富動産・普動産・負動産

日本の不動産市況は3極化しているようだ。

現在の地価に進行している3極構造は
かなり値上りしている富動産(W)が20%、
横ばいか少し値下がりの普動産(O)が40%、
極端に値下がりしている負動産(D)が40%
(この負動産の中には売れないものも多く、
金を払わないと処分できないものさえ多い)

以前、「横須賀の2040年問題」として書いたが、
50年前(1970年頃)坪5万円で買った土地が
バブル期(1995年頃)に100万円位に高騰し、
現在(2020年頃)は30万円近くまで暴落した。
間違いなく、2040年には5万円まで下がる筈。
(私はもう死んでいて、それを確かめられない)

安く買った私は「元の木阿弥」だからまだいいが、
この横須賀の不動産のはげしい暴落の中で
多くの若い知人、友人たちが悔し涙を流している。

その価格崩壊の典型的なエピソードを一つ。
亡き友人は、17年前、バブル崩壊の真っ最中、 
自分の自宅を7千万のフルローンで購入した。
そして、この6月、その中の4千万円分を返済し、
3千万の未返済を残して、他界した。
先月売れたその家の価格は3千万だったから、
銀行に返済した4千万円は悲しい泡と消えた。
これこそが、横須賀の不動産の負動産たる証だ。

同じ17年前に、私は上大岡に事務所として
駅徒歩4分の所に5千万でマンションを購入。
そのマンションの今の取引価格が6千万だ。
だから、上大岡の不動産は正に富動産である。

もっと凄いのが横浜市の中区と西区と都築区。
15年前に1億円で購入した中区の土地は、
現在3倍の3億円で、アベノミクス様さまだ。
東京の中心部に購入した複数の不動産も、
激しく値上りを続けている。

このような3極構造をしっかりと把握して、
これからの不動産投資の場所を選んだらいい。
この人口減少下での理想的な発展のお手本が
埼玉県の蕨市にある、この町から目が離せない。

現在取り組み中なのが東の蕨、西の六郷土手。
この二つは、不動産投資家には宝を生む町だ。
今日は、今からその町の業者と打合せをする。

そして、来月はマレーシアへ。。

The real estate market will be divided
into three groups, that is,
the group whose land price will be rising,
the group whose land price will remain at the same level,
the group whose land price will be dropping.

We should buy real estate
after understanding this theory which I mentioned above.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

決算後の想い

決算が終わると必ず来るのが銀行さん。
「決算書をコピーさせてください」と。

もうこんな光景が36年も続いている。
つまり、36期の決算を終えたということ。
20代の起業から数えれば45年にもなる。

だいたい来るのは支店長か次長。
だから、訪れた支店長は13人を越える。
私が30代には支店長の方が年上のことも・・・
しかし、今では自分の子供より若い人が来る。

そんな支店長に必ず聞く質問が、
「今期の財務諸表の成績は何点?」
もちろん、担当者によって答えはまちまち。
「素晴らしい内容です」とお世辞を言われると、
嘘でも嬉しくなるのは性格が単純だからか。

中には、細かく分析して、成績は何点だと、
質問に配慮もなく答える律儀な店長もいる。
でも所詮、個人事業を持つ会社の決算書なんて、
実態を反映している訳ではないから・・・
なぜなら、個人事業と会社の2つが、
相互に関連しながら事業を回しているので、
会社の成績が実態を反映してはいないのだ。

例えば、純資産の額なんていくらでも調節可能。
役員賞与を増やして個人事業に貸し付ければ、
当然会社の純資産なんて増えはしない。
その場合の純資産なんて何の意味もない。

それにしても、随分と長生きしてしまった。
もう、そろそろ社長を退いて無役になり、
世界を飛び回って次世代型の新規事業を始め、
孫世代の舞台の準備をしなければ・・・

The biggest purpose of the corporate management
is to increase net assets.
I run the company more than 40 years
to increase net assets.

When you evaluate a balance sheet,
how many marks would you give your own company?

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

ブログが書けない

姉の死後、ブログが書けない。

色々な想いが錯綜し、考えがまとまらない。
心を空にしようと、慣れない夜遊びをする。
そうすると、逆に心が千千に乱れる。
だから、更に文章が書けなくなる。

そうこうしているうちに70日が過ぎた。
じっと心を見つめることが身体に悪いらしく、
この間に、6キロも体重が減った。

昨日、ネットで面白い記事を見つけた。
「人の寿命を職業別に調べたら」
そこには、「文を書く人」が一番短命とある。

詩人が57歳、小説家が63歳、歌人が67歳
太宰治、芥川龍之介、三島由紀夫などは自殺した。
反対に長寿は、宗教家80歳、実業家や政治家77歳

確かに、僧侶や神主の友人は皆元気だ。
文は書かず、ただ祈るだけの気軽な職業だ。
彼らは、悟っているから文など書かない。

また、実業家はワクワクすることが多く、
心を見つめず、金を見つめている時間が長い。
文章など書いている暇がないので長生きだ。

心を見つめて失った6キロを取り戻すために、
何か心躍る新しい趣味にでも挑戦しようか。
ワクワクする新事業でも立ち上げようか。

しばらくは、ブログは月に1本くらいにしよう。
そうして、考えすぎて失った体重を取り戻そう。

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

How to be happier.

Everyone wants to be happy. 
                
If you want to be much happier,
you shouldn’t mind other people’s business.

Happy people spend time expressing gratitude,   
cultivating optimism, practicing kindness,        
nurturing loving relationships,
committing to meaningful goals.

Forget about what others are doing.
Stop looking at where they are and what they have.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

2~3週間休みます

姉を亡くしたので、2~3週間、お休みをします。

カテゴリー: 未分類 | コメントする

人の上に立つなら

アインシュタインは精神病だったらしい。
その病名は「アスペルガー症候群」
その他にもこの病の有名人はかなりいる。
スティーブン・スピルバーグ
エジソンやスーザン・ボイル

彼らはこの病気の特徴で、社会適応が苦手だった。
しかし、それは過度な集中力のせいだからで、
裏を返せば抜群の集中力があったということだ。

だから、その彼らの長所を生かすために、
例えば、生真面目で社会適応が苦手なら
一人で出来るSEのような部門に置くとか、
融通のきかない不器用な社員なら、
単純作業の部門に配置してあげればいい。

三桁の社員を雇った学習塾の経営時代にも
この病と思しき人たちが何人かいた。
当時は、あまりこの病についての知識がなく、
「どうしてそんなことをしでかすのか」と、
夜中に、社長の私は一人で悩んでいた。

また、解離性障害と思しき社員も二人はいた。
症状としては二重人格的行動である。
教室では最高に人気のある優秀な先生が、
生徒数をごまかして授業料を横領したりした。
そして、ここで私を一番悩ませたのは、本人が
した事の異常性を認識できていなかった事だ。
彼は辞めてから、他の塾でもこの犯罪に手を染め、
最終的には警察のご厄介になってしまった。

これに似ていて、よくテレビで放映されるのは、
何不自由ないお金持ちのご婦人の万引き。
少女時代の辛い経験が病気の原因になって、
この病にとりつかれることが多いと聞く。

入社後この病が発症してしまう社員がいたら、
社員が一丸となってこの病を理解し、
心優しく接して正常化への献身をするしかない。
(勿論、解雇という選択肢もあるが・・・)

人の上に立つような立場の人は、
多かれ少なかれこの世に存在するこのような人の
病癖を見抜き、適所に配置しなければならない。

また、このような精神的疾患に精通すると、
社会生活の上でもかなり得をすることが多く、
「こんな事をするのは病気せいだから」と諦めて、
必要のない無駄な時間を過ごさなくて済むのだ。

Do you know a person who suffers
from mental disease, called psychopathy ?

There are various kinds of mental disease
such as Asperger’s Syndrome, dissociative disorder.

If you should find a mental patient in your office,
you have two choices.
One is to be kind to him or her.
The other is to fire him or her.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

恋愛過多症候群(1)

昔、若いときによく聞いた忠告がある。
「結婚する前に、大勢の人と交際して、
目を肥やしてからいい人を選びなさい」と。
しかし、これほど間違ったアドバイスもない。

よく三十路を過ぎた独身の女の子に質問する。
「元彼の中で最高の男の記憶って鮮烈なの」と。
そして、それに対する多くの答えは、
「結婚するならその男以上でないと・・・」

今、結婚しない女が増えているが、
結局幻の元彼以上の人を探してさ迷うから、
いつまでも結婚できないのではないだろうか。

思うに、結婚前に5人以上の男と付き合ったら、
もう結婚するのが難しくなるような気がする。
この5という数字には婚活サイト経験も含む。
私はこれを、恋愛過多症候群と呼んでいる。

生きるのが辛かった高校生の頃、母親に訊いた、
「生きていく目的って何なの」と。
その時の母親の答えに驚いた。
「子孫を残すことだけ、ほかの事は小事」

成績が悪いとか、どこの学校に入れそうかとか、
そんなことに悩んでいた私は、はっとした。
「子孫を残すことだけなら俺にもできそう」
それから、余り成績のことで悩むのをやめた。
今思うと、実に能天気で馬鹿な高校生だった。

しかし、この年齢になって、
母親の言葉の重さがよく分かってきた。
今、結婚しない人たちが我が母の言葉に従って、
余り慎重になりすぎないで気楽に結婚したら、
一人で生きるよりずっと幸せになれるのに。

結婚後、何人か子供を作ってからなら、
離婚なんて何回してもいいではないか。
要するに、結婚して子供さえ作ってしまえば、
否、結婚しないで子供を作ってもいいとさえ思う。
人類にとって大切なのは子孫を残す事だから。

Ordinary persons always want
to be in love with someone.
And I know that love is beyond reason.

But too many romances spoil all of you.
Overdoing of romance is bad for your life.

You’d better not look for the most suitable partner.
Marriage is to compromise properly

Marry properly and make a child,
because a child is much prettier than a pet

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

賢人の女子会

ほぼ同年齢の女性4人の会に呼ばれた。
名刺を見て驚いた、4人全員が「女性経営者」
そして、更に驚いた、全員がスーパー健康人。

一人は故田部井氏を友に持つ本格派の登山家。
笑顔を絶やさないmaggyの方はマラソン家。
私を招いた張本人は、毎週ゴルフ三昧だとか。
最後が、フランス語通訳家で世界を駆け巡る。

男5人が集まれば、一番健康だと言われるが、
この女子会の4人には、逆立ちしても勝てない。
70過ぎて20キロを走れるなんて狂気だし、
5千メートル級の山に登るなんて考えられない。

私のような老いぼれ爺を呼んだ目的は、
不動産活用の話を聞きたいということのよう。
例えば、社員寮用の土地を購入する裏技とか、
資材置き場に向いた安い土地の探し方とか・・・

やっぱり成功する人たちは時間の使い方が上手い。
普通の女子会なら、下らない話しで終わるのに、
この方たちは、その道の専門家を呼んで
楽しく且つ有意義に時間を組み立てている。

友人の男たちも、専門家を呼んだりするが、
会議室のような所が会場で無粋極まりない。
美味しいレストランでのこの女子会の方が、
呼ばれた方もずっと楽しい。

古希を過ぎたこの女性経営者、スケールが違う。
見せて頂いた自宅写真も桁違いの豪邸だった。
これだから健康で前向きなのだろうと妙に納得。
こんな女子会なら、何度でも呼ばれたい。

In an ordinary women’s party
their topic is useless or worthless.
But this women’s party which I was invited to
last week was completely different from it.

The average age of members who attended was 70 years old.
In spite of their age,
all of them were very healthy and positive.
So the conversation was so fun that
I could enjoyed the party very much.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

最近、全てが必然に思える

十分に吟味してから不動産を購入しても、
「しまった」と後悔することはよくあった。
しかし、何年後かにそれが優良物件に変身し、
「あの心を痛めた後悔は何だったんだろう」と
苦笑することも多く、そんな経験を通して、
人生に後悔は必要ないと思うようになった。

自分がやったことや自分に起こったことは
例えそれが何であれ後から思えば全て必然で、
「あんなことを言わなければよかった・・・」
「あんなことをしなければよかった・・・」と、
己を責めることは、今思えば無駄なことだった。

10年くらい前に、
「女房を寝取られた」と相談に来た教え子がいた。
その時も、自分の経験をもとにして慰めた。
「今回のことは、神様がくれた贈り物だよ。
絶対に災い転じて福となるから」と。

「先生、人のことだからって・・・」といって、
苦笑いしながらも私を責めて帰っていった彼。
それから3年後、彼が新しい彼女と遊びに来た。
その子は前の子よりずっと綺麗で品があった。
「先生の言ったこと、本当に当たっていました」
そう言って微笑んだ彼の顔が底抜けに明るかった。

天運は持って生まれた素質。
だから大きくは変えられないかもしれない。
でも、地運と人運は思い一つで変えられる。
この三つの運を一生懸命に改善しながら、
「起こることは全て必然」と考えてみよう。

この考え方を手に入れるにはかなりの強さが要る。
しかし、本当にそう考えられるようになったら、
不動産活用の世界でも、人生でも、恋愛でも、
かなり戦績はよくなるだろう。なぜなら、
後悔から生まれる非生産的な時間が減るから。

齢、73年、かなりその心境に近づいている。

“Every result is caused by necessity.”
In other words、
there is no useless occurrence in our life.

So,you shouldn’t feel regret
even if anything happen.
As you know, the regret is unproductive.

I haven’t completely mastered this way of thinking.
But the day of my arrival to heaven has drawn close.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

上手な工事発注

不動産活用で賃貸建物、賃貸用区分MSなどを
各地に20箇所以上所有する規模になると、
工事発注が下手では会社が潰れてしまう。

平均より規模の大きな工事発注者として
日頃から心がけている事をまとめてみた。

① 工事規模に見合った業者への発注

見積もりが5千万円くらいまでの工事と
1億を越える規模の工事とでは、
依頼をする業者を分けるようにしている。

工事業者には規模別の得手不得手がある。
例えば、1千万円くらいのリフォームを
大手建設会社に頼めば3割は高くつくし、
3億のビルを零細に頼むと、建設途中での
事故や倒産などの不安が多くなる。

見積り依頼するどの業者とも凄く親しいので
工事規模段階で振り分けるのは辛いことだが、
事情を説明して了解してもらうようにしてる。

このようにして、見積もりや入札の段階で
長年培ってきた人間関係を壊さないように
細心の注意を払っている。

② 工事内容に見合った業者への発注

賃貸ビルを建てるときや大規模リフォームは
何でも受ける総合建設業者に依頼する。
でも、内装工事だけとか防水工事だけの場合は、
それぞれ内装工事屋さん、防水工事屋さんに
依頼をすれば内容的にも価格的に得をする。

先日も、長年直らなかった雨漏りの件で、
その専門の業者に相談したら一発で解決した。
内容ごとに業者を選ぶのは色々と大変だが、
件数が多くなると、利益も大きく違ってくる。
だから、面倒でもこのようにしている。

③ 工事工程に余裕のある発注

工事屋さんにとって最良のお客さんは
「早く、早くと急がせない人」だ。
決まった人数で仕事をしている彼らには、
受注工事が切れないことが一番の喜びだ。

だから、ちょうど仕事がないときに来る注文は
涙が出るほど嬉しいので、色々と便宜を図れる。
ということは、そんな注文を出してあげれば、
価格的にもかなり配慮してもらえるのだ。
そのために、工期にゆとりのある発注を
常に心がけている。

一見易しそうに思える不動産活用業だが、
いい人たちに囲まれて成り立つ総合事業だから
「人を大切にしながら、上手な発注をする」
これが、経営上最も大切なことだ。

There are three important things
when I order a building work.

The first one is to find reliable homebuilders
appropriate to the construction scale.

The second one is to order a faithful builders
appropriate to construction contents.

The last one is a construction order of not making haste.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

民度離婚

教え子が離婚の相談に来た。
「結婚した夫の民度が低くて離婚したい」と。
彼女が並べた民度の基準が面白い。

① マナーが悪い
肘をついてご飯を食べる。道端につばを吐く。
マンションですれ違った人に会釈もしない。
脱いだ靴も揃えない。

② 自己中心的
歩道を歩くとき
真ん中を歩いて道を譲る謙虚さがない。
人の意見を聞いてから
自分の意見を言うという謙虚さがない。
暴力的で怒声で相手を押さえ込もうとする。
悪い結果は全部人のせいにする。

③ 社会正義とか人間的正義感の意識が低い。
運転違反の逃げ方とか
脱税の仕方などを自慢げに話す。
ゴミ出しのルールを平気で破る。

④ 文化を語らない
音楽、絵画、スポーツ、歴史など文化的な素養がなく
会話がつまらない。

⑤ 恩を仇で返す
感謝の気持ちがなく、お世話になった人に礼を尽くさない。
挙句の果てに、恩を仇で返すようなことをする。

⑥ 学校行事でも恥ずかしいことが多い。
例えば、講堂で先生のお話を聞くときの姿勢が最悪。
講堂の窓ガラスに息を吹きかけ字を書いたりする。

ここまで並べたてたので、訊いてみた。
「なんでそんな民度の低い男と結婚したの」と。
「イケメンで友達に自慢できたから」と答える。
分かりやすくて、すんなり納得した。
よくある話しだ・・・

その後、夫側のお母さんを交えて話し合いをし、
今回、離婚は思いとどまることになったらしい。
色々な相談を受けるが、この手の相談が一番苦手だ。

One of my former students visited me for my advice
the other day.
She has no friends to talk with about her husband

She got married to him 8 years ago,
because he was so handsome.

But now, she is very ashamed of his behavior
as a Japanese person.
After marriage she noticed that he had no culture.
In other words he is not an educated person.
So he has no cultural knowledge.
In brief, he is a boring man.

Now she has a hard time deciding whether
to get divorced or not.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

「不滅の成功者」

栄華5年の短期成功者になるのは簡単だが、
「不滅の成功者」になるのはそう簡単ではない。
もし、不動産投資の世界でのこととしたら、
最速でも20年以上はかかるだろう。

知力と努力に幸運が重なった人だけに可能な
余程のことがない限り転げ落ちない雲上界だ。
例えば、銀行は「純資産が10億円以上の人」を
この「不滅の成功者」と定義している。
(仮想通貨投資や特殊なネット事業でなら
数ヶ月で1億を10億にすることも可能だが・・・)

純資産が10億以上だとどういうことになるか。
例えば、この資産を年利8%で回したとすれば、
年間8千万円の収入があるということになる。

普通の贅沢なら年間2000万くらいで十分だ。
ということは、年単位で6千万が残ってくる。
ここから経費と税金で4000万円が消えるが、
それでも毎年2000万円の資産が増えていく。
(減価償却のお陰で実際には3千万近く残る)
だから、ちょっとやそっとでこけることはない。

こうなると、銀行も決してほうっておかない。
お金は借りてくれるは、預金はしてくれるはで、
銀行にとっては上得意様で、神的存在になる。

上得意様へは物流、医療、介護、健康などの
儲かる情報をどんどん持って馳せ参じる。
だから、益々この人たちの資産が膨らんでいく。
正に資本主義の循環膨張理論そのものである。

そんな世界への階段を一歩一歩上っている
30代から40代の意欲的な教え子たちとの
忌憚のない交流は老後の最大の楽しみである。

昨夜はその世界に一番近い教え子との食事会。
世界初の新事業を構築している彼との話しに、
時間の経つのも忘れて話しこんでしまった。
素晴らしい教え子に囲まれて本当に幸せだ。

Everyone wants to be an immortal achiever of success.
But it takes a long time to become an immortal successful man.
Some say that it will take more than 20 years to get that world.

What kind of person is an immortal successful man ?
In the world of the real estate,
people who have assets more than 1 billion yen
are called an immortal successful man。

Such kind of men don’t have to work.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

演技で自分を変えてみる

落ち込んでいるときには、
「肩を落とし、下ばかりを見、声は小さく
ため息をつく」

うきうきしているときには、
「胸を張り、目線は上で、声は大きく、
呼吸は大きい」

こうして感情と身体の動きは嫌でも連動する。
その流れは、感情が先で身体の動きが後になる。
つまり、その原因に応じて感情が生まれ、
その感情に合わせて身体が反応する。

人生は、大なり小なり感情に振り回される。
当然、明るい感情ばかりが起こる訳ではない。
なのに、いつも胸を張って明るい人がいる。
実に羨ましい。

彼に常にいい事が起きているなんて筈はない。
ひょっとすると、いつもうきうきしている人は、
感情を自由に操っているのではないだろうか。

ならば、私も己の心を操ってみようと思った。
そして、3年前の花粉症も終わろうという3月末、
「演技でいいから、例え苦しいときでもわざと、
胸を張り目は穏やかで呼吸を大きくしよう」と
密かな決意をし、即日実行に移した。

ほぼ毎日そんな演技をするようになって3年、
街で知り合いに会ったりすると、以前よりは、
「元気そうですね、御歳には見えないですね」と
何回も言われるようになった。

「老けている」と言われるよりは嬉しいので、
これからも、この演技を続けていくつもりだ。
きっと今まで以上に幸せになれるのでは・・・。

「己の心を操る」って、言葉も魅惑的だし、
そんなことの出来る自分って素敵にも思える。
最近知ったのだが、このことをNLPと言って、
外国ではあの大統領も実践しているらしい。

NLP is an abbreviation for Neuro-Linguistic programming.
I hit on this splendid idea two years ago,
Some presidents of the world believe
in this way of thinking, too.

Everybody, please practice this way of thinking
with me.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

墓前報告

またまたコンビ二案件が舞い込んだ。
川崎市宮前区で320坪、1.6億円。
土地の造成費が2千万、仲介料は5百万。
賃料が130万円、建設協力金返済が15万。

いつものようにその日のうちに現地へ。
車の往来もあり、土地の形状も申し分ない。
事務所に戻って、机上の計算を開始する。

現預金把握表から自己資金を3500万とした。
とすると、銀行借り入れは1億5千万となる。
返済期間25年で借入利率1%だと月の返済が、
約57万(初期の利息分は月額12万円くらい)

賃料130万円から引かれる月の経費は、
利息の12万と固定資産税6万で、計18万。
130万円から18万円を引いた112万には、
月額40万円の税金がかかる。

賃料の130万円から消えていくお金を引くと、
130万-法人税40万-返済57万-固都税6万
-建設協力金15万=2万円

何と毎月手元に残るお金は僅か2万円である。
年に1344万の利益があっても残る金は24万。
車で何回か下見に行ったら赤字になりそうだ。
正に、借金で始める事業の実態そのものだ。

これが前回の「余命と納税総額」の現実なのだ。
25年後には確かに330坪の土地が残る。
しかし、その時に私は生きていない。
だから、これは私がやる仕事ではない。

もし手を出して、途中でコンビ二が撤退したら、
それこそ目も当てられない苦しさを味わう。
思えば、こんな仕事に40年以上挑戦して、
よくも齢73まで生きてきたものだ。

もう嫌だ、こんな挑戦をする年齢ではない。
この案件は、30代のあの優秀な教え子に譲ろう。
彼なら、15年後には繰上げ返済をしてしまい、
3億円以上に値上りするであろうこの土地を
無借金で自己所有することになるだろう。
(それに、値上り含み益に税金がかからないし)

そんな15年後に、彼には
「先生、返し終わって大資産家になりました.
もう銀行に頭を下げる庶民ではありません」と、
私の墓前で手を合わせて報告して欲しい。

Some of my former students celebrated my
birthday at my 73rd birthday.
On that day
I introduced the juicy land to one of them.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

余命と納税総額

3千万借りてカフェを始めた教え子の続編だが、
初年度の売上げが1千万、経費が800万で、
200万の利益が出たという。

ここでいつものように大雑把な計算をすると、
この場合、P/Lに利益の200万円が計上され、
この利益から100万円が税金として引かれ、
残りの100万円がB/Sの内部留保となる。

この100万円が預金通帳には残っていない。
勿論、眩い現金としても存在していない。
P/Lに利益として計上された200万円だって、
実際には何にもお金としては存在しない。
銀行に返済金として流れてしまっているのだ。

だから、これから10年間、朝から晩まで
死に物狂いで働いても、お金なんて残らない。
10年間、あの税務署に流れる総額1千万円は、
本人が貰った給与所得から払われるので、
B/Sには役員貸付として負債に計上される、
ただそれだけの10年なのだ。

同様に、10年間の内部留保の1千万円も、
銀行に流れてしまったので現金はゼロである。
つまり、お金を借りて事業を始めたら、
基本的にはお金なんて残らないのだ。
これがこの国の中小企業の基本形だ。

居酒屋に集まっている自営業者の方たちも、
多くがこんなお金のない会社の社長さんだ。
この国の会計原則に従ってまじめに働いても、
せいぜい○○パブの飲み代ぐらいしか稼げない。

でも、ほんの一部だが、
それとは違った大金持ちの成功者たちがいる。
彼らがあの自営業者と違っていく原因の一つは
税に対する造詣の深さにあるような気がする。

例えば、私の事業余命を10年とする。
最初の5年間、毎年400万円の赤字経営をし、
累積損失を2千万貯めて、その後の5年間、
2千万の利益を出せば、税金はゼロだ。

しかし、この逆に、最初の5年間に、
2千万の利益を出せば、税金は1千万円かかる。
つまり、余命10年の後半に5年間赤字でも、
前半の5年間に払った税金は戻ってこない。
だから、車や別荘などの高額な贅沢は
最初の5年間にやる方が賢明なのだ。

人間、古希を過ぎたら、
よぼよぼになる前に遊ぶ方がいい。
余命の使い方のこんな一つをとっても、
知っているのと知っていないのとでは大違いだ。
税の仕組み、この世の仕組みを知らないと、
結構馬鹿を見てしまうようなことになっている。

Have you ever had a tax inspection ?
As you know,
the taxation office is strict with tax evasion,
but permits a legal tax saving.
In other words they are tolerant to a good tax-payer.

Therefore we have to learn a tax saving method
to reduce the tax.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

現預金・資産把握表

事業の相談に来た教え子に必ず聞く事がある。
① 「それで、今月末の現預金残の総額は?」
② 「預貯金は、一月間にいくら増えるの?」
③ 「ついでに、君の総資産は?」
これは相談に答えるための必須情報だから、
失礼だけど、聞かざるを得ないのだ。

しかし、3問とも即座に答えられる子は少ない。
開業の相談なら、3問とも必須なのに。
そこで、答えられない理由を聞くと、
「現預金・資産把握表を作っていない」という。
「事業をやるなら、そのくらい作っておけよ」
それが私の第一声である。

「手持ちの3千万で、カフェを出したい」
そんな事業計画を持った教え子が訪ねてきた。
彼も、3つの質問には答えられなかった。

店なんて、開業して直ぐに黒字にはなるまい。
だから、3千万でスタートしたあと、
何ヶ月赤字に耐えられるかを知る事が必要だ。
それを話し合いたいから聞いているのだが・・・

自分が一ヶ月生きるための金すらも把握せず、
開業して、何ヶ月耐えられるかも考えていない。
これは運転資金とは別物の話しだと強く言う。

例えば、親を介護している金とか、
乗っている車の維持費が月にいくらだとか
借金の返済が月額いくらだとか・・・
その人固有の出費がいろいろとあるものだ。
これは店の運転資金とは違うだろう。

仮に、もし予備の資金がなくても、
売れる資産があれば、また話は別だから、
③ の質問も重要なのだ。

更に、③が多ければ、
失敗したときの再起の事を考える必要もない。
事業は始めるときには、成功の夢など見ないで、
失敗した場合の想定から入ることが最重要だ。
失敗後に再起することも計算しておきたい。

勿論、帰り際に、彼へのお土産として、
「現預金・資産把握表」の作り方を教える。
これは会計士も教えてくれない貴重なものだ。

One of my ex-students visited me the other day.
He wanted my advice for opening his new business.
So far many of my former students
who challenged new business succeeded thanks to my advice.
I always welcomed my former students heartily.
I often asked them about capital to start their new business.
Few of them had enough money to start a new business.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

「負け」から学ぶ

「成功法則」について何度も書いてきた。
それを書きながら、自分を奮い立たせてきた。
教え子のため書いているようにみせて、
実は、自分のために書いたのかも知れない。

今日は、何故か負けの想いが脳裏を駆け巡る。
今思えば、「負け」は実に大切な経験だった。
負けは大きく勝つための必然の気がした。
勿論、その時は涙、涙の一瞬ではあったが・・・

テナントが入っている高利回り物件を買って、
4日後に「出ます」と解約宣告されたときは、
「あの野郎、騙したな」と売った男を恨んだ。

しかし、後の数ヶ月のリーシング活動を通して、
それまで知らなかった数多くのことを学んだ。
その時学んだ知識が更なる発展の基になった。
騙した男に本気で復讐しなくてよかった。
二度と会いたくはないが・・・

塾経営時代にも「やられた」経験がある。
数百人の生徒を引き連れて独立した男がいた。
「やりやがったな」と怒り心頭に達した。

しかし、そんな嫌な出来事のお陰で、
「塾を売る」というアイデアが浮かんだ。
我が人生で、これほどの快挙はなかった。
その意味では、今の幸せは彼のお陰だ。

嫌な出来事のときにこそ器を試されるのだと
このときほど強く感じたことはなかった。
嫌な事を成長のための必然と考えられたら、
本当に大きな器になったと自信がつく筈だ。

都知事選で負けたときの都議会自民党は
見事なまでに器の小ささを露呈した。
小池新都知事が就任の挨拶に行ったときに、
幹部が挨拶をボイコットしたのには驚いた。
しかし、その後の選挙の体たらくを見れば、
あれが崩壊の始まりだったことがよく分かる。

負けて命を絶つ人もいる。
それだけの器なのかも知れない。
負けて相手を殺す人もいる。
それだけの器なのかもしれない。

嫌な出来事で初めてその人間の器が分かる。
だから、そのことで潰れてはいけないのだ。
その意味で、人間の器の大小は、
負けたときに現れることを忘れてはいけない。

「負け」に耐え、
「負け」から学び
「あの負けのお陰」と言える
そんな強靭な心を持ち続けたい。

負けて、やられて相手に復讐する器では
所詮勝ってもろくなことにはならない。
「負けたとき」こそが器の見せ所だ。

The defeat sometimes produces benefit
more than victory
The defeat is not meaningless.
The defeat is not nothingness.
We can learn most from defeat.

Thanks to many defeats
I have stronger mental power than before、

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

平和を願う

今、朝鮮半島での戦争確率は8割らしい。
有事の場合のシナリオはいくつかある。
ただ最悪の場合、予想される死傷者は
南北朝鮮で400万人前後だという。
(日本では数百人前後になるらしい)

北は、先ず38度線沿いの数千基の砲台から
ソウルに向けて一斉砲撃を開始する。
有毒ガス入りスカッドミサイルも打ち込む。

当然、米韓はそれをさせないために
北の行動前に、B2ステルス爆撃機を発進させ、
北の全砲門やミサイル基地を瞬時に殲滅する。
この米韓の斬首作戦が成功すれば、
死傷者の数は百万人前後には減少する。

その後、米韓はF15Eストライクイーグルや
B52爆撃機、ホーネット戦闘機を投入し、
制空権を確保したあと、戦車部隊が入る。

こうして、北全域を制圧するのに
3ヶ月はかかるだろうといわれている。
これらのシナリオが全てうまくいけば、
1ヶ月もかからないとも予想されている。
その場合の予想される死傷者は10万人だ。

こうして、イラクのサダム・フセインのように
金正恩が拘束され、戦争は終結し、その後
しばらくは、米中韓による共同統治が行われる。

もし、今回の作戦がが現実化しないと、
3年後の北の暴発で、日本にも1千万人の
死傷者が出る事態になるらしい。
今、躊躇したらもう日本もお仕舞いなのか。

既に株価は千円以上下がってしまった。
世界に本当の平和がくるのは何時なのだろう。

Some say that on April 25, the U.S. Korea Allied Forces
will open an all-out attack to North Korea.

カテゴリー: 政治・社会 | コメントする

人生相談必須知識

大勢の教え子からアドバイスを求められる。
人間関係、仕事関係、男女関係・・・
どの相談にもベストの回答を心がけている。

あらゆる相談の中で特に多いのが進路問題。
つまり、将来進むべき分野に関する問いだ。
当然必要な情報は、その人の適性と生涯賃金。

例えば、教職につきたいという相談なら、
どんな先生がいいかを給与からも分析する。
この場合、教師別の平均年収などは必須情報だ。

大学教授⇒1千万弱
小中高の先生⇒670万前後

医師でも収入は色々。
美容整形医師⇒2千万前後※上は3~4千万
普通の開業医⇒2千万前後※上は4~5千万
一般的勤務医⇒1千万以上※上は2千万以上
歯科医師⇒700万前後※上は1千万以上
獣医師⇒600万前後
歯科技工士⇒450万前後

その他の資格の要る職業でも千差万別。
弁護士⇒1000万前後から数千万
公認会計士・税理士⇒800万から2千万
公務員⇒660万から900万
一級建築士700万前後
薬剤師⇒550万前後

子供が将来なりたいとよく口にする仕事だと
警察官⇒700万前後
銀行員⇒620万から1千万
上場企業会社員⇒580万前後
消防士⇒640万前後
大工さん⇒460万前後
プログラマー⇒410万前後

ここで注意しなくてはいけないのが
賃金格差の激しい職業の存在。
例えば、美容整形医師の場合、
人気のある先生は3千万以上も稼いでいるし、
開業医師の場合なら、4千万以上も多い。
歯科医師も収入格差が激しい。

それに比べると上場企業会社員などは
定年間近の55歳前後でも1千万前後で、
その幅はせいぜい400万くらいだ。
勿論、役員になれば数千万円にはなるが・・・

中には、平均年収が2千万を越す会社もある。
M&Aの仲介をしている従業員40人の会社で、
社員の平均年齢がなんと30歳である。
こんな稀有な例も知っていないと恥をかく。

職業選択の相談において、
やりがいとか適性などは最重要だが、
老後を考えると、給与も大切な要素だから。

In selecting your occupation,
you must consider whether it suits you or not.
But I think that
a wage is as important as fitness.

But, If you spoil your health by the work you chose,
you should change your occupation.

Because it goes without saying
that health is more important than wage.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

地方都市への分散投資

信託銀行からのリート物件情報が舞い込んだ。
山梨県甲府市の一等地、丸の内にある物件。
現在盛業中で、300坪で2.4億円だという。

信託契約が切れた委託者からの売りだ。
早速、現地調査のために車で甲府市へ。
最近開通した圏央道のお陰で、2時間で到着。

事前に、公示価格や取引事例を調べ、
現在の時価相場を坪30万と踏んでいた。
甲府駅近くの不動産屋に飛び込んでも、
相場は最高値でも坪40万だという。

なのに、何故倍近い値段で売るというのか?
その理由は、安定した借主とその賃料にあった。
借主が上場会社で、賃料が月130万だという。
つまり、利回り6.5%から土地価格を決めたのだ。

今の東京の投資家は、5%以上なら直ぐに買う。
だから、土地の相場なんか調べもしないらしい。
まさに、第2不動産バブルの真っ最中なのだ。

それはさておき、結論として買うか買わないか。
勿論、私はいつもの「運任せスタイル」で、
7.8%確保の指値をして、買い注文をだした。

危険回避投資の分散理論上は最高の物件だ。
買えるといいな・・・

While I invest all of my money
in only land of Kanagawa prefecture,
If, by any chance,
a big earthquake should attack Kanagawa district,
what should I do?

So I’m always thinking about diversified investment method.
We mustn’t forget that Japan is the country
where many disasters including nuclear
disasters are not avoided.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

認知症になる前に

98の父を亡くしたという友との茶飲み話。

お父上の現役時代の仕事は「裁判官」
退官後はお決まりの弁護士をして、
それなりに数億の財を成したという。
なのに、相続財産はゼロだったと嘆く。

その弁護士の仕事も80で辞めたのだが、
運悪く、その年に奥様を亡くしたという。
その翌年、軽井沢に別荘を建て、
独身での悠々自適生活を開始した。
その別荘での独り身の父の世話をしたのが
裁判官時代の部下だった20歳も年下の女。

それでも、90までは気丈に振舞って、
築いた資産の管理もしっかりとしていた。
ところが、最後の8年間は認知症を患い、
女の言いなりになることが多くなったらしく、
数億の財産は全てその女に渡ってしまった。
せめて銀行への信託をしておいたら・・・

ただ、私がこの話しに特に興味を抱いたのは、
この流れが私の人生設計に酷似していたから。
私の終末人生設計に登場する予定の人や物は、
面倒を見てくれる女性と豪華な別荘。

20代の初めに読んで深く影響を受けたのが、
木々高太郎の「結婚二回説」という小冊子。
以来、その説に沿って生きようと頑張ってきた。
勿論、現実には、多少その説から外れたが・・・

その説によれば、最初の結婚は年上女性がよく、
(現実にもその通り実行)
還暦を過ぎたら、今度は二回り若い女性と結婚。
(実行できていない、笑笑)
そして、80で死ぬのがベストだというのだ。
(今の強い願望)

それだと、残された女も50代で再婚可能だし、
別れた奥様も年寄りの面倒をみなくていいし、
みんなハッピーになるという説なのだが・・・

兎に角、認知症になる前に、
財産の割り振りを決めておきたい。
「まだ、まだ」と先送りしていると、
とんでもない結末を迎えてしまう。

It is necessary for us to think about
the end of our life seriously.

When I had the chance to chat with my friend the other day,
I hit upon a good idea.

It is the following:
We should write a will before suffering from dementia.

カテゴリー: 未分類 | コメントする

人格障害(PD)

自分が年をとれば、
周りの知人や友人が高齢化するのは必然だ。
そんな状況の中で一番恐ろしいのが、
「年齢とともに破壊されていく人格」

病気で痩せたり、入院したり、毛が抜けたり、
脳梗塞で自由がきかない人は見た目で分かる。
だから、それなりに適切な言葉もかけられる。

しかし、徐々に人格が壊れていく場合は、
その人にどんな対応をすべきかが難しい。
なぜなら、見た目は普段と変わらないから。
石原慎太郎は見た目も人格も壊れてしまった。

人格が壊れた場合、これを人格障害というが、
どこからが人格障害者という線引きが難しい。
こんな障害者に普通の人だと思って接したら、
とんでもない被害を蒙ってしまうこともある。

一番怖いのは、借金の踏み倒し。
次に多いのが、謂れのない誹謗中傷。
むかつくのが、平和な生活への多大な干渉。

この間まで、「とてもいい人」だった人が
少しずつ変な側面を見せるようになったら、
要注意で、即距離を置くようにすべきだ。
「可哀想だ」などと付き合いを続けると、
結局は最愛の家族などに迷惑が掛かってくる。

PSマンションでも見かけた妄想型障害者は、
人にしてもらった事に懐疑的になっていった。
それが妄想へと発展し、報復行動に出たりした。
こんな年寄りには絶対に近づかないことだ。

今まで親しく挨拶をしていたような年寄りが、
会っても顔を背けたりするようになったら、
気など遣わずに、疎遠になることを勧める。

もう亡くなったが、反社会性の人格障害者もいた。
彼は医者で、他人の感情や利益を全く無視し、
自分の都合しか考えなくなってしまった。

抑うつ的な行動や思考をするタイプもいた。
このタイプの人はうつ病になる人も多い。
結果、自ら命を絶った人もいる。

高齢化とともに現れる人格障害については
ある程度知識を持っていた方がよさそうだ。
でないと、自分がとんでもない被害者になってしまう。

We mustn’t forget the following:
The faculty of memory weaken with age.
And personality disorder strengthen with age.

Therefore we should provide for our old age,
before getting old.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

年代別の人口減少

老人中心の会での会話には違和感がある。
多分、彼らが現実社会とかけ離れて生活し、
情報ソースがテレビだけだからだろうか。
現実感のない会話に時間の浪費を感じる。

心不全も完治し、久しぶりに
そんな年寄りのいない夜の街へ出たのだが、
行きつけの店はどこも客が少なく、凄く寂しい。
小料理屋、居酒屋、スナック、カラオケ、
マッサージ店、キャバクラ、風俗・・・
どの店も全て活気がない。

小料理屋で腹ごしらえをして、スナックへ。
先客はゼロで、年増のお姉さんも不景気を嘆く。
店を開けても、一日客がゼロの日もあるとか。

そんな辛気臭い店を飛び出し、
中国からの出稼ぎ女性を置くマッサージ店へ。
女性マッサージ師といっても年のころは50。
施術は上手だが、何となく嬉しくない。

早々に家に帰って、風呂に入る。
何故って、マッサージ台が不潔だったから。
無性に風呂で体中を綺麗にしたかった。

湯船に浸かって考えた。
この国の総人口は、昨年はまだ微減だが、
夜の街に繰り出すような30代から50代は
もう既に往時の三分の二近くに減っている。
だから、ガソリンスタンドと同じように、
その影響下の店が怒涛の如くつぶれていく。

それに比べ、温泉観光地は60~70代が多く、
まだそれほど人口減少の影響を受けていない。
勿論、20年も経てば、閑古鳥が鳴くだろうが。

夜の街で、そんな人口減少問題を考えると、
自分の不動産貸付業の将来が不安になる。
私も、そのことを肝に銘じて動かないと、
晩節を汚してしまいかねない。

人口減少と経済との関係には諸説があり、
人口減少社会でも伸びる分野があるとも言う。
これから更に研究し、伸びる分野に投資して、
更なる発展を遂げていきたい。

The most severe problem at present
is the population decline.

Especially rural depopulation is so serious
that we can’t ignore it.
But I think that there are many chances
in rural areas.

For example land prices continue falling.
Therefore we can buy larger land for the
same money in the country.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

年収1億円への迷い

転職を迷う教え子からの相談。
何度か話し合ったが、決断が出来ないという。
最大の理由は、「今更新人扱いされたくない」
つまり、プライドが邪魔をしているのだ。
このプライドこそが転職を阻む癌そのもの。

そこで思い出したのが
1年前に書いたブログ「年収1億円」
スマホでそこの記事を読ませたら、
「これって凄くよく分かります」と。
大感激して、その後に二人で大笑い。
勿論、私の笑いは彼への気遣い。

いずれは年収1億をと語る彼ために
年収1億を稼ぐ原田陽平の言葉を
もう一度載せることにした。

要するに、凡人って頭で分かっていても
できないことは出来ないのだ。
逆に、それをやってしまうことが
成功へのパスポートなのだろう。
彼にもこのパスポートを手にして欲しい。

一に曰く、
「年収300万の人は人間関係を捨てられない。
年収1千万の人は人間関係にこだわる。
年収1億の人は人間関係に執着しない」

二に曰く、
「年収300万の人は教えてもらう気すらない。
年収1千万の人は教えてもらっても礼をしない。
年収1億の人は教えに対して厚い礼をする」

三に曰く、
「年収300万の人は孤独を恐れ、群れを作る
年収1千万の人は孤独になりきれない。
年収1億の人は孤独を愉しみ、ひらめきを待つ」

四に曰く
「年収300万の人は悪友の悪影響に気付ない。
年収1千万の人は悪友との時間を減らす。
年収1億の人は悪友を持たない」

五に曰く
「年収300万の人はいい訳ばかりする。
年収1千万の人はいい訳が少ない。
年収1億の人はいい訳をしない」

六に曰く、
「年収300万の人は批判して憂さを晴らす。
年収1千万の人は批判されて落ち込む。
年収1億の人は批判せず、批判を恐れない」

七に曰く、
「年収300万の人はノマドに憧れる。
年収1千万の人はノマドな時間に酔う。
年収1億の人は自然にノマド生活をしている」
※ノマド⇒遊牧民的

八に曰く、
「年収300万の人は適当に働いて遊びに行く。
年収1千万の人は必死に働くが愚痴もいう。
年収1億の人は仕事を遊びと思い込んでいる」

This success law is
not only for independent businessmen.
31-year-old salesman who often visits
my office practices this success law, too.
I trust that he will become a winner
someday soon.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

新理事講習会が必要だ

マンション管理組合に絶対に必要なのに、
未だに見たことがないのが新理事への講習会。
「輪番制だから無知で非常識でも仕方ない」
では、普通の住民はたまったものではない。

例えば、マンション管理の憲法である
「建物の区分所有等に関する法律」
通称「区分所有法」を知らない理事が多すぎる。

「区分所有法第31条を知っていますか」
この質問を百人近くの理事さんにしてみた。
驚くことに、知っていたのはたったの3人。

こんな重要な条文を知らないで
マンションの規約やルールを作ったら、
関係する住民は大迷惑である。

もしこれで不利益を蒙れば、組合が訴えられる。
ただ、住民もこの31条を知らないから、
訴える住民も少ない、つまり泣き寝入りが多い。

でも、私はこの条文を知り尽くしているから、
こんな組合を訴えて、何度も損害賠償させた。
もちろん弁護士費用も全額出させてしまう。

よくあるのは、部屋の使用制限規則の制定だ。
マンション住人が、お部屋で英語を教え始めた。
初めは数人だったので目立たなかったが、
人気が出て、何十人という生徒が出入りした。

そこで、隣の部屋人が管理組合に文句を言った。
「住居なのだから、教室はやるな」と。
そこで、無知な理事たちは
「教室はだめ」という新規約を作ってしまった。

ところが、このマンションは駅に近く、
事務所に使っている人も多くいたので、
英語の先生は、裁判を起こした。
「なぜ事務所がよくて教室がいけないのか」と。

区分所有法31条では
「規約の変更が一部の区分所有者に
特別の影響を及ぼす場合、
その規約変更は無効」と定めている。

当然、教室の人が勝訴し、
管理組合はその間の損害と弁護士費用の合計
230万円を弁償させられた。

こんな馬鹿げた事例はいくらでもあるのだ。
だから、理事が代わる度に講習会が必要なのだ。

Condominium associations are sometimes unkind to newcomers,
especially to business-related newcomers.
.
Therefore before moving in,
we must be familiar with condominium-related law.

カテゴリー: マンション管理 | コメントする

住民アンケートの是非

政治を知らない人が大統領になれる米国と
政治のプロ集団が政治を行う中国では、
あらゆる点で中国が勝つと確信している。

政治が複雑で専門性を帯びている今の時代に、
これを素人がやる古典的な民主主義の国々が
束になってかかっても中国に勝てないだろう。

店舗付きマンションの店舗オーナーとして
10棟のマンション管理組合で役員をしている。
もうこのような経験が40年にもなり、
幾多の裁判にも全て勝ってきた。

理事長が3箇所、副理事長が2箇所、
大規模修繕委員が2箇所、植栽委員長が1箇所、
ホームページ委員長が2箇所、平理事が1箇所。
報酬を貰っているケースは3箇所だ。

その結果、なまじの管理会社のフロントより
多くの経験と深い知識を身につけてきた。
そんな私が、最近気になっているのが、
住民アンケートという古典的民主主義手法。

「アンケートで住民の意見を聞く」
実に響きのいい言葉であるが、問題が多い。
それは、国民投票の欠陥にも通じている。

住民アンケートも国民投票もその内容が
専門的であればあるほどやってはいけない。
アンケート内容に精通しない人に尋ねて、
その結果でことが決まることが恐ろしいのだ。

例えば、「管理組合にホームページは必要か」

HPの必要性は、管理組合理事や
マンションに関心がある人にしか分からない。
そのことを、大多数の無関心な人たちに問う。
その結果は、火を見るより明らかだ、
つまり、「必要なし」となる。

HPのないマンションなんて、
資料に基づかない国会審議のようなもので、
毎年変わる理事たちの無知で全てが決まる。
恐ろしくてこんな人たちに任せてはおけないが、
実際にはそれがまかり通っているのが一般的。
結果、管理費として1.5倍位の経費がかかる。
しかし、普通の住民はそんことすら気づかない。

「ネットスーパー対応のロッカーは必要か」

最近行われたPSマンションのアンケートだ。
この私のブログを読む方で、
この質問の趣旨が分かる人が何人いるか。
だから、このアンケートには答えられない筈。
これは使っている人には絶対に必要なもので、
最新式の高級マンションには必ずついている。
これを、知らない人ばかりに尋ねて何になる。
ましてや、その結果なんて何の役にも立たない。

政治と同じで、こんな場合は専門的知識を持つ
理事たちが「こうですよ」と説明しなければ、
素晴らしいマンションには進化できない。

イギリスが落ちぶれていくのは
あの国民投票の結果からも明らかだ。
不勉強で無知な人たちに意見を聞くのは
時代遅れの古典的民主主義だ。

新しい時代の新しい民主主義を考え出さねば。
くだらない住民アンケートの結果を見ながら、
日中関係の将来を心配している。

It is very important
to make an attribute of a respondent of questionnaires
reflected on evaluation of results of questionnaires.

Therefore, before sending out questionnaires
to the inhabitants of a condominium,
we must investigate their attribute.

カテゴリー: マンション管理 | コメントする

資産34億への道

優秀な上に努力家の教え子が
1億円の新築アパートをフルローンで買った。
つまり手持ちのお金はゼロでのアパート経営。
あったのは優れた頭脳と可愛い性格だけ。

表面利回り8%から色々な経費を引いても、
キャッシュフローは3%になると彼は言う。
つまり1年間で300万円の現金が残る訳。
もちろん、税引き後の数字だ。

彼の話は続く。
この挑戦を30歳で開始して、
1年毎に1棟、10年で10棟買ったとする。
すると、39歳には1億6500万が残る理屈だ。

更に、これに消費税の還付金を追加すると、
彼の理論では、10年で2億円の現金が貯まる。
10年経ったら、構わず10棟全部売って、
マレーシアに移住するのだと、笑顔で語る。
「ここは世界で一番幸福になれる国です」
と、この国を選んだ「比較幸福論」も飛び出す。

「最悪、キャピタルゲインをゼロとしても、
売った金から銀行返済残高を精算すると、
最悪1億4千万の現金が残ることになる」と。
つまり、2億と合わせて計3億4千万が残る。

更に彼は言う、
「本当は、これをこの10倍の規模でやって、
10年で少なくとも34億を貯めたいんです」と。
そして、彼はもう既に今年3棟買ってしまった。
2ヶ月で3棟だから、彼の本気度が窺い知れる。

彼の場合、いくら働いてむきに貯金しても、
本業では1年に1千万貯金するのが精一杯。
だから、10年では1億円しか貯められない。
だから、34億を副業で貯めると意気込む。
話し半分でも17億、その半分でも8億超だ。
彼の座右の銘は、やっぱりR>G

彼が夢を叶えるための三つの成功条件は、
① 今の低金利が10年続く
② 今の地価水準が10年続く
③ 大災害と戦争が10年は起こらない。

でも、結局過去10年間、何も起きてはいない。
だから、彼の考え方が間違いだとは言えない。
ちょっと怖い道ではあるが・・・

そんな10年後の彼の雄姿を見るためには、
後10年、83歳までは生きなければならない。
こんな教え子と夢を語り合うのは実に楽しい。

When ordinary people borrow money from the bank,
enough securities are required.
But he isn’t required securities at all.

Why isn’t he required securities ?
He is a creditworthy borrower.
Can you guess his occupation?
It ‘s the key to solve this question.

In addition, he can borrow much money
at a low interest.
So he can make assets at a rapid pace.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

ブロガー冥利

ブログも書かず、
フェースブックも発信せず、
よって、言葉遣いも間違えず、
愚か者と批判されることもなく、
静かに目立たず大人しく暮らす。
これこそが賢者の生き方なのだろう。

なのに、ブログなど書けば、
「浅学菲才」とあちこちから指摘され、
その上、嫌われたりしたら本当に馬鹿げている。
でも、こうして10年以上ブログを書くのは、
ブロガー冥利に尽きるメリットもあるからだ。

自分が日々感じたことを公に発信し、
それに共感とか批判とかをして頂き、
共に語ったりする時間を持ちながら、
己を高められるのはブロガー冥利に尽きる。

更には、ブログを書くことによって、
己の生き方や思考の軌跡を明確にし、
自らの生き方を高めることも可能になる。

それに、普通なら書けないような真実を晒し、
それが我が子を含めた若い人の参考になれば
ブロガーとしては望外の喜びである。

だから、意味の無いグルメや旅行については
絶対に書かないようにしている。
それは単なる自己顕示欲の世界だから。

それに反して、小林真央ちゃんの場合は
自己顕示欲などという低俗なものではなく、
敢えて、己の病との闘いをブログに綴り、
多くの癌闘病者の役に立とうとしている。

その綴る真意は本人にしか分からないが、
癌と闘う人には大いなる励みであろう。
その勇気を思うと、涙が止まらない。

A blogger like me has some reason
to write blog.
In my case, the biggest reason to write blog
is to improve myself.

In addition, I would like my kids to read my blog.
And I would like my kids to improve themselves.

Therefore I record my thoughts and experiences
in my blog, not in my diary.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

売夢商法

夢を売る商売ほど儲かるものはない。
なぜなら、人が夢を求める生き物だから。

例えば、AKB48商法。
アイドル願望の夢を持つ少女たちと
アイドルオタクの夢を持つ男たち。
はかない夢を持つ両方の人たちを結びつけ、
がっぽりと金を巻き上げる美味しい商法だ。
考え出した秋元康は本当に頭がいい。

30代、仕事が軌道に乗った頃の私の夢は
「誰よりも優雅でありたい」
そんな切ない心理をくすぐられ
湯沢の豪華ホテルの会員権を買ってしまった。
「年に20回、1泊3千円で泊まれる」
紅い絨毯の広いロビーの奥にプールがあった。
3百万円だったが、「豪華」に嘘はなかった。

ただ、胴元が何人にこの会員権を売ったかは謎。
もし1万人に売ったら売上げは300億円。
全ての経費を引いても百億は儲かっただろう。
胴元は、なんて頭のいい奴なんだろう。

確かに1泊3千円は安かった。
買った直後、毎冬に5泊はした気がする。
でも、5年後にはほとんど行かなくなった。
それでも、年会費はしっかりと取られた。
挙句の果て、手放した金額はたったの60万円。
だから、最終的には一泊30万円についた!!
最後に、随分と高い夢を買ったことに気付いた。
賢い胴元に比べ、己は何と愚かだったんだろう。。
そして、今、思うことは、
「自分がそんなホテルの胴元になるべきだった」

50代、老いを感じるようになった頃の夢は、
「疲れを知らない精力絶倫&不老不死」
そんな強欲な心理をくすぐられ
得体の知れない怪しげな薬を買った。

その手の薬の胴元は大手の製薬会社ではなく、
必ず、香港とかマカオの小さな会社だった。
値段は一月分が1万2千円で1年間買った。
まじめに飲んだが、しっかりと老化した。
一緒に買った友のSは、亡くなってしまった。

そして、今、思うのは、
「二度とそんな欲深い夢は追わない」
でも、悲しいかな、まだ吹っ切れてはいない。

Business to sell a dream is so profitable.
Therefore, if you want to become independent,
you’d better do business to sell a dream.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

失政

心不全でも、家にいられる性分ではない。
今冬一番の寒さの中、たっぷり着込んで、
武蔵小杉の調査に向かった。

他人が認めようが認めまいが、
本人は「都市開発のプロ」を自認している。
実際に、本気で取り掛かっている仕事もある。
40年間、この仕事で失敗したことがない。

勿論、武蔵小杉について情報だけは集めていた。
しかし、車で調査に乗り込むのは初めて。
この手の「街研究」ほど面白いものはない。

大昔、木月に女友だちがいたので、
4丁目の交差点を通るとしめっぽくなる。
「あの頃は、色んな意味で若すぎたな」

綱島街道を上って、市ノ坪交差点を左折。
次の不動前の交差点を右折して、
予定通りグランツリーの駐車場に車を置く。

今日の調査対象は、規模の大きな商業施設で、
グランツリー武蔵小杉、ララテラス武蔵小杉、
東急スクエア、フーディアムの4つ。

デパ地下特有の大規模食料品売り場はないが、
それ以外は見事で、あらゆる店舗が軒を競い、
これほど店舗の充実した街を見たことがない。

三越でよく寄る「ディム・ジョイ」があり、
大好物のちょっと変わった点心を4品注文。
それにしても、若者ばかりが歩いていて、
景色にそぐわない爺さん、婆さんがいない。
そんな人通りに驚きながら、異邦人気分に浸る。

この街が、「住んでみたい街」ランキングで、
10年前の15位前後から最近は3位前後に。
その上昇の要因は計画的な街づくりと
地元に根ざしたネット活動家たちの功績。

ネット活動は意外と見落とされがちだが、
ここのコミュニティ活動家たちは優秀だ。
例えば、タウン情報サイト「武蔵小杉ライフ」
彼らの公式ブログ「武蔵小杉ブログ」が凄い。
本業でないのに、ほぼ毎日記事がアップされる。

今の時代、このような情報サイトなしに、
街の活性化は考えられないのだが、
横須賀市には、未だにその手のものがない。

恐らく、市の企画屋が時代遅れなのでは。
横須賀の魅力は基地などと言って、
「基地の外人から英語を習おう」なんて、
外人コンプレックスを煽っている。
それは絶対にやって欲しくないことの一つだ。
こうして、頓珍漢なことを売り込んでいるから、
日本一の転出超過都市になってしまうのだ。

情報を集めれば、この「基地の街」は
未だにおぞましい危険地帯であることは明白。
聞いて回れば、若い女性10人の内3人くらいは
米軍兵士からのセクハラを経験しているのだ。

例えば、街で抱きつかれたとか、
電車内で執拗にナンパされたとか、
暗がりで性器を露出されたとか、
勿論、私の身内もそんな被害者だらけだ。
夜、中央駅のYデッキに行けばその訳が分かる。
ドブ板通りなんて自分の子供には絶対行かせない。
そんな治安の悪い基地の街にスポットを当てるな。

そうではなく、素晴らしい武山ハイキングコース、
湘南随一の野比海岸、富士を望む長井の丘陵地、
あの芸能人が集う秋谷海岸をもっと売り込むべきだ。
本気で人を増やしたいのなら・・・

今まで以上に情報サイトを活用して、
この横須賀の長所を集め、広く知ってもらおう。
町の発展のキーワードは、今も昔も、
「楽しいか、便利か、儲かるか」の三つなのだ。

Let me tell you this. “No town developed
without profit, fun, convenience”

In other words, the key to growth of the town is
how to make a profit and pleasure.
And convenience is the most necessary
for developing the town

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

60代・70代・80代

年を越して風邪で苦しんだ。
12月は確かに風邪だった。
正月は多分咳喘息だったのだろう。
そして、松が取れた頃に「心不全」へと悪化。

レントゲンで肺を、エコーで心臓を調べた。
肺には大量の水が貯まり、呼吸困難に。
心臓は、100超えの頻脈で体が揺れる。
発見が三日遅れれば死んだかもしれない。

「入院しろ」と言われたが、無理だと断った。
利尿剤と心臓を元気にする強心剤を処方され、
この厄介な病気との闘いが始まった。

利尿剤の効果は日常生活をも脅かす。
20分ごとにトイレに立ち、その都度大量に。
三日で3キロ、1週間で5キロの体重減。

ただし、本人的には、「若くなった」と感激。
顎のラインが若い頃のようにシャープに。
階段は50代のようにスイスイと上れる。
「もう治ったか」と再度病院へ。

レントゲンの結果は、「まだ水が・・・」
そして、更に2週間もの薬が処方された。
「完治までには時間が掛かりますよ」と。
心底がっかりして家路につく。

同窓会の病気自慢の年寄りたちの顔が浮かぶ。
「俺はお前たちとは違うんだ」と思ったが、
やっぱりお仲間に入ってしまったようだ。
これが70代の現実なのか。

60代にはまだ夢や希望があった。
生き方も前向きで、語る言葉も明るかった。
しかし、平均的には、70代には落ちていく。
一つ病気を超えるごとに、気力が失せる。
それが、マンション仲間の観察結果だ。

70歳になったトランプも今は威勢がいいが、
そのうちに絶対に倒れるだろうし、そう願う。
この私だって、70になったばかりの頃は、
「いつかは、もっともっと・・・」と思っていた。
とんでもない勘違いをして、希望に燃えていた。

80代には、異様に健康な人以外は施設行きだろう。
誰もが、御迷惑をかけまいと必死に頑張るが、
平均寿命超えの長生きは恥と迷惑の垂れ流しなのだ。

その点、この心不全ほど最良の病はない。
ぽっくり病とは心不全のことなのだから。
いつか、朝には何も苦しまずにあの世にいる。
私って、どうして最後まで運がいいのだろう。

では、お先に失礼!

I was diagnosed with heart failure.
As a result, I was told to go into the hospital.

But I didn’t obey my doctor’s order.
I’m currently getting medical treatment at home.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

ニュースの見方

正月は、マンション仲間の爺たちの子が
このマンションに住む爺のところに集まる。
当然、普段は会うことのないその子供たちだが、
その時の挨拶の仕方で、家柄やしつけが分かる。

孫を連れている場合もあるし、
30代で独り者の場合もある。
ロビーや通路で会ったときに、
「いつも父がお世話になっています」と
きちんとした挨拶ができる子がいる反面、
ペコリと頭を下げるだけのアホな子もいる。

最悪の場合は、挨拶も会釈もしない。
そんな育ちの悪い無作法な子を見ると、
育てた親の日頃の素行を思い出し、
妙に納得することが多いのに苦笑する。

仕事で付き合っている31歳の男は、
学歴は大したことはないのだが、
言葉遣いや気遣いが一流で、
どんな家庭に育ったのかと興味が湧く。

それに反して、仕事上の付き合いで、
既にお互いが名刺交換しているのに、
相手を「○○さん」と呼ぶお馬鹿もいる。

昔からの親友ならイザ知らず、
仕事で知り合ったのだったら、
肩書きで呼ぶのが常識だろうに。

家のしつけや会社のしつけがいい加減で、
加えて努力もしないこんな奴らと
格差がなかったらアホらしくてやってられない。
本当は、これは格差でなく、因果応報なのだ。

最近、格差だといって大騒ぎしているニュースが、
「上位8人の資産が下位36億人の資産と同じ」
よく内容を吟味しないで、表面だけを論う、
相変わらずの下らないマスゴミだ。

よく見れば、この8人が皆創業者だという点で、
世界がいかに素晴らしいかを示す明るいニュースだ。
頑張れば、誰にも等しくチャンスがあるのだから。

この素晴らしいニュースを格差だという。
こうして、ニュースの伝え方が一方的なら、
それを読む方が見方を変えるしかない。

いずれにしても、マスゴミはいつも
世の中を暗くすることばかり言う。

How wonderful the world is !
Because the world is coming closer
to a society where effort is rewarded
similarly all over the world.

The recent world is full of wonderful chances.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

気力喪失

年を越して苦しんだ風邪。
やっと行った医者の診断は、「咳喘息」
処方された薬を飲んで、今はやっと普通の生活。
でも、体力激減、気力喪失、廃人同様。

今回の咳喘息の原因を特定していないが、
疑惑は、古いエアコンからの汚れた空気か
健康のために買ったゴマの食べ過ぎか。
ムカついたので、すぐにエアコンを取替え、
大量に買ったゴマもゴミ箱へ即捨てた。

つまり、この身体が何かに反応したアレルギー。
若いときは反応を起こさなかったのに
年齢とともに耐えられなくなっていく身体。
人生の終末は多かれ少なかれ病との闘いか・・・

昨年集まった72歳クラス会の15人。
残念だったが、ほぼ全員が老人に感じられた。
2年前に、「若い」と驚いた友も癌に冒された。
ということは、どんなに努力してもがいても、
若さを保てるのは平均で75位までだろうか。

ゴルフ場に行けば、
80代で元気に飛ばしている爺はかなり多い。
総合病院に行けば、
60代で死にそうな爺も多い。
行く場所で終末風景は大きく変わる。

大好きな月に一度のMS親睦会でも、
急に老人になったと感じる人がいる。
それが60代前半にやってきた人もいるし
70代後半にやってくる人もいる。
こちらは、正に、玉石混交。

人は誰でも、己の身をどこに置くかで、
若さを保とうとする気力が影響を受ける。
どうせなら、無理してでも元気な爺と交わって、
いい気を貰いながら、若々しく元気で生きたい。

以前、「92歳までゴルフを」なんて書いたが、
病後の今は、とてもそんな気力が湧かない。
たった半年で様変わりの自分に驚いている。

今は、あの威勢のいい私ではなくなった。
明日は、大病院へ行って精密検査をしよう。

I’ve been suffering from a cold
for more than one month
since early December.
I should have seen a doctor at once
but I didn’t see.
Because I thought that it was a mere cold.

Four days ago, I saw a doctor,
and I was diagnosed with asthma after all.
I thought it wasn’t until then
that I became really delicate .

Of course, I know the proverb
‘A sound mind in a sound body’
But until four days ago I couldn’t comprehend
the real meaning of this proverb.

I wanted to play golf till 92 years old before.
But now I have no confidence to do so.
Because I’m not sound in both mind and body.

I’m really worried about my health.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

頑張る人が増える社会に!

私を真似て、不動産投資をしている教え子は多い。
私が慎重派なので、彼らも皆堅実投資を旨とする。
ただ、30歳で本職の年収が4千万に届く彼は、
40歳までには資産を10億にしたいと奮闘している。

去年だけで、8所帯の新築アパートを3棟買った。
一昨年の分と合わせて、総投資額が既に約3億。
昨年は、マレーシアにも不動産を購入し、
1月には1棟マンションを買うと報告に訪れた。

資産10億超えの教え子は既に3人はいるが、
その彼らに教えた方法と違う投資スタンスなので、
初めは、彼のやり方に反対していた.

でも、じっくりと彼の話を聞いているうちに、
「若いのだから、そんな冒険もいいのかな」と
最近は、応援する立場をとっている。

考えてみれば、私の30代もかなり無謀だった。
いつも、「ダメなら死ねばいい」と思っていた。
それに比べれば、彼の方がずっと健全だ。
彼は、稼ぐ才能が普通の人とは一桁違うから、
その口癖は、「ダメなら自己破産」と合理的。
再起に相当の自信を持っているのだろう。

そんな死に物狂いで挑戦し続けて、
もし大成功したら、拍手喝采してあげたい。
ちゃらんぽらんにパチンコに夢中な人と
その生活レベルに大きな差が生まれても、
それを格差だなんて言って欲しくはない。

師に教えを請い、激しい闘争心に加えて、
R>Gを実践しているのだから当然の結果だ。
頑張る人を褒める社会の方がずっと健全だ。

でも、また一人、彼のように優秀な教え子が
シンガポールに逃げようとしている。
「この国では、努力しても報われない」と。

頑張りを褒める当たり前の社会にしないと、
いつか日本は世界の最貧国になって、
結果、中国の属国になってしまうだろう。

野党の皆さんって、
一体何を考えているのでしょう?
国民が全員弱者では、納税者はゼロになり
福祉だって不可能でしょうに・・・・・

Because of my profession,
I’m good at complimenting people.
I’m doing a job related to education

In this country, it is not liked to praise
economic successful men.
It’s because the mass media says
that the weak is justice in this country.

So, economic successful men
are treated like bad people
that cheat on their taxes.

More and more young people want to
escape from this country.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

矛盾だらけの健康オタク

12月初め、風邪をひいた。
年が明けても治らない。
風邪なんかと軽くみていたのがいけなかった。
10日過ぎてもダメなら、医者に行こう。

月に1度は、友人の病の報や訃報が届く。
己の風邪が一月も治らないのだから、
親戚や友人が倒れても仕方ない歳なのだろう。

上大岡のマンションで仕事を始めて17年、
随分多くの仲間が介護施設へと越した。
入居時に還暦だった人はもう喜寿だもの・・・
それにつけても、沢山の病気に詳しくなった。

マンション親睦会の80過ぎの仲間が言う。
「右手の付け根の靭帯が切れてしまった」
なのに、元気にゴルフをしている。
ふさぎ込んだり、愚痴を言ったりはしない。
スーパー80代だとこの爺を尊敬している。

先月中ごろ、風邪で苦しんでいる最中、
今度は、右手が思うように動かなくなった。
「ついに俺にも来たか」と気持ちが沈む。

この程度であまり滅入るのはよそうと、
馴染みのマッサージ師の所へ。
「典型的な50肩です」
「治るの?」
「すぐに治りますよ」

そう言われても不安だった。
なった人の話しでは大分長引くようなのだ。
「死ぬまでこんな調子なのだろうか?」
50分の治療が終わった。
「動かしてみてください」

「えッ、えッ?」
何の違和感もなく動くではないか。
「これで、もう二度と来なくていいの」
「今から教える運動をすればね」

そして教えられた運動は、
あの有名な「ゾンビ体操」
実に簡単なもので、驚いてしまった。
それにこの体操は楽しいから続きそうだ。

何時死んでもいいと思っているから
がん検診や健康診断を拒否しているのに、、
「こんな健康オタク見たことないよ」と
言われるほどにサプリの数は半端でない。
実に矛盾だらけの生き方をしている。

今年は、無事に生き通せるのか。

I hope that all of the people around me
are healthy and happy.
But almost every week I receive
news of sb’s death or sickness.
This is proof that I am an old man.
But I must not be pessimistic about this.

To keep healthy we must keep our work out of the mind.
If you can do so, you will concentrate on your health.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

優雅な社長を目指す

子供の頃から、「社長」を夢見ていた。
その頃頭に描いていた社長のイメージは、
社員の先頭に立ってよく働く、
社員思いの人望のある社長さんだった。

だから、独立して10年間は誰よりも働いた。
結果、毎日死にたいと思う日々がやってきた。
社員の不満を耳にし、資金繰りに悩み、
それに報われるほどの資産は出来なかった。

10年やって、やっと気が付いた。
社員を使わない「一人社長」の方がいいのだと。
だから、42歳で社員数三桁の会社を売った。
ここまでの歴史を知る熱い教え子たちは、
その影響を受けて、多くが一人社長を目指した。

もし私が20代のときに、
私のように本音を語る経営の師匠がいたら、
あんな辛い10年を過ごさなかっただろう。

パソコンとアウトソーシングとロボットで、
これからは多くの仕事が一人社長でやっていける。
だから、大切な教え子のために
一人社長の長所を、10項目に整理してみた。

① 余計な法律を覚える必要がない。
※労働基準法、消防法、社会保険などの複雑な
仕組みを勉強する必要がないのが楽。

② 横領、謀反に遭遇することがない
※生徒数をごまかして授業料を掠め取られたことがある。
その対策のためのソフトを考え出すのに
莫大な時間と金を使った。

③ 人物査定をする必要がない。
※自分がどんな人間かも分からないのに、
社員を査定するなんて、とてつもなく難しい作業だった。
挙句の果てに、低く評価した社員からの裏切りに遭う。

④ 気を遣う忘年会や暑気払いをしなくていい。
※飲めない酒の場を設けるのが苦痛だった。

⑤ 遊ぶのに社員に気遣いする必要がない。
※自分の金で遊ぶのに、目立たないようにいちいち
気を遣って遊んでいたので疲れた。
「妬み」への配慮で疲れたということだ。

⑥ 朝の会議がないので夜中まで仕事が出来る。
※24時間、閃きとのりで仕事をしていたので、
定例会議は好きではなかった。

⑦ 失敗の責任が自分なのでストレスがない。
※三桁の社員の失敗処理に心底嫌気がさしていた。
人生、自分の頭の上のハエを追うのだけでも大変なのに・・・

⑧ 社員に辞められる苦痛がない。
※重要ポストの社員が辞める度に胃潰瘍になった。
病気知らずの今が嘘のようだ。

⑨ スケジュールが自由なので人生が楽しい。
※多数の社員を抱える会社経営をすると
自由がかなり制限される。それが嫌だった。

⑩ 収入が倍増するので優雅な人生が手に入る
※社長にはそれなりの責任があるので
その分給与は高くてもいい筈だが、それを分かる部下はいない。
だから、自分だけ飛びぬけて高い給与は取れない。
反して、一人社長は儲けが全て自分のもの。
仲間の一人社長たちは、総理や都知事の何倍もの給与を取っている。
だから、安月給の総理や都知事が可哀想だと話し合っている。

In my school days I dreamed of becoming a company president.

What comes to your mind when you hear “a company president ”?
We are apt to have a false image of a company president.

For example, most people think
that a company president can live a luxurious and elegant life.
That’s altogether wrong.

Most company presidents live an unhappy life.
I felt a strong impulse to commit suicide
when I used to be the company president that had many employees.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

一人はプロが必要

マンション理事会が癖になるほど好きだ。
その訳は人間観察が面白いからと書いた。
でも、余りの変わり者には我慢が出来ない。
観察だけでは済まず、注意することもある。

先日の理事会はそんな嫌な2時間だった。
いつ注意するかチャンスをうかがった。
彼は偉そうに皆を見回して語り始めた、
「防災マニュアルは簡潔さが一番ですから、
ポイントだけを簡潔にまとめましょう」
彼は、意味もなく偉そうに言っているが、
中身は小学生でも言えそうなことばかり。

彼は、このマンションの防災マニュアルなど、
見たことも読んだこともない平然という。
このマンションについての知識はゼロなのだ。
当然、次々と口をついて出る意見は、
何の具体性もなく、誰もが知っている一般論だけ。

とうとう5分で声をかけた。
「具体性がないからその辺でやめて下さい」
そういって、彼の話を止めさせた。

15年間、100所帯のこのマンションで
この類のいらつく組合員に二人出くわした。
結果を出せない自分を責めないで、
出来ない理由を他人のせいにするAさん。
何が言いたいのか意味不明なことを言うBさん.

このAとBの2人については、
組合総会に出ている人は誰もが知っている曲者。
15年目の今日のこのCは全くの新種だ。
ただ、他のマンションにはかなり多いタイプで、
大概かなりいい大学を出ていることが多い。
ただ、こんなのが大手を振るマンションは、
管理会社の餌食になっていてることが多い。

傲慢で常識しかない大卒人間で構成される
マンション管理組合は必ず大損をしている。
管理会社はこんな人たちを見ると、内心大喜び。
5箇所以上のマンションで役員をやっていると、
その間抜け振りがよーく見抜けるのだ。

だから、組合理事には最低プロが一人は必要だ。
管理会社が言うあの手この手のサービスの中から
マンションに本当に必要なものを選ぶのは至難の業。
一般常識で通用するほどマンション管理は易しくない。
これは国会にも市議会にも共通していることだが・・・

政が、素人だけで回せるシンプルな時代は終わっている。

Yesterday I shouted at one guy
in the meeting of our condominium management union.

I can’t help but hate him
because his proposal is usually
off the point.

Basically I like a meeting
of the condominium management union.
But only yesterday I was tired after the meeting,

カテゴリー: マンション管理 | コメントする

依存症という難病

知人の中にパチンコに夢中な男がいる。
毎日8~9時間くらいやっている。
こうなると、最早パチンコに夢中とは言えない。
一種のパチンコ依存症と言うべきだ。

この病気の人の多くは「自己嫌悪」している。
要するに、「いけない」と思いながらの毎日だ。
ドラッグに狂っている人もこの病気と同じだ。
どちらにも、止めなければという自覚はある。
つまり、理想の自分と実際の自分がかけ離れて、
「これではいけない」と思いながらの毎日だ。

だから、彼らに「止めれば」と説教する人は、
ことの真相が分かっていないズブの素人だ。
彼らは、そんなことは百も承知しているから。
言われて止められるならとっくに止めているのだ。

この場合、依存症を脱する方法はただ一つだけ。
「助けて欲しい」と本人が周囲に言うことだ。
簡単なようだが、これが難しいらしい。

つまり、依存症は他人の力を借りないと治せない。
ASKAも他人の力を借りなかったからの再犯だ。
ある意味、一生誰かに付き添われないとだめなのだ。
ASKAの奥さんは何故彼を一人で行動させたのか。
今回が、不起訴になる事を願ってやまない。

だから、「助けて」と言われた人は、
一緒に旅行に行ったり遊んであげたりして、
優しく立ち直りへのサポートをしてあげよう。

そんな人がいない場合は施設に入るしかない。
でも、無情にも施設はすぐに彼らを追い出す。
錠剤で治す方法がないことを知っているのに。

What’s your favorite pastime?
Do you know the difference
between hobby and pastime ?

The hobby leads to a special ability
But pastime is mainly for relaxation.

So pastime is used mainly for killing time.
And it’s not used for self improvement.
Watching TV is a popular pastime.
It’s representative home entertainment.

Pachinko dependence affects physical and mental health,
and causes problems with family, friends, and work.

If your pastime is pachinko or womanizing,
you must refrain from being absorbed in it.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

アプリ時代

字が下手なので
文書作成ソフトのワードをいち早く覚えた。
計算が苦手だったので
エクセルを30年前にマスターした。

そのお陰で、年齢の割にはITに詳しくなり、
億単位の仕事を一人でこなせるようになった。
何が幸いするか分からないから人生は楽しい。

今では、これらの応用ソフトが
アプリと呼ばれることが多くなり、
何がソフトで何がアプリかよく分からない。
それはともかく、教え子たちとの会話では、
これらのアプリの話題が実に多く、
アプリ情報を交換し合ってはワクワクしている。

最近迷惑メールが多くなった嘆く教え子は
その原因がアプリだったと悔しがった。
彼が言う要注意アプリは
① 最速充電
② 年賀状メイカー
③ 百パーセント絶対起床
④ セーフバッテリー

こんな危険アプリを不用意にインストールすると、
当然個人情報を盗まれることも多くなる。
そして、そんな友人に伝えた自分の個人情報も
悪い奴らに盗まれてしまう。
要するにITに疎い友人には
貴重なデータは教えるなということだ。

とはいえ、便利なアプリも多いので、
アプリなしの生活など考えられない。
誰もが使っている、なくてはならないアプリは
①スケジュール管理
②時刻表
③万歩計
④乗り換え案内
⑤グーグルマップ
⑥グーグルアース
⑦辞書

当たり前すぎてアプリとも言わないアプリは
ライン、カメラ、マップ、Gメール・・・
それにしても時代は変わったものだ。
20年前、こんなアプリ時代がくるなんて
予想だにしなかった。

最近は、クラウド系のアプリも欠かせない。
よく使っているのがワンドライブ。
自宅PCで作った資料をスマホで同時に見られ、
電車の中でもそのスマホで操作できるから。

また、不動産投資に熱い教え子から聞いた
すごいアプリも使い始めた。
基本データを入れると1秒で投資指標が出て、
買いとか売りの判断が出来るのだ。

You must be careful when you download
a newly-launched application onto your
smartphone.

If, by any chance, your smartphone should be infected with
viruses after downloading a new application,
your important data might be stolen from your smartphone.

At that time, of course, your friend’s data also
would be stolen from your smartphone.
It’s your fault and you should take full responsibility.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

消費税還付

小売業者が税務署に払う消費税は
お客から預かった消費税の全てではない。
仕入れで払った分は引いて払うのだ。

例えば、2万円で仕入れて3万円で売ったとする。
仕入れ時に、2万×8%で1600円の消費税を
問屋さんに払っている(預けてある消費税)

そして、お客さんには3万円で売ったので、
3万×8%で2400円の消費税を預かっている。
でも、税務署にこの2400円を払う訳ではない。

この2400円から既に仕入れで問屋に預けた
1600円を引いた800円だけを納めればいい。
つまり、一つの商品が流れた時に2400円が
国に消費税として納められればいいのだ。
この計算が原則課税の仕組みである。

ところが、商品ごとにこれを計算していては
税務署も大変なので、簡易課税制度を取り入れた。
つまり、年間の取引に一定の数字をかけて、
それを消費税として計算しろというのだ。
不動産賃貸業ではその掛け目が0.6だ。

さて、賃貸業を始めて10年の教え子は
商業ビルの年間賃貸料が4千万という成功者。
この10年間、彼は簡易課税を選択し、
一昨年の消費税は、課税売上4千万×8%×0.6で、
彼が納めた消費税は192万だった。
彼は簡易課税の方が得だと思っていた。

そんな彼は、一昨年の暮れに2億円で
新商業ビルを建てる計画を立てた。
それなのに、暮れに原則課税に変更しなかった。
消費税還付の仕組みに精通していなかったから。
(2年ごとに変更可能、毎年の変更はできない)

課税仕入れに相当する2億円のビルを建てて、
建築屋に預けた消費税は2億×8%で1600万。
もし、暮れに原則課税に変更しておけば、
預け消費税の1600万―預かり消費税320万で
1280万円の還付金が戻ってきたのに。

たった一つの知識に疎かったといだけで
1280万円もの大損をしたのだ。
無知って本当に恐ろしいことだ。

Few people know refundable tax.
Especially it is difficult to understand
refundable consumption tax.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

高IQなのに冴えない訳

管理組合活動で経験した7不思議の一つが、
高学歴なのに冴えない人が目立つこと。
IQが高ければ人も輝くと思うのだが、
それがかなりの確率で外れているのだ。
その訳を考察し、教え子たちに伝えねば・・・

優秀な学業成績で褒められることばかりだと、
輝く人への軌道から大きく外れていても、
それを修正する勇気を失ってしまうようだ。

はたまた、大多数の普通人たちの気持ちが
理解できず多くの敵を作ってしまうことも。
政界を見渡してもそんな様子が見て取れるし、
同窓会でも、そんな類の例が多い。

その意味では、適度な回数の失敗をしてこそ、
輝く人への道が開かれるのかもしれない。
例えば、失敗してその辛さを身体で覚えれば、
他人への思いやりの心も芽生えてくる。
そうすれば、他者を軽んじるようなことで、
人に嫌われ敵を作ることもなくなる。
再起したあの生き生きとした安部総理がいい例だ。

このようなことを別の角度から言うと、
高IQの人は低EQになりやすいということだ。
つまり、長い間褒められてばかりいると
感情の力が衰えてしまうことが多いのだ。
結果、協調性や忍耐力や優しさなどなくなり、
人生の成功軌道からも外れてしまうのだろう。
EQを磨くためにも失敗は必要なのだ。
その意味で、失敗の多い私の今後は更に明るい?

また、頭のいい人にはせっかちな人が多い。
これも彼らが成功軌道から外れる原因だ。
人生にはダウンタイム(停止期間)が必要だが、
高IQな人は、マルチで思考し行動するので、
ダウンタイムを避けていこうとする。
手術でも十分なダウンタイムが良い結果に
繋がるように、普通の人生でも、
適度なダウンタイムが必要なのだ。

もし、高IQに恵まれたのなら、
自らより難しい挑戦をして、
敢えて失敗を経験してみよう。
EQを鍛えるためにも・・・
そして、ダウンタイムをとり再起すれば、
より輝く人になれるのだ。

仮に、IQがイマイチなら
逆に成功のチャンスが多いと思って
自信を持って今以上に頑張ってみよう。

人間到処有青山

If all of the people having high IQ have high
EQ, people having low IQ have few chances
in their life.
But rather the contrary.
People having high IQ don’t always
have high EQ..

So all of the people have chances equally
In other words we all can believe in
the equality of all people .

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

ディスるな

子育てには「ブーメラン効果」が顕著だ。
つまり、親が不誠実な態度で子供に接すれば、
その子は見事なまでに親に不誠実を働く。

流行言葉の「ディスル」はdisrespectが原語。
無礼・不敬から「侮辱する」という意味になる。
自分の子供をディスル親は、
やがて子供から見事なまでにディスられる。

例えば、こんな経験はないだろうか。
「お父さん、テスト80点だった」
「なんだ、お父さんはいつも百点だったぞ」
そして、追い討ちをかける。
「お前は何やってもダメだな」

「お父さん、学校で描いた絵を見てよ」
「お前、5年生だろ。まるで幼稚園児の絵だな」
そして、追い討ちをかける。
「恥ずかしいから人には見せるな」

こんな男は会社でも同じような事をしている。
家族など周りを落としているという自覚がない。
しかし、その仕打ちは必ず自分へと帰ってくる。
悲しい結果を伴って・・・

上手な子育てに必要なのはこの逆だ。
4文字熟語で言えば、「慎始敬終」
慎んで始め、敬って終わるである。

辞書での意味は、
「最後まで気を抜かず、手抜きもせずにやり通すこと」
それを私流に勝手に解釈したのが
「慎んで言葉を使い、最後まで相手を敬う」

子や孫に愛される「神オヤジ」になるには
更に、親を大切にする立派な子を育てるには、
どんな小さな子にも慎始敬終でいたい。
更には、素晴らしい家庭を築くにも
どんなに疲れていても慎始敬終でいたい。

I believe that my mother, the deceased was an honorable person.
She taught me many things through her behavior, not with her words,
She’s never said to me, “Study more”
Thanks to her I could gain the happiest life
So, I’ve never said to my child,
“Study more”

カテゴリー: 子育て・学び | コメントする

持続可能な恋

学習塾を経営していた時代、
生徒たちに恋愛についてよく話していた。
「素敵な恋をしたかったら勉強しろ」と。

長く生きて更に確信した、
言っていたことが正しかったと。
本当の意味でより多く学んだ人ほど
素敵な恋ができるんだと今更ながらに思う。

人を好きになると、
相手のことをもっともっと知りたくなる。
そして、相手のことを更に一つ知るたびに、
好きになっていくことこそが恋の本質だ。

もし相手の中身が薄くて二つ目がなかったら、
ワクワクする恋は三日ともつことはない。
そのワクワクさせる5要素も生徒に伝えた。

1:話題が豊富で話していて楽しい
2:人間的に優れていて尊敬できる
3:センスを磨く努力を惜しまない
4:性的な魅力をいつも鍛えている
5:遊び心旺盛で一緒にいて楽しい

そして最後に止めをさした。
「頭が空っぽのつまらない人にはなるな」と。
こうして学習のモチベーションを植えつたから、
生徒は「しろ」と言わなくても勉強した。
そして、生徒数は急増し、3千人を超えた。
この手は自分の子育てにも使い、大成功した。

今、医学が発達し、
その気になれば、人の若さは20年のばせる。
その分楽しく生きなければ意味がない。

その楽しさは人それぞれだが、
もし恋に楽しさを求めるなら、
生涯持続可能な恋をするために、
もっともっと学ぶことを勧める。

When I ran the cram school,
I often told my students about
secrets to success in love.

As most people are interested in love,
lots of students wanted to attend my class.
The theme of my class was ” sustainable love”.

Then I had already known “Love will find a way.”
So I succeeded in running a company.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

マンション地震保険

理事会の議題の中でも難易度が高いのが保険。
今月のテーマは、「地震保険に入るべきか否か」
勉強家の私は、事前に調べて理事会に出た。
そして、言った、「入るべきではない」と。

地震保険には、共用部向けに組合が入る保険と、
占有部のために各戸が個別に入る保険とがある。
私は各戸が個別に入る火災保険には入ってるが、
自分の占有部に地震保険をつけてはいない。
火災保険と地震保険の違いが分かっているから。

この二つの保険対象の最大の違いは、
地震がエリア災害で火災は個別災害であること。
エリア災害として有名な阪神淡路大震災では
地震数日後に行政から「開発制限」が出た。
秩序ある復興を目的に区画再設定等を行うため、
一般エリアの工事に一定の制限をかけたのだ。
関東でも大地震があれば直後にこの指令が出る。
エリア災害だと自由な建て直しが出来ないのだ。

更に、「罹災証明」の入手にも時間がかかる。
行政は申請のあったマンションの被害を調査し、
「全壊」「半壊」「一部損壊」の証明書を出す。
すべての支援金、補助金、税金の免除などは、
この罹災証明のレベルに基づいて決定される。

もし関東を巨大な地震が襲ったら、
罹災証明を貰うだけでも年単位で待たされる。
罹災証明の前に建てる工事を始められないのは
その後の補助金も税免除も受けられないからだ。
だから、スズメの涙ほどの保険金を貰うだけで
気の遠くなるような時間と困難が伴う。

更に大きな違いは、地震保険が高額なこと。
そして地震保険金がでるのは半壊か全壊だけ。
そのとき、住民の多くは避難所や仮設住宅へ。
中には遠方の親戚宅に避難する家庭も多くなる。
当然、組合総会を開くということ自体が難しい。
総会の成立に必要な出席数さえ確保も困難だ、
招集通知を全戸に届けることも難しいから。

更に更に難しい問題がある。
例え「必要な建築費の半分」が保険で賄えても、
残りの半分は住民が出し合わなければならない。
一戸あたり、最低でも数百万円のお金を、
みんな、すぐに出せたりするんでしょうか? 

こうして、「建て直すか否か」が決まらない間、
地震保険金を組合が受け取っても、そのお金を
被災住民の生活支援に使えるわけではない。
「このマンションに住まない」と決断した人は、
「地震保険金を皆で分けて生活費に使いたいし、
次の住居のために使いたい」と思うでしょう。
そんな対立の中、機能麻痺に陥った管理組合が、
保険金の使途に関する合意を形成できるのか? 

管理組合で入る地震保険が無意味なのと同様に
個々の区分所有者が入る地震保険も意味がない。
なぜなら、そんな大きな地震が起こった時、
管理組合が共用部分の修理に乗り出せないのに、
自分の部屋だけ直してもそこに住めないでしょ。
だって、エレベーターもトイレも使えないから。 

地震保険って、
払ってても「受け取った」人は少ないんです。
あの面倒な地震保険手続きを経験した人は、
特にマンション管理組合の理事経験者は、
貯金の方が自由で使い勝手がいいと言います。

Do you know the difference between
fire insurance and earthquake insurance ?

Fire insurance covers individual area,
whereas earthquake insurance covers extensive area.

So in the case of earthquake insurance,
it is difficult to gain the insurance money.
Because condominium inhabitants can not agree
about rebuilding the condominium after a big earthquake,

カテゴリー: マンション管理 | コメントする

科学的根拠

「先生と呼ばれる人の話は役に立たない」とか
「成功者の話は参考に留めろ」とか言ってきた。
しかし、このことで随分と誤解を受けてきた。

先生と呼ばれる人たちも事業の成功者も
どちらかと言えば、一個人の体験談を、
科学的根拠に基づかないで話すことが多い。
つまり話しに統計学的根拠がないことがある。
ただ、そのことを言いたかっただけなのだ。

だから、鵜呑みすると失敗すると言いたかった。
決して「先生族」を馬鹿にしていた訳ではない。
世の社長さまを軽く見ていた訳でもない。

例えば、東大に3人の子供を入れた親が、
「先生」として崇められ講演会に呼ばれる。
もちろんこの先生は高い講演料を貰っている。
そこへわが子を東大に入れたい親が殺到する。

しかし、この先生の話は何の役にも立たない。
だって、出席したこの熱心な親たちの子供は
この先生の3人の子供と同じ遺伝子を
もって生まれてきた訳ではないから。

こんな簡単なことが分かっていないこの先生。
いや、分かっていて金稼ぎでやっているのか。
いずれにしても、世の中にはこんな現象が
あちこちにあるのだ。

この本質の違いを決して軽く見て欲しくない。
つまり、科学的根拠に基づいた話を聞くべきだ。
このような話しをevidence-based talkという。
私の大好きな英語の一つだ。

偉くなった先生の「私の経験では・・・」
もうこんな話に耳を傾けるのは止めましょう。

People who are called “Teacher” should make
speeches based on scientific evidence.
The reason is because ordinary people are apt to believe them
even if what they say is not based on scientific ground,

For example, many teachers often say,
“Judging from my experience, students who read many books
have a good school record.”

This is not based on scientific evidence.
Strictly speaking, many of students who like reading
have a good school record.

Do you know how these two are different ?

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

2040年問題

不動産貸付事業を始めて45年。
最初にハイランドに買った50坪が坪5万。
1970年に買い、翌々年に坪40万で売った。
売った代金2千万で300坪を長沢駅近に購入。
それが18年後の1990年に2.5億円にまで高騰。
(土地転がしで百倍という現象が正にバブルだ)

そして、今はこの逆現象が起こっている最中。
1970年から20年間の高度成長で20倍になったが、
1990年から20年間のバブル崩壊で約半減。
2010年から20年の少子高齢化で元の木阿弥?

つまり、24年後の2040年にどこまで下がるか。
この異常なまでの少子高齢化の大波の中で、
不動産価格も崩壊するというのが私の予測で、
「坪5万円だったハイランドは坪5万円に戻る」

今は超超低金利政策で地価は高騰中で
関内では、2年前に坪2百万円だった土地が、
今では、なんと坪5百万円もしている。
が、これもオリンピック前年までで、
20年経てば、間違いなくもとの木阿弥だ。
(中国人が狙っている東京・横浜の一部を除いて)

これを今の一般人の経済活動に当てはめてみる。
教え子の一人が昨年ハイランドの近くに
25年ローンで買った3千万円の家。
返済完了の2040年には、いくらになっているか。
この家は老後の自助にはなるのだろうか。
予想通り、坪5万円になっていなければいいが・・・

これが、世に言う2040年問題だ。
この頃には、横須賀市の人口は10万人減少する。
このことが経済縮小の引き金になっている。、
さて、これに対する対策を考えている人が
この横須賀にどれだけいるだろうか。

昨日、もう一人の教え子が
マレーシアの不動産を買ってきた。
世界規模で物を考えている人がいる一方、
日本だけしか見つめられない人もいる。

Adoption of the long-term care insurance system
has brought the elderly peace of mind.
But there’s another issue which hurts them
economically and mentally.
It is a decline in land price.

Land prices will become
one-twentieth 20 years later.
So we are worried about the declining value of collateral
due to the decrease in land prices.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

実質利回り

銀行などの預金利息では、
預ける人の条件で金利が変わることはない。
例えば、自営業者でもサラリーマンでも
普通預金の金利は同じになっている。

ところが、不動産投資などは、
金がある人はない人よりずっと有利になる。
特に、手元に残る金であるキャッシュフローは
投資家の条件次第で特に大きな差が出てくる。

裸一貫で手持ちのお金が常になかった私は、
物件利回りがよくても、キャッシュフローは少なく、
泣く泣く手を引くケースがよくあった。

それに対して、借入額の少ない真のお金持ちは
多少利回りが低い物件でもどんどん買える。
不動産世界は、正に、格差社会そのものなのだ。

その辺を掘り下げるために、
表面利回りと実質利回りについて考えてみた。
不動産投資の広告で使われる表面利回りは
表面利回り=(年間満室賃料÷物件価格)×100

年間満室賃料が5百万円のアパートを
5千万円で買ったときの表面利回りは
(5百万円÷5千万円)×100=10%

しかし、実際にはこの5千万円の他に
色々な経費がかかってくる。
①仲介手数料 ②不動産取得税 
③登記関連費用、④印紙代
⑤ 銀行事務手数料⑥火災保険料⑦固定資産税

これらを加えた真の購入価格を使うべきだが、
しかし、数字を正確にすればするほど、
分かりにくく且つ使いにくくなる。。
私も不動産を買うときには、
ざっくりとした自己流の実質利回りを出す。

不動産投資家が使う所謂実質利回りは
購入後の営業収入を購入価格で割って求める。
実質利回り=(営業収入÷購入価格)×100

営業収入とは
不動産収入から管理費や固定資産税など
諸経費を引いたものでNOIという。
NET OPERATING INCOME
(その投資家固有の効率計算ではないから、 
所得税や返済金などは算入しない)

家賃徴収や建物管理を業者に委託する人は 
この管理委託費は計算に入れるべきだ。
更に、諸費用として空室引当金や
共用部分の電気代も考慮する人もいる。
投資効率をより正確に把握したい人は、
その人なりの実質利回りを出せばいいのだ。
その意味で、正しい公式にこだわる必要はない。

マンションの修繕積立金と同様に戸建てでも
坪800円の修繕積立金を経費とする人もいる。
空室引当金や占有部修繕積立金を
経費として算入する人が少ないのはいただけない。

表面利回り⇒実質利回り⇒キャッシュフロー。
この流れで購入前の物件の分析をする習慣を
身につけることが重要だ。

例えば、アパート経営とトランクルーム経営では、
アパートの方が表面利回りと実質利回りの差が
大きくなる傾向がある。
だから、この三つの数字はその事業特色を
把握するのにも非常に便利なのだ。

The increase in investment for real estate by
the domestic rich and foreign investors (mainly
Chinese) , motivated by rising real estate prices,
is driving real estate investment.

Many Chinese people who buy real estate in Japan
have ample funds in hand.

So, most of Japanese investors who think much of the actual rate
are defeated by Chinese investors ignoring the rate of yield..

As a result Japan will be occupied by Chinese
rich citizens, not by Chinese soldiers.

ono

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

切れそうになる

新築ビルテナント候補者の初会合。
出席者の多くが私にとっての初顔。
彼らに取っても同じ条件。

その半数以上が先生と呼ばれる職業。
当然、皆が「先生」「先生」と呼び合っている。
なのに、私を「高木さん」と気軽に呼んでくる。
でも、私もこの40年間、保険証は教職員。
保険証ナンバーは何と創業者を示す「1」
紛れもなくこの中では最高齢の「大先生」

「皆さん、ビジネス作法を知らないの?」と
呟きながら、ムカつく心の中で思ったことは
「私のことを軽く見ているな」
よって、私が出した結論は。
「絶対にこの人たちとは縁を持たない」

でも、齢72の好々爺。
顔は穏やかに、にこにこと応対する。
だから、余計に図に乗って言いたいことを言う。
それでも、切れそうな心を抑えて、
最後まで、余裕と笑顔を保った。

ビジネスシーンでの相手の呼び方も知らない
こんな「先生」は相手にしないのが成功の鍵。
これからも判断基準としてこのことは忘れまい。
また、この生き方が若さの秘訣だと信じている。

Yesterday I had a business negotiation with
people who were nominated for a new tenant.

In the meeting I had a uncomfortable time.
Their disagreeable manner made me very angry.

In the business world we Japanese have a
very strict rules for business negotiation.
For example we should use a term of respect
for negotiation partner.

As I felt uncomfortable,
I turned down their every proposal yesterday.

%e7%84%a1%e9%a1%8c12w山下公園脇にできるハーバーリゾート
元町中華街駅も賑やかになるだろう

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

最良の子育て

今は、不動産活用家を名乗っているが、
「天職は塾の先生」と今でも信じている。
40年も前に教えた生徒たちが今でも訪ねてくる。
理由は何であれこれほど嬉しいことはない。

ブログに「遺伝7割子育て3割」と書いた。
それを読んだ40代の元生徒が訪ねてきてくれた。
「子育て3割にどれほどの重みがあるのか」と。

植木鉢の植木を見て欲しい。
本来なら樹高5メートルにまで育つ木も
小さな鉢の中では1メートルにも育たない。
だから、かけがいのない子供を
間違った鉢の中で育ててはいけないのだ。

例えば、優れた数学者になるには
素晴らしいな数学の遺伝子を
生まれながらにして持っていなければならない。
しかし、どんなに素晴らしい遺伝子を持って生まれても        
その子供が優れた環境で正しく育てられなければ、
その才能を十分開花することはない。
※数学コンペ日本一になり東大に進学した子が
強姦致傷で監獄に入っているように・・・

更に、「遺伝7割子育て3割」を知っていれば、
何がなんでも一番を取れという叶わぬ教育で
子供を不良にしてしまうこともなくなる。

親が子にすべきことは
もって生まれた才能を十分に開花させてやることなのだ。
嬉しいことに、この3割のやり方次第で、
子供が幸せ一杯の人生を歩めるようにできるのだ。

子供がどんな分野に長けているかは、
なかなか分からない(それがまた楽しいのだが)
だから、出来るだけ子供にはチャンスを与え、
いろいろなことを学ばせてあげて、
その子にあった道へ行かせてあげたい。
もちろん、押し付けでなく。

そのためには、プロ教育者から術を学ぶべきだ。
そう、かけがいのない子供の教育は
経験豊富な真の教育者から伝授されるべきなのだ。
スポーツの世界では、一般的になっている話だが・・・

ここで言うプロの教育者とは
自分の子育てにたまたま成功した人ではない。
大勢の子供に素晴らしい結果を出した人である。

実績のあるプロは適切な指導をしてくれる。
結果の出せない評論家と本当のプロとは違う。
これは、不動産投資でも同じだ(変な例で御免)
相談するなら、結果を出している人に相談しよう。

そして、最後に知っておいて欲しい大切なことは、
子育ての4割は6歳までに終わってしまうことだ。
皮肉にも、学校に入る前に・・・・・・

元生徒に長々とそんな話をしてから最後に、
音楽、絵画、体育など各分野で実績を挙げている
素晴らしい先生方を紹介してあげた。

Every parent prays for the happiness
of the beloved children.
But sometimes parental affection for children is
too strong to bring up them properly.

For example, many Japanese parents expect too much
of their child and require too much work of their child.

In other words, it is not so easy to bring up children.

What do you expect of your kids ?
What do you require of your kids ?

20160925_145026
4年後に誕生する横浜の新しい街.
投資家として、目が離せない地区だ。

カテゴリー: 子育て・学び | コメントする

不動産売却のからくり

※パルテノン株式会社ホームページをリニューアルしました。
(上のメニューバーの「パルテノン株式会社ホームページ」をクリック

小なりといえども
40年の経験を積んだ不動産活用家。
それなりに、不動産に関する相談を受ける。

その多くはお金にならない社会奉仕だから、
相手は超気軽、でも回答は真剣でなければならない。
日常は、そんな相談に多くの時間を割かれるから、
私は死後に必ず天国に行けると信じている。

特に多い相談は「どうしたら高く売れるか」
もちろん、その気持ちはよーく分かる。
私もいつも考えていることだから。

そんな方々の一番の過ちが
「大手に頼めば安心よね」
確かに、大手は騙すようなことはしない。
でも、法律すれすれなことは日常茶飯事。

その第一が「囲い込み」
不動産屋に行くと必ず言われる言葉が
「専属専任媒介契約でいいですね」

これが囲い込みの第一歩。
売る人と買う人の両方からこの契約をとる。
(これって凄い矛盾だということに気付きますよね)
そうしたら、次にするのは「放置」
つまり、何もしないで日が経つのを待つ。

当然、両者から「まだですか」との問い合わせ。
そこで、おもむろに売主に言う、
「もう少し下げれば買うお客様がいるんですが」

そこで、売主がその価格で売ってと言えば、
売買は成立する。まあまあの結果だが、
裏では、次のようなことが行われていた。

本当はもっと高く買うお客がいたのだが、
それはレインズを通した別の業者からの申し入れ。
で、もしこれをこの業者が受け入れると
「両手」にならなくなってしまう。

不動産の仲介料は片方から3%+6万円
売り手と買い手の両方からだと6%+12万円。
どんな馬鹿でも後の方がいいのは分かる。
これを「両手」と言う。

専任媒介の依頼を受けている業者は、
よその不動産屋からのいいお話しなど無視する。
つまり、こうして客を自分の檻に囲い込んで、
お得な情報を知らせず、上手に両手契約へと導く。

だいたい相場で5千万円のマンションなら
下手に売る人と上手に売る人の差額は1千万。
それがプロの世界の常識である。

私の投資用のマンション売却での経験だが、
3ヶ月違いで、隣室より1300万円高く売った。
もちろん、このときは色々なテクニックを使った。
この時の仲介業者は中堅の上場会社で、
社員は全員誠実で、情熱に溢れていた。

教育でも、不動産でも、何でも、
成功者は素晴らしい仲間に囲まれている。
だから、人を見る目だけは養っておきたい。
「大手なら」などという基準は間違っている。

Real estate intervening agency wants to get
an exclusive contract with a seller and a buyer.

As a rule, a buying and selling fee is 3% of
the real estate price.

So, most of real estate agents want to get
the intermediary commission from both a seller and a buyer.

As a result, they can get 6% of the price and 120 thousand yen.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

管理費未納者の蒸発

あちこちのマンションで役員をしている。
なので、本当に色々なことを経験する。
その中で、管理費未納ほど困った問題はない。

未納の原因は様々。
多いのは、生活苦と高齢による死亡や認知症。
でも、今回の原因はまれにしかない「失踪」
つまり、居所が分からない蒸発。
外国に行っているのか、死んでしまったのか。

今回の舞台は投資用マンションで、
賃貸人はきちんと家賃を払っていて、
その家賃はその方の口座に送られてはいる。
但し、その口座は本人が依頼した管理会社口座。
だから、口座の住所は管理会社の住所。
やっぱり、本人にはたどりつかない。

そこで、弁護士にお願いして、
払われている家賃の差し押さえをすることに。
差し押さえに必要な手続きが「公示送達

これは、失踪した人間に、
「お前の家賃を差し押さえるよ」というお知らせ。
これを裁判所の前に2週間掲示すると、
そのあとなら、家賃の差し押さえが可能になる。

裁判所にこの手続きを開始してから約2ヶ月で、
公示送達は完了するのが通常期間。
それから約1ヵ月後に差し押さえは可能に。

今回の未納額は60万円。
弁護士への着手金が8%と10万の高い方。
(ただし、依頼者が上客なら安い方も可)
最終成功報酬は16%で、今回は10万。
この弁護士費用も差し押さえ可能なので、
ここまでなら、管理組合は一銭も損はない。

ただ、裁判費用が別途10万から15万かかる。
これは今回の差し押さえには入れられない。
だから、組合が手にするのは約45万円だ。

さてさて、この蒸発者が何時現れるか否か。
それは誰にも分からない。
故人になっていなければいいが・・・

A condominium has a risk
such as arrears of a condominium management fee,
a reserve fund of repair and other expenses.

Those who have not paid their dues have
their own reason not to be able to pay their dues.

So we, members of a condominium union
must understand their standpoint kindly.

カテゴリー: マンション管理 | コメントする

赤紙・黄紙・緑紙

今日のマンション理事会の議題は「防災」
特に「震災時弱者救済」の話に熱がこもる。
だって、こんな美しいテーマですからね。

いつもの悪い癖で、ついつい横槍を入れる私。
「建物が大破して家族のことで精一杯でも、
他人のために何時間も奉仕するんですか」

横槍まで入れて言いたかったのは、
大破、中破、小破のケースごとに
救済方法を検討すべきだということ。

大破とは、建物使用には生命の危険が伴い、
行政が建物に赤紙を貼るケース。
もし運悪く自分のマンションに赤紙が貼られて、
田舎の親戚へ身を寄せたい人などは、
管理組合に拘束なんてされたくない筈だ。

防災委員になってそこまで拘束されるなら、
そんなきつい防災委員は引受けたくないし、
それを断って後ろ指をさされるなら
こんなマンションにはいたくない。

中破とは、建物使用に生命の危険は伴わないが、
水道・光熱などのインフラはほとんど破壊され、
日常生活が不可能に近く、修復も困難な場合。
行政が建物に貼る紙は黄色である。

最後の小破とは、軽微な損壊はあるが、
日常の生活は可能で、修繕・修復は可能なケース。
私が思うのは、管理組合の防災活動はこの
中破と小破を想定すべきではないかということ。
逆に言えば、それらの想定レベルによって、
防災活動を分けるべきだということだった。

自分の家族のことまで放り投げて、
組合活動に参加しろというのはきつい。
そんなマンションに私は住みたくない。
それなら一戸建ての方が気楽でいい。。

これからも、管理組合防災活動のあり方を
議論していくことになるのだろうが、
偽善に走らず、現実的な討議を重ねたい。

ちなみに、熊本地震での新耐震建物の被災率は、
大破5千分の1
中破5千分の4
(合わせて千分の1)
小破5千分の342
被害なし96.5%
阪神淡路大震災はもう少し厳しい数字でした。

この数字を見ると、マンションって丈夫ですね。
新耐震のマンションって本当に強いんですね。
やっぱり、マンションって最高ですね。

The theme of yesterday’s meeting was
“disaster prevention drill of our condominium”

Of course I participated in an emergency drill every year.
I have been studying the plan concerning
an emergency evacuation drill for a long time.

This year also,
there will be an emergency drill in our condominium next month.

カテゴリー: マンション管理 | コメントする

祖国愛

阪神淡路大震災、東日本大震災・・・・・
伊勢湾台風、室戸台風・・・・・
雲仙噴火、阿蘇噴火・・・・・
72年の我が人生で経験した数々の大災害
亡くなった方の無念に涙がこぼれる。

しかし、これから襲うであろう大災害は
我が人生で起きた災害の比ではない恐ろしさだ。
それは日本消滅のきっかけにさえなり得る。

近々に起きそうなのが硫黄島大噴火と津波
次が阿蘇や富士箱根のカルデラ大噴火と降灰
東南海地震とそれによって起こる津波
そしてそれらに連動した原発大事故

私の父の世代も大きな不幸を経験した。
世界大恐慌、関東大震災、敗戦・・・
それでも、日本は立ち上がった。
むしろ、それをばねにして蘇った。

だから、我々の祖先が頑張ったように、
己も日本を愛し、貢献しなければならない。
我が子、我が孫、我が祖国のためにも。
災害に強い日本をつくるべく頑張らねば。

更には、歴史の不運にも負けてはいられない。
明日、北朝鮮が核爆弾を落とすかも知れないし、
明日、中国が攻めてこないという保証もない。
不幸・不運は決して自然災害だけではない。

「全ての不幸・不運を乗り切れる国づくり」
その夢を追って、最後の奉公をしたい。
微力ではあっても、一石を投じることは可能だ。
それが出来ると信じて、今日を生きていきたい。

I’m burning with love for my country.
I may be an ardent patriot.
I think that my patriotism is peculiar
to the Japanese.

Japanese patriotism may come from
many catastrophes which often attacked Japan.
Namely great disaster produces
a feeling of solidarity and brings up patriotism.
It’s called a close bond of citizen.

故郷を災害に強い都市に(ワンクリック拡大)

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

入り口から出口まで(その2)

前回のブログを読んだ読者からの質問、     
「儲からないと言っても銀行に預けるよりは、   
ずっと儲かるではないか」と。
                       
確かに、銀行に預けるよりは儲かるが、                    
もう少し気苦労の少ない投資が好きなのだ。   
例えば商業ビル賃貸はどうだろうか。       
前回書いた友人の住宅系の計算に対して、           
商業ビル賃貸の実際の経験を数字にしてみた。

20年間所有した新築商業ビル一室
○取得費が4000万(建物割合2000万)
○融資条件は4千万を20年間年利4%
○当初賃料が36万(20年平均では33万)
○20年間の平均管理費は月3万
○20年後(今回)の売却額2800万円

買ってから20年間の総収入を求めると、
①平均家賃月33万円から管理費3万を引く。
 手取りの家賃収入の総合計は7200万円。
 実際の稼働率は100%だったので、
 実質総収入も7200万円となる。
②減価償却費による節税効果は
20年分で約500万
③20年後(今回)の売却額2800万円

次に20年間の支出を求める。
①4%の20年ローンを使ったので
 その返済利息が約1800万円(銀行の儲け)
②固定資産税が年20万円、20年で400万円
③諸経費を入れた取得費4000万円       
④支払った消費税の合計が300万

ざっくり儲けを計算すると、
収入10500万-支出6500万円=4000万円
4000万への所得税率が25%だったので    
手残りは3000万円、これを平均収入にすると、
年間では150万、月間では約12.5万。      

前回の友人の収入よりは2倍の稼ぎだ。     
手持ちゼロだったから、レバリッジも桁違いだ。  
これを5つ持てば税引き月収で60万以上、        
それを2棟持てば120万だから、             
手持ちゼロで、それなりの生活は可能になる。
これが実際の商業ビル経営ということなのだ。
           
ましてや、住宅系ほど苦労が多くないから    
複数持ってもノイローゼにはならない。        
シャッター店舗街が多い時代で、           
それほど易しい仕事ではないが・・・・・・ 

ただ、プロの不動産資産家は、              
更にこの上の投資をやっている。                 
もちろん、高度な技が必要な世界だが。                
それについては別の機会に書くつもりだ。
        
Which do you like,
apartment investment or office investment ?

People who buy a condominium
as an investment are increasing.
It ‘s because you can buy it easily.
That is, used condos for sale
are increasing at a rapid pace.

But you should know
that apartment management
after buying it is not so easy.

Furthermore, compared with the maintenance of a rental office,
the maintenance of an apartment is much more difficult

If you have a good caretaker of your rental apartment,
your life will be happier.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

出口まで考えた投資

マンション投資は儲からないと思っている。
ましてや、こんな人口減少社会で・・・
だから、原則的には手を出さない。

でも、この投資に参入する人が後を絶たない。
出口を考えない入り口だけの計算で
「儲かる、儲かる」と大錯覚しているのだ。

そこで、最終的にはどうなるのかを
友人がやった表面利回り9%の物件を参考に
出口まで見通して計算してみた。

築30年の中古マンション。
○取得費が4000万(建物割合2000万)
○融資条件は2千万を20年間年利1%
○当初賃料が30万(20年平均では27万とする)
○20年間の平均管理費は月7万
○20年後の売却予定額2000万円

先ず、買ってから20年間の総収入を求める。
 ①平均家賃月27万円から管理費7万を引く。
 手取りの家賃収入の総合計は4800万円。
 しかし、実際の稼働率83%くらいなので、
 実質総収入は4000万円くらいとなる。
②減価償却費による節税効果は
20年分で約500万と仮定
③20年後の売却額2200万円と仮定

次に20年間の支出を求める。
①1%の20年ローンを使うから
 その返済利息が約400万円(銀行の儲け)
②固定資産税が年20万円として20年で400万円
③諸経費を入れた取得費4000万円

ざっくり儲けを計算すると、
収入6700万-支出4800万円=1900万円

1900万への所得税率を25%と仮定すると、
残り1425万円が儲けの実体か・・・
年間では71.25万、月間では約6万円。
どう考えても最高で月7万円位の儲けだ。
表面利回り9%なんて実態はこんなもの。

月7万の報酬なのに気苦労はとてつもなく多い。、
私なら絶対にやりたくない投資だ。
こんな大変なことを何故やるのだろうか。

表面利回り9%、実質利回り約7%の
入り口計算だけで「行ける」と思うのだろう。
確かに、この事例でも頭金が2千万あれば、
23万-返済9万で14万残る感じだから、
ついつい手を出してしまうのだろう。
※レバリッジをきかせているので、
2千万で1%の金融商品を買って
月に16000円貰うよりはかなりいいが。

実質稼働率や出口売却費の想定をして、
出口までしっかりと計算しておかないと、
結局は老後に豊かな生活は送れないのだ。

Before beginning real estate investment,
you had better check the conclusive profit
of your investment.

Many investors incline to start their
investment before calculating the final
cost or all kinds of costs.

It is important to consider occupancy rate
of rentals such as condos,apartments or offices
before beginning real estate investment.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

鈍感力と嫌われ力

「彼のその話は千回聞いたよ」
友が尋ねて来て、共通の知人の噂話に花が咲く。

同じ話を繰り返すのは年寄りにはよくあることだ。
しかし、この「彼」の同じ話の繰り返しは異常だ。

なぜこういう人間になるかの建設的な話に進む。
「彼は話しの駒が10個しかないんだよ」
「ということは、フローさん、半蔵さん、大さん、
・・・・・・・・・・・・・の10個だね」
「どんぴしゃ、その話だけしか引出しがない」
「でも、還暦過ぎたら、そんな人間だらけだよ」

話しているうちに、我が身が心配になってきた。
ひょっとしたら、自分も同じなのではと・・・
ただ、このタイプは話好きにはよくあるが
己は聞き役タイプだから心配ない筈だ。

自分の世界が変化しない人
新しいことを取り入れない人
過去の世界に生きている人
自慢話しが好きな人
こんな人たちは、どうしても同じ話しかできない。
理屈から言っても、どうしてもそうなってしまう。

本当に可哀想なことだと思うが、
そんな人に限って、見事な鈍感力を備えていて、
相手の立場など我関せずで生きている。

ただ、意外にも、彼らは幸せな時間の持ち主だ。
周りの状況を読めない鈍感力を身につけて、
それでも自分は皆に好かれていると思っている。
加えて、孤独でも幸せだと思う嫌われ力も備え、
毎日を自分なりに楽しく生きている。

その意味で、
年に一度は、彼に会って、
その強さを学ぼうという結論になった。

I’ve been sensitive since I was born.
So, I wanna be a person
who is insensitive to everything.
In other words,
I’ve been starving for insensitivity.

In addition,
I wanna be a person that doesn’t care a bit
about being avoided or hated by friends..
That is, I wanna have the power not to mind about
being avoided.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

言ってはいけない真実(2)

つまらない私のブログの読者数が分かった。
一日平均30人、月間で延べ千人弱とある。
読んで欲しいと思っている人よりは
「まさか」という人が読んでくれている。
兎にも角にも、ありがたいことだ。

先日の「言ってはいけない真実」を読んだ読者の方から、
「死にたいなんて言うのは男だけで、
女は遺伝的にはそんなことは言わないよ」と。
勿論、例外はあることを前提にした話だが・・・

女が持っている遺伝子が言わせる言葉は、
「殺したい」と「死んでくれればいい」らしい。
例えば、愛する男がよそに走った直後は、
「アイツ、許さない。殺してやる」になるのだと。

そして、連れ添った男に魅力がなくなると、
「あんな奴、早く死んでくれればいい」になると。
夫に高額な保険をかけているような妻は、
特にこんな言葉を発するのだという。

昼下がりのグルメレストラン。
女で埋め尽くされたテーブルの言葉を聞けば、
どのテーブルもそんな会話で溢れている。

更に、解説は続く。
女は、本能的につまり遺伝的に、
子孫を慈しみ、育て、守るように作られている。
それに反して、男は種を放出してしまえば、
後はどうでもよく作られているから
暢気に「死にたい」なんてぬかすのだという。

遺伝を語るのに、
男と女を分けることを忘れているなんて、
軽率で申し訳ありませんでした。

遺伝と言うのは本当に奥が深いものですね。

Are you satisfied with your heredity ?
I’m so grateful for the gene
which I got from my parents.

The genetics is so difficult that
we mustn’t talk about it thoughtlessly.
But I like to talk about heredity with my friends.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

説得放棄

自分の考え方を相手に押し付けなくなった
相手のミスを責めることもかなり減った。
家族間でも、友人間でも、仕事仲間でも。
「分かってもらおうとすること自体が疲れる」
という考え方をするようになったのだ。

若い頃は家族とも、社員とも随分話し合った。
何とか己の主張を分かってもらおうと
午前様になるまで話したことも・・・
今ではそんな自分がとても懐かしい、
もうそんな優しい?ことはめったにしない。

今は、話さなくても分かり合える人がいい。
分かり合うために話し合うのは面倒くさい。
きっと、それを「年を取った」というのだろう。

時間貸し運営会社大手の営業マンが来た。
「1車室月5万円で土地を貸してください」と。
実際には月8万も稼いでいるから
全然話にならない申し入れだ。
が、いちいちそんな詳細な説明をする気もない。
「今のところ貸す気はない」
と一言だけ伝えて帰ってもらった。

工事の工程を守らない工事屋さんや
約束の時間を違える業者さんを
責めたりはしない。ただ、縁を薄くするだけ。
責める時間がもったいないし、心が疲れる。
そんなストレスで身体を壊したくもない。

説明して分ってもらう必要もないのに、
若い頃は、説得に無駄な時間を使った。
「それが若さ」という感じもする。
今は、自分の意見を分からせようとする時間を
もっと楽しいことに使うことにしている。
だから、仕事の能率もかなりよくなった。

これって進歩?ただの高齢化?

I never spend my time for persuasion.
We have to use our limited time effectively.
I never spend my time for preaching.
We have to use our limited time happily.
I never spend my time for the argument.
We have to use our limited time creatively.
.
Never blame.
Never preach.
Never react.

This is my favorite motto.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

言ってはいけない真実

成人してから事業家として生きてきた50年。
何度「自殺」を思い描いたことか・・・
苦しい局面では、いつも死にたいと思った。
それで、周りには随分と迷惑をかけた。

でも、古希を過ぎてまだ生きている。
30代、40代の莫大な借金が消えたからだろうか。
実際は、この過大な借金のお陰で今があるのだが。
正に、ピケティ理論の実践人生だった。

今年のお盆休みに、
「言ってはいけない」という本を読んだ。
自殺率や犯罪率も、
知能指数の良し悪しも、
身長や体重や身体能力も、
80%前後の確率で遺伝すると書いてある。
血液型に至っては百%の確率で遺伝するのだと。
勿論、科学的統計の根拠がある。

新しい友人が出来るとよく質問した、
「死にたいと思うことある?」
5人に一人は「ある」と答えた。
何と不思議なことに、
「ある」と答えた人との縁が長く続く。
「類は友を呼ぶ」とはこのことだと感心した。
ただ、本当に自殺した友人はまだいない。

苦しいときに「死んでたまるか」と思う人と
何とはなしに「死んでもいい」と思っている人。
これも遺伝子的には別々の人間なのだろう。
遺伝子ってどこまで細かく人間を分類しているのだ。

「死にたい」と軽々しく口にする私のような仲間は、
「生」は尊いと考えている人たちに嫌われる。
でも、嫌われても、何となく死んでもいいと考えている。
実際には死にはしないだろうが・・・

不思議なことだが、「死にたい」と口にする人には
頑張り屋が多く、成功者も多いような気がする。
(科学的統計の根拠はない)
この言葉が、苦しい思考をストップさせるようだ。
だから、この言葉は、嫌な思考を停止させ、
明るい未来を考えさせるスイッチなのかも知れない。

いずれにしても、
どんな遺伝子を持って生まれたとしても、
この「だめなら死ねばいい」思考で、
ケセラセラで生きるのが一番だ。
くよくよ考えてもしょうがないから。

でも、結婚相手を選ぶときには、
相手の家系を少しは調べた方がいい。
「愛」だけでは解決できない重い荷物は
出来るだけ背負わない方が賢明だと思う。
人生って、結構長丁場だから。

人には、言いにくいことではあるが・・・

Have you ever thought
you want to commit suicide.
I’ve ever thought so.
But I am still alive.

The word “commit suicide” means “a switch
to stop thinking seriously” in my mind.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

若き日の体験が生きる

学生時代、あだ名は「キャンピングカー」
生活に必要な物を車に積んで、
日本中を走り回っていた。

遠距離の彼女に会いに行ったり、
美しい景色を見に行ったり、
フラッとスキーに出かけたり、
動機は色々だったが、兎に角よく出かけた。

何年生のときか忘れたが、
5月から12月までロスに住んだ。
毎日のように、ビバリーヒルズ、ハリウッド
サンタモニカビーチへと遊びに行った。

現地でできた友達のコンドミニアム。
椰子の木に囲まれた中庭にはプールがあった。
エントランスには屋根つきの車寄せ。
この景色や経験はその後の私の不動産活用に
少なからぬ影響を与えた。

私が日本で建てた賃貸用建物には
アメリカ滞在の影響が色濃く出た。
かなりの無理をして豪華さをまねた。

そのお陰かどうか、
借主のほとんどが一見して気に入ってくれた。
だからだろう、建築後何年経っても
空室で困ったことは一度も無い。
40年間、ほぼ満室経営だ。

最近は、入り口をより豪華にしたり、
ドアには電子ロックシステムを採用したり、
お風呂には2つの大型スピーカーも設置した。
「建物は年とともに美しく使いやすく豪華に」
という考えを実践している。

「建物は建てたら後は古くなるだけ」と
考えている人が多いが私はそうは思わない。
建物の将来像を心にヴィジュアル化し、
それに沿って建てたときより進化させていく。
不動産活用には必須の習慣だと思っている。

The trip is helpful to broaden the mind.
And good movies are also helpful
to broaden our horizons.

I used to go abroad in my school days.
The experience that I did at that time
is very useful now.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

政治家的な健康生活

「健康によい食生活は」と問われれば、
一番に挙げるのが、カロリー制限。
平たく言えば、「腹八分目」とか「食べ残しの推奨」

50歳を過ぎてから、家でもレストランでも
出されたものの2割は食べ残す。
このカロリーリストリクションほど
素晴らしい健康法はないと確信している。

加えて、繊維の多い食べ物と発酵食品を
腸のために欠かさず食卓に置き、
腸内環境を徹底的に改善している。
元気に生きて眠るように死ぬためには
「カロリー制限」と「腸内環境作り」が一番だ。

ところで、「政治家の長生き」はよく知られているが、
そこには凄い健康法がごそっと詰まっている。
その第一は、選挙がらみの「適度な運動」
本番の選挙は言うに及ばす、
週末ごとの地元での地盤作りが、
彼らの長生きの根幹を成している。

こうした政治家の日頃の活動には、
もう一つの若返り効果が潜んでいる。
それこそが、「脳の活性化」
より多くの人に感動を与える方法を常に考え、
そして演説と言う形でそれを実践する。
これほど脳によい生活はほかにない。

更に、政治家は「作り笑い」の達人だ。
怒った顔で票は獲得できないから、
街頭演説でも笑顔を欠かさない。
とにかく、ストレス対策に一番いいのが
これらの「作り笑い」や「作り笑顔」なのだ。

政治家でなくても、
悲しいとき、辛いときは、
それを抑えて、顔を笑顔にしたらいい。
こうすれば、ストレスは半減するのだから。

御存知の通り、朝の「辻立ち演説」が身体にいい。
このサーカディアンリズム(日周リズム)が
体内のホルモン分泌に最高にいいのだ。
朝日と共に駅に立ち、街頭演説をする。
これほどの健康生活はほかにない。

こうして、朝の軽い運動を生活に取り入れ、
抗酸化作用ホルモンのメラトニンを
がんがん体内に作って老化を防げば、
健康は間違いなく手に入る。

政治家的な生活スタイルって最高に素敵。
いつか、朝の街頭で演説でもしようかな。
政治家にはなりたくないが・・・

Health is the most precious thing we have.
It goes without saying that
good health is more important than wealth.

I’ve been practicing six laws for my health.

.Four in these six laws are similar to
politician’s life style.
The one which is, I think, the most important
in six is “smiling forever”

A smile leads you to the right direction
to make you happier.

カテゴリー: 健康・趣味 | コメントする

建築と人生

30代に建てたビルのメンテで忙しい。
建築経験の浅かった当時の私には、
建物の40年後を予測する力がなかった。

建物を建てるときは、
「どう老朽化し、50年後にどうなるか」
このことを知っていてはじめて、
今どう設計すべきかが分かるのだ。

人生だって、少なくとも、
10年後、20年後は予測しておきたい。
でも、ほとんどの人がそんなことは考えず、
今を享楽的または安穏と生きてしまう。
だから、格差が生まれても文句は言えない。
(この格差を悪く言う政治家は偽善者だ)

もし、若い頃の私に、
今の私のような人が師匠になっていたら、
そして、人生の流れを教わっていたら、
恐らく今の数倍の成長を遂げていただろう。

それはさておき、40年経って、
今一番苦労しているのが建物の外部。
特に外階段の老朽化には泣かされている。
33年前、格好つけてデザインした外階段は、
その溶接部がすぐに錆びてしまったり、
支柱の根元が爆裂したりで、
補修工事が絶えない。

その苦労を経験したから、
50過ぎて建てたビルの外部は、
すべて錆びない、汚れないに徹して建てた。
だから、枕を高くして寝ていられる。

経験の少ない人が家を建てる時には、
経験豊富な師匠についてもらうか、
素晴らしい設計士をつけるか、
熟知した建築屋さんにお願いするかが
転ばぬ先の杖として重要になってくる。

それは、人生設計の法則に酷似している。

I am now busy with the maintenance
of the buildings that I built in my 30s.
In those days I did not have
the enough experience of building houses.

As experience is required when building a good house,
much experience is also necessary to spend a good life

The key to success of your life is to
have a teacher with a lot of experience.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

伸びて欲しい人

また無事に土地の取引を終えた。
5年に1度くらいのペースで、
財務改善を目的として手持ち不動産を売る。

結果、負債が減り、キャッシュフローは増加する。
つまり、災害や経済恐慌に強い経営体質になる。
困って売るわけではないないから、
一銭の値引きにも応じない。

今回の登場人物は買主、売主、当方仲介業者、
相手仲介業者、それに司法書士。
多くの取引では、どうしても私が最年長者になる。
今回は、私の次が還暦を迎えた司法書士。
その他の3人は私の子供くらいの年齢。

不動産取引での経験年数ではもっと差が開く。
私の不動産活用暦は優に40年を超える。
40歳前後の業者は長くても経験が20年だから、
やっと私の半分くらいだ。

そんな状況の中で、出演者の人間観察をする。
当然、誰が賢いか愚鈍かの判断はすぐにつく。
今回の買主は本を何冊も書いている著名人。
還暦前のバリバリの現役で、如何にもという人。
当然、分類は賢い方で、人間的な器は90点か。

買主についた業者は人間的には可愛い部類。
育ちや教養はイマイチで、気配り力は少し弱い。
具体的に言えば、己の貧弱な実績を棚に上げ、
私に偉そうなことを語る空気の読めないKY男。
まあ、世の中にはこんな人間はいくらでもいる。

その点、私側の業者は賢い上に気配りも上々。
我が人生で、これほどまでの人間を知らない。
まだ31歳だが、その伸びしろは計り知れない。
当然、私の仲間の多くも彼のファンである。
彼には伸びて欲しいし、伸ばしてもあげたい。
最近の楽しみは、こんな若者を応援すること。

本当は、長生きを望んでいないのだが、
必死に頑張る若者たちの役には立ちたい。
そのために、元気で長生きしなければ・・・

次の劇場型取引が楽しみだ。

Today I finished transaction of real estate safely.
There are four characters in today’s transaction.
The intervening agent of my side is very smart.
And he has a good head on his shoulder.
His business has grown and expanded rapidly.
He has a great future as a business man.
He has a potential as a company president.
My friends and I see great possibility in him.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

レバリッジ

事例:駐車場経営
事業資金⇒1億円(土地9千万、諸経費1千万)
自己資金⇒2千万円
銀行借入⇒8千万円、金利1.5%、20年返済
月間駐車場収入⇒100万円      
銀行返済額  ⇒月額42万円
消費税    ⇒100万の8%で8万円    
固定資産税  ⇒年間60万円なので月5万
幽霊所得税  ⇒5万
諸経費    ⇒10万円

高木式大雑把キャッシュフローを求めてみる。
月間不動産収入100-銀行返済額42 
- 消費税8 - 固定資産税5
-幽霊所得税5-諸経費10=30万円

これで、月のキャッシュフローは30万円。
レバリッジとは「てこ」という意味で、
小さい力で大きな物を動かす道具だ。
投資でのレバリッジの意味は、
少ない資金で大きな利益を得ること。

例では、自己投下資金は2千万。
キャッシュフローは月間30万円、
だから、年間キャッシュフローは360万。
2千万の自己資金で360万のお小遣いを生んだ。

結果、ROIは18%だ。
360万円(30万円×12ヶ月)÷2000万円
=18%(ROI投下資本利益率)
※ROI=RETURN ON INVESTMENTの略

銀行にこの2千万円を1年間定期で預けたら
利息はたったの2万円。
でも、果敢に挑戦すればその180倍の利益。
少なくなってしまった年金を補うのには
十分過ぎるほど大きな額だ。

このように自己資金に借入金を加えて
大きな利益を得るのがレバリッジ。
普通なら考えられないような利益率になる。
「それでもあなたは銀行にお金を預けますか」

マンション投資やアパート投資でも
同じレバリッジをきかすことは可能だ。
しかし、建物を伴う投資は年とともに
かなりの勢いで物件価格が下がっていく。
更に予想外の修繕費が収益を圧迫する。
だから予想以上に初期のレバリッジが崩れて、
がっかりすることが多い。
その点、土地は価格が下がらないし、維持費も要らない。

土地活用のレバリッジって最高。

Everyone knows
it is possible to lift the cargo easily by using lever.

In the same way as this, we can increase our money
by borrowing money at a low interest rate from the bank.
In this case, borrowing money is a kind of lever.

As Piketty says,
a return of the capital is bigger than the growth of the wage.

For these reasons, we should do real estate investment
by borrowing money from the bank.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

色ボケ老人は自首せよ!

5月16日の「これも終活」に書いたのは、
己が色ボケ老人になる事への危惧の念。
しかし、あの日書いた話は生易しすぎるようで、
今の介護現場は恐怖の色ボケ老人地獄らしい。

介護の現場で多い仕事の一つが「上体起こし」
利用者の上体を起こそうと手を貸した途端、
そのまま抱きつかれ、下半身まで触られ、
危うく犯されそうになる事件など日常茶飯事。

「下の世話」も介護の主要な仕事の一つ。
当然、パジャマのズボンを下ろすことになる。
途端に頭を押さえつけられ顔が性器になんて
事件も結構多いと友人の介護士が言う。

胸を触る、手を握る、キスされそうになる、
なんていうのはもう事件にもならなくて、
こんな事件を含めたら男性利用者の半分は、
色ボケ老人ということになると言うのだ。

長寿、長寿と美談を流すマスコミは、
何故この色ボケ老人地獄を放送しないのか。
満員電車での痴漢行為ばかりが取り上げられ、
何故、介護者地獄を取り上げないのか。
なぜ、警察はこの色ボケ老人どもを
監獄に送り込まないのか。

もし、このブログを読んで
「俺のことだ」思い当たる老人がいたら、
すぐに警察に自首して、
「私はもう生きる価値がありません。
税を無駄遣いするだけなので終身刑にして欲しい」と
極刑を嘆願したらいい。

長生きして、家族に迷惑をかけ、
社会に迷惑をかけ、税金を無駄に使い、
それでも「長寿」を願うのは何故なんだ?

政府はこのセクハラ犯罪者を収容する
劣悪環境の介護刑務所を多数建設し、
どんどんぶち込んでしまえばいいのだ。
そうすれば、介護の現場はもう少し明るくなる。

長生き老人を礼賛するのはいい加減にやめよう。
偽善と嘘の長寿美談はもう懲り懲りだ。
ちなみに、介護士の現状の防衛手段は
① 「止めろよ」と毅然と怒鳴りつける。
② 被害にあった女性介護士の担当を代える。
③ 家族に報告し、警察に届ける。
(警察が動いた事例はほとんどない)
④ 再発した場合には、契約を解除する。
でも、こんな甘い手段で介護士は守れない。

There are many people receiving
nursing care support at home.
And many of them are erotic senile people.
Such people should give themselves
in to the police, and should be arrested.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

情報化社会は辛い

必要な情報を簡単に取り出せる現代を
「情報化時代」だといって素直には喜べない。
なぜなら、必要な情報に紛れて、
嫌でも嘘や捏造が飛び込んできて、
静かで幸せな心をかく乱してしまうから。

例えば、相対的貧困という流行言葉とその情報。
ささやかに不満もなく暮らしていた人たちに、
「貴方たちは相対的には貧乏で不幸なのよ」
と悪魔が耳元でしつこくささやく。
その声で何となく不幸になっていく人が増え、
それがきっかけで新たなる犯罪予備軍が育ち、
この世を更なる不安な状態に貶める。

また、単に選んだ職業が違うことからくる
収入の違いを格差という言葉に置き換え、
負け組思想を生み、人に虚無感を植え付け、
それがきっかけで新たなる犯罪予備軍が育ち、
この世を更なる不安な状態に貶める。

結果、どうしてあんな大人しかったのに
という人たちが自暴自棄になり罪を犯し、
この世の中を破壊していくようになる。
ISへの志願兵もこんな破滅型人間なのだろう。
この悪循環こそが今の世の中の病理である。

情報化社会が始まる前、昭和の時代までは、
大人になればほとんどの人は結婚できた。
しかし、今、人は多くのことを知り過ぎ、
結果、己は相対的貧弱人間だと考えるようになり、
「自分は人間としてクズだから・・・」と
結婚を諦める人が世界中で増えている。

情報化社会の始まりで、
知的にも、経済的にも、性的にも、
生きていくことがとても辛い時代になってしまった。
情報化社会は、強烈な弱肉強食の社会であり、
精神的にもタフな人間しか生き残れない
非常に辛い時代の到来である。

恵まれた人間だけが、
女を、男を食い漁り、
恵まれない人間は、
社会の日陰に逃げ込んでいき、
ゲーマーの集まる孤独な世界に巣くう。

「相対的貧弱」と「格差」という悪魔が
我々の人間社会をズタズタにしていく。
それに負けずに、幸せを掴むには、
かなり精神的にタフでなければならない。

悲しいときにも「笑み」を作り
怒りのときにも「笑み」を作り
寂しいときにも「笑み」を作る
そうやって己の心を操れる強者にしか、
幸せへの道は開かれていない。

幸せになりたければ、
いつも笑顔を絶やさないで生きよう。
そうすれば、自然と心が笑顔に支配され、
情報という悪魔の呪いから開放されるから。

I believe that we can make us happier
with a mere smile ?
Because we will be happier than yesterday
If we are spending today smiling.

And because we can feel happier
when we see your smile.
Furthermore a smile can attracts
more people and more money.

What is more, if you wish for your peace,
you had better spread your smile around you.
A smile has a great power.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

投資スタンスは人次第

不動産の年代別投資スタンスには
明確な違いがある。
特に、還暦前と還暦後では、
その違いが大きい。

還暦前は、
キャッシュフローよりは資産形成を重んじ、
老後と子孫のために優良資産作りに励む。
還暦後は、
より大きなキャッシュフローを求め、
人生の最後を優雅に華々しく生きてみたい。

このキャッシュフローの正しい求め方は
課税所得-所得税-返済元金+減価償却費
しかし、物件を買うか買わないかを
一瞬に判断する場合には、この式は面倒だ。

この式に使う「課税所得」を求めるために
更に次の計算式が必要になるからだ。
物件の不動産収入-返済利息-固定資産税-
諸経費-減価償却費=課税所得

駐車場業は減価償却費がほぼゼロだから
高木式大雑把キャッシュフロー公式は
たった一本の式で求めることになる。
物件の不動産収入-銀行返済額-消費税-
固定資産税-幽霊所得税-諸経費
※幽霊所得税は銀行返済額の中の
元本返済部分に20%をかけて求める。

※事例:
事業資金⇒1億円(土地9千万、諸経費1千万)
銀行借入⇒9千万円を金利1.5%、20年返済で
月間駐車場収入⇒70万円 
※表面利回り840万÷1億=8.4%     
銀行返済額⇒月額43万円
消費税⇒70万の8%で5.6万円    
固定資産税⇒この物件では月5万
幽霊所得は年と共に増えていき、
逆に支払利息が減っていく。
事例では返済金43万円の中の
20万円が元本返済分と仮定した。
これにかかる税率は人によって異なるが、
平均的な20%を使った。
諸経費⇒この事例は駐車場経営なので、
集金などの管理費4万円。

では、高木式大雑把キャッシュフローを求めてみよう。
月間収入70万-銀行返済額43万-消費税5.6万
-固定資産税5万-幽霊所得税4万-諸経費4万
よって、月のキャッシュフローは8.4万となる。

キャッシュフローは少ないが、利回りだけを見ると、
年間利回りで8.4%となる。
8.4%といえばまあまあの利回りと言えるから、
若い子供たちにはやらせたい物件になる。
しかし、還暦を過ぎた私には魅力が薄い物件だ。

これがもし年寄りでも、
頭金を持っているお金持ちだったら
途端に十分魅力的な物件ということになる。
全額自己資金ならキャッシュフローは
50万を超えるから。

その意味で、自己資金の少ない私は
まだまだ大物投資家とは言えない。
投資サイクルが早いから自己資金が貯まらないのだ。
性格的に、死ぬまで金持ちにはなれないだろう。

SMEs in Japan still have low equity ratios.
So they must submit loan applications
when they buy real estate.

In my company case also, equity ratio is very low.
Therefore I have to improve my own personal capital.
And I wanna add the cash flow.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

老若の相互理解

教え子が訊く、
「先生は最近、何で外国へ行かないの?」
お金なんか貯めてもしょうがないでしょう
と言いたげな顔をしながら。

私も20代には世界中を遊びまわった。
日本にいるより外国にいる時間が長かった。
おまけに、日本でも毎晩のように遊びまわった。
だから、彼が旅行しまくる訳がよく理解できる。

成功して金があるのだから、
世界を旅して見聞を広める方がいい。
彼がタックスヘイブンに夢中なのにも文句はない。
その気持ちは十分に理解できる。

こうして、私が彼の行動を理解出来ても、
彼にはまだ私の今の行動原理が理解できない。
彼がまだ、私の年齢まで歩いてきていないから、
己の先にある人生が分からないのが当然だ。
だから、私が忙しいから海外に行かない
なんて誤解している彼を不愉快には思わない。

老若が無理に同一行動嗜好を持つというのは、
実にナンセンスだし、難しいことでもある。
ただ、ここでお互いにとって大切なことは
双方がお互いの行動動機を理解することだ。

今の私は、友と語り合い、素敵な景色を見、
好きな花に囲まれ、美食漫遊を愉しみ、
若人に伝えるべきことをブログに綴る。
そんなささやかなことが楽しいのだ。

元気が残り10年くらいになった私には、
若者とは全く次元の違う人生の楽しみ方がある。
見慣れた外国にはあまり興味が湧かないのだ。

こんな年寄りの行動原理があることを
もし教え子の彼が理解してくれたら、
更に深い会話が成立するような気がする。
老若にお互いの行動嗜好の一致は必要なく、
相手を理解できればそれでいいのだ。

The young are different from the elderly in an action.
But if both of them can understand each other better,
they can make more comfortable relationship

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする

不動産ブログの読み方

「上手なアパート経営」
「ワンルームマンション投資」
「年間家賃収入1億円達成」
こんなタイトルのブログが氾濫している。

ネット社会は嘘八百と分かっていても
ついつい読んでしまう景気のいいブログ。
そして、いつの間にか思いはじめる、
「一つぐらいやってみようかな」と。
(不倫ブログも同様か・・・)

土地活用に興味のある人には、
景気のいい物語は実に魅力的だ。
「気をつけろ」「騙されるな」というのより
「楽に金儲けろ」という方が読んでいて楽しい。
でも、だからこそ、金儲けブログ選びには
十分に注意を払って欲しい。
(いつの間にか感化されるから)

埼玉の女性投資家が書いた本のタイトルにも
「主婦が年収一億」という魅力的な言葉が踊る。
しかし、書いてある内容が本当でも、
ボロ物件をあれだけたくさん所有したら
普通の人間はノイローゼになる筈。
(未経験者には分からないことだが・・・)

普通の精神力の持ち主だったら、
賃借人からの頻繁なクレーム電話に
生活を乱されノイローゼになる。
「経験してみなければ分からない」
なんていう軽い問題ではない。

だから、並みの精神の持ち主は
彼女のような「カリスマ大家」を
絶対に目指すべきではない。
(それでもやってみたいと思う人が多い)

私の周りには不動産貸付業者が多く、
不動産関連のブログはそんな彼らもよく読む。
そのブログに多いタイトルが「家賃収入1億円」
年間家賃収入が1億円というのは
カリスマ大家になるためのハードルらしい。

逆に言えば、ブロガーとして稼ぐには、
この手のタイトルが一番いいのだろう。
しかし、「5年で達成」などという副題がつっくと、
これは読んではいけないブログだと確信する。
(そんな短期間に安全に成功できる筈がない)

大家業の成功ポイントは
借入開始と借入金完済の絶妙なタイミング。
不景気のときに3物件くらいを買い、
好景気になったら1件売るのが賃貸業の王道。
これを繰り返して無借金物件を増やしていく。
(不動産投資はギャンブルではない)

もし、本業が不動産貸付業だけで
無借金、年間賃料収入1億を手にするには
気の遠くなるような年月がかかる。
絶対に焦ってはいけない。
(別に本業があると、かなり早く達成可能、
そのかわり、忙しい人生になるのは致し方ない)

I had a dream to become a real estate agent
from childhood.
It was influence of my grandfather.

And I saved and saved money to realize my dream.
At the age of 23 I bought my first real estate,
and at the age of 28 I started real estate lease business.

Nowadays many people engaged in real estate rental business
have the dream that their yearly lease income exceeds 100 million yen.

カテゴリー: 不動産・ビジネス | コメントする

忘れてしまえば天国

同じマンションの親しい老人が怒っている。
「年上のワシが挨拶しているのに挨拶もしない」
敢えてその老人の年齢は書くまい、
人物が特定できてしまうから。

この私も、取引先との電話でのやり取りで、
「では、当方の事務所でお待ちします」
なんて若い担当者が言ったりすると、
「百年早いんだよ、そっちから来いよ」
と無性にイラついてしまったりする。
イラついたら自分が損なのに・・・

街の馬鹿な若者やチンピラからの非礼も多い。
例えば、わざと道を塞ぐように歩いてくる輩に
「気をつけろ」といちいち文句を言っていたら、
いくつ命があっても足りなくなってしまう。

こんなときは、腹が立っても避けるのが一番だ。
それなのに、こんな場面で空気を読めずに、
彼らに長幼の序なんてまともなことを諭して
殺されてしまったインテリが何人いたことか。
大分前だが、あの新聞編集長が殺された
片瀬江ノ島事件は忘れることができない。

外国ではもっと気をつけた方がいい。
目を見ないで、ひたすら無視して歩くべきだ。
今回の沖縄の悲しい事件でも同様だ。
道を聞かれても無視すれば無事だったのに、
奴らを普通の人と勘違いしたのがまずかった。
親切で殺されるのが奴らの世界だ。

知人の妻は、白昼奴らにコンビ二で乳もみされた。
知人は怒っている、「奴らは人間じゃない」と。
でも、怒っている彼も心を傷つけられている。
これを怒らないで済ませられたら・・・

小料理屋での見知らぬ輩からの非礼もある。
これは自分がその店に行かなければいいだけ。
でも、自分が住むマンションでの非礼では、
その度にいちいち引っ越す訳にもいかない。
つらいところだ。

更に、気性の激しい人は、そんな非礼の度に、
「いつか何とか仕返しを」なんて考える。
でも、実際にいちいちそんな反応をしていたら
自分が癌になってしまうのがオチだ。

だから、何とか溜飲を下げたいなんて思わずに、
私は、ただひたすらに「忘れる」ことに徹している。
面白いことに3日もするとほぼ忘れてしまう。
その分楽しいことを考える時間が多くなる。
嫌なことは忘れるが一番。

忘れてしまえば、そこは天国。

My specialty is forgetting things.
Many people are worried about forgetting things.
But it’s nonsense.

If you remember everything,
your life will become harder than now.
So, it is so good to forget it.

カテゴリー: こころ・人生 | コメントする