不動産指標の読み解き

不動産指標を覚えるコツは
「その人だけに当てはまる数字」なのか
「誰にでも当てあまる数字」なのか区別すること。
この違いを意識するとかなり理解しやすくなる。

例えば、満室アパートの表面利回りは
誰が計算しても同じ数字になるが、
キャッシュフローは物件が同じでも
人が違えば出てくる数字が異なってくる。
この場合、余裕のある人には、
常にキャッシュフローが大と出る。

Capitalization Ratioの略である
キャップレートも後者に入る。
これが土地活用プロの一番活用する数字で、
土地を活用する人の能力を端的に示している。

別名は収益還元率と呼ばれ、
どのくらいの収益を見込むかの公式で、
「初年度期待営業収入÷不動産の市場価格」だ。

その土地で何をするかは投資家によって違う、
結果その収益率は投資家によって違ってくる。
投資家によって数字が異なってくるので、
不動産別指標でなく、個人別投資効率指標だ。
日本ではあまり普及していない指標だが、
不動産活用では、一番重要な数字である。

Kさんは○○大の学生向けマンションが得意で、
抜きん出た高いキャップレートで事業を始め、
安定した土地活用で大資産家となった。
大学のスポーツ系クラブとの太いパイプを利用して、
他のアパート経営者よりずっといい投資をしている。
不動産成功者はこうして自分の得意の分野を
密かに開拓していることが多い。

私は昔、学習塾経営という得意分野を持ち、
校舎を建てては不動産を増やしていった。
この時代、校舎展開のための銀行借入れ用
事業計画に書くキャップレートは15%近く、
今では考えられない夢のような数字だった。

ただ、初年度期待営業収入という数字には、
長期的観点から見ると若干の弱点もある。
例えば、当時の横須賀の田舎で、
キャップレートが15%期待できた物件と
東京で8%しか期待できなかった物件では、
今となっては、東京の方が勝っているからだ。

東京では、地価高騰でキャピタルゲインが
桁違いに大きくなり、更に、賃貸料の高騰も
加わり、見事な逆転現象が起きてしまった。

これが、不動産指標の読み解きの難しさであり、、
また、不動産投資の面白いところでもある。

The index that real estate investors use
is very interesting and difficult.

If you want to invest in real estate,
you should understand many indices
of real estate.

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あの頃の夢中が懐かしい

歳と共に夢中の対象が変わるのは当然だが,
対象が何であれ、夢中は若さの象徴である。
傘寿を過ぎた爺で何かに夢中な人は少ない。

15から18の頃は、性への妄想に苦しんだ。
自慰に耽り、自己嫌悪になり、死を考えた。
思えば、これが最初の夢中だったのだろうか。
なんとも殺伐とした暗い夢中ではないだろうか。

大学時代は生身の女性に夢中になった。
少しずつ死にたいという自己嫌悪も薄れ、、
大学に行くより証券会社に夢中になった。
卒業の頃は、儲けた金でゴルフ三昧に耽った。

30代は仕事に夢中にだった。
40代はウィンドサーフィンに明け暮れ、
50代は夢中になれるものを探し、
60代は再び仕事に夢中になった。

時は光陰の如く流れ去り、既に70代。
管理組合活動を通して日本を良くするという
変な妄想に取りつかれた第二の青春の中にいる。
想像もしなかった意外な今だ。

しかし、体力は確実に衰えてきて、
海山で遊んだ屈強の時代が懐かしい。
二度とあの無限の体力は蘇ってはこない。

弱弱しくただ自虐的になりやすい80代が
刻一刻と近づいて来ているような気がする。
ふと、寂しくなって涙がこぼれる。

でも、健康のために街を歩いたりする
そんな長生きへの前向きの努力はしたくない。
努力せず、普通に生きて天寿を全うしたい。

だから、テレビの健康番組は絶対に見ない。
健康的な食事には気配りしているが、
ただ長生きするような人生は望んでない。
もちろん人間ドッグにも縁がない。

ガーデニングとたまのゴルフに興じ、
残る時間を子や世のために捧げたい。
ただ、今は、夢中よりもたんたんがいい。

What were you crazy about in your teens ?
In my high school days
I often fell into a sense of self-hate
as I had been crazy about masturbation.

After graduating from university
I was keen on golf for the money
that I gained in a stock.

In my 30s I was absorbed in my business.
In my 40s my hobby was windsurfing.
After sixtieth birthday
I was passionate about work again.
All in my life I’ve been into something.

I want to play using some money every day.
I want to feel happy all day.

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これも終活

遺言を公正証書で作成したのが17年前の55歳。
誰に聞いても、「それは早い」と驚かれる。
墓のこと、相続のこと、全て準備出来ている。

そんな几帳面な性格からか、
終末風景を教わる介護関係の友人が多い。
彼らからよく聞くのが男性利用者のセクハラ。
介護の現場は密室がほとんどだから怖い話だ。

昨日聞いた話は、92歳の男性利用者の事件。
介護士は30代の女性、十人並みの旗頭の美人。
担当になって、すぐに「好きだ」と告白された。
いかになんでもかなりの老いぼれ爺だ。

当然、怖くなって、所長に担当替えを懇願。
替わりに行ったのが40代の屈強な女性介護士。
何と、この女性にも、同じ言葉を連呼。
結局、その事業所はこの利用者への訪問を拒否。
その後どうなったかは知らないという。

女性介護士の半数がこの手のことを経験し、
これが3Kとして問題になっている事を知り、
同じ男として複雑な気持ちになった。
※3K=危険、きつい、汚い

自分はこんな男とは違うと確信しているが、
もし、認知症にでもなって人格が壊れたら、
本当に大丈夫だろうかと・・・

92歳までゴルフの出来る素敵な人生を
思い描いている今日この頃だが、
本当にそうなれるか自信がぐらつく。

もし、80過ぎて、人格が壊れてきたら、
完全に壊れる前に、医者にお願いするつもりだ、
「女性ホルモンを注射して、女にしてくれ」と。
でないと、おちおち介護もお願いできない。
晩年に、汚名を着せられたら子供に申し訳ない。

今、いつ男をやめるかを決めておく必要がある。
これもある意味では、数ある終活の中の一つだ。
人生の最後に醜態だけは晒したくない。

I have some friends who have qualifications
for caring a person to be cared.

They often say that there are many unexpected
incidents in the final stage of life.

We must reduce a burden on caring persons
like parents or a spouse.
Anyway a care worker is insufficient now.

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都市圏活断層図

国土地理院の「都市圏活断層図」は、
パソコンの「お気に入り」ファイルに入れて、
最近は2~3日に1回は眺めている。

熊本地震で激震地になった益城町と
我がふるさと横須賀市西部地区の
活断層分布が酷似しているのが気になる。

今回の地震で動いた活断層上の建物が
激震で甚大な被害を受けたのは周知の通りだ。
更に、その断層から100m以内も
より離れた地域よりずっと被害が大きかった。

それを基に、我が自宅周辺を詳細に調べると、
一番近い断層でも自宅から300メートルは
離れていることが分かり、少しだけ安堵した。

我が家の建築構造は旧耐震だが、
鉄骨造な上に、2階建てであるから、
ほぼ百パーセント安全と思ってはいたが、
念には念をいれて、耐震診断も考えている。

関東大震災を生き抜いた父親の故郷に育ち、
結婚し、子供を育て、孫が遊びに来るこの家が、
大地震にも耐えられることを強く願っている。

Now that I tried to build my house stoutly,
I can only hope it will be able to withstand
a large-scale earthquake.

Our city will pay part of the cost
for the earthquake resistance check.
So I wanna have a seismic diagnosis now.

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今後の「負動産」

何が負動産になったかを知るのも大切だが、
今後、何が負動産になりそうかはもっと重要だ。
今、はっきりと予測できることが一つある。
それは超高層マンションの負動産化である。

超高層マンションの建築工法は次の三つ。
SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)、鉄骨工法、
RC(鉄筋コンクリート)。
建築費が極端に高いが一番強いのはSRC。
金があればこの工法のマンションを買うべき。












しかし、最近増えているのはRC工法の建物。
最大の理由は建築費が安いからなのだが、
使われたコンクリートの中性化が進行すると、
新築時の構造計算値が劣化する欠点がある。

だから、まともに建てたRCの建物でも、
震度6~7の本震後に震度5程度の余震が、
何度か続くと設計上の構造計算値が保てず、
脆くも倒壊してしまうのだ。
それを証明したのが今回の熊本地震だ。

超高層マンションの更なる問題点は、
メンテナンス費の予想以上の高騰である。
これは「築15年後問題」として表面化する。

なぜなら、高速エレベーター、特殊な給電設備、
複雑な給排水設備などのメンテナンス費用が、
築15年ごろから急騰し始めるからだ。

2-05-11.タワーマンションは本当に資産価値を維持できますか?


結果、販売時に売りやすくするために、
低めに抑えた3万程度の管理・修繕積立金が、
15年後頃には10万超となることが避けられず、
ジワリジワリと負動産化へのトリガーとなる。

今、東京オリンピックを前にして、
タワーマンション価格は高騰している。
私的には、適当に売り逃げるべきだと思う。
不動産は下がり始めたら売るチャンスがない。
「歴史は繰り返される」教訓を忘れてはならない。

時代の先を読むのは本当に難しい。
しかし、「10年先の地価」の読み間違えから、
ダイエーや西武の没落が始まったことを考えると、
「先読み」は事業家には必要不可欠な能力だ。

ただ、この話は、あくまでも私の予測である。
本当はそうならないかも知れないが、
この私はそう対処しているというだけの話だ。
嫌でも、10年後には必ずその答えは出てしまう。

そういえば、この10年サイクルの繰り返しを、
もう7回も経験してしまう年齢になったのだ。
そして、残るはあと2回くらいか?

Entrepreneurs are expected to strengthen
the power to foresee the future

Besides they must expand their sales
by making management decisions
based on financial information
to read the future.












築51年で旧耐震基準建物の宇土市役所は
耐震診断の予想通り、震度6で使えなくなった。
耐震診断予測の進歩は大したものだ。       
                                    
If a large-scale earthquake occur directly
above the focus, only a single story house
can stand the big earthquake.
The photo below tells it.

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「未来の成功者」判別法

成功しそうな人が分かり始めたのは20年前。
今は、絶対に成功しないタイプも即判別可能だ。
psマンションでもその仕分けを楽しんでいる。
15年間住んでみて、予想外れは一例もない。

行きつけのすし屋の30代の親方と話していて、
「この人は絶対に成功する」という予感がした。
典型的な成功者タイプだと確信したのが20年前。

彼の店では、席に着くと開口一番、
「商売はどうですか」と質問が飛んできた。
ありきたりのつまらない返事をすると
「一人で儲けてないでコツを教えて下さいよ」と,
可愛く嘆願調になる。
もちろん手は休みなく鮨を握っている

商売繁盛第一条は、「お辞儀、お世辞、お礼」
この三拍子のハーモニーが客を持ち上げる。
ほろ酔い気分の最後のお会計で、
「てっさはサービスです」ととどめを刺す。

忙しい彼に不動産セミナーに行く時間は無い。
その分、毎晩、成功した感じの客から
金を貰いながら必要な情報を聞き出している。
意味のないセミナー代は浮くし、
売上げは伸びるし、客は喜ぶし、
これで成功しないわけが無い。

あれから、あっという間に20年が経ち、
彼はただのすし屋の親方ではなくなった。
アパート、駐車場などを6箇所以上所有する
地元でも有数の富豪になりあがった。
子供はといえば、有名な議員になっている。
「むべなるかな」である。

しかし、なぜこんな簡単な成功法則を
ほとんどの人が実践できないのかが不思議だ。
成功しないタイプを細かく分析すると、
情報を持つ頑張る人に近寄らない。
その情報にお礼をしない。、
だから、いい情報が集まらない。
この「ないないないの三拍子」が揃っている。

駐車場の成功者、コンビニオーナーの成功者、
トランクルームの成功者、競売の成功者、
地上げの成功者、自転車置き場の成功者、
自動販売機の成功者、街コインロッカーの成功者、
福祉施設オーナーの成功者・・・・・
不動産活用だけでも10指に余る分野がある。
そして、各分野には必ずその道の情報に詳しい
すごいプロがいる。

すし屋の彼は実にいい場所で
その道の多くのプロから旬な情報を集めている。
だから、月並みなアパート経営はやっていない。
その意味で、これから10年後が更に楽しみだ。

自分よりずっと若い教え子たちが幸せになる事が嬉しい。
夢を追って頑張る彼らの姿が美しい。
そんな若者たちを応援するのが今の楽しみだ。

Can you give any kind of thanks,
when you get precious business information ?
Every time I get that kind of information,
I do thank in my way.

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詳説「負動産」

前々回の「負動産」の反響が大きくて驚いた。
もっと詳細を知りたいという依頼も・・・
暗い話なので気が進まないが、書くことにした。

要するに、高いお金を払って買ったのに、
処分する時にもお金を払ったという悲劇だ。
だから、「1円でも売れない」と書いた。
別荘、リゾートマンション、会員権・・・
いろいろとあるので、参考にしてもらいたい。

先ずは、湯沢の会員権型リゾートマンション。
通年使用できるプールもあるしゃれた建物だ。
買った値段はAランクで500万円だった。
年間の管理・修繕積立金(年会費)が6万円。

始めの3年くらいは、嬉々として使いまくった。
昼はスキー、夜は温泉プール、実に優雅だった。
しかし、すぐに飽きて使わなくなった。
それが32年前、バブル真っ盛りの時代のことだ。

友人、知人の多くが同時期に買っていたが、
飽き飽きして最初に手放したのは勿論私。
25年前で、まだ50万円で売れた。

しかし、5年遅れで、売り損ねた仲間たちは、
手放すのに平均60万円払う羽目になった。
買う人などいないので、名変料という名目で。

結局、事業主体の地元の会社は
多くの会員から金を貰って権利を戻し、
その建物は「○○ホテル」として今でも営業。
転んでもただでは起きないのが真の事業家だ。
その賢い手法には心底、驚嘆した。

次のドラマは年老いた知人の進行形実話。
伊豆の有名な別荘地、一区画が平均100坪。
買ったのはこの知人が40代だった40年前。

建物はもう崩れ落ちそうに古くなっている。
10年位前から、周りの人に声を掛けている、
「百万円でいいから買いませんか」と。

自分が1千万円以上で買っているから
ついつい「百万円でいいから」と言ってしまう。
気持ちは分かるが、時代を知らなすぎる。

こんな物件で苦しんでいる人に群がるハエもいる。
「50万円を払えば売ってあげますよ」と。
ところが、払っても売れないものは売れない。

そして、3ヵ月後に彼らは言う、
「50万円分の宣伝したんですが、売れなくて」
詐欺にならないように、チラシは刷ってある。
だから、訴えることもできない。

勿論、今80歳を過ぎてもまだ売れていない。
こんな人だから、あまり財産もなさそうで、
子供たちは相続放棄をすることになるだろう。

最後は、私の失敗談。
バブル絶頂期にゴルフ会員権を買い漁った。
5本くらいは儲けて売った。
5本くらいはトントンで売った。
しかし、売り抜け出来なかった何本かは、
業者にお金を払って買ってもらった。

例えば、500万円で買った新発の会員権。
開場前に買って、ふたを開けたら会員が何万人。
つまり、一度もやらないのにもう紙くず。
「縁故募集5百人」とは謳っていたが、
最終的に何人とは書いてなかった。
「チキショウ、騙された」

何万人もいるクズ会員権だから売れないのに、
持っていれば5万円の年会費は請求される。
それにつけこんで、変なのが現れる。

「お宅の会員権を50万払えば処分しますよ」と。
湯沢のケースとよく似た天才的商法。
この先何十年も年会費を払いたくないから
「50万円払うから処分してよ」ということになる。

このゴルフコースとこの処分業者は
絶対に裏で繋がっていると思うが、
そんな連中に付き合う暇もないから
結局は文句も言わずに処分することになる。

この世の中、怖い話はいくらでもある。
その怖さを知らないで泳ぎ回る教え子たちが
大損をしないようにするのも私の大事な役目。
まだまだ死ぬわけにはいかない。

When we buy and sell golf club membership right,
we should be careful.
It’s because golf membership right trade system
is very complicated.

Besides buyer-seller contract document 
of golf membership right is very difficult
to read the other side of its each article .
.

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関東大地震

関東大地震への二つの恐怖が頭から離れない。
一つは、死なないためにはどうしたらいいか。
もう一つは、経済的損失をどう乗り切るか。

昨日は、銀行と財務改善策を話し合った。
地震で壊滅的被害を受けても乗り切れる
強靭な会社にする方策を探った。

例えば、関東大地震後に必ずやってくる
未経験のハイパーインフレ対策として、
借入れ資金の組み換えなども決めた。

経済復興への参加手段と資金手当てなどは
かなり突っ込んだ話し合いになった。
不運にも死んでしまう場合も想定した。

しかし、経済的な対策が完璧でも、
死んでしまったら元も子もない。
サバイバル対策には二つの側面がある。
一番は食の問題で、次が住の問題だろう。

食問題の柱は、飲料水と火だ。
水は2リットルボトルを30本用意し、
半年ごとに半分を新品と入れ替えていく。
火はカセットボンベを15本買ってある。

食べ物は三立製菓のカンパンを30包、
米と野菜ジュースがそれぞれ1か月分、
魚の缶詰が20缶、レトルト食品もある。
全て半年ごとに半分を使い切り、補充していく。

住については、2箇所作戦だ。
仕事時間の大半が上大岡なので、
拠点であるPSマンションの災害対策が要だ。
自家発電、簡易トイレ、投光器などは用意した。
灯油も2年で変質することを想定し交換する。
※酸化した灯油は一酸化炭素中毒死の原因になる。

しかし、横浜の壊滅的被害も考慮して、
横須賀の自宅にも同様の準備をしている。
生き延びた場合には、一旦横須賀へ戻ろう。
活断層の異なる25キロ離れた両都市が
同時に壊滅することは想定していない。

農業を営む多くの教え子の助けを借りて、
自然の中で、2年間ぐらいを過ごすつもりだ。
その間に、再起の準備をしなければならない。
子供のため、社会のために最後のご奉公だ。

Yesterday I had a meeting
with a branch manager of the bank
which I had an account with.

We talked about economic measures after
huge earthquake which would occur
directly underneath the Kanto district.

教え子たちの住む三浦台地
この自然の大地は地震にもびくともしない。
東京の都市化のいき過ぎが気になる。
日本には都市化分散が急務だ。

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負動産

『田舎暮らし』だけは望まない方がいい。
田舎に持った家、マンションは売れない。
売れないのに固定資産税や管理費がかかる。

湯沢のマンションの悲劇はかなり有名だ。
10万円で喜んで買ったマンションに
前所有者が残した管理費と修繕積立金が
なんと300万円なんて話はザラ。
当然、この300万円を払わなければならない。

更に、田舎に住んでいる間も月平均で3万円の
管理費・積立金を払わなければならない。
更に更に、飽きて売ろうと思っても、
1円でも売れない、そして苦しく死んでいく。

残された家族は、こんなものは要らないと、
相続放棄をしようといろいろと動いても、
これだけを都合よく相続放棄することは、
法律が許さない。

結局は、その親の財産全てを放棄するしかない。
それが出来ないなら、死ぬまで持つしかない。
つまり、こんな不動産を買ったら、
末代まで一族を不幸にすることになる。

これは湯沢に限ったことではない。
長野でも、伊豆でも、日本中にある悲劇だ。
要するに、田舎に不適切な不動産を買ったら、
子孫を地獄に道連れしたも同然なのだ。

ゆめゆめ、下手な田舎暮らしなど考えないように。
どうしてもというのなら、借家住まいでやるべきだ。
田舎の不動産は買った途端に負動産なのだから。
外国の不動産にも怖い話がたくさんある。
田舎でも外国でもよーく調べて動くように。

不動産には税や経費がつきまとい、
一度買ったら逃げられないのだ。
そのことだけは忘れないように。

Long, long ago, I occasionally thought
that I wanted to live in the countryside.

But fortunately I didn’t have any chances
to buy real estate there.

I would have had a hard time if I had bought
real estate in the countryside at that time.

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多才多職

時代の変化が恐ろしいほど早い。
50年前、成人した頃に元気だった会社が、
いつの間にか消えていることがとても多い。

あの頃、三洋電機やシャープは元気だったが、
三洋は消え、シャープは身売りした。
あの東芝やパナソニックに就職した教え子は、
3年前に倒産の危機を感じて早期退職をした。
信じられないような時代の変化だ。

同じように消えた仕事もたくさんある。
鍛冶屋、砥ぎ屋、版下屋、貸本屋・・・
お世話になった懐かしい景色も消えていく。
グランドキャバレー、商店街、駄菓子屋
街の電気屋、洋品店、喫茶店、・・・

横須賀の友人の多くが今でも聞く、
「高木、今何やっているんだ?」
時流に合わせて生きているから、
自分の職業の説明には時間がかかる。
というよりは、話すのすらもう面倒くさい。

生涯同じ会社、同じ仕事がベストだなんて、
思ったこともないし、すすめたこともない。
変化の激しい時代にはそぐわない考えだ。、
特に男社会では・・・

生涯安泰だと思われている
専門職の最たるものが「医者」「弁護士」
しかし、これほど大変な仕事もない。
自分が病気にでもなれば、もう無収入だ。
早死にした医者の知人もたくさんいる。

だから、医者になった教え子に言う、
「才能を磨いて多才になって、
他の収入源も確保しておくように」と。

常に色々なことに興味を持ち、
深く掘り下げて勉強する習慣を身につけ、
どんな時代の変化にも対応できる
「多才多職」を奨励している。

Is it good to stay at the same job ?
I never think so.
I changed my job so many times in my life.
I wanna be sensitive to the changing times.
If we give up keeping up with new trends,
we won’t be able to succeed in life.

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理事会のGPSR

管理組合の理事会は趣味にしたいほど楽しい。
ここには実に多様な人が集まっているので、
度々驚くような発言や出来事に遭遇する。
その観察だけで時間の経つのを忘れてしまう。

「自分は何も知りませんので宜しく」と
謙虚さがベースにある人もいれば、
建築のことを何も知らない無知蒙昧なのに、
「雨漏りの修繕はアフターでやらせましょう」と
的外れなことを平気で言い放つ人もいる。

過去の経緯や管理規約を知らないで言うから、
違法性に満ちていてもお構いなしである。
そして、それを指摘されても頓珍漢に開き直る。

こんなとき、私は密かに人間分析を楽しむ。
「傲慢で典型的なGタイプ人間だな」と。
Gタイプとは野心の強い支配型人間で、
Governorの頭文字をとってGがつく。

G型でも統率力が備わっていればいいのだが、
ただの無知で独善だと会は引っ掻き回される。
マンション理事会には圧倒的に後者が多い。

Gタイプでも統率力が備わっていて、
皆をまとめられる人をPタイプという。
ProduceのPで、Gとは違い独走はしない。

自分はこのタイプを目指しているのだが、
親は縁の下の力持ち的な存在になれという
願いを込めて、「一次」という名前をつけた。
要するに、一番を助ける二番の人になれと。
こんなタイプの人をsupportのSを取って、
Sタイプという。

最後が、研究家、科学者、学者に多いRタイプ。
ResearchのRであることは言うまでもない。
冷静さを備えた分析力のある優秀な人たちだ。

マンションの理事会でお会いしたRタイプは、
京大の理系の教授で、人柄も最高だったY氏。
理事長の私を優しく知的にサポートしてくれた。

月に一度の理事会では、メンバー表の名前に、
G,P,S,Rと書き込んでは人間分析をして、
密かに楽しい時を過ごしている。

There is a lot of pleasure
in our condominium management union.
I often observe people during the meeting.
People-watching is one of the greatest joys
that I have ever experienced in my life.
Behavior observation is very useful for
my real estate business also.

Is this idea against the times ?

鎌倉の段葛、
見違えるようによくなった

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褒め上手

孫との遊びほど楽しいものはない。
好かれることだけ考えていればいい。
育て方の結果は親の責任だから・・・

そこで、好かれるための最大の武器である
子供の褒め方についてはかなり工夫する。
それに、褒め方は人生にも役立つだろうし。

昨日、大規模修繕関係の業者がやってきた。
アフターの担当者で、52歳だという。
「3年前、社長に乞われて入社しました」と
自分がなんでこの社に入社したかを熱く語る。

男社会はともすれば結果承認の世界。
褒められるのは結果だけになりがちだ。
しかし、この目の前の担当者は社長から
その存在を認められたことを喜んでいる。

なるほど、存在承認がこれほど人を動かすのかと、
改めて人の動かし方を考えさせられた。
そう言えば、ものにしたい女性を口説くのも
存在承認が一番効果的だと聞いたことがある。

「君がいてくれるからぼくは生きていられる」
これほど女性を喜ばせる言葉はないらしい。
「この人のために頑張ろう、ついていこう」
と女性は母性本能を掻き立てられるらしい。
よし、今度は、キャバでもこの手を使おう。
めったに行くことはないが・・・

「上手に出来たね」が典型的な結果承認なら、
「○○ちゃんがいるから幸せだよ」が存在承認。
この二つははっきりと使い分けたい。

そして、三番目のほめ方が、事実承認だ。
出来栄えの結果でなく、その事実を褒めるのだ。
「○○チャンの絵は見ていて楽しいね」
事実承認なら、どんな下手な作品にでも使える。

これら三つのテクニックを上手に使って、
これからは孫をメロメロにしてしまおう。
子育ての結果責任がないから、実に楽しい。

In my condominium community union,
my idea is sometimes ahead of the times.
So, I always have a hard time
to have my idea understood by condominium residents.
At that time I often use my special skill to praise them very much.

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はなたれ小僧さま

貸しビル業者にとっての三大苦悩は
① 物件仕入れの恐怖と決断
② 仕入れた物件のリーシング
③ 雨漏りや管詰まりなどのトラブル

逆に言えば、
① 素晴らしい物件を仕入れ
② 一流のテナントさんが入ってくれて
③ 賃貸中にトラブルがゼロなら
もう左うちわの右扇風機である。

しかし、そうは上手くいかない。
賃貸業が40年も超えると、
所有するビルもかなりが高齢になる。
当然、③の雨漏りや詰まりからは逃れられない。
人間の老化なら、尿漏れと脳梗塞か。

昨日は、朝の8時に暗い電話が入った。
「排水管が詰まって床が水浸しで・・・」
服を着替えて、即現場に直行。

3年前に購入した大型マンションの1階店舗。
管理組合が毎年の排水管洗浄をしたかを確認。
もし、洗浄をしていて詰まった場合は
業者に1年間の回復義務があり、
もし、使用者が間違って詰まらせた場合は
組合が入っている保険が適用される。
いずれにしても建物所有者に責任はない。

そして、翌日の朝。
夜半の激しい雨が気になっていたが、
悪い予感が的中して、
「済みません、いつもの場所が雨漏りで・・」
嫌なことは不思議と重なって起こる。

テナント様に迷惑はかけられない。
即、管理会社に電話して、
「どうなっているか調べてくれ」と抗議する。
勿論、弁護士と共に動く私に
相手からの反論の余地もない。
すぐに修復の手配が・・・

建物管理にはそれ相応の知識が必要で、
それを知らないと周囲の勝手に振り回される。
不動産業もそれほど甘い仕事ではない。

不動産貸付業はこの3つの面倒が仕事の柱。
面倒の解決こそが仕事なのだから、
それを投げ出したらもう銭は入らない。
日本昔話の「はなたれ小僧様」は私のバイブルだ。

The real estate industry is much influenced
by the boom-and-bust cycle.
In this industry the biggest difficulty is
not this cycle, but complaint processing
of a leak in the roof and of clogging in a drain pipe.

So the most important part of my job is
dealing with customer’s complaint as quickly as possible.

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悪い遊びにさようなら

CoCo壱番屋の勢いが止まらない。
創業以来20年以上増収増益だという。
創業者宗次氏の言葉が胸を打つ。

「友人=遊人はつくらない。
経営セミナーには出たことがない。
飲み屋とかクラブには行ったことがない」

何と私がこのブログで書いている内容と同じだ。
なので、読んでいて涙が出るほど嬉しかった。
しかし、現実はこれとは正反対の人ばかり。

多くの人は小金が出来るとすぐに始める、
① 女遊び
② 夜遊び
③ 賭け事

この三つのどれかに嵌った人は、
先ず成功への階段を上りきれない。
恐らく、①には反論も多いと思う。
松下幸之助だって妾がいたではないかと。
しかし、この反論は間違っている。
転落の危険という重力が及ばない雲上まで
上りきってしまえば、もう女での失敗はない。

ほとんどの成功夢追い人が
成功への階段を上っている最中に
つまり、中途半端な状態で女遊びを始める。
だから、完全な成功者になれない。

巷には夜になると寂しい男たちが集まる。
私もその一人で、小料理屋の家族亭にいく。
ただの飯屋なら、千円で済む夕食に
週に一度だが、樋口一葉で3時間居座る。
寂しさを紛らわすのには絶好の場所だから。

たわいもないことを話し、
身体に必要ないものを無駄食いする。
そして、真っ赤な顔をして家路に着く。

こんな生活をもし毎日していたら、
絶対に成功などできる訳がない。
週に一度なら問題はないが・・・
どんなに寂しくて不安でも、
夜遊びはほどほどにしないと。

三つ目の、ギャンブル好きは病気らしい。
セロトニン、アドレナリン、ドーパミン
この三つが不足したり、過剰になったりすると
神経的に狂いが生じ、ギャンブル依存症になる。
勿論、頭痛など他のいろいろな病気にもなる。

これを防ぐには、腸内細菌を整えるしかない。
簡単に言えば、腸内環境をよくするために、
質のいいヨーグルトを欠かさないことだ。
不思議だが、ギャンブル依存症にヨーグルトだ。
勿論、一日1本を日課にしている。

寂しさを克服して、三つの危険な趣味を避け、
成功への階段を真っ直ぐに上りたいものだが、
それが出来る人は百人に一人もいない。

Are you a night- bird?

If you haven’t succeeded in business yet,
you shouldn’t play in night downtown.
What is more, you should refrain from
picking up girls at a night club.
Because most young guys are apt to
waste money there.

If you want to do such things,
you should do them
after having succeeded perfectly.
When I was younger,
I was crazy about picking up girls.
But I never wasted money at that time.

Would you like to come and see us this evening ?
Let’s talk about a way of life.

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半投半実

東京のマンション価格が異常かというと、
シンガポールや香港よりはましということに。
日本が経済的に何でも凄かった時代は、
遠い昔のことで、ついつい勘違いしてしまう。

日本では、パークコート赤坂檜町ザ タワーが
やっと坪単価1千万円のマンションに。
シンガポールや香港では
坪2千万のマンションも販売されているのに。
これが正に地域経済力の違いだろう。

こんな物件の購入者は「半投半実」が多く、
時々使うつもり(実需)もあるのだが、
飽きれば投資(仮儒)で売ってしまうのが主流。
高額物件になればなるほどこの傾向が強い。

少しだけ「半投半実」を真似してみようと、
横浜中心にそんな物件を探してみた。
ありました、横浜駅の超近くに。
親しい友人の事務所のすぐそばに。

最上階は54坪で3億2千万円、
坪単価だと600万円、上大岡の約2倍。
東京の1千万には届かないが、
四捨五入ならなんとか大台に乗る。

早速、希少物件を求めて販売事務所へ。
私が目をつけた部屋はまだ申し込みがない。
「よし、これなら行けそうだ」と安堵。
上大岡事務所を売れば、頭金は作れそう。
4月の抽選会がうまくいけば・・・

不動産投資の最先端「半投半実」
教え子のように海外には行けないが、
上手に動いて超低金利時代を生き抜きたい。

Now is the best chance of investment in
real estate because the interest rate is low.
Besides, the land prices are still low, too.

I’ll mortgage all my assets
to buy the new condominium
near Yokohama station.

The interest rate won’t fall anymore.
Or an interest rate is at the bottom now 
even if it still falls a little more.
We are faced with the best financing environment.

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ドミナント戦略

コンビニ、特にセブンのドミナント戦略が凄い。
ドミナント戦略とは、一地域への集中出店。
要するに、その地域をセブンで塗りつぶす戦略。

今までのコンビニ出店の基本は、
定住人口2500人に一店舗だったのだが、
競合店を潰すためとか地域独占のためなら
2千人以下でも出店するというのが最近の傾向。

もちろん、大学やオフィスなどの
移動人口があればそれでもやっていけるが、
それがなかったら、完全な赤字になる。

この戦略の犠牲者は、競争相手だけでなく
身内の競合店も一緒に巻き込まれる。
つまり、ローソンなどの競合店を潰す前に、
仲間を犠牲にしての出店攻勢になってしまう。

私の友人もセブンの古いオーナーの一人。
コンビニの売上げを伸ばすのは簡単でないが、
地道にチラシを配ったり、自ら店に出たりして、
日販40万の店を7年かけて80万まで伸ばした。
しかし、最初の5年で7キロも痩せてしまった。

それでも、3年間は、その努力が報われた。
彼の月収が100万を超えたから・・・
しかし、その後、この店が80万売るならと、
本部が、もう一店舗を近くに開店してしまった。
正にドミナント戦略の一環で。

当然、あっという間に売上げは50万に激減。
転職した50歳での挑戦から10年、
もう彼も還暦、闘う意欲も体力もないと言う。

劇痩せした彼の今後が心配だ。
過労死しなければと願うばかりだ。
多くの人が知らないコンビニ業界の裏側。
企業の壮絶な生き残り戦略に容赦はない。

この私も、起業して50年の節目の
78歳で定年しようと考えているが、
この激しい企業間競争に安堵の日もない。
攻撃し続けなければやられてしまうのだから、
定年しても、仕事からは逃げられそうもない。

The diversification of sales method
is becoming more and more complicated.

So the competition between companies
over the next-generation sales form must be very fierce.

Real estate lease businessmen that live in such times
must not forget the tragedy of the bankruptcy.

If you forget it or can’t imagine it ,
you will be defeated in the business
competition.

The competition between companies does not have the end.

Throughout human history our ancestors
continued competing.
And in all times
attack has been the best form of defense.

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経験が財産になる職業

前回の教え子の転職動機は給料への不満。
ならば、転職を考えるときに、、
給与水準が高い職業についての
多くの新しい情報が必要ではないか。

転職をする人にもその相談にのる人にも、
日本で、これからどんな職業が有望かを
詳細に分析する科学的アプローチも必要だ。

現在、統計的にお金持ちが多い業種は、
あまり嬉しくはないが、投資関連の仕事である。
高額所得者の上位は、例外はあるが、
IT関連と金融投資関係が独占している。
ITは別として、文字通りあのピケティのR≧Gなのだ。

特に不動産投資家に成功者が多い。
この世には、お金より先に土地があり、
生きる土台がアースだから当然の理だ。

普通のサラリーマンが投資家になるには、
爪に火をともして倹約し、
元になる資本を貯めるしかない。

遊び好き、ギャンブル好き、怠け者は
投資家になる資格がない。
投資家で成功してから遊ぶのは問題ないが。

更に、仕事選びで重要なのは、
経験が財産になる職業であること。
例えば、保険のセールスなどがいい例だ。

長い年月をこの苦しい世界で耐えた
保険セールスのスーパーベテランは
いい筋のお客を沢山持っていて、
客が客を紹介するスパイラルに入って
楽に優雅な営業生活を送っている。

同じように、不動産売買の仕事なら、
長い経験を通して多くの不動産投資家を知り、
その人脈を利用して、優雅な営業も可能となる。
でも、駆け出しの新入社員にそんな芸当は無理。

余談だが、私の知り合いに、
建築業と不動産投資を同時にやって、
猛スピードで駆け上がっている若者がいる。
土地と建物は不即不離だから実にいい組み合わせだ。
建築が出来ない私には羨ましい限りである。

兎に角、「経験が財産になる」
これほど重要な職業選択の鍵はない。
勿論、彼にはそのことをしっかりと伝えた。

The experience is the greatest property.
You should have a job
that you can make use of your own experience.

Through this experience, we can deepen
our understanding of property rights,
and can move to aggressively get
much greater asset.

The times to endure hard work is over.
Do you know the proverb, that is, we must
endure hard work for at least three years ?
This is nonsense !

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天職への転職

「天職は何?」と問われれば、
「教える仕事」と答える、もちろん今でも。
ただ、学生時代の夢は「不動産実業家」だった。
結果、天職の教える仕事で資本を作り、
それを使って夢の不動産実業家になった。
実に恵まれた人生だと感謝している。

でも、卒業と同時に実業家にはなれない。
当然、スタートは普通のサラリーマン。
どの会社がいいかと多少の選り好みはしたが、
誰もがそうであるように受かった会社へ就職。

その仕事が天職で自分に向いているかなんて
入社して何年もしてやっと分かること。
「やっぱり向いていない」と転職するのも普通。
歯を食いしばって頑張る人も普通。

大学を出て7年の教え子が来訪。
「思ったほど給料が上がらなくて・・・」
そこまで聞けば来訪の趣旨は分かる。
聞けば、その仕事に不満はないと言う。

「先生のブログを読んで思ったんですが、
不動産の仕事がしたいんです・・・」
そういえば、彼の今の仕事と似ている点もある。

それから1時間、
不動産業界のことや仕事の内容を説明。
最後にどんな会社がいいかという展開に。

一般的には、不動産会社は5つに分類できる。
① 賃貸売買の仲介が中心の街でよく見る会社
② 都市開発やリゾート開発を中心とする会社
③ 賃貸仲介とその管理が中心の会社
④ 中古マンション仲介やリノベが中心の会社
⑤ 上記全部を扱う総合不動産会社

帰り際に宿題を出した。
今度来るときには、①から⑤の会社を
それぞれ2社ずつ選んでも資料を作り、
それなりに、会社訪問してくるようにと。

若さには夢と可能性が詰まっている。
天職への転職を導いてあげたい。
次回の報告が楽しみである。

Have you ever changed your job in your life ?
The change of job is an important turning
point of one’s life.

Before changing our job,
we must think about one’s true vocation.
I believe my true vocation is teaching.

So、 after quitting the company,
I ran a cram school and succeeded in it.
Thanks to that success,
I could make huge capital and vast assets.

(彼が私の話をまとめたメモ)

1. 不動産屋の種類
賃貸中心 アパマン
 売買中心 建売業者
 総合   ピタットハウス
 特殊   マンションの転売業者
 リノベーションの会社

2. 相談相手
 同レベルの友人仲間に相談しても
    何の参考にもならない。
 成功者に相談するのが一番いい。
    (その道の成功者の意見を聞くこと)
 絶対に親や学校の先生に相談しないこと。
    彼らは頓珍漢で時代遅れだから。
(親が現役で成功者なら別)

3. 不動産業に必要な資格
 宅建は最低限必要。
 ギャンブル好きと仕事嫌いには
挑戦する資格がない。

4. お金を残せる意志力
 手取り20万円なら15万で生活し、5万円残す
手取り15万円でも10万で生活し、5万残す
資本主義社会では、
    資本を作れない人は這い上がれない。

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投資を終える時

日本の不動産貸付業界の王者は
三大財閥系不動産会社と森ビルなどだが、
各地方にも、それなりの王者がいる。

大きくても、小さくても、
50年以上生き残っている会社は、
それなりに建替えや大修繕を繰り返し、
生き残りに余念がない。

この建替えや大修繕の考え方や
利回りの計算式ほど分かり難いものはない。
ネットで調べても答えはないし、
銀行に訊いても明快な回答はない。

築35年の自社ビルの1室のケースだが、
この3月でテナントが退室することになった。
初期投資4千万で、35年間の売上げが
1億4千万になっている。
結果、35年間の年平均表面利回りは約10%。

初期投資の4千万の返済総額は5600万円。
かかった経費は2割として2800万円。
払った税金は約1600万円。
結果、古い不動産と4千万が残ったことになる。
この4千万円の大半は拡大再生産に使われた。

貸しビル業とはこのような物件の所有数で
その規模が決まる単純な業態だ。
この規模の物件が30以上あれば
人口50万の地方都市で最上位クラスには入れる。

さて、3月でこの物件の第一幕を終わりにして、
4月から、第二幕を開始すると想定する。
つまり、全面改修工事(リノベーション)をして、
新たなテナントを獲得しなければならない。

工事代は1400万円でいけそう。
新たな家賃目標は第一幕の8割の26万。
年間家賃は312万、稼働率9割として280万。

結果、再投資の利回りは約20%にもなる。
この夢のような高利回りは、
第一幕で不動産が取得されているから。
これで20年間回したら、第三幕は建替えか。
その時は92歳、果たして生きているだろうか。

それにしても、長生きの世界とは、
ドキドキすることの絶えない不安の連続だ。
今日死ねば、成功者で終われるのに・・・
死ぬまで成功し続けるという保証などない。

I have been successful till today.
But now I’m not certain about
whether my life will end successfully or not.

So, if I die now,
I’m sure that my life is successful.

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新東名狂乱

新東名の海老名JCと南厚木ICの開通が近い。
オリンピックには御殿場までの完全開通予定。
しかし、伊勢原・海老名間は2年後の開通だ。

この開通で、県央地区は様変わりするだろう。
特に、物流企業からの土地の引き合いは旺盛だ。
当然、国道129号沿線の地価は高騰している。

もちろん、こんなことは何年も前から
誰もが知っていることで、ニュース価値もない。
ただ、この情報で動く人はそれほど多くない。

この数年、県央地区の開発は目白押しである。
昨年は海老名にララポートが開業した。
数年前まで田んぼの中だった海老名駅は、
東西に大規模な商業施設が完成し、
平日でも多くの人でごった返している。

更に、129号線沿いにはもうすぐに、
ららぽーと平塚がオープンする。
だから、この付近の地価高騰は凄い。

昨日届いた売り地資料では、
平塚市堤町の地価は公示価格の2倍になった。
いくら何でも高すぎる、正に狂乱だ。

4年前、県道61号線に仕込んだ土地も、
この勢いの影響を受けて、値上がりし始めた。
開発情報と地価の関係ほど面白いものはない。

相模線倉見駅への新幹線新駅計画もある。
いよいよ、県央の時代の幕開けが近い。
三井のららぽーと、住友のテラスモールなど
巨大投資がその胎動を物語っている。

Mitsui Fudosan Company and Sumitomo Corp.
have already started huge development investment
in the central Kanagawa Prefecture

Nowadays these real estate-conected companies
are the greatest enemy of department stores
in Japan.

In Fujisawa and Hiratsuka three department
stores are on the verge of the bankruptcy
due to Mitsui Fudosan Company and Sumitomo Corp.

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ベッキー&甘利の共通点

ベッキーの不倫問題漏洩過程を知ると、
明日は我が身と身の毛がよだつ。
要するに、携帯情報の漏洩である。

携帯端末を乗り換える際、
不要になった端末に残ったデーター情報、
これが色々なトラブルの原因になる。

このデーターを完全にリセットしないで、
不要端末を無造作に放置したのはゲスの川谷。
芸能人としては余りにも無防備だった。
そこからあらゆる秘密情報が漏れ、
今回のような騒動になった。

という私も、携帯端末は1年半毎に替えている。
だから、引き出しには5個以上の古い端末がある。
早く、この端末の情報を消してしまわないと、
死んでから、とんでもない汚名を着せられて、
・・・・・・・・・・・・・・・・・

一方の甘利氏の嵌められ騒動。
真実は闇の中だが、嵌められたことは確か。
我々のような不動産の世界では日常茶飯事。

不動産取引は大金が動く世界だから、
とにかく甘い話には気をつけている。
例えば、実に安い土地情報に小躍りして、
「よし、行こう」と動いたら、
実際には使えない土地だったなんてことは、
もう何回も経験した。

そんな甘い話で私たちを嵌めようとする人は、
必ずボイスレコーダーなどを隠し持っている。
だから、痛い証拠を握られない注意が必要だ。

契約書にサインしてないからなんて
油断していたらとんでもない目に遭う。
それが甘利氏問題の核心だろう。

兎に角、この時代、
デジタル機器、ソフト、アプリなどに疎い人は、
必ずどこかで嵌られる可能性がある。

世の中で知っておくべきは
① 付き合いの短い人とは大きい取引はしない。
② 知らない人とは急速に接近しない。
③ 知らない世界では自分を出さない。

Recently there have been a lot of
real estate-related cases with fraud.

Many friends including me have been
deceived more or less.

The world of real estate is filled with traps.
So we must collect fraud information
like notorious ○○ 不動産, ××建設.

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空気を作る

社長について書いた文で多くの反論を頂いた。
特に社長は「空気を読むな」というくだりで。
「空気を読め」が皆さんの意見だった。

私が言いたかったのは、
空気は読むものでなく作るものだと・・・
特に、会社を動かす社長はそうあるべきだ。

甘利代議士のスキャンダルがいい例だ。
本来なら、釈明会見後には、
「自民党支持率下落」というのが大方の予想。
ところが、支持率は上昇してしまった。

この大物政治家は空気を動かしたのだ。
自分への理解と同情という空気を作り、
党への迷惑を最小限に食い止めた。

空気を作る名手がもう一人いる。
誰もが知っている石原慎太郎氏だ。
彼は、どんな失言をしても平気だった。
その後のフォローで空気を変えられたのだ。

目指すは、空気を作れる社長さんだ。
とても難しい技であるが・・・

追記:
「社長はいい加減」という部分にも反論が・・・
私の言いたかったのは、「良い加減」のこと。
つまり、バランスのいい加減で生きろという事。
どうでもいいという「いい加減」ではない。

Many people say that it’s very important
to read the situation or the atmosphere.
But I don’t think so.

If you wanna be a great boss of campany,
you should have the ability to change
a situation or an atmosphere.

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無法自主管理ビル

最近、商業ビルのワンフロアーを購入した。
オーナー数7人の典型的な自主管理ビルで、
オーナーの平均年齢は65歳。

本来ならこんな危険なビルは購入しないが、
親しい人からの紹介だったので、
軽い気持ちで即決してしまった。

まだ、テナントも未定で成否の答えはでない。
ただ、親しい人の紹介で格安だったので、
手を入れてもそこそこの利回りにはなりそう。

「危険なビル」とは管理のことだ。
高齢者に属する7人のオーナーの中で、
「区分所有法」を詳しく知る者はゼロ。
つまり、非常識の無法地帯。

とある、付き合いのある業者に聞くと、
「あそこのビルとは付き合わない方がいい」という。
正規の理事長もいなくて、
「俺がやったる」という人が理事長。
その理事長に振り回されるというのだ。
ともかく議事録もない組合だと嘆いている。

つまり、いつ訴えられてもおかしくない組合なのだ。
悪いのは不勉強の組合員で、元理事長はとてもいい人。
理事長は一銭も貰わず汗を流したのだから。
私のように、ビル再生を仕事にしている者には、
それほど驚く話しではないが・・・・・・・。

これはとある投資用オフィスビルの話しだが、
世の中には、こんな無法地帯があちこちにある。
特に、知的職業に就く人ほど無法感覚の持ち主。
大人の世界は、結構子供っぽい世界でもあるのだ。

まー、それを知っていれば驚くには当たらない。
これからこの管理組合を急いで正常にし、
この建物の資産価値低下を防がねばならない。
忙しくなりそうだ。

Two months ago, I became the owner
of a condominium in Yokosuka.
There are no documents of this condominium
community union general meeting.
So in this case the condominium has a risk
of arrears of a condominium management fee,
a reserve fund for repair and other expenses.

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健康にいい街

健康で楽しく長生き、
これは誰もが願うことだが、
実際に多くの仲間の食事を見ると、
「これでは無理だな」と思う内容が多い。

そんな彼らに是非知って欲しいのがこれ。
今まで隠していたが、やっぱり知らせるべきと、
公開に踏み切った(笑)

これは私の体の三分の一を形作っている
昼のある日の惣菜屋の定食メニュー。
これだけで20種の素材が使われている。
全てが国産素材で千円と格安。
その上、実に美味。
写真を拡大して、見て欲しい。

庶民の街、上大岡はどこよりも
安いレストランや惣菜屋が充実しているのだ。
上大岡に事務所を置いて本当に正解だった。

惣菜の内容は:

たこのカルパッチョ
アジの南蛮漬け
ぶたの角煮
ほうれん草の胡麻和え
トマトのマリネ
ポテトサラダ
カブのゆず酢和え
根菜の炊き合わせ
。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。茄子揚げ

Most of us know that we have to eat
nutritious food to keep the body healthy.
But in fact many of us take a poor meal
and have a poor physique.

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人間耐性

「いい人に囲まれて生きていきたい」
誰もが願うことだが、これが意外と難しい。
いい人か悪い人かをどうやって見抜くか。
この基本的なことが本からは学べないからだ。

前にも書いたが、
人一倍可愛がった社員に裏切られたり、
気が合う社員に使い込みをされたり、
善人だと思っていたら反社勢力の人だったり、
美しい人だと近づいたら猛毒を持っていたり、
・・・・・・・・・・・・・・

そんな多くの失敗を通して、
やっと最近は人で失敗することが減った。
減ったのであって、無くなったのではない。
それほど世の中は甘くない。

だから、若い人たちには
「嫌な人に会うのも神の配剤だ」と教えている。
嫌な人、悪魔的な人に遭って、
初めていい人との違いを学べるのだ。

ある教え子が子育ての相談に見えた。
「担任がダメな先生で娘が不登校ぎみ」
そこで私はこう切り出した。

娘さんにこう言って下さい。
「社会に出て自分に合う人とだけ生きるのは
不可能。だから、今から気に食わない人と
どう折り合いをつけるか練習しているんだよ」

つまり、その先生は神様から送られてきた
絶好の練習台だとと言ってくれと親に伝えた。
娘さんがこの考え方を受け入れるか不安だったが、
後日お母様からお礼の電話があり、
「娘が理解してくれて、学校へ行きだした」と。

50歳で、天命を知る頃までに
多くの嫌な奴に会っておけば、
その後は、天命を全うしやすいように
いい人だらけの天国で暮らせる。

We can learn history from a book.
But we can’t learn
human type discriminating method from a book.
So, if we want to learn it,
we have to meet many kinds of persons.

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誰を信じればいいのか

経済評論家とか経済学者の予想ほど
当てにならないものもない。
本のタイトルばかり威勢がよくて、
ついつい買わされてしまうのだが、
買って3~4年もして再読すると、
ほとんどが的外れだったことに気付く。

1941年生まれで75歳、
「ミスター円」として一世を風靡した、
榊原英資氏が6年前に書いた本が、
「世界同時不況がすでに始まっている」

この本の中の彼の予想はことごとく外れた。
その最たるものが「1ドル70円台突入」
皮肉にも、この本の発行時が1ドル85円、
その1年後に75円をつけてからはずっと円安。

確かに1年間は的を射ていたとも言えるが、
彼の意見で相場を張っていた人たちは、
恐らくは今頃、全員が破産している筈だ。

彼は、円高でデフレだから不動産もダメと言った。
この考え方も大外れで、不動産は逆に高騰した。
お陰で、我々は大儲けをさせて頂いた。

榊原先生ほどの方の意見が外れるのだから、
投資の世界は本当に難しい。
一体、誰を信じて動けばいいのか・・・

It seems that the opinion of the economist
comes off in many cases.
Whom should I believe?

This time the results were correspondent
with my expectations by chance.
So,I could make a fortune in real estate.

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起業前に社長像を

29歳で独立したとき、
目指す社長の理想像を描いていなかった。
単に、「素晴らしい社長になりたい」という
よく人が思い描く幻想しか持っていなかった。
今思えば、本当に青かった。

その「素晴らしい社長」とはどんな社長か。
朝一番に出社して、社員の先頭に立って働く。
人格者として社員から慕われる。
社員の幸せを第一に考える。

最初の7年間、辞める社員はゼロで、
「これは社長が素晴らしいことの証左だ」と喜んだ。
今思えば、本当に馬鹿だった。
それは単なる偶然の結果だった。

当時の私に、今の私のような人が指南役にいたら、
「先ず、目指す社長像をイメージしろ」と指示したと思う。
そうすれば、今頃は当時の10倍は儲かっていただろう。
独立前に、目指す社長像も決めてなかったなんて、
今思えば、実に間の抜けた起業であった。

起業してから多くの社長を見てきた。
その中で、死ぬまで豊かな人生を送った社長は僅かだ。
多くは、一世を風靡するのが10年か長くても20年だった。
他界する頃まで優雅だった人などほとんどいなかった。
その最大の原因は、起業する前に
「目標とする社長像」がなかったからだと思っている。

社長になるなら、起業前に、目指す社長像を決めておくべきだ。
社員が多く、最終的に上場を目指す大きな会社の社長か
社員は少なく、莫大な利益を目指す小さな会社の大社長か

回りを見れば、
こんなことも決めないで独立している人がほとんどだ。
前者と後者では、経営方針はまるで違ってくるのに。

私が29で独立し、42歳でその会社を売った訳は、
起業して10年位経った頃に、
自分が前者の社長に向いていないことに気づき、
やり直して、後者の社長に舵を切ったからだった。

そのお陰で、百人の従業員がいた頃より
一人社長の今の方が、数倍の利益を手にするようにはなれた。
更にストレスは何百分の一に減った。

人生80年時代、
死ぬまで豊かな社長を目指すなら、
絶対に経験豊かで優秀な指南役を持つべきだ。
そして、進むべき自分に向いた道をはずさずに、
倒産の憂き目に遭わないで生き抜こう。

I had been suffering from
lowew back pain since January 5th,
in spite of having an excellent
backache soothing belt capable of
improving my backache measures.

That’s why I couldn’t write my blog
for more than one week.

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一昨年書き綴ったこと

昨年書いたことを年末にまとめたが、
昨年分は書き出した全てのタイトルから
その文の内容を思い出すことができた。

しかし、一昨年分は記憶が少し消えてしまった。
タイトルから内容を思い出せたのは、
全体の8割で、残りは忘却の彼方へと。

生きて経験してブログに書いたことくらいは
死ぬまで全てを覚えておきたい。

1月
それは自慢なのか/老後の備え
努力をする人・しない人
投資をする人・しない人
2月
山崎直子講演会(撤退は死)
頓珍漢(やなせたかし)
希少物件(5つの条件)
不動産世界の恐怖事件(確定測量か現況測量か)
不動産を買う人・買わない人(小川会計)
3月
管理組合という道場(3本)
不動産世界の恐怖事件:結婚を餌に
運気に近づく勇気
4月
コンビニとタバコ/手付け詐欺
日本占領/危機回避/大躍進
老朽化(コモディティ化)
5月
理事長十色/自動運転
グリーンハイツ再開発(2本)
総会委任状には要注意
6月
良運の住む世界/地方都市での不動産投資
築15年大規模修繕工事/修正申告(野比)
マンション再開発成功事例
アパート投資かマンション投資か
パークスクエア上大岡/マンション管理
マンション再開発(ブリリア多摩ニュータウン)
7月
宝探し(上大岡)/ネット情報の真偽(楽待)
親睦の意義(マンション管理組合)
どんな人に囲まれているか
名文句(見積り取れなんて気安く言うな)
ロマンは投資の敵
8月
転出超過(衰退)/リーシング
目で感じる老齢化率
老齢化率と地価
9月
頓珍漢(国谷、やなせ)
マンションは大地震で大丈夫か(2本)
地震に強い街は?
将来性日本一の都市はどこ
タダでも売れない土地
10月
悪魔の囁き/歩行速度
交通違反率と事故率
安全な国/マンション投資(20年後の損得)
地震に弱い街は?
11月
外食過多は宿命/繁栄に繋がる見栄
自由な生き方(ジョンのアメリカ)
不動産如仲立(川崎)
12月
悪夢のような相続税対策(新横浜)
四箇所の30年/不動産騙しの手口
視察旅行/訳の分からない物件(堀の内)
視認性から見る土地の評価

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この一年間書き綴ったこと

大晦日、
この一年、何を考えて生きてきたかを、
書きしたためたタイトルを書き出しながら、
しんみりと振り返ってみた。

1月
戦友の病/契約文が命を救う
Pマンションホームページ
ここにいた理想の男:ジョン
2月
ピケティの中のアメリカ
ピケティの経済学:R≧G
腐食との闘い/メンテフリーの夢
3月
威力業務妨害罪/親会社の倒産
修繕積立金:一軒家でも/評価の一言とEQ
防災対策型マンション
4月
予想外の地価:横須賀/成田から沖縄へ
You Can Do It ! 
Cut off the ties
検索テク:「市町村名 公示価格」
5月
鍛錬:総会での我慢
被害者の種は尽きまじ:MS二重価格
成金趣味の費用比較
選挙と民意:敵性国家の陰謀
設定ミス/三浦半島都計道
6月(英語開始)
運は動より生ず/退職引当金は保険で
建築請負契約/Paranormal phenomena
7月
事前調査:磯子区
没落のケース・スタディ:資産家姉妹
マンションで学んだ政治
品格/強さと品格:鈴木
事業用借地契約:弥生町/ある資産家の死
8月
完全犯罪の詐欺:知人
バタフライ・イフェクト
無縁マンション/マイナンバー制度
年収1億円:原田陽平/共倒れ回避
マシュマロ・テスト/AD200
9月
威嚇経営/毅然と:取引
偽善で殺された人の数/スランプ克服法
本人確認・現地確認・原本確認
断念の芽/「反対運動」という金儲け
無縁保険金
10月
情報ソースを磨く/宝は至る所に
転勤/キャッシュフロー
一度は言ってみたい言葉
マンションライフの余禄/訊けばいいのに
億ション完売
11月
孤独/節税対策VS融資対策
悪い冗談は言わない/依頼主の人となり
地元の名士/英語は何歳から教えるか
12月
92歳のゴルファー/不幸な女たち
失敗パターン/高収入貧乏の谷
買い取りかリースか/費用対効果:車

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92歳のゴルファー

甥との年末ゴルフ。
暖冬のお陰で葉山の丘もぽっかぽか。
流石にツーサムとはいかずフォーバッグ。
お互いの自己紹介で分かったことは
50代の商社マンと元クラチャン。

この元クラチャンが何と92歳。
ハーフを終わってのスコアーは4オーバー。
90過ぎて40で回るなんて開いた口が・・・
そのフォームの美しいこと、
まるでプロのそれとなんら変わらない。

最初の挨拶で言った言葉が、
「年寄りなので笑わないでね」
始めは、この言葉を真に受けて、
「とんでもないですよ」
などと軽口をたたいた自分が恥ずかしい。

最近のゴルフ場が
老人倶楽部と化しているのは事実。
でも、92歳で背筋もシャンと普通に歩いて、
シングルゴルファーだなんて驚天動地。

PSマンションの85歳のゴルフ友達。
今までこの方を目標だと思っていたが、
上には上がいるものなのだとただただ感激。

これから20年もゴルフをやれるのかと
夢と希望に燃えた一日となった。
終わってみれば79で回ったこの老人に、
深く深く頭を下げて再会を約束した。

The other day I played golf
with a 92-year-old golf player.
I was surprised to know his handicap.
It’s less than 9,so-called ‘single’
I was so encouraged by him.
At that time, I had confidence
to live to be 100 years old.

ゴルフ場から東京湾を望む

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不幸な女たち

いつもの小料理屋『家族亭』
カウンターでの今日のテーマは、
「幸せなんて考え方次第」

奥で日本酒を飲んでいる五十路の女。
やけにマスターに絡んでいる。
「私って、なんでこうも不幸なの」
この言葉の連発に、周りはドンビキ。

でも、マスターは料理の手を休めず
丁寧に受け答えをしている。
低い声で、マスターがその女に聞いた。
「酒がグラスに半分入っていたら
酒がまだ半分も入っていると思うか。それとも、
酒がもう半分しか入っていないと思うか」

彼女が後の方だよと答えると、
「あんたはいつも100点が基準で、
足りないものを探すから不幸なんだよ。
もし、ゼロが基準で、少しでもあるものに
感謝する習慣があれば、幸せになれるのに」

昔から、マスターが博学なのは知っていた。
だから、いつも気のきいたことを言うのだが、
今日の言葉には居合わせた客が全員、頷く。

最近そのことを象徴するような相談事が。
50になる教え子の親の話しなのだが、
その親が教え子兄弟、つまり子供たちから、
ひどく嫌われて困っているというのだ。
「実の子供ならもっと親の面倒を見ろ」
というのがその親の口癖だという。

だから、折角身体の不自由な親の家を訪ねても、
行った途端にそんな言葉を浴びせられるので、
子供もだんだん寄り付かなくなったのだ。

満点の子供ならこうすべきだという、
かなり身勝手で傲慢な親だから、
子供さえも寄り付かなくなってしまった。
自業自得とはいえ、可哀想な親だ。

私も、これからは、マスターの言う通り
0基準で考える練習をして、
今まで以上に人に感謝の気持ちを持とう。

When we were eating dinner at a restaurant,
a lady who always complains about her life
began to pick quarrel with the owner- chef.
Then all of us clapped our hands
for his perfect replies,
because all of them are to the point.

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失敗パターン

暮れの大掃除、古い本も捨てなければ・・・
毎年、これはこの時期のルーティーン行事。
そして、捨てる前に必ず感傷に浸ることになる。

捨てようと手に取った2冊の不動産投資本。
「6年で2百万を20億に」
「不動産投資は儲からない」
赤線があちこちに引いてある。
夢中で読んだことが思い出される。
なかなか捨てられないで本棚の肥しに。

初版は上が3年前、下が2年前。
それほど古い本ではない。
なのに、結論が正反対の不動産投資本。

確かに、私のような投資家も
そんな相反する場面をたくさん見てきた。
つまり、私に中古物件を売ってくれる人は、
新築時に私への売値の3倍、4倍で買っていて、
私にキャピタルでは大損して売っている。

例えば、2500万で買って、500万で売るとか。
こうして、片方に大損をする人がいて、
一方に私のように大儲けをする人がいる。
だって、貸出し賃料はほとんど変わらないから、
私の資本効率は売り手の3倍、4倍になる。

だから、2冊の本を書いた人の話しは、
不動産投資の世界では両方とも真実なのだ。
大切なことは、損をする人にならないこと、
そして、出来れば、儲ける人になること。

その方法は、簡単には説明できないが、
どんな投資でも、両方の本を読み比べて、
自分で儲けの法則を探すことが大切だと思う。

失敗者は、必ず儲かる本しか読んでいない。
投資の人生で失敗しないためには、
必ず、両方の本を読むことが大切なのだ。
そうすると、ある程度真実が見えてくるから。

Most of people who fail in
real estate investment
are always have only dream
of succeeding in investment.
If you want to succeed in business,
you should have both good dream
and nightmare before starting it.

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高収入貧乏の谷

2千年以上前、孟子の母は、
子供によい教育環境を与えるために
墓地の近くの家を引き払い市場の近くに、
更にそこから学校の近くへ転居したという。

この有名な孟母三遷の話は
現代にも通用する素晴らしい教えなので、
我が人生にも活用したいと常々思っている。

「高収入貧乏の谷」という谷がある。
今流行語の「下流老人」とはこの谷に落ちた人々だ。
下流老人とは、元々は高収入だった人を指す。
高収入が故に、それなりの贅沢をしてしまい、
その生活習慣から逃れられなかった人が、
「高収入貧乏の谷」に落ちたときに下流老人になる。
贅沢を経験したことが悲劇のもとになっている。

人、特に零細実業家が「高収入貧乏の谷」に落ちるのは、
孟母三遷の教えの逆バージョンで動いた時が多い。
多くの場合、高収入になると豊かな人たちと付き合う。
そして、豊かな人の住む高級住宅街へ引っ越す。
ところが、そこでの付合いには莫大な金がかかる。
この転居こそが間違いの引き金になっている。

手に入れた豊かさが不動のものになるまで
そんな街へ引越しなどしてはいけない。
この恐ろしい魔の谷を渡りきるまでは、
金のかかる交友を避け、質素に生きるべきだ。

普通の人が富裕層の人になるには
「みすぼらしい生活=ケチ」に徹して、
ゆるぎない土台を築かなければならない。

このゆるぎない土台は業種や規模によって違う。
いつも危険と隣り合わせの零細実業家には、
かなりしっかりした土台が必要だ。
先日、開業医の教え子は10億だと言い切った。
本人が病気になると途端に無収入になるからだ。
しかし、一般的な零細企業なら1億ではないか。

零細不動産屋の場合だと純資産で3億以上だ。
絶対の安全圏なら純資産で5億は必要だ。
社会の変化で簡単に揉みくちゃにされる業種だから。

莫大な相続を受けていない普通の零細企業人が
いい顔だけして富裕層の人になれる訳がない。
もうひと踏ん張り、ケチの汚名を甘受しよう。

夜の街に出ていい顔するのはまだ10年早い。
高収入貧乏の谷に落ちないためにも。

Poor people who used to be rich
are called “Karyuroujin”.
I dislike a luxurious life
and wanna live a very simple life,
because I don’t want to become
“Karyuroujin”.

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買取りかリースか

母が遺した我が家の家訓では、
「車は現金で買え」ということになっている。
要するに、ローンは御法度で、金が貯まるまで
車などの高額商品は買うなと言うのだった。

母の口癖は、
どんな豪邸であっても、
その家がローンのかたまりだったら、
そんな家には住みたくないというものだった。

鎌倉で裕福と貧乏の繰り返しで育った母が、
祖父の事業の成功と失敗から得た教訓が、
「借入金の多い生活だけはしない」

事故にあったり、病気になったり、
震災や水害などの自然災害、火災など
長い人生には、予期せぬ突発事故が起こる。
その度に、事業は大きな影響を受ける。
そんな時、大きな借入金やリースが、
倒産の引き金になってしまうことを
母は嫌というほど経験したのだろう。

ベンツSクラスに乗る人の4割は、
リースを使っているという。
リースはローンよりは更に怖いのに。

1200万の車を1.87%の4年リースで乗ると、
毎月のリース代は消費税込みで約24.2万円。
ここから節税分を引くと、月経費は14万円。

リースでなく、現金買取りで4年間乗ると、
節税効果と下取り効果を算入すれば、
毎月の経費は約10万で済んでしまう。

リースの損は月額4万、4年で192万円。
単純には現金での買取りの方が良さそうだ。
では、なんで4割もの人がリースを使うのか。

理由は二つ考えられる。
一番の理由は、現金の持ち合わせがないから。
二番目は、事業資金の利回りとの関係。

リースを使うと、1年目は168万円だけで済む。
すると、1千万強のお金が事業に回せる。
もし、8%で回したら、80万円の利益を生む。
月にすると、7万円近くになるから、
この時点で、リースが月額で3万円有利になる。

さて、この試算を見たら、
亡くなった母は何と言うだろうか。
それでも、リースは止めろと言うのだろうか。

Have you ever hesitated about if you will buy
an expensive imported car or lease it ?

I must buy everything in cash,
because it is my mother’s dying wish.
I wanna keep my mother’s precepts.

But this time, I’m hesitating.
Because I can lease a car
at lower cost than usual.

“Mother, please tell me the best answer.”

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費用対効果

高級外車はお金の無駄遣いと言うが、
本当にそうなのだろうか。
価格だけでそう結論づけるとしたら、
これほど馬鹿げたことはない。

そこで、乗っている車で分析してみた。
土地の売買交渉のときに乗っている車と、
賃貸用建物の修繕などに使う車の2台。
合わせて新車価格が2千万円。

当然、2千万円には節税効果が生まれる。
なので、先ず実際にかかる費用を算出し、
それから、4年間の節税額を出してみよう。

アバウトに定率法で考えると、
4年で8割強は償却してしまうので、
4年間で1700万円が経費になる。
その節税効果は市県民税も入れて700万円。

更に、下取り額を4割として800万円が戻る。
700万と合わせて1500万は戻ったことになる。
よって、車購入にかかった実費は4年で500万。
4年間で500万円だから、1年では125万円。
これを12ヶ月で割ると、月の費用は約10万。

更に、この車の威圧効果も考慮しなくては・・・
銀行との融資交渉波及効果が金利0.2%分とすると、
私の3億の借入れで、60万円分くらいは浮く。
この月額は5万円分くらいになるだろう。
勿論、健全な財務内容が絶対条件だが。

更に、土地価格交渉時のはったり効果もある。
数字にしにくいので金利と同額とする。
結局、10万円から10万円を引くとゼロ。

なんと、高級外車2台の最終の月額経費は
ゼロである、つまり、費用対効果を考慮すると、
この程度の車は贅沢でもなんでもないのだ。

実に面白い試算で、ブログを書き終わって
我ながらビックリした結果になった。
ブログは、書き手である本人のためにもなっている。

I had decided to buy a luxury imported car
after considering cost versus benefit.
So, I had to save a huge amount of money
in order to buy a luxurious car.
This type of car is so cost-effective.

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孤独

一年に四季があるように、
短い一日にも四季があるんです。

春のようにうきうきした朝、
夏のようにぎらぎらとした昼下がり
秋のように寂しい夕暮れ
冬のように静かな夜

それは何の訳も無く訪れることもあれば、
はっきりとした理由があることもあります。
ただ、心の四季は乱れうちです。

今朝は、何故か不安で寂しく始まりました。
どんよりとした空のせいかも知れません。
今度買う大型物件への恐怖かも知れません。
心への秋の到来です。

無性に寂しい時は、その時が流れ去って、
次の気分が来るのを待つしかありません。
何も考えずに、何も手を打たないで。
ただ時の流れに身を任せるんです。

投資の不安、老いの恐怖など考えずに、
掃除をして、洗濯をして、風呂に入って、
料理の下ごしらえをして、街を歩いて、
帳簿をつけて、資料を整理して、

不安で寂しい時が流れて、
次にどんな時が来るか
それは誰にも分かりません。
でも、必ず次の時がやってきます。

それが明るく、楽しい時であることを願い、
今を、無心で生きていくのです。
物事を深く考えることなく、
ただ時の流れに身を任せるんです。

決断の連続はかなりのストレスなんです。
だから不動産投資家は孤独です。

When I feel lonely
I leave myself to the flow of time.
When I feel sad
I never place myself in other’s power.
I’m fond of letting myself go
with the flow of time.
Real estate investors are always alone.
Real estate investors are always lonely.

昼の館銘板

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節税対策VS融資対策

「今年は利益が出そうだから・・・」
そう思って、雨漏り修繕をすることがある。
この行為は一般的には節税対策という。

例えば、1千万の利益が出そうな年に、
400万円の雨漏り修繕を実施したとする。
法人税率をアバウトに40%とすると、
修繕なしの場合の税金は400万円
修繕をした場合の税金は240万円
結果、160万円の節税対策をしたことになる。

しかし、これでいいのだろうか。
こんな節税対策は愚策だという人もいる。
その訳は、節税対策をしたことで、
内部留保の600万円が360万円に減り、
手元資金が240万円少なくなってしまうのだ。

内部留保が多ければ、
飛躍への投資が更に大きく出来るし、
それを応援する銀行からの融資も有利になる。

例えば、融資金利への影響は計り知れない。
財務内容が良いのと悪いのとでは、
融資金利に1%の差がつくこともある。
1億円の融資なら、年間百万円の差額だ。
2年だと200万円で、160万の節税額を上回る。

経費を無理やり作って節税するより、
税金をバンバン払い、内部留保を増やし、
積極的に拡大する手法が私好みだ。

I will never charge dinner
to my expense account.
when I have dinner with my family.

館銘灯を設置したら
早速マンション資産評価が上がり、
売買時にその効果があったとの報告が。
MSは買った時から価値が下がるというのは、
往々にしてその管理組合の努力不足なのだ。

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悪い冗談は言わない

書いた文章を読めばその人となりが分かる。
「文は人を表す」ということだ。
また、その文に書かれた書体から人が分かる。
「書は人を表す」ということか。

最近、「冗談は人を表す」と思うことが多い。
だから、自分が冗談を言うときには注意を払う。
冗談から誤解を生みたくないから。
特に悪い冗談は絶対に避けるようにしている。

気がついていない人が多いが、
お金の冗談が多い人には
お金に執着心がある場合が多い。

「景気よさそうだな、金を貸して」と
冗談をいう人がいる。
本人は借りるつもりもなく
タダの冗談で言葉遊びだと思っている。

しかし、彼はこの冗談で
自分の本性を表してしまっている。
こんな冗談を言う人は、
心のどこかが貧相なのだ。

だから、こんな冗談を連発する人からは
出来るだけ離れていくようにしている。
多くの場合、この手の人は、嫉妬心が強く、
裏で必ず罵詈雑言をばら撒いている。
「あいつはケチだ」などという金の悪口を。

I have no habit to speak ill of others.
I wanna be surrounded
by the people of positive thinking.

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依頼主の人となり

長く生きていると頼まれ事が増える。
特に不動産という特殊な世界でそれが多い。

「家を建てるから建築屋を紹介して」
「引っ越すからマンションを探して」
「投資向きの土地があったら教えて」
「地主の息子と結婚したんだけど・」

2週間前に受けた話は、
「東京から引っ越したい人がいるので
いい不動産屋を紹介して」

「いい不動産屋」という言葉を使ったので、
この人は不動産の怖さを知っている人だと、
勝手に解釈して、最強の業者を紹介した。
最強の業者とは、
どんなクレームにも迅速に対応できる業者だ。
不動産屋は、選ぶ力とクレーム対応力が決め手だ。

ただの仲介業者ならネット上でいくらでも探せる。
不動産で失敗する人の多くは軽々しくネット上で動く。
ネットで物件を探し、その業者に依頼する。
素性も知らないネットで知った業者を信用し
馬鹿丸出しで取引して、後で泣きを見る。

ところが、数日後、「決まった」という電話。
「良かったね、どこで決めたの」と聞くと、
「ネットで探したらいいのがあったの」と。

やっぱりこの人も馬鹿だったのか。
頼みごとを引受けて馬鹿をみないように、
注意深く生きているのに・・・
またまた振り回されてしまった。

これからは、
もっともっと依頼主の人となりを見抜き、
慎重に引受けなければと深く反省した。
残り少ない人生、付き合う人を選ばねば。

In the world of the real estate,
there are a lot of scary people.

Therefore you must be more careful
at the real estate transactions.

This problem gets me.

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地元の名士

昨日のことなのだが・・・
友人の会社設立40周年記念パーティに出た。
祝辞の一番バッターは小泉進次郎氏。
相変わらずスピーチが上手い。

二番バッターは同級生の県会議員。
彼も実に見事なスピーチを披露した。
余りに見事なので会場の雰囲気も盛り上がる。

三番目は市長、こんな若い人とはしらなんだ。
落ち着いていて、かなりのイケ面。
お話しもまずまず・・・

しかし、何か私の心は浮かない。
社会的地位を求めないで生きてきた私には、
この約80人の地元名士たちとの時間がつまらない。。
彼らは実に偉そうなのだが、流れる空気が寒い。
式は目出度いのだが、全く面白くない。
祝う気持ちはあるのだが、それ以上ではない。

壇上での祝辞がいつまでも続く。
一つひとつのエピソードは確かに面白い。
でも、このブログを書いている今は、
何一つ覚えていない。

会社を興して40年、倒産せずにやってきた。
確かに偉大で素晴らしいことだが、
だから何だというのだ。
私の会社も40年間、右肩上がりで伸びている。
でも、こんなパーティをする気もない。

思えば、
社会的地位の高い名士である親戚も好きでない。
彼らは話していてもつまらないことばかり言う。
総じて、田舎の名士なんぞはたいしたことはない。
だから、所謂名士にはなりたくもないし、
名士そのものをリスペクトしていない。

この世の中には、
社会的地位を重んじる輩と、
社会的地位を無視する輩がいる。
私は、後者の人生を選んだ。

追記:大好きなあっちゃんへ!
会社設立40周年、
心からお祝い申し上げます。
これからの更なる発展を祈っています。
これは、本心だよ。

The people live in different ways
according to their social position.

すき屋は大切なテナントさんの一つ。
この店の「すき鍋定食(680円)」が驚きの旨さ。

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英語は何歳から教えるか

「子供が健康で頭がよかったら・・・」
これは子を持つ全ての親の願いだろう。
しかし、この基本となる神経の成長が、
3歳で80%出来上がることを知る親は少ない。

これは運動神経の発達ばかりでなく、
脳神経=能力の発達にも当てはまる。
つまり、生まれてからの3年間で、
脳の器の大きさは決まってしまう。

この3年間の上質で豊富な刺激が
脳内のシナプスを高度に発達させ、
それぞれの子が親からもらった脳の
百%の開花を可能にしていく。
※親から貰った脳以上の発達は不可能。
ポテンシャルの良否は結婚(交配)の問題!

知識の詰込みや丸暗記だけなら
6歳以降の努力で少しは挽回できるが、
より多くを覚え素早く作動する高性能な脳は
残念ながら6歳以前にほぼ完成してしまう。

その意味で、40年間、1万人以上の指導人生は、
親の願いと子供の現実の狭間での苦しみだった。
とはいえ、この40年間、決して諦めたことはない。
工夫と努力で両者の幸せを叶える道を拓いた。

能力の決め手となるシナプスとは、
脳内信号を伝える神経細胞同士のつなぎ目で、
これは外界からの上質な刺激でのみ発達し、
つなぎ目の数が高性能な脳を作り出していく。

だから、この上質な刺激を外からでなく、
自ら与える心を作ることに活路を見出した。
この力を一般的にはEQというのだが、
IQの限界をEQで突き破ることにしたのだ。
こうして、予想される成績の限界を突破した。

更に、シナプスは2つの働きを柱に成長する。
直感的理解力と論理的理解力という二本柱だ。
言葉を知る前の脳には論理的思考はできない。
だから、物事を直感的に取り込み理解するだけ。
その次に、言葉を獲得して論理性が発達する。

よって、論理性の発達という視点からは、
第二言語は4歳以降に教えるのが望ましい。
つまり、2歳頃からの無理な英語教育は
その子の論理性の発達を阻害してしまう。
そんなことにも着目した。

論理的脳の発達を考慮した第二言語の
具体的指導方法は教育の最重要テーマだが、
教育に携わっていた頃は日夜これを研究し、
早期教育の現場でもそれを実践してきた。

勿論、その具体的方法を明かすことはできない。
その教え方はこれからも金のなる木であり、
その意味で、企業秘密でもあるからだ。

限界突破は、人生最大の醍醐味でもある。
命ある限り、工夫と努力をしてきたい。

Consequently, I’ve developed highly efficient EQ
that breakthrough the IQ limits that my students have.

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情報ソースを磨く

相続でごたつく駅前一等地のごたごた。
話しが進みだすと相続人の誰かが死んで、
もう7年もまとまらないという情報。

この複雑でやっかいな土地を
早く事業化したいコンビニさんからの、
「6人の地権者に一人2千万速攻で渡して」というお願い。
一気にまとめるにはそれしかないのだと言う。

恐い話だったが彼らの要望どおりに動いた。
そして、速攻でビルを建てそのコンビニを誘致。
こうして、無事に事業は完了した。
文字通りハイリスクハイリターンで
総投資額に対する年利回りは10%を超えた。

こんないい情報を手に入れるにはコツがある。
それは簡単で、この業界の便利屋に徹すること。
大手の担当者は、速攻で動ける人を求めている。
それに応えてあげればいいだけのこと。
もちろん、並でない信頼関係がベースだが・・・

反対に、工事費を踏み倒された悪い情報の話。
飲み屋で会う還暦を過ぎた工事屋の社長。
半年前、儲かる情報が入ったと喜んでいた。

そして、半年振りに街で彼に会った。
あの工事代5千万を踏み倒されて倒産したと。
そもそも工事の情報ソースは居酒屋の酒席。

やっぱり情報は
まじめな人間が集うところで集めるべきだ。
いいかげんな人の酒席で手に入れた情報は、
もともと質の悪い情報で、
最後は酒の上の話になってしまう。

日頃の生活態度が人の輪の差になり、
人の輪の質の違いが情報の差になり、
それが成功運の分かれ道になる。

I always make much effort
in order to meet my business
partners’ expectations.
Of course, reliable relationship
is indispensable on that deal.

植栽委員会のあるマンションファサード

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宝は至る所に

29で独立し、それから確定申告を続けている。
当初の申告対象事業は「学習塾経営」のみ。

あれから40数年、収入源は多岐多様に。
所謂「副収入」は5業種に届いた。
副収入を実現する一般的な道は、
不動産投資、株投資、ネットビジネス。
専門的知識を持っていれば、
コンサルタント、顧問なども可能になる。

人を動かす才能があれば、
会社を興しては任せるなんてこともできる。
つまりは「複数の会社オーナー」
これは結構楽しい生き方なのでは。
兎に角、その気さえあれば
収入の道は多岐多用であり、それが楽しい。

ただ、目の前に転がっているチャンスに
『これだ』と気付く感覚を持つには、
人生に「一所懸命」でなければならない。
逆に、一所懸命に生きる人が少ないから、
凡人にもチャンスがあるとも言えるが・・・

例えば、マンション管理という仕事。
管理組合活動を一所懸命お手伝いした結果、
住民が何に困っているかがよく分かり、
マンション管理に関わるお金儲けが
こんなにも沢山あるのかと驚いた。

たかがマンション管理ですら宝の山なのに、
多くの人はマンション理事の役を嫌う。
「人が嫌う」仕事には大金が眠っているのに。

管理組合理事当番が回ってきたら、
喜んで引き受けるべきだ。
金でなく、社会貢献のつもりで。
神様は見ているから・・・・・
必ず、いいことがある。

正に、「人の行く裏に道あり、花の山」
I’d like to be different
from the great majority. 

←樹形を指示した剪定の結果
←剪定を任せたときの無残な樹形。
何故こんなことになるかは書けないが、
木の多いマンションには植栽委員会が要る。

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転勤

仕事の9割は不動産会社や銀行との付合い。
これが上手くいけば、いい情報が手に入り、
賃料もより多く入ってくるということに。

ところが、この不動産会社と銀行は、
ほぼ2~3年ごとに担当者が転勤になる。
親しくなった頃に必ず転勤の挨拶に来る。

だから、40年もこんな仕事をしていると、
袖すりあった店長が30人以上になる。
その一人ひとりの名前を全ては覚えていない。
多くても半数の支店長名しか思い出せない。

思い出深い店長の中には、
貸金の保全方法を教えてくれた人、
500万の税金を取り返してくれた人
怖い人との付合い方を教えてくれた人など、
人生の恩師と思っている人たちもいた。

また、こんな資料が欲しいと思っていると、
頼んでもいないのに持ってきた店長とか、
今日は車を出してくれたら助かるなと
何となく思っていると迎えに来た店長。
そんな気の利く店長も何人かいた。

ただ、困ったことは、
全く正反対の店長の存在。
供した菓子を口で割ったり、
玄関で脱いだ靴が揃っていなかったり、
顧客の名前の呼び方を知らなかったり、
胃がちくちくするようなことが何度かあった。。

女性の場合も仕事の場合も、
優秀な人の後にやってくる担当者は
いろいろな意味でとても大変だと思う。

自分に転勤はないが、
一流の人間に成長するために
死ぬまで努力を惜しまないつもりだ。
「あの人は素晴らしい社長だった」と
転勤していった人たちに言われたいから。

※先日会った小泉進次郎代議士は、
とても素敵な香りがした。
スピーチは抜群だったし、
只者ではないと感心してしまった。

It’s very important to improve
a power to fit in society.
As a result, we can learn
to contribute to society.

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キャッシュフロー

大船駅前に売りビルがあるというので、
同じ投資仲間に誘われて調査に向かった。

彼はかなり規模の大きな不動産投資家で、
月の賃貸収入が1千万は優に越えている。
そんな背景があっての行きの車中での会話。

「この3億の物件、月の家賃が270万だから、
表面利回りは目標の10%超だね」と彼が言う。
「小さな物件の10本分だから、
面倒が省けて最高だよね」と私が応じる。
「ところで、キャッシュフローは?」

キャッシュフローはその人の経済的条件次第。
既にかなりの高額所得者である彼の場合、
賃料は税金でごっそり持っていかれて、
あまり手元に残る金はなさそう。

話は全額借入れだとどうなるかという展開に。
先に、経費を計算すると、利息が月に25万。
固定資産税も月額25万、消費税約22万、
月割り修繕引当金13万として経費合計85万。

家賃から経費を引くと利益が185万円。
彼の場合、この185万の45%近くが国税・地方税。
で、結局手元に残るお金の計算式は
270万-経費85万-国税・地方税83万=102万

でも、ローンを使わなければ利息がかからないから
127万が手元に残るが、それでも家賃の半分も残らない。
(涙)

更に、借入れ利息がかなり優遇の1%だとしても、
月額返済は150万円にはなる。
で、270万の家賃から経費、税、返済を引くと、
270万-85万-83万-150万=-43万
キャッシュフローはマイナス43万。。

でも、現地に到着し、ビル前の人通りに超感激。
これは昭和の御徒町かと見まごうばかり。
結局、この人の多さに惚れ込んで
彼はこのビルを買ってしまった。
「キャッシュフローはマイナスでもいいや」と。

どうせ彼は、数年で半分以上は繰上げ返済をして、
すぐに100万近いキャッシュフローを生む魂胆だ。
結果、更に繰り上げ返済原資が増えていくのが富裕層。
この繰上げ返済力が庶民と富裕層の決定的違いなのだ。

こうして、また、今日も、
私と彼の実力の差が更に開いてしまった。

After all he belongs to the bourgeoisie
who are different from the common people like us.

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一度は言ってみたい言葉

一度は使いたい夢のような言葉がある。

昔、中学受験発表後に報告に来た母親曰く、
「栄光、麻布、慶応のどこにしようかしら」
全部受かって迷っているという贅沢な話しだ。
「凄いですね、一度は言ってみたい言葉です」と、
羨ましそうに応じるのがベスト。
真剣にどこがいいなどと答えるのは愚の骨頂。

ただ、人生というのは面白いもので、
その言葉を聞いてから15年して
道でばったり出会った本人と話すと、
大した人生を歩んでいない感じ。
神様は結構慈悲深いところがある。

昨日もとんでもないスケールの言葉を聞いた。
「毎日、家賃が百万円入ってくるんです」
御主人に先立たれてから始めた賃貸業が、
30年間で拡大、また拡大したという未亡人。
従業員を雇わず、優雅な一人社長の大会社。
大成功が故に口から出る言葉はいたって自然。
決して自慢や嫌味とは思えない。

次に出た言葉がまた最高に格好がいい。
「そごうが冷蔵庫なので、買い置きはしないの」
家は横浜駅から徒歩5分、傘は不要の億ション。
更に夢のような言葉が続く・・・

「夏のMMの花火がベランダの目の前なのよ」
それでなくても真正面にベイブリッジが見え、
オーシャンビューに映える夜景は百万ドル。
世界一のヒューチャリスティックな光景だ。
「羨ましい」を通り越して、夢のまた夢の世界。

ただ、最後の言葉でおやっと思った。
「車はフェラーリとランボルギーニの2台」
主に息子が乗っているという車の名前を聞き、
「息子さんはあまり知的な人ではないな」と。
2台とも成金の○○息子が好みそうな車だから。

神様は結構慈悲深いなとまたまた安堵。
でも、豪華な言葉の使える人生は素敵。
しょぼい話よりは明るいし参考にもなる。

I don’t dislike the person
that often boasts of himself or herself.
Because big talk is full
of many useful idears.

But I am always careful
not to boast of myself.

By the way, the elderly must be
careful not to fall down.

葉山の海を望む素敵なカフェ

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マンションライフの余禄

マンションライフには余禄が多い。
ただそこに住んでいるだけで
人生にとって大切なことを
毎日のように学ぶことが出来る。

その最大の原因は高い人口密度。
人と人が濃密に接触することで、
人との関わりが否が応でも増え、
その多くの人間関係を通して、
人生の上手な生き方も修得可能になる。

例えば、ゴミの上手な分別、
ロビーでの朝の上手な挨拶
通路やエレベーターでの譲り合い、
これらはそのまま社会訓練でもある。

PSマンションの戸数は百(賃貸を除く)
だから、数字はそのまま%に置き換わる。
このマンションでは、
にこやかにあいさつが出来る人は50%
ぶすっとして挨拶もできない人は30%
幸せそうで人生の成功者らしき人は10%
苦虫を潰したような顔で不幸そうな人は9%
こんな楽しい住民分析を通して、
自分の心地よい立ち位置も決めている。

例えば、時として、相手次第では、
二度と目を合わせず、無視しなければ、
こちらが滅入ってしまう相手もいる。
そんな精神的強さを身につけることも可能だ。

寿命から見ると、80代で逝く方が多い。
理事長経験者で亡くなったのはKさん。
残された奥さんもこの1月に他界。
二人の最後の10年をよく知っている。
この二人から老夫婦の理想形も学べた。

ご主人を亡くされた方は6人。
つまり、未亡人が6人ということ。
40代の未亡人が3人もいるのが驚き。
企業戦士の妻なのか・・・男は辛い!

男やもめは5人。
60代が一人、70代が二人、80代が二人。
マンションでリハビリしている人は5人。
皆さん、脳卒中が原因で還暦前が3人も。
彼らの発病前には面白いくらい共通点が多く、
これらの病気を避けるヒントも得た。

年を重ねると、過去の話が多くなる。
70を過ぎた仲間たちの愚痴と昔話には
時として、辟易とさせられる。
「こうはなりたくない」と肝に銘じ、
最後まで今と未来を語る術も習得した。

こうして、多くの仲間の生き様を参考に、
上手に明るく生きる術を身につけながら、
残りの人生の綿密な計画も立てている。
ここでのマンションライフがなかったら、
とても立案できなかった計画である。

「PSマンション、ありがとう」

I’ll do my best for the world, for the people.
Furthermore I’ll do my best with dignity
until the end of my life.

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訊けばいいのに

マンション本体のコンクリートの耐用年数が
理論的には100年を超えたからといっても、
そこに使われた水道管や排水管は百年もたない。

ある日突然、漏水で大騒ぎするマンションが多い。
それはまるで、一見健康そうな人がある日突然
血管の詰まりで倒れるのとよく似ている。

給排水管は50年くらいで交換するのが     
多くのマンションの対応のようだ。
ところが、私が最近理事を務めるようになった        
東戸塚の150戸のマンションでは、
なんと28年で水道管を交換してしまった。

たった1件の水漏れがあったという理由で。
補修でなく全部を交換した本当の理由は、    
管理会社から管理組合への巧みな誘惑。

管理会社の利益の2本柱は管理委託費と工事費。              
近年、管理組合からのこの管理委託費への      
値下げ圧力が 年々厳しくなっているので、
管理会社は工事からの利益を模索している。

彼らは管理組合の懐具合をよーく知っている。
だから、金に余裕のあるマンションへは      
甘い言葉で必要ない工事を仕掛けることもある。
「今のうちにやりましょう。資産価値も上がりますよ」
無知な理事長や理事はすぐにこの誘惑に乗る。
そして管理組合の大切な剰余金は雲散霧消する。

それが輪番制理事会マンションの宿命である。
実際、自分たちはその知識や経験がないという
意識の欠けた理事さんたちの管理組合が多く、
それゆえに、管理会社の御指導に従い、
ごっそりと積立金を使わされてしまうのだ。

結果、
マンション住民は根拠のない高い管理費を
能天気に支払い続けることになる。
ところが、悲しいことに、住民側にも
被害者意識は全然ないのが、
何とも平和な光景である。

マンションが大規模修繕を迎えているときなどは、
管理運営にはかなり専門的な知識が要求される。
だから、輪番制理事だけでの対処は無理なので、
輪番制理事と専門的知識を持った理事を入れた
複合的な管理システムを考えるべきなのだ。 
 
でなければ、私のような経験者を相談役につけ、
何時でも、『訊ける人』をそばに置いておくべきだ。
そうでないと、マンションは永久に良くならない。

「プロに訊く習慣のある人だけが成功する」
この成功法則は管理組合にも当てはまる。

Most people never ask.
That’s what separates the people
that can do things from the people
that just dream about them.

去年、友人と行った秋の円覚寺。
京都まで行く必要がないほど見事。

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億ション完売

教え子が2年前に買ったマンションを見てから、
オーシャンビュー建物への憧れが燃え上がり、
あちこちのマンションを見て回っている。
昨日はMMタワーマンションモデルルームへ。
入居開始が1年半先だから選び放題を信じて。

「あのー、オーシャンビューのお部屋を・・」
「申し訳御座いません。海の見えるお部屋は
3ヶ月前に売り切れて、今は残り6部屋です」
聞けば、平均販売価格が1億円以上なのに、
それが飛ぶように売れてしまったというのだ。

普通の家の普通のサラリーマンの教え子が、
2年前に6千万で買ったオーシャンビューの
マンションも今売れば8千万近くはすると
彼が自慢げに語っていた。
この世の中、一体どうなっているんだろうか。

ちなみに、彼が6千万のお部屋を買ったときは、
35年のフラット・ローンで5千万円を借りて、
月14万を返済し、管理費などの雑費が4万で、
合計月額費用が18万だということだ。

30歳の彼は、
頭金の1千万円を大学卒業後6年で貯めた。
つまり、1千万を72ヶ月で割ると14万円。
彼は毎月欠かさず14万円貯金していた訳だ。
こんな若者が世間には結構いるのだろうか。

このMMで、平均1億円以上のお部屋が
あっという間に売り切れたというのも納得がいく。
アベノミクス効果がかなりの人々に恩恵を
及ぼしているとしか考えようがない。

MMのマンションからの海の景色は
やっぱり最高だ、特に夜景が素晴らしい。
MMは街機能も世界一ではないかと
かってに惚れこんでいる。
津波対策もばっちりだって事も教えられた。

あー、海の見えるお部屋が欲しいよー。
勿論、多少の値上りも期待している。
そう、PSマンションもみんな15年住んで、
値上りして売って出て行くから・・・

これって15年間の家賃2700万円相当が
完全にゼロだったってこと、買っておいて良かった。
あつかましくも、同じ事の再現をMMでも狙っている。
ただ、高く買ってくれる人の多くは中国人。
いろいろあるが、爆買いの中国人に感謝!

I wanna buy a condominium
with a fabulous ocean view.

I don’t mind even 100 million yen.

Because I believe it is worth
more than 1oo million yen,
if it is located in MM district.

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威嚇経営

30代の頃、寿命は50でいいと思っていた。
父も兄も50前に、この世を去った。
それが妙に羨ましかったから。

それが、いつの間にか古希を超えた。
余分に重ねた21年、予想外の連続だった。
死にたい苦労もしたが、いいこともあった。。
これならもう10年生きてもいいかな・・・・

30代半ば、立ち上げた会社は急成長していた。
急成長の上、かなりの黒字経営だった。
従業員数も予想以上に膨れ上がっていた。

でも、多くの若い社長がそうであるように、
何をどうすればいいか分からず、
次の朝を迎えるのが怖かった。
舵取り方法を教えてくれる人が欲しかった。

毎朝、訳もなく社員を怒鳴りつけたかった。
「お前なんか辞めてしまえ」という衝動が・・・
でも、会社の崩壊が怖くて、言えなかった。
そして、選んだ道は会社の売却だった。
もう二度と社長なんかやるまいと思った。

2年前、近くに凄い会社があるのを知った。
社長はフェラーリに乗り遊び呆けているのに、
会社は順風満帆に動いているというのだ。
この近くにある自宅は、プール付の超豪邸だと。
「そんな社長ならやりたい」と興味が湧いた。

調べたら、社長は怖い人らしい。
背けば、命も危うくなるほどの人らしい。
「威嚇経営」そのものを実践しているという。
何を隠そう、一度は憧れた経営手法だった。
そのためのコネクションも手に入れていた。

そんな折、その社長が癌になったという噂が。
威嚇には身体にかなりの負担がかかるという。
それが40代の発病の原因だったというのだ。

医者に聞いたら、
「怒ると血液は酸性になり、その悪い血液が
癌を誘発するんですよ」と。

あー、威嚇が出来ない性格でよかった。
それに、もうこの歳で、人を威嚇するのは辛い。
威嚇を使わず社長をやる手段として、
「ニコッと笑って、縁を切る」ことを覚えた。

お己の身体に悪い人の縁さえなくなれば、
仕事で怒ることもないし、説教する必要もない。
求めるべきは、嫌な縁を切る強さなのだ。
怒らず、威嚇もしないで、社長をやるには、
嫌な人から離れ、気の合う仲間とやるしかない。

馬が合うと言って寄ってくる仲間だけと集い、
その人たちの協力で利益をだしていく。
苦労して身につけたこの素晴らしいやり方。
それが出来るようになったから、
社長業も悪くない。

If you can cut an evil connection,
you will be able to live in peace and quiet.
I hope you can keep smiling.

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毅然と

売ったマンションのエアコントラブル。
入居した買主が作動しないとクレーム申告。
買主の仲介をした大手のS不動産が、
私の方のPという仲介業者に伝えた内容は、
「売主の責任だから売主負担で修理せよ」

人生71年、その内45年は不動産に携わった。
だから、そんな間の抜けた要求には屈しない。
建物瑕疵への免責文言を入れておいたから。

普段から育ちのいい優しい言葉を使うから、
言えば承諾するだろうと甘く見たのだろうか。
ところがどっこい、今までの不動産人生で、
私にクレームをつけた担当者は全員失脚した。

例えば、コンビニの店舗建設では、
隣地との塀を初期設計に入れなくて、
初期予算より実行が大きくオーバーし、
担当者は広島に左遷され、その後クビ。
会社に私の責任と報告したのがアダになった。

今回の取引でも、
最初の契約時に交わす「付帯設備表」で、
エアコン4台中1台は「不調」と伝えた。
だから、最初にSが買主にこの表を見せ、
「この場合は御自分で直すべきです」と、
毅然と伝えれば、何も問題にならなかった。
それを、買主の怒声に負けて、
「承知致しました」と言ってしまった。

仕事では、第一回目の交渉の判断を誤ると、
会社での人生街道から転落する。
特に、反社会的な人との交渉では。

つまり、よくあるクレーマーへの対応だが、
大切なのは、正しいことを曲げない毅然さ。
胸にIC レコーダーを隠し持ち、
全ての会話を録音し、穏やかに言おう、
「お客様の行為は、威力業務妨害です。
この記録を警察に出しますので・・・
では、失礼します」

When you think it must be
Forcible Obstruction of Business,
you should say to him
“I’ll sue you for
Forcible Obstruction of Business ”
Anyway, it is very important
to show a complainer a resolute manner.

東京ベイコートのプール
上場企業幹部の仕事場だ。

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偽善で殺された人の数

とある会社を訪ねた。
応接室に社是の額が飾ってある。
「熱意、やれば出来る」

高校時代に似た言葉を使った気がした。
この言葉を自室の壁に貼って勉強に励んだ。
でも、やっても出来ないことだらけだった。

だから懐かしかったが、空しかった。
これは自社の社員に対して使う言葉ではない。
こんな言葉は偽善者の常套句なのだから。
ここの社長はそんな人なのかとがっかりした。

つまり、ここの社長は社員をこき使って、
自分だけがいい思いをしたいに違いないのだ。
もしそうでないなら、社是はこう変えるべきだ。
「目指せ、社員の給料日本一」
だって、やれば出来るんでしょうから。
そうしたら、偽善者のレッテルなど貼らない。

似たような例をもう一つ。
今の日本の政治に対して
「戦争反対」という言葉を使う人を疑う。
かなりの馬鹿か、相当の偽善者に違いない。

今のこの日本で、
戦争賛成などという政治家がいる訳が無い。
国を守ろうと主張する政治家はいるだろうが、
それを戦争賛成者というのは余りに飛躍だ。
なのに、この言葉を連呼するということは、
絶対に裏がある・・・
どこかの国から金でも貰っているに違いない。

売国奴の彼らが使うべき正確な言葉は
「防衛反対」、「国土放棄」、・・・・・だ。
それを「戦争反対」では、どこの国の話しかと、
頭が混乱してしまう。

更に、「戦争反対」と叫ぶ芸能人や知識人は、
「俺は善人だ、だから戦争反対なのだ」
そう言いたくてこの言葉を使うのだろう。
彼らにとってこの言葉は、
人気取りのための商売道具なのだ。

これこそが、俗に言う、偽善行為だ。
政治のことなど何も分からない小学生なら、
この手の言葉を使ってもまだ許せるが、
大の大人が使うとその人格すら疑う。
だから、戦争反対などと叫ぶ芸能人は、
絶対に信用していない。

世界の歴史で、偽善のスローガンが
いかに多くの人を苦しめ、その命を奪ったか。
この世では、人殺しが殺した人の数より
偽善者が殺した人の数の方が多いことに
多くの人は気付いていない。

最近使われた偽善語は、「アラブの春」
この言葉がアラブ諸国を地獄にし、
今また、多くの難民を生んでいる。
この言葉で、既に何百万の人が亡くなった。

沖縄の知事さん、お願いですから、
「沖縄の春」などという偽善語を使わないで。
そうやって、日本を混乱の渦に巻き込まないで。
その混乱でまた多くの人が命を落とすから。

When we grow flowers,
we must use right fertilizer.
When we raise our children,
we must use correct words.

While bringing up my kids,
I was strict with their choice of words.

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スランプ克服法

リゾートホテル会員権営業マンの来訪。
もう15年になる付き合いだ。
話だけなら聞こうとOKしたのだが・・・

今日は芦屋ベイコートを買ってくれという話。
以前、東京ベイコートの会員権を買ったから、
本来なら芦屋ベイコートは利用できる筈。
それなのに、買えというのには訳があった。

東京ベイコートは階毎に価格が上がって、
最上の23階はなんと4500万円近くする。
私の会員権は15階で、上の階は使えない。
もし豪華な上階を使いたいなら芦屋を買えと、
足しげく通ってくるのだ。

この会員権、買った人の7割は東京23区内。
ゴルフで仕事の人間関係を円滑にするように、
ベイコートで商談を纏めるのが流行らしい。
もう昔とこの会員権の使われ方が違うのだ。

夕方5時頃、会社近くのこのホテルで泳ぎ、
7時に全員集合、ホテル内のレストランで食事。
景色のいい百平方メートル以上のマイ部屋で、
お酒を酌み交わし、商談を纏める。
これが今の会社幹部のやり方なのだという。
もちろん、会員以外はロビーにも入れない。

だから、この東京ベイコートはすぐに完売して、
買おうとしても買えないのが実情らしい。
闇の取引で相当の値段がついているとも聞く。
いずれ、芦屋もそうなるというのが彼の口癖。

でも、こんな高い会員権を売るのだから、
さぞかしストレスが溜まるのだろうと思って、
「スランプはどう克服するの」と聞いてみた。

その答えが余りに素晴らしくて感激した。
「お客様には成功者が多いので、
そのお客様のところへ仕事抜きで訪ね、
人生を教わりに行くんです」

一度縁の出来ているお客様の多くは、   
親身になって、「人生とは、仕事とは」と、
時には御馳走までしてくれながら、
教えてくれるのだと言う。

確かに、余裕のある年寄りには、
若い人の成長ほど嬉しいものはない。
完全に、仕事抜きでの訪問なら殊更に嬉しい。

この会員権業界で生き抜いているだけあって、
素晴らしいスランプ克服法を実践している。
そして、実にいい話を聞かせてくれた。
私も、このやり方を真似しよう。

何となく生きるのが辛いときには、
夜の街などへ繰り出さないで、
仕事抜きで成功者を訪問してみよう。

When you fall into a slump,
you had better visit a successful man.
If you do so,
you will be able to overcome the slump.

芦屋ベイコートのspa
(宣伝用パンフより)

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本人確認・現地確認・原本確認

私は、店を構える不動産屋ではないが、
取り引数はそんな業者に劣らないほど多い。

それでも、決済当日は今でも緊張する。
投資家だから、取引の9割以上が買主となる。
恐れるのは、支払い後の瑕疵の発覚。

決済日に、銀行の応接室に集まるのは、
売主、買主、双方の仲介業者、司法書士。
ここで一番大切なのが売主の本人確認。

司法書士が権利証、印鑑証明書、委任状など、
必要書類が完全なことを確認しても、
目の前の売主が本人でなかったり、
売買が本人の意思でなかったりしたら、
私は所有権を取得することは出来ない。
無権代理人との取引は無効となるから。

例えば、認知症になりかけの夫の不動産を、
別れたい妻が騙して処分する場合とか、
成年後見人を必要とする売主の不動産を、
親族が言葉巧みに売り飛ばす時などは、
買主の私は十分に注意しなければならない。

銀行の応接室では、金を渡す前に、
免許証とかパスポートを確認する。
しかし、念には念を入れた確認作業もある。
例えば、現地とは違う写真を見せて、
「ここの角の境界杭はこれですよね」
などと本人しか分からない質問をわざとする。

更に、本人確認以上に大切なのは現地確認。
他人の土地を売飛ばす地面師がいるので、
都会での見知らぬ業者との取引は特に怖い。

これは実際にあった事例だ。
本当は整形地ではない売り地を、
隣地の土地に杭を打ち込み当該地と一体にし、
整形地のようにして見せられたことがある。
測量図も謄本面積と一致するように偽造され、
すんでのところで騙されるところだった。

現地確認で、杭の色の違いに気付かなかったら、
百パーセント騙されていた。
「下見百回」とはよく言ったものである。

取引で大切な三つ目の基本は、原本確認。
コピーなどは絶対に信用しないように。
特に謄本、測量図、委任状などは
簡単に偽造可能だから注意した方がいい。

It is very important to verify customaer identity
when buying and selling real estate.

教え子が買ったマンションの宣伝写真。
こんなマンションで仕事をしてみたい。

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断念の芽

人は欲望の塊として生まれてくる。

自宅が保育園で、そこで育ったので、
大勢の子供たちの成長を間近に見られた。
そこでの子供の生態は正に欲望の塊だった。
人には話せない子供たちの仕草もたくさん観察した。

乳が欲しいからと泣き、
不快だといっては泣く。

あのおもちゃを取れとぐずり、
それは食べたくないとぐずる。

それは私のものだと相手をたたき、
あれも私のものだと相手を蹴る。

開けてはいけない引き出しを開け、
行ってはいけない所に行きたがる、

そんな子供たちに対して、
脳科学の薦める子育ての鉄則は、
「1歳になるまでに断念の芽を育てよ」

つまり、欲しいからといくら泣いても、
貰えないものは貰えないという断念の心、
これを子供に教え込むことが大切なのだ。

泣けば貰えるという習慣がついた子供は、
もうその時から「切れる子予備軍」になり、
不登校の芽もその時から育っている。

子育てに必要な4つの愛は、
抱きしめる愛、叱る愛、褒める愛、突き放す愛
ダメな親に特に欠けているのが「突き放す愛」
(ついでに言えば、
ダメな男に特に欠けているのが「抱きしめる愛」
ダメな女に特に欠けているのが「褒める愛」)

「突き放す愛」
この愛は、子供の成長に必要な自立を促す。
自立とは、思うようにいかないこの世を知り、
自己抑制力を身につけることなのだ。

自我が目覚める第一反抗期(2歳前後)までに、
断念の芽が育っていない子は、
その後の子育てに平均の3倍は苦労する。
これはもう手遅れと言っても過言ではない。

1万人以上の子供たちの成長に関わってきて、
知能教育偏重で、断念感情の欠けた子たちの、
大人になってからの結果に唖然としてきた。

これからは、「ストップ・ザ・ハッピー子育て」
ハッピー子育てとは「可愛がるだけの子育て」
自己抑制力欠如で荒れる中高学生って、
ハッピー子育てのなれの果てなんです。

学校では、「人生、断念は恥」と教えるが、
1歳の大切な赤ちゃんには、
先ずは断念を教えなければならない。

We live in the age of
too much information.
It misleads parents.
Therefore child care is becoming
more and more difficult

30歳になる教え子が買ったマンション。
豊洲にそびえる超近未来的な44階建て。
部屋は富士山を望む億ションに近い部屋。
普通の家の子で、普通のサラリーマンの彼が
私の教えに従って金を貯め、これを買ったのだ。
まるでドラマに出てくるような洒落た部屋だった。
もう個人年金用に不動産投資も考えていて、
具体的に物件も探しているのだという。
大勢の教え子の行く末が楽しみだ。

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「反対運動」という金儲け

安全保障関連法案への抗議デモ報道で、
主催者側の発表は常に水増しの大嘘ばかり。
このデモを裏で操っている大嘘つきたちが
どんな人かを考えたことがあるだろうか。

その推察を可能にするデモがもう一つある。
あの川内原発再稼動への反対デモだ。
これに関する報道の偏向から、
何がどうなっているかを推察してみよう。

再稼動翌日の東京新聞の見出しは
「反対多数の世論の中、原発再稼動」
朝日も毎日も同じような見出しだった。
それに対して、読売は
「川内原発再稼動」と事実だけを伝えた。

東京新聞は解説記事の中で言う、
「猛暑の今年も、全国的に電力は安定供給され、
原発に依存しなくても電力は供給される。
それを日本が証明した」と。

この朝日、毎日、東京の偏向報道に
どれほどの日本人が惑わされたことか。
もし、「変だぞ」と思わなかったらそれが怖い。

3.11前、日本のエネルギー自給率は約2割。
たったの2割、それが事故後には6%に落ちた。
この状態のままで、もし中東問題がこじれたら、
石油不足で日本は即経済破綻してしまい、
多くの国民が路頭に迷うことになる。
これでも安定供給などと言えるだろうか?

エネルギー自給率の極端な低さが、
太平洋戦争の動機になった事を学校で学んだ。
当時、アメリカへの石油依存度が77%だった。
それをいいことにアメリカは日本に
無理難題を押し付け、それを断った途端に、
「石油禁輸」を通告し、戦争が始まった。

一部の新聞は、何故エネルギー自給率を無視し、
「電力は安定供給された」などと流布するのか。
その裏には、密かに敵性国家の手がのびている。
この恐ろしい流れを多くの人は見抜くべきだ。

更に、原発事故前に比べて、
東京電力の電気料金は34%も上昇した。
これにより、日本の産業競争力はガタ落ちし、
日本の経済復興を著しく阻害している。
このことで得するのはどこの国かを考えよう。
また、二酸化炭素排出量も大幅に増加し、
実際には「安定供給」などとんでもないのだ。

ここまで書けば、
一部の新聞がある国から賄賂を貰って、
事実を歪曲して記事を書いている事くらい、
容易に推察できることだ。
彼らにとっては、それが「金儲け」なのだ。

そうでなければ、70年間も、
自国「日本」を叩きのめすような大嘘の記事を
書き続けることは出来ない筈だ。

大型公共事業にわざと反対運動を起こして、
裏で大金をせしめている輩と同じなのだ。
勿論、それが誰かも簡単に推測可能だ。
でも、恐ろしくて誰かは書けない・・・・・
反対運動ほど莫大に儲かる商売はない。

Can you understand almost everything
that I wrote ?
If so, do you agree with what I say ?

Are you opposed to nuclear power plant ?
Why are you against it ?
Do you participate in a demonstration
against a security alliance ?
Why do you take part in it ?

You should think a little more carefully
about it.

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無縁保険金

保険が嫌いだった私が保険を好きになった。
好きになった理由は、生命保険の優れた貯蓄性。
ただ、今でも、保険の補償は期待していない。

私的には、事業で、慢性的にお金が足りない。
ということは、慢性的に貯蓄額はゼロに近い。
事業資金の借入れ申込みのときに、
銀行からよく訊かれるのが「金融資産額」
回答は常に「ほぼゼロ」だから実に恥ずかしい。
でも、ないものは無い。

最近、こんな状態ではいけないと思い出した。
そして、調べているうちに分かったことが、
貯蓄型の生命保険の素晴らしさ。

10年で掛けた金額のほぼ同額が戻ってくる。
この保険の唯一の長所(短所でもある)は、
途中で解約すると、ペナルティがあること。
例えば、5年で解約すると半分はパー。
だから、始めたら必死で10年は続ける。

この「必死」というのが私の心を射たのだ。
「これなら私でもお金が貯められる」
更に、この保険は、現時点では、
マイナンバー制度で国に捕捉されることがない。
だから、資産課税の重荷からは逃れられる。

ところが、昨晩、悪夢にうなされた。
夢の中での話だが、10年して私が亡くなって、
子供がこの保険の存在に気付かず3年が経ち、
保険金を受け取る権利が失効したのだ。

少し前に、無縁マンションについて書いた。
そのことが記憶にあったからだろうか。
文字通り、「無縁保険金」の悪夢だった

すぐに保険会社に訊いたら、
保険金の受け取りの時効は3年だと。
更に、入院特約などの給付金の請求忘れは、
莫大な額になっているというのだ。
理由は、遺族が生命保険金を受け取って、
全ては終わったと勘違いするかららしい。

無縁保険を防ぐのに大切なことは、
掛けた生命保険についての情報は、
誰にも分かるようにしておくことらしい。
担当者との家族ぐるみのお付き合いも、
無縁保険を防ぐ有力な手段だという。

If you insure your wife’s life for a ten
million yen, you should put
the relevant documents in the place
that all of your family know.

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完全犯罪の詐欺

地主の多くは元々農家だった人が多いので、
会社法や不動産関連法にはかなり疎い。
その弱点と虚栄心を突けば、
地主農家の息子など一発で騙せる。

この話は
そんな彼らが経験しそうなフィクションだ。
(●は悪徳不動産屋、▲は農家の息子さん)

●:農家もいいけど、歳も歳だから、そろそろ
賃貸業専門の会社を興したらどうなのよ。

▲:そうだね、もう農業だけでは食えないしね。

●:あの畑を売って4千万作れば、俺も4千万出すから、
資本金8千万で会社を作ろうよ。

▲:そんなんで賃貸ビルは買えるの?
俺の給料はいくらぐらいになるの?

●:銀行から1億借りて、1億8千万あれば、
月額賃料150万くらいの物件が買えるよ。
あんたが社長だから月給は50万、俺は月30万で、
銀行返済も完全にOKだよ。
もちろん、農家は趣味で続ければ。

▲:畑やりながら、俺が社長か、いいね、
じゃ、宜しく頼むね。

こうして、めでたく話しは纏まり、早速、
彼の土地は●クンの知り合いの投資家に、
4千万で売れた(実際には7千万で売れたが、
▲クンにそれは知らされなかった)

それから半年後に手ごろな中古のビルが買え、
継続のテナントも8割入っていて、
とりあえず135万円の家賃が入り始めた。
彼には50万の給与も約束どおり支給され、
銀行返済も無事始まった。

しかし、すぐにテナントが一つ出てしまい、
結果、▲クンの給与は30万円に下げられ、
彼の生活はなにげに苦しくなった。

その後決算期が来て、彼は決算書を兄に見せた。
驚いたことに、資本金は確かに8千万だったが、
社長である▲クンの持ち株は48%で、
約束だった50%を僅かに切っていた。

そのことを兄が決算書の読めない弟に教えた。
「これではお前はいつか首になるぞ」と
兄は弟に忠告した。
月15万になるかならないかの農業を
止めるわけにはいかなそうだった。

案の定、3年後に、彼は社長を降ろされ、
給料も10万円に下げられた。
この仕打ちに怒った彼の兄は
株の買取りを求めた。

しかし、業績が悪い会社の株など紙切れ同然。
彼が手にした売却代金は1千万円だった。
こうして、彼は7千万の価値のある土地を失い、
最後には、手元には1千万しか残らなかった。

兄ともども、弁護士に相談したが、
●クンには立証できそうな不正もなく、
結局、彼の泣き寝入りということになった。

An ignorant person with vanity is easy to be deceived
by corrupt real estate agent.
If you wanna to succeed,
you have to rise above vanity.

Be careful about elaborate fraud.
Be careful with intelligent swindler.

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バタフライ・イフェクト

会うと英語で話す友達が何人かいる。
その中の一人、Kからのお茶のお誘い。
近くのカフェド・クリエで会うことに。

久しぶりの彼は御年56歳。
何故か私を「先生」と呼ぶ。
彼の仕事は通訳で、
英語は日本語と同じくらいに上手い。

私のブログが多くの人に少なからぬ影響を
及ぼしているという話しの中で、突然、
“butterfly effect”を知っているかと訊く。
恥ずかしかったが、正直に知らないと答えた。

その時の彼の説明は、
It’s the phenomenon whereby a small change
at one place can have larger effects elsewhere,
e.g., a butterfly flapping inBrazil might change
the weather in Chicago.
(ほんの些細な事が、他のところのとんでもない
大きな現象の引き金に繋がるかという考え)

その例として、私のブログを挙げたのだった。
彼の友人が難題に遭遇して苦しんでいたが、
私のブログの成功法則を読んでヒントを得、
1ヵ月後に全てを解決したと言うのだ。

2013年の6月から7月の文だというが、
それが友人にどんな影響を与えたかを聞くと、
「今度紹介するから自分で聞けば」という。

自分の経験や考え方が
若い人に役立ったらと書き始めたブログだが、
こんな風なバタフライ効果があったなんて
本当に意外で、心底嬉しかった。

ブログに限らず、
何事についても言える事は、
If you work for someone
you don’t know at all,
it will bring a peaceful world someday.

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無縁マンション

関内にある投資型マンションでの理事会。
管理会社から渡された議案書を見てビックリ。
「連絡不能な2名の管理費滞納について」

管理費が1年間滞納の所有者が2名いて、
その滞納額が2件分で、25万円。
両名とも、どうしても連絡が取れないという。

今後の流れと対策を検討した。
① このまま連絡が取れない場合を
二つのケースに分ける。
A:死亡の確定  B:行方不明の継続
② いずれの場合も
管理費を支払ってもらうための権利を確保するために、
弁護士に依頼して少額訴訟を起こすことにした。
③ 死亡している場合でも行方不明でも権利の時効が5年なので、
解決までには5年間かかることを覚悟した。

ワンルームマンション投資家は、
老後の人的相互扶助をあまり期待せず、
替りに個人年金目的で投資をしているので、
比較的親類縁者の少ない人が多い。

結果、そんな人が亡くなると、
マンションが無縁仏のような事態に陥り、
管理組合が最初に迷惑を受けることになる。

今回のような所有者は、
配偶者のいないことが多く、子供もいない。
よって、第一順位の法定相続人がゼロだ。
第二順位法定相続人である父母や祖父母も、
大抵は亡くなっている。
更に、現代の風潮から、一人っ子が多いので、
兄弟姉妹などの第三順位法定相続人も、
いないことがほとんど。

こうして、相続人がいないことが確定すると、
最終的にマンションは国のものになる。
結果、国に滞納された管理費を請求することになる。
ここに至るまでに5年かかるという。
兎に角、厄介なことが起きた。

時代の変遷と共に、
管理組合の直面する問題も複雑化している。
これからは、管理組合として、
所有者の縁戚を調べておく必要が出てきた。

Professional directors of condominium management union
would enable the condominium inhabitants to avoid
a risk of arrears of a condominium management fee
and a reserve fund for repair.

Anyway, they (including me) have a technique
to reduce the condominium management fee etc.,

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マイナンバー制度

久しぶりにPSマンション親睦会に出た。
今日も、84歳のT会長の昔話が面白い。
今日のテーマは「預金封鎖」
ギリシャのことでなく、日本でのこと。

昭和21年、突如行われたこの預金封鎖政策。
これには三つの目的があったと会長が語る。
① 国の莫大な借金の帳消し
② 戦後の復興予算の捻出
③ 経済格差の是正

当時、私の祖父は鎌倉でも有数の成功者だった。
そして、その資産の大部分が預金だったのだが、
政府の預金封鎖と新円切替えで無一文になり、
横須賀市野比での借家生活を強いられた。
正に、国の狙い通りの結果になったのだ。

同じ歴史の繰り返される日が差し迫っている。
この預金封鎖が今行われてもいい根拠は三つ。
1.無制限に膨らんでいる千兆を超える借金。
2.第二関東大震災が来たときの予算の捻出。
3.とどまるところを知らない格差の拡大。

来年1月スタートのマイナンバー制度は、
この預金封鎖のための預金把握が目的だ。
次なる大震災が関東を襲ったら、
絶対に行われる政策が預金封鎖による
千兆の借金踏み倒し作戦なのは明々白々。

運よく、大震災が来なくても、
金融資産課税は絶対に始まると会長は言う。
つまり、株式投資などへの分離課税も終わり、
あらゆる金融資産への累進課税が実施され、
税金の飛躍的な増収が図られるというのだ。

戦後の厳しい歴史を体験した会長曰く、
「マイナンバー制度が定着する前に、
国に把握されないような資産構成を考えておくといい。
預金一辺倒なんてとんでもない」と。

National identification number system
will start in 2016.
Have you already begun the preparation
for it ?
I have done little preparation for it.
But one of my friends is starting
to prepare for it.

10月から配布される
マイナンバーカード

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年収1億円

33歳で年収1億を稼ぐ成功者、原田陽平。
この若き実業家の書いた成功法則本が面白い。
40歳も違うのに、考え方が私そっくりなのだ。

成功法則に年齢は余り関係ないのだろうか。
更に面白いのは、学校で教える事とも大分違う。
この本が売れるように、いくつかを紹介しよう。
若い人の成功に役立つことが生きがいだから。

一に曰く、
「年収300万の人は人間関係を捨てられない。
年収1千万の人は人間関係にこだわる。
年収1億の人は人間関係に執着しない」

元生徒で、今破竹の勢いで伸びている男がいる。
その男が不遇時代の友人との縁が切れなくて、
いつも時間に追われていたので、注意した。
「24時間を上手く使えないと成功は無理だ。
切るべき人間関係は切って時間を作れ」

この男、素直に忠告に従って行動したらしく、
その後は次々とチャンスをものにし、
3年で、資産数億、年収3千万に成長した。

二に曰く、
「年収300万の人は教えてもらう気すらない。
年収1千万の人は教えてもらっても礼をしない。
年収1億の人は教えに対して厚い礼をする」

この考え方は別の表現なら「感謝」だろうか。
「教えてもらう、仕事をもらう、育ててもらう」
これらのことに感謝できる人は、礼もする人だ。
勿論、言葉だけではない、形ある礼だ。

三に曰く、
「年収300万の人は孤独を恐れ、群れを作る
年収1千万の人は孤独になりきれない。
年収1億の人は孤独を愉しみ、ひらめきを待つ」

週に3度はお世話になっている小料理屋。
そこには、孤独を恐れ屯する大勢の客がいる。
当然、彼らの中に年収1億の人はいない。
※屯する⇒たむろする

四に曰く
「年収300万の人は悪友の悪影響に気付ない。
年収1千万の人は悪友との時間を減らす。
年収1億の人は悪友を持たない」

五に曰く
「年収300万の人はいい訳ばかりする。
年収1千万の人はいい訳が少ない。
年収1億の人はいい訳をしない」

六に曰く、
「年収300万の人は批判して憂さを晴らす。
年収1千万の人は批判されて落ち込む。
年収1億の人は批判せず、批判を恐れない」

七に曰く、
「年収300万の人はノマドに憧れる。
年収1千万の人はノマドな時間に酔う。
年収1億の人は自然にノマド生活をしている」
※ノマド⇒遊牧民的

八に曰く、
「年収300万の人は適当に働いて遊びに行く。
年収1千万の人は必死に働くが愚痴もいう。
年収1億の人は仕事を遊びと思い込んでいる」

This success law is
not only for independent businessmen.
The 31-year-old salesman who often visits
my office practices this success law, too.
I trust that he will become a winner
someday soon.

事務所のベランダにも
秋の気配が漂い始めた。

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共倒れ回避

同窓生の通夜、懐かしい顔、顔、顔・・・
その中に、3月に書いたブログの主人公、
「親会社の倒産」で危機に陥った彼がいた。

お焼香を済ませ、故人を偲ぶ飲み会へ。
私は、強引に彼の隣の席を取る。
その後の事業展開が聞きたかったから。

何故か、その顔には悲壮感がない。
恐る恐る、「あれはどうなった?」と・・・
ニコニコしながら、振り向く顔が愛くるしい。

「あの後、すぐに別の会社に貸したんだよ」
「同じ介護系の会社なの?」
「そうだよ、家賃不払いで契約解除出来たから」
「すぐにって、4ヶ月ぐらい後に?」
「いやー、40日後にはサヨナラしたよ」

畑仕事で日焼けした顔には余裕すら漂う。
「賃料は2割近く下がったけど、大丈夫だよ」
農家の息子にしては驚く程の素早い対応。
改めて、「情報を集めよう」と身を乗り出す。

その後の話しは、驚きの連続だった。
彼の話の主人公が私の知り合いだったのだ。
それは、このブログに書いた服毒自殺の男。

不動産仲介業者で、大嫌いな下品男だった。
その彼を、「やくざより悪い奴だった」と言う。
「あいつは無理やり毒を口に突っ込まれた」
と根拠のなさそうなことまで言うのだった。

今回の施設を建てた土地にまつわる逸話だが、
建築前に、この自殺した業者が日参してきて、
すんでのところでこの土地を取られる
ところだったというのだ。

更に更に、彼の兄は、この業者の甘言で、
田畑をごっそり取られたという話までする。
それを言うときの彼の顔は恨み骨髄の相。
よほど憎たらしく思っているのだろう。
そんな訳で、故人を偲ぶ話などは全く出ない。

この彼の憎しみは別にして、
あの日のブログの最後の2行の祈りが
神に通じた結果になったことを感謝し、
飲み会を中座して、家路についた。

I will continue writing this blog.
Because the blog reminds me of memories of the past.

最先端のノマドカフェ
「仕事は会社で」という概念は古い?

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マシュマロ・テスト

お腹を空かせた5歳の子供たちが並んでいる。
黒人系の子供が10人、アジア系の子供が10人。
彼らの前には、マシュマロ10個入りの皿が50。

我慢した時間で取り分が決まるという約束。
10分我慢した子は10個だけ取っていい。
20分我慢した子は20個取っていい。
30分我慢した子は30個も取れる

最後に、マシュマロを取った個数の平均は
黒人系の子供たちは一人当たり13個で、
アジア系の子供たちは一人当たり26個だった。

これが有名なウォルター・ミシェルの考えた
自己抑制力テストで、通称マシュマロ・テスト。
行動科学と脳科学から人間の成功力を測った。

要するに、5歳の幼児の自己抑制力を調べ、
30年後の人生の成功度との相関指数を出した。
個体間相違も興味深いが、人種間相違にも驚く。
成功度は経済的なものだけでなく幸福度も
加味した総合的なものだった。

この気の遠くなるような実験の結果から、
自己抑制力が誰もが気にする知能指数以上に
人間の幸福度に関係があることを突き止めた。

超有名大学を卒業した秀才が、
人生につまずいていることに驚くことが多い。
その原因が、自己抑制力の欠如にあったのだ。

高学歴の官僚が、女で失敗して脱輪するのも、
優秀な医者が、不養生で若死にするのも、
不祥事を犯す警察官が跡を絶たないのも、
全てが自己抑制力の欠如から来ている。

巨大国家・中国は、アフリカで
自己抑制力も知力も弱い原住民を、
思いのままに操って中国の属国にと・・・
そして、既に膨大な天然資源を搾取している。
彼らはアジア人の半分の報酬で好きに操れるから。
勿論、アジアではその手が通用していないのは周知の通り。

行動科学と脳科学を知れば知るほど、
教育の現場でも、国家運営や事業の現場でも、
この理論がいかに重要かが分かってくる。

この大切な自己抑制力の大半は、
幼児期にしか鍛えられない。
幼児教育の大切さを今更ながらに痛感する。

子供を幸せにしたかったら、
自分が幸せになりたかったら、
「自己抑制力」を鍛えなければならない。

今日楽的考えを止め、
明日楽的な生き方をしよう。
それが幸せの原点だから。

The self-repressibility is the key to success

The child is father of the man.
(三つ子の魂百まで)

クレマチスがまだ咲き続けている。
この喜びは花好きに神が与えた醍醐味だ

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AD200

「家主」が「大家さま」と言われた時代、
私はまだ独立したばかりで30代だった。
その頃は、用事があって不動産屋に行くと、
店員さんは笑顔に揉み手で迎えてくれた。

当時、借主が決まると家主は礼金を貰えた。
それが何時の頃か、この家主に来る筈の礼金を、
仲介業者が取ってしまうようになった。

この6月に、家賃10万の部屋を賃貸に出した。
その後、入居者が決まったのは7月半ばで、
仲介業者から計算書のFAXが届いた。

8月分前家賃         100,000
AD100(以前の礼金のこと)  100,000
7月分日割り家賃はフリーレント(ただ貸し)

要するに、家主が入居者から貰う筈の礼金は
AD100に名前を変えて、業者に行き、
7月分の家賃はサービスで無料にしたので、
私のお金は前家賃の10万だけになっていた。

10年前なら、25万円全てが私のものだった。
それが今では、人口が減って借主が減り、
家主はいじめられてばかりいるのだ。

それでも、私はまだ恵まれている。
昔建てた建物でもう十分に儲けたから。
だから、今回のような場合でも素直に嬉しい。

可哀想なのは、最近この世界に入った人たち。
部屋の化粧直し代で当てにしていた礼金が、
貸主に入らなくなってしまったのだから。
これが今の悲しい現実なのだが、更に怖い話が。

先日、友人の不動産投資家から相談の電話が。
「ADを200と言ってきたんだけど、
どうすればいいでしょうか」という内容だった。

不動産屋に払う手数料の分け方は
元付(貸主が頼んだ業者)は礼金から1か月分
客付(入居者側の業者)は入居者から1か月分
これが今の業者の分け前事情だったのが・・・

最近、客を案内する歩合給社員にこっそりと
更に小遣いを1ヶ月上げる賢い家主が現れて、
そこから先に借主が決まってしまうので、
なんとAD200という物件が出始めたのだ。
(ADとはadvertisement広告の略語)

要するに、貸主に入るべき前家賃分を
営業社員に上げてしまうというのだ。
だから、今は、めでたく借主が決まっても、
貸主にはもう一銭も入ってこない。

そういう訳で、おっとりとした貸主の部屋は
いつまで経っても空き部屋というわけ。
家賃も値下がりしているときに、これは痛い。
もう、貸主には店員の笑顔も揉み手もないし、
部屋が空く度に寿命がどんどん縮まっていく。

それでも、この人口減少の時代に
あなたはアパートを建てますか?

In an era of falling birthrates,
an aging society, and a shrinking population,
the real estate investment becomes more and more difficult.

植木屋さんで至福の時を過ごす

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事前調査

最高クラスの売り物件情報が出た、磯子区に。
200坪で2億円、接道、地形、環境良しとある。
情報を貰い1時間後に見に行き、「一目惚れ」

これならコンビニだろうが、駐車場だろうが、
賃貸マンションだろうが、何でも成功しそう。
即、「買付証明」に署名し、物件を押さえる。

それからすぐに、横浜市役所へ車を飛ばした。
この物件に瑕疵があるかないかを訊くために。
今の役所は親切だから行くのが苦にならない。

建設局宅地審査課Yさんの笑顔応対が嬉しい。
「実はこの土地の隣接マンションに問題が」
と切り出したYさんの顔が急に曇りだす。
マンション擁壁が完了検査を通ってないので、
お宅に開発許可を出すには擁壁を新たに・・・

「え、それじやそれだけで1億はかかりますよ」
「そうなんです。大変ですけど・・・・」
私はもう聞くことはないと書類を片付ける。

仲介業者はそのことは何も言っていなかった。
これが不動産売買の世界なのだ、実に怖い。
この土地で盛土も切土もしなければ、
開発行為にはならず、何でも建つから、
業者は何も知らない振りをしていたのだ。
でも、それでは私の希望の建物は建てられない。

ことほど左様に、不動産売買の世界には
知らないで買ってしまって大損なんてことは
いくらでもある。

例えば、隣地に反社会的な事務所があっても、
業者は知らなければ幸いと売ってしまう。
10年前に、そんな物件を買ったことがある。
でも私は運がいいから、7年後に、真実を伝え、
5割ぐらい高い値段で売り抜けた。
でも、普通人なら大損するケースだ。

「買う前にどこで何を調べるか」は
素人にはなかなか分からない。
失敗事例を学習して、勘を養うしかない。

○○セミナーでもそんなことは教えないし、
不動産投資本を何冊買っても書いてもない。
不動産投資には十分お気をつけください。

Overinvestment in real estate
drives you mad

今一番オシャレな街、二子玉川
街名「RISE]のセンターゾーン
ついつい無駄な物を買ってしまった。

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没落のケース・スタディ

一直線に這い上がる者もいれば、
あっという間に没落していく人もいる。
世の常とは言え、無常そのものだ。

4年前の大阪での出来事だったか、
もとは裕福だった姉妹が貸家の一室で餓死。
亡父は近所で有名な資産家だったという事件。

没落の発端は「マンション建設」
父から相続した古アパートを壊しての建替え。
銀行主導の典型的な不動産投資の失敗。

建てたのは20世帯の入る大型マンション。
手持ち3千万、銀行借り入れ1.5億円。
総額2億円弱の事業だった。
まあ、よくある投資形態である。

毎月80万円の銀行返済も
事業開始から5年間は無事行われた。
キャッシュフロー80万で姉妹の生活も安泰だった。
返済が苦しくなったのは6年目くらいから。

その頃から、入居率が5割前後となり、
月の家賃収入が80万円を切り始めた。
炊きつけた銀行はマンションを売っての返済を求めた。

しかし、売却金額はよくある借入残額以下。
父から相続した他の土地も売っての一括返済。
最終的には無資産になり、当然収入もなくなった。
餓死に向かって一直線に転がり始めた。

資産ゼロから不動産で財を成す者もいれば、
この姉妹のように資産があっても、
無一文に転がり落ちる者もいる。

資産家の父のもとで、
何一つ苦労もなく育った姉妹には、
所詮、不動産事業は無理だったのだ。

でも、今でも、この甘くない怖い世界に
何の予備知識もなく飛び込んでいく人たちがいる。
当然、彼らには業者の餌食になる危険は読めない。
不動産の世界はそれほど甘くはないのだが。

金を貸す銀行
不動産を仲介する不動産会社
ビルやマンションを建てる建設会社。

私は彼らのお陰で仕事が出来ている。
しかし、同じ彼らの話しで没落する人もいる。
一体、その違いは何なのだろうか?

If it is sunny, they will lend the umbrella.
And then, if it begins to rain,
they will take it away.

Who are they ?

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マンションで学んだ政治

「政治」とは、「○○をしよう!と決めること」
「行政」とは、「決まったことを実行すること」
この政治を行う場が「議会」であり、
そこで政治を行うのが「議員(政治家)」

ここでいう政治・行政の最大の単位が国なら、
最小の単位は市議会とか村議会、区議会で、
議員さんには給与が払われる。

しかし、最小単位より小さな組織がある。
あまり気付かれていないが、
それがマンション管理組合だ。
人口的には、下手な村より大きい。

このマンションの政(まつりごと)を行う場が
「理事会」, そこで政を行う人が「理事」、
この理事会の決定事項は主に管理会社が実行する。
全体の構図としては国と大差はない。

理事は輪番制で回ってくることが多いが、
私のように立候補してもよく、
最終的には管理組合総会の承認で決まる。
その意味で、理事は議員同様に選ばれているのだ。
だから、マンションも村同様の民主主義社会である。

政治を一番身近で実体験できるのがこの「管理組合」で、
世の中を理解するために管理組合の理事になり、
15年間が過ぎたが,それは実に貴重な体験だった。

原則的には理事は無報酬で文字通り「奉仕」だが、
伊勢佐木町のとあるマンション管理組合では
私は、議員のように「報酬」を頂いていた。
正に、村長のようなプロの理事長であった。

この15年間、6箇所のマンションで管理組合理事になり、
マンション政治の実態を理解でるようになった。
ここでの一番の感想は、国民に相当する組合員が
国民同様に政に無関心だということだった。

その結果、どのマンションでも、
政を行う理事の質が非常に低く、
結果としてマンション価値が下がっていった。
これは村や区レベルで起こっている事と実に似ている。

報酬を頂いていた伊勢佐木町のマンションでは、
無知な素人理事たちのせいで赤字決算が続き、
大規模修繕もできない状態になっていた。
それはまるでギリシャであり、夕張市のようだった。

そんな折、縁があって、プロの理事として呼ばれ、
報酬を頂いて、黒字化させ、大規模修繕も終えた。
管理会社は日本の三大管理会社の一つだったが、
「政治が腐れば行政も腐る」の例え通り、
管理会社もただひたすら営利本位で、
外部から安い見積もりを取るなどの努力を惜しんだ。

ここで、組合員の無関心を責めても何も生まれない。
これは民主主義の宿命なのだということも学んだ。
だから、この民主主義をよくしようとHPを作り
組合組織の劣化を防ぐ啓蒙活動をしたりした。
しかし、修正民主主義へ道のりはそう簡単ではない。

現在の民主主義を競争という視点で考えてみよう。
例えば、中国と民主主義国家との競争では、
民主主義は完全に敗れ去るだろう。
それはまるで、今の世界情勢そのものだ。
プロの政治家が独裁で政をしている中国が
世界最強の国家になるのは明々白々だ。

その最たる違いがスピード感。
マンションでも、国でも、劣化していく最大の原因は、
何を決めるにも無駄な時間ばかり流れる「衆愚政治」

民主主義には、経験豊かな専門家の意見が
無知で不勉強な愚民によってかすむところが弱点だ。
長い歳月の果てに、大阪で橋下徹がかすんだように・・・
愚民が良民を駆逐していく悲しい流れだ。

それでも、世界中が民主主義国家なら、
この民主主義でもいいのだが、、そうでないから厄介だ。
早晩、今の腐った民主主義国家との競争では
民に問うことなく軍事費を増やす中国の一人勝ちになる。
核武装した独裁国家、北朝鮮の存在も末恐ろしい。

記憶力だけの憲法学者はこの現実を無視して、
机上の空論(違憲論)で政治を停滞させている。
結果、日本の存立そのものが危うくなっている。
曲学阿世を勧めている訳ではないが、、
余りにも現実を見ない彼らの振る舞いに怒りを覚える。
これは正にマンション民主主義の病と同じなのだ。

高学歴で博学だが、実はマンションの実態を知らない
あの憲法学者のような口先説得力のある組合員が、
マンション政治を停滞させ、破壊していく。
こうした民主主義のマンションの未来と
この国の希望のない未来とが重なってしまう。

The proverb says,
”It’s too late to shut the stable door
after the horse has bolted.”
So , it’s too late to make political reform
after we have lost our important territory.

最近取り入れた自然換気システム
棟換気で、更に強制送風のファンまで設置した。
最高で5度温度が下がる。

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品格

前回のブログを読んだ友人が
「品格って何なの?」と訊いてきた。

web辞書の解説に曰く、
「人やものにそなわった気高さや上品さ」
ここでまた「上品って何」という疑問が湧く、
広辞苑によると、
「人やものにそなわる好ましい様子」
分かったようで分からない。

上品から連想される言葉は、
謙虚、教養、知性、育ち、センス、余裕
英語だと、
elegant,sophisticated,garaceful,classy,

知性と知識とは完全に異なる。
知識があって品のない人はいくらでもいる。
東進予備校のコマーシャルに出てくる先生方、
あまり品のある人はいないような気がする。
さぞかし知識があるのだろうが・・・
知識に品が備わると知性になってくる?

昔ホリエモンが好きで、応援していた。
ただ、残念なことに彼には品がない。
恐らく謙虚さと育ちがイマイチなのだと思う。
品には余裕が必要だが、大金は不要だ。

街中を大声で歩く中国人に品を感じない。
彼らに欠けているものは何だろう。
ほとんどが成金だから育ちが悪いのだろう。
それにセンスもイマイチな人が多い。

友人に城持ちのフランス人がいるが、
彼と話していると「品」を感じる。
謙虚で、育ちがよく、教養豊かで、
センスがあり、余裕がある。
ヨーロッパの上流社会には、
「品格」という言葉が似合う。

The proverb says,
“You never know what you can do till you try.”
So I’ll try to be sophisticated and classy.

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強さと品格

40年前から設計を依頼している一級建築士。
彼に依頼した建物が10棟は下らない。

高校時代、彼とは同じクラスだった。
2年間、教室の廊下側の後席が私。
対角線上の、窓側の前列が彼の机だった。
今、彼はロマンスグレーの上品な紳士になった。

昨年、彼は15億のお寺の仕事を終え、
今は、少し小ぶりの教会の設計をしている。
当然だが、寺や教会についての造詣は深い。
だから、会うと宗教についての話が増えた。

昨日の話題は、品格と建築デザインの関係。
お坊さんや牧師さんには品性が重要なのだと、
彼が強い口調で持論を展開する。

金のことしか頭にない聖職者の設計依頼だと、
建物にもそれが如実に現れると言う。
「具体的には」と訊くと、
「悩める者を助けるという意識が足りないと、
門徒や信者と話すスペースが減ってくる」と。

彼の話しだと、一級建築士の仕事とは、
依頼者の性格を知ることから始まるらしい。
つまり、依頼者が品格に欠けていたら、
建物にも品がなくなってしまうから、
「依頼者が品格を備えるように仕向ける」
と言うのだ。

彼にも設計士としてのプライドがあり、
手がける建物に品位は欠かせないというのだ。
彼の話からその気持ちがよく伝わってきた。

それから話しは相撲に飛んだ。
日本の文化は「強さ」だけでは良しとしない。
本当の強さには品格が必要だという話しに。
まるで、相撲協会の委員の話のようになった。

更に、話しは日中韓の品格に及び、
今起こっている中韓との諸問題は、
中韓の品のなさから来ているという結論に。

人生の最終コーナー、
品格を磨く努力を怠るまいと誓った。

The other day,
I had a good time with one of my friends
qualified as a first class architect.

There is something noble about him.
Dignity is very important to our business also.

外断熱&空気層
屋根の断熱には殊更気を配っている。

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