一瞬ではあったが・・・

テナントが入っている高利回り物件を買って、
4日後に「出ます」と解約宣告されたときは、
「あの野郎、騙したな」と売った男を恨んだ。

しかし、後の数ヶ月のリーシング活動を通して、
それまで知らなかった数多くのことを学んだ。
その時学んだ知識が更なる発展の基になった。
騙した男に本気で復讐しなくてよかった。
二度と会いたくはないが・・・

塾経営時代にも「やられた」経験がある。
数百人の生徒を引き連れて独立した男がいた。
「やりやがったな」と怒り心頭に達した。

しかし、そんな嫌な出来事のお陰で、
「塾を売る」というアイデアが浮かんだ。
我が人生で、これほどの快挙はなかった。
その意味では、今の幸せは彼のお陰だ。

嫌な出来事のときにこそ器を試されるのだと
このときほど強く感じたことはなかった。
嫌な事を成長のための必然と考えられたら、
本当に大きな器になったと自信がつく筈だ。

都知事選で負けたときの都議会自民党は
見事なまでに器の小ささを露呈した。
小池新都知事が就任の挨拶に行ったときに、
幹部が挨拶をボイコットしたのには驚いた。
しかし、その後の選挙の体たらくを見れば、
あれが崩壊の始まりだったことがよく分かる。

負けて命を絶つ人もいる。
それだけの器なのかも知れない。
負けて相手を殺す人もいる。
それだけの器なのかもしれない。

嫌な出来事で初めてその人間の器が分かる。
だから、そのことで潰れてはいけないのだ。
その意味で、人間の器の大小は、
負けたときに現れることを忘れてはいけない。

「負け」に耐え、
「負け」から学び
「あの負けのお陰」と言える
そんな強靭な心を持ち続けたい。

負けて、やられて相手に復讐する器では
所詮勝ってもろくなことにはならない。
「負けたとき」こそが器の見せ所だ。

The defeat sometimes produces benefit
more than victory
The defeat is not meaningless.
The defeat is not nothingness.
We can learn most from defeat.

Thanks to many defeats
I have stronger mental power than before、

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平和を願う

今、朝鮮半島での戦争確率は8割らしい。
有事の場合のシナリオはいくつかある。
ただ最悪の場合、予想される死傷者は
南北朝鮮で400万人前後だという。
(日本では数百人前後になるらしい)

北は、先ず38度線沿いの数千基の砲台から
ソウルに向けて一斉砲撃を開始する。
有毒ガス入りスカッドミサイルも打ち込む。

当然、米韓はそれをさせないために
北の行動前に、B2ステルス爆撃機を発進させ、
北の全砲門やミサイル基地を瞬時に殲滅する。
この米韓の斬首作戦が成功すれば、
死傷者の数は百万人前後には減少する。

その後、米韓はF15Eストライクイーグルや
B52爆撃機、ホーネット戦闘機を投入し、
制空権を確保したあと、戦車部隊が入る。

こうして、北全域を制圧するのに
3ヶ月はかかるだろうといわれている。
これらのシナリオが全てうまくいけば、
1ヶ月もかからないとも予想されている。
その場合の予想される死傷者は10万人だ。

こうして、イラクのサダム・フセインのように
金正恩が拘束され、戦争は終結し、その後
しばらくは、米中韓による共同統治が行われる。

もし、今回の作戦がが現実化しないと、
3年後の北の暴発で、日本にも1千万人の
死傷者が出る事態になるらしい。
今、躊躇したらもう日本もお仕舞いなのか。

既に株価は千円以上下がってしまった。
世界に本当の平和がくるのは何時なのだろう。

Some say that on April 25, the U.S. Korea Allied Forces
will open an all-out attack to North Korea.

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人生相談必須知識

大勢の教え子からアドバイスを求められる。
人間関係、仕事関係、男女関係・・・
どの相談にもベストの回答を心がけている。

あらゆる相談の中で特に多いのが進路問題。
つまり、将来進むべき分野に関する問いだ。
当然必要な情報は、その人の適性と生涯賃金。

例えば、教職につきたいという相談なら、
どんな先生がいいかを給与からも分析する。
この場合、教師別の平均年収などは必須情報だ。

大学教授⇒1千万弱
小中高の先生⇒670万前後

医師でも収入は色々。
美容整形医師⇒2千万前後※上は3~4千万
普通の開業医⇒2千万前後※上は4~5千万
一般的勤務医⇒1千万以上※上は2千万以上
歯科医師⇒700万前後※上は1千万以上
獣医師⇒600万前後
歯科技工士⇒450万前後

その他の資格の要る職業でも千差万別。
弁護士⇒1000万前後から数千万
公認会計士・税理士⇒800万から2千万
公務員⇒660万から900万
一級建築士700万前後
薬剤師⇒550万前後

子供が将来なりたいとよく口にする仕事だと
警察官⇒700万前後
銀行員⇒620万から1千万
上場企業会社員⇒580万前後
消防士⇒640万前後
大工さん⇒460万前後
プログラマー⇒410万前後

ここで注意しなくてはいけないのが
賃金格差の激しい職業の存在。
例えば、美容整形医師の場合、
人気のある先生は3千万以上も稼いでいるし、
開業医師の場合なら、4千万以上も多い。
歯科医師も収入格差が激しい。

それに比べると上場企業会社員などは
定年間近の55歳前後でも1千万前後で、
その幅はせいぜい400万くらいだ。
勿論、役員になれば数千万円にはなるが・・・

中には、平均年収が2千万を越す会社もある。
M&Aの仲介をしている従業員40人の会社で、
社員の平均年齢がなんと30歳である。
こんな稀有な例も知っていないと恥をかく。

職業選択の相談において、
やりがいとか適性などは最重要だが、
老後を考えると、給与も大切な要素だから。

In selecting your occupation,
you must consider whether it suits you or not.
But I think that
a wage is as important as fitness.

But, If you spoil your health by the work you chose,
you should change your occupation.

Because it goes without saying
that health is more important than wage.

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地方都市への分散投資

信託銀行からのリート物件情報が舞い込んだ。
山梨県甲府市の一等地、丸の内にある物件。
現在盛業中で、300坪で2.4億円だという。

信託契約が切れた委託者からの売りだ。
早速、現地調査のために車で甲府市へ。
最近開通した圏央道のお陰で、2時間で到着。

事前に、公示価格や取引事例を調べ、
現在の時価相場を坪30万と踏んでいた。
甲府駅近くの不動産屋に飛び込んでも、
相場は最高値でも坪40万だという。

なのに、何故倍近い値段で売るというのか?
その理由は、安定した借主とその賃料にあった。
借主が上場会社で、賃料が月130万だという。
つまり、利回り6.5%から土地価格を決めたのだ。

今の東京の投資家は、5%以上なら直ぐに買う。
だから、土地の相場なんか調べもしないらしい。
まさに、第2不動産バブルの真っ最中なのだ。

それはさておき、結論として買うか買わないか。
勿論、私はいつもの「運任せスタイル」で、
7.8%確保の指値をして、買い注文をだした。

危険回避投資の分散理論上は最高の物件だ。
買えるといいな・・・

While I invest all of my money
in only land of Kanagawa prefecture,
If, by any chance,
a big earthquake should attack Kanagawa district,
what should I do?

So I’m always thinking about diversified investment method.
We mustn’t forget that Japan is the country
where many disasters including nuclear
disasters are not avoided.

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認知症になる前に

98の父を亡くしたという友との茶飲み話。

お父上の現役時代の仕事は「裁判官」
退官後はお決まりの弁護士をして、
それなりに数億の財を成したという。
なのに、相続財産はゼロだったと嘆く。

その弁護士の仕事も80で辞めたのだが、
運悪く、その年に奥様を亡くしたという。
その翌年、軽井沢に別荘を建て、
独身での悠々自適生活を開始した。
その別荘での独り身の父の世話をしたのが
裁判官時代の部下だった20歳も年下の女。

それでも、90までは気丈に振舞って、
築いた資産の管理もしっかりとしていた。
ところが、最後の8年間は認知症を患い、
女の言いなりになることが多くなったらしく、
数億の財産は全てその女に渡ってしまった。
せめて銀行への信託をしておいたら・・・

ただ、私がこの話しに特に興味を抱いたのは、
この流れが私の人生設計に酷似していたから。
私の終末人生設計に登場する予定の人や物は、
面倒を見てくれる女性と豪華な別荘。

20代の初めに読んで深く影響を受けたのが、
木々高太郎の「結婚二回説」という小冊子。
以来、その説に沿って生きようと頑張ってきた。
勿論、現実には、多少その説から外れたが・・・

その説によれば、最初の結婚は年上女性がよく、
(現実にもその通り実行)
還暦を過ぎたら、今度は二回り若い女性と結婚。
(実行できていない、笑笑)
そして、80で死ぬのがベストだというのだ。
(今の強い願望)

それだと、残された女も50代で再婚可能だし、
別れた奥様も年寄りの面倒をみなくていいし、
みんなハッピーになるという説なのだが・・・

兎に角、認知症になる前に、
財産の割り振りを決めておきたい。
「まだ、まだ」と先送りしていると、
とんでもない結末を迎えてしまう。

It is necessary for us to think about
the end of our life seriously.

When I had the chance to chat with my friend the other day,
I hit upon a good idea.

It is the following:
We should write a will before suffering from dementia.

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人格障害(PD)

自分が年をとれば、
周りの知人や友人が高齢化するのは必然だ。
そんな状況の中で一番恐ろしいのが、
「年齢とともに破壊されていく人格」

病気で痩せたり、入院したり、毛が抜けたり、
脳梗塞で自由がきかない人は見た目で分かる。
だから、それなりに適切な言葉もかけられる。

しかし、徐々に人格が壊れていく場合は、
その人にどんな対応をすべきかが難しい。
なぜなら、見た目は普段と変わらないから。
石原慎太郎は見た目も人格も壊れてしまった。

人格が壊れた場合、これを人格障害というが、
どこからが人格障害者という線引きが難しい。
こんな障害者に普通の人だと思って接したら、
とんでもない被害を蒙ってしまうこともある。

一番怖いのは、借金の踏み倒し。
次に多いのが、謂れのない誹謗中傷。
むかつくのが、平和な生活への多大な干渉。

この間まで、「とてもいい人」だった人が
少しずつ変な側面を見せるようになったら、
要注意で、即距離を置くようにすべきだ。
「可哀想だ」などと付き合いを続けると、
結局は最愛の家族などに迷惑が掛かってくる。

PSマンションでも見かけた妄想型障害者は、
人にしてもらった事に懐疑的になっていった。
それが妄想へと発展し、報復行動に出たりした。
こんな年寄りには絶対に近づかないことだ。

今まで親しく挨拶をしていたような年寄りが、
会っても顔を背けたりするようになったら、
気など遣わずに、疎遠になることを勧める。

もう亡くなったが、反社会性の人格障害者もいた。
彼は医者で、他人の感情や利益を全く無視し、
自分の都合しか考えなくなってしまった。

抑うつ的な行動や思考をするタイプもいた。
このタイプの人はうつ病になる人も多い。
結果、自ら命を絶った人もいる。

高齢化とともに現れる人格障害については
ある程度知識を持っていた方がよさそうだ。
でないと、自分がとんでもない被害者になってしまう。

We mustn’t forget the following:
The faculty of memory weaken with age.
And personality disorder strengthen with age.

Therefore we should provide for our old age,
before getting old.

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年代別の人口減少

老人中心の会での会話には違和感がある。
多分、彼らが現実社会とかけ離れて生活し、
情報ソースがテレビだけだからだろうか。
現実感のない会話に時間の浪費を感じる。

心不全も完治し、久しぶりに
そんな年寄りのいない夜の街へ出たのだが、
行きつけの店はどこも客が少なく、凄く寂しい。
小料理屋、居酒屋、スナック、カラオケ、
マッサージ店、キャバクラ、風俗・・・
どの店も全て活気がない。

小料理屋で腹ごしらえをして、スナックへ。
先客はゼロで、年増のお姉さんも不景気を嘆く。
店を開けても、一日客がゼロの日もあるとか。

そんな辛気臭い店を飛び出し、
中国からの出稼ぎ女性を置くマッサージ店へ。
女性マッサージ師といっても年のころは50。
施術は上手だが、何となく嬉しくない。

早々に家に帰って、風呂に入る。
何故って、マッサージ台が不潔だったから。
無性に風呂で体中を綺麗にしたかった。

湯船に浸かって考えた。
この国の総人口は、昨年はまだ微減だが、
夜の街に繰り出すような30代から50代は
もう既に往時の三分の二近くに減っている。
だから、ガソリンスタンドと同じように、
その影響下の店が怒涛の如くつぶれていく。

それに比べ、温泉観光地は60~70代が多く、
まだそれほど人口減少の影響を受けていない。
勿論、20年も経てば、閑古鳥が鳴くだろうが。

夜の街で、そんな人口減少問題を考えると、
自分の不動産貸付業の将来が不安になる。
私も、そのことを肝に銘じて動かないと、
晩節を汚してしまいかねない。

人口減少と経済との関係には諸説があり、
人口減少社会でも伸びる分野があるとも言う。
これから更に研究し、伸びる分野に投資して、
更なる発展を遂げていきたい。

The most severe problem at present
is the population decline.

Especially rural depopulation is so serious
that we can’t ignore it.
But I think that there are many chances
in rural areas.

For example land prices continue falling.
Therefore we can buy larger land for the
same money in the country.

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年収1億円への迷い

転職を迷う教え子からの相談。
何度か話し合ったが、決断が出来ないという。
最大の理由は、「今更新人扱いされたくない」
つまり、プライドが邪魔をしているのだ。
このプライドこそが転職を阻む癌そのもの。

そこで思い出したのが
1年前に書いたブログ「年収1億円」
スマホでそこの記事を読ませたら、
「これって凄くよく分かります」と。
大感激して、その後に二人で大笑い。
勿論、私の笑いは彼への気遣い。

いずれは年収1億をと語る彼ために
年収1億を稼ぐ原田陽平の言葉を
もう一度載せることにした。

要するに、凡人って頭で分かっていても
できないことは出来ないのだ。
逆に、それをやってしまうことが
成功へのパスポートなのだろう。
彼にもこのパスポートを手にして欲しい。

一に曰く、
「年収300万の人は人間関係を捨てられない。
年収1千万の人は人間関係にこだわる。
年収1億の人は人間関係に執着しない」

二に曰く、
「年収300万の人は教えてもらう気すらない。
年収1千万の人は教えてもらっても礼をしない。
年収1億の人は教えに対して厚い礼をする」

三に曰く、
「年収300万の人は孤独を恐れ、群れを作る
年収1千万の人は孤独になりきれない。
年収1億の人は孤独を愉しみ、ひらめきを待つ」

四に曰く
「年収300万の人は悪友の悪影響に気付ない。
年収1千万の人は悪友との時間を減らす。
年収1億の人は悪友を持たない」

五に曰く
「年収300万の人はいい訳ばかりする。
年収1千万の人はいい訳が少ない。
年収1億の人はいい訳をしない」

六に曰く、
「年収300万の人は批判して憂さを晴らす。
年収1千万の人は批判されて落ち込む。
年収1億の人は批判せず、批判を恐れない」

七に曰く、
「年収300万の人はノマドに憧れる。
年収1千万の人はノマドな時間に酔う。
年収1億の人は自然にノマド生活をしている」
※ノマド⇒遊牧民的

八に曰く、
「年収300万の人は適当に働いて遊びに行く。
年収1千万の人は必死に働くが愚痴もいう。
年収1億の人は仕事を遊びと思い込んでいる」

This success law is
not only for independent businessmen.
31-year-old salesman who often visits
my office practices this success law, too.
I trust that he will become a winner
someday soon.

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新理事講習会が必要だ

マンション管理組合に絶対に必要なのに、
未だに見たことがないのが新理事への講習会。
「輪番制だから無知で非常識でも仕方ない」
では、普通の住民はたまったものではない。

例えば、マンション管理の憲法である
「建物の区分所有等に関する法律」
通称「区分所有法」を知らない理事が多すぎる。

「区分所有法第31条を知っていますか」
この質問を百人近くの理事さんにしてみた。
驚くことに、知っていたのはたったの3人。

こんな重要な条文を知らないで
マンションの規約やルールを作ったら、
関係する住民は大迷惑である。

もしこれで不利益を蒙れば、組合が訴えられる。
ただ、住民もこの31条を知らないから、
訴える住民も少ない、つまり泣き寝入りが多い。

でも、私はこの条文を知り尽くしているから、
こんな組合を訴えて、何度も損害賠償させた。
もちろん弁護士費用も全額出させてしまう。

よくあるのは、部屋の使用制限規則の制定だ。
マンション住人が、お部屋で英語を教え始めた。
初めは数人だったので目立たなかったが、
人気が出て、何十人という生徒が出入りした。

そこで、隣の部屋人が管理組合に文句を言った。
「住居なのだから、教室はやるな」と。
そこで、無知な理事たちは
「教室はだめ」という新規約を作ってしまった。

ところが、このマンションは駅に近く、
事務所に使っている人も多くいたので、
英語の先生は、裁判を起こした。
「なぜ事務所がよくて教室がいけないのか」と。

区分所有法31条では
「規約の変更が一部の区分所有者に
特別の影響を及ぼす場合、
その規約変更は無効」と定めている。

当然、教室の人が勝訴し、
管理組合はその間の損害と弁護士費用の合計
230万円を弁償させられた。

こんな馬鹿げた事例はいくらでもあるのだ。
だから、理事が代わる度に講習会が必要なのだ。

Condominium associations are sometimes unkind to newcomers,
especially to business-related newcomers.
.
Therefore before moving in,
we must be familiar with condominium-related law.

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