科学的根拠

「先生と呼ばれる人の話は役に立たない」とか
「成功者の話は参考に留めろ」とか言ってきた。
しかし、このことで随分と誤解を受けてきた。

先生と呼ばれる人たちも事業の成功者も
どちらかと言えば、一個人の体験談を、
科学的根拠に基づかないで話すことが多い。
つまり話しに統計学的根拠がないことがある。
ただ、そのことを言いたかっただけなのだ。

だから、鵜呑みすると失敗すると言いたかった。
決して「先生族」を馬鹿にしていた訳ではない。
世の社長さまを軽く見ていた訳でもない。

例えば、東大に3人の子供を入れた親が、
「先生」として崇められ講演会に呼ばれる。
もちろんこの先生は高い講演料を貰っている。
そこへわが子を東大に入れたい親が殺到する。

しかし、この先生の話は何の役にも立たない。
だって、出席したこの熱心な親たちの子供は
この先生の3人の子供と同じ遺伝子を
もって生まれてきた訳ではないから。

こんな簡単なことが分かっていないこの先生。
いや、分かっていて金稼ぎでやっているのか。
いずれにしても、世の中にはこんな現象が
あちこちにあるのだ。

この本質の違いを決して軽く見て欲しくない。
つまり、科学的根拠に基づいた話を聞くべきだ。
このような話しをevidence-based talkという。
私の大好きな英語の一つだ。

偉くなった先生の「私の経験では・・・」
もうこんな話に耳を傾けるのは止めましょう。

People who are called “Teacher” should make
speeches based on scientific evidence.
The reason is because ordinary people are apt to believe them
even if what they say is not based on scientific ground,

For example, many teachers often say,
“Judging from my experience, students who read many books
have a good school record.”

This is not based on scientific evidence.
Strictly speaking, many of students who like reading
have a good school record.

Do you know how these two are different ?

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2040年問題

不動産貸付事業を始めて45年。
最初にハイランドに買った50坪が坪5万。
1970年に買い、翌々年に坪40万で売った。
売った代金2千万で300坪を長沢駅近に購入。
それが18年後の1990年に2.5億円にまで高騰。
(土地転がしで百倍という現象が正にバブルだ)

そして、今はこの逆現象が起こっている最中。
1970年から20年間の高度成長で20倍になったが、
1990年から20年間のバブル崩壊で約半減。
2010年から20年の少子高齢化で元の木阿弥?

つまり、24年後の2040年にどこまで下がるか。
この異常なまでの少子高齢化の大波の中で、
不動産価格も崩壊するというのが私の予測で、
「坪5万円だったハイランドは坪5万円に戻る」

今は超超低金利政策で地価は高騰中で
関内では、2年前に坪2百万円だった土地が、
今では、なんと坪5百万円もしている。
が、これもオリンピック前年までで、
20年経てば、間違いなくもとの木阿弥だ。
(中国人が狙っている東京・横浜の一部を除いて)

これを今の一般人の経済活動に当てはめてみる。
教え子の一人が昨年ハイランドの近くに
25年ローンで買った3千万円の家。
返済完了の2040年には、いくらになっているか。
この家は老後の自助にはなるのだろうか。
予想通り、坪5万円になっていなければいいが・・・

これが、世に言う2040年問題だ。
この頃には、横須賀市の人口は10万人減少する。
このことが経済縮小の引き金になっている。、
さて、これに対する対策を考えている人が
この横須賀にどれだけいるだろうか。

昨日、もう一人の教え子が
マレーシアの不動産を買ってきた。
世界規模で物を考えている人がいる一方、
日本だけしか見つめられない人もいる。

Adoption of the long-term care insurance system
has brought the elderly peace of mind.
But there’s another issue which hurts them
economically and mentally.
It is a decline in land price.

Land prices will become
one-twentieth 20 years later.
So we are worried about the declining value of collateral
due to the decrease in land prices.

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実質利回り

銀行などの預金利息では、
預ける人の条件で金利が変わることはない。
例えば、自営業者でもサラリーマンでも
普通預金の金利は同じになっている。

ところが、不動産投資などは、
金がある人はない人よりずっと有利になる。
特に、手元に残る金であるキャッシュフローは
投資家の条件次第で特に大きな差が出てくる。

裸一貫で手持ちのお金が常になかった私は、
物件利回りがよくても、キャッシュフローは少なく、
泣く泣く手を引くケースがよくあった。

それに対して、借入額の少ない真のお金持ちは
多少利回りが低い物件でもどんどん買える。
不動産世界は、正に、格差社会そのものなのだ。

その辺を掘り下げるために、
表面利回りと実質利回りについて考えてみた。
不動産投資の広告で使われる表面利回りは
表面利回り=(年間満室賃料÷物件価格)×100

年間満室賃料が5百万円のアパートを
5千万円で買ったときの表面利回りは
(5百万円÷5千万円)×100=10%

しかし、実際にはこの5千万円の他に
色々な経費がかかってくる。
①仲介手数料 ②不動産取得税 
③登記関連費用、④印紙代
⑤ 銀行事務手数料⑥火災保険料⑦固定資産税

これらを加えた真の購入価格を使うべきだが、
しかし、数字を正確にすればするほど、
分かりにくく且つ使いにくくなる。。
私も不動産を買うときには、
ざっくりとした自己流の実質利回りを出す。

不動産投資家が使う所謂実質利回りは
購入後の営業収入を購入価格で割って求める。
実質利回り=(営業収入÷購入価格)×100

営業収入とは
不動産収入から管理費や固定資産税など
諸経費を引いたものでNOIという。
NET OPERATING INCOME
(その投資家固有の効率計算ではないから、 
所得税や返済金などは算入しない)

家賃徴収や建物管理を業者に委託する人は 
この管理委託費は計算に入れるべきだ。
更に、諸費用として空室引当金や
共用部分の電気代も考慮する人もいる。
投資効率をより正確に把握したい人は、
その人なりの実質利回りを出せばいいのだ。
その意味で、正しい公式にこだわる必要はない。

マンションの修繕積立金と同様に戸建てでも
坪800円の修繕積立金を経費とする人もいる。
空室引当金や占有部修繕積立金を
経費として算入する人が少ないのはいただけない。

表面利回り⇒実質利回り⇒キャッシュフロー。
この流れで購入前の物件の分析をする習慣を
身につけることが重要だ。

例えば、アパート経営とトランクルーム経営では、
アパートの方が表面利回りと実質利回りの差が
大きくなる傾向がある。
だから、この三つの数字はその事業特色を
把握するのにも非常に便利なのだ。

The increase in investment for real estate by
the domestic rich and foreign investors (mainly
Chinese) , motivated by rising real estate prices,
is driving real estate investment.

Many Chinese people who buy real estate in Japan
have ample funds in hand.

So, most of Japanese investors who think much of the actual rate
are defeated by Chinese investors ignoring the rate of yield..

As a result Japan will be occupied by Chinese
rich citizens, not by Chinese soldiers.

ono

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切れそうになる

新築ビルテナント候補者の初会合。
出席者の多くが私にとっての初顔。
彼らに取っても同じ条件。

その半数以上が先生と呼ばれる職業。
当然、皆が「先生」「先生」と呼び合っている。
なのに、私を「高木さん」と気軽に呼んでくる。
でも、私もこの40年間、保険証は教職員。
保険証ナンバーは何と創業者を示す「1」
紛れもなくこの中では最高齢の「大先生」

「皆さん、ビジネス作法を知らないの?」と
呟きながら、ムカつく心の中で思ったことは
「私のことを軽く見ているな」
よって、私が出した結論は。
「絶対にこの人たちとは縁を持たない」

でも、齢72の好々爺。
顔は穏やかに、にこにこと応対する。
だから、余計に図に乗って言いたいことを言う。
それでも、切れそうな心を抑えて、
最後まで、余裕と笑顔を保った。

ビジネスシーンでの相手の呼び方も知らない
こんな「先生」は相手にしないのが成功の鍵。
これからも判断基準としてこのことは忘れまい。
また、この生き方が若さの秘訣だと信じている。

Yesterday I had a business negotiation with
people who were nominated for a new tenant.

In the meeting I had a uncomfortable time.
Their disagreeable manner made me very angry.

In the business world we Japanese have a
very strict rules for business negotiation.
For example we should use a term of respect
for negotiation partner.

As I felt uncomfortable,
I turned down their every proposal yesterday.

%e7%84%a1%e9%a1%8c12w山下公園脇にできるハーバーリゾート
元町中華街駅も賑やかになるだろう

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最良の子育て

今は、不動産活用家を名乗っているが、
「天職は塾の先生」と今でも信じている。
40年も前に教えた生徒たちが今でも訪ねてくる。
理由は何であれこれほど嬉しいことはない。

ブログに「遺伝7割子育て3割」と書いた。
それを読んだ40代の元生徒が訪ねてきてくれた。
「子育て3割にどれほどの重みがあるのか」と。

植木鉢の植木を見て欲しい。
本来なら樹高5メートルにまで育つ木も
小さな鉢の中では1メートルにも育たない。
だから、かけがいのない子供を
間違った鉢の中で育ててはいけないのだ。

例えば、優れた数学者になるには
素晴らしいな数学の遺伝子を
生まれながらにして持っていなければならない。
しかし、どんなに素晴らしい遺伝子を持って生まれても        
その子供が優れた環境で正しく育てられなければ、
その才能を十分開花することはない。
※数学コンペ日本一になり東大に進学した子が
強姦致傷で監獄に入っているように・・・

更に、「遺伝7割子育て3割」を知っていれば、
何がなんでも一番を取れという叶わぬ教育で
子供を不良にしてしまうこともなくなる。

親が子にすべきことは
もって生まれた才能を十分に開花させてやることなのだ。
嬉しいことに、この3割のやり方次第で、
子供が幸せ一杯の人生を歩めるようにできるのだ。

子供がどんな分野に長けているかは、
なかなか分からない(それがまた楽しいのだが)
だから、出来るだけ子供にはチャンスを与え、
いろいろなことを学ばせてあげて、
その子にあった道へ行かせてあげたい。
もちろん、押し付けでなく。

そのためには、プロ教育者から術を学ぶべきだ。
そう、かけがいのない子供の教育は
経験豊富な真の教育者から伝授されるべきなのだ。
スポーツの世界では、一般的になっている話だが・・・

ここで言うプロの教育者とは
自分の子育てにたまたま成功した人ではない。
大勢の子供に素晴らしい結果を出した人である。

実績のあるプロは適切な指導をしてくれる。
結果の出せない評論家と本当のプロとは違う。
これは、不動産投資でも同じだ(変な例で御免)
相談するなら、結果を出している人に相談しよう。

そして、最後に知っておいて欲しい大切なことは、
子育ての4割は6歳までに終わってしまうことだ。
皮肉にも、学校に入る前に・・・・・・

元生徒に長々とそんな話をしてから最後に、
音楽、絵画、体育など各分野で実績を挙げている
素晴らしい先生方を紹介してあげた。

Every parent prays for the happiness
of the beloved children.
But sometimes parental affection for children is
too strong to bring up them properly.

For example, many Japanese parents expect too much
of their child and require too much work of their child.

In other words, it is not so easy to bring up children.

What do you expect of your kids ?
What do you require of your kids ?

20160925_145026
4年後に誕生する横浜の新しい街.
投資家として、目が離せない地区だ。

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不動産売却のからくり

※パルテノン株式会社ホームページをリニューアルしました。
(上のメニューバーの「パルテノン株式会社ホームページ」をクリック

小なりといえども
40年の経験を積んだ不動産活用家。
それなりに、不動産に関する相談を受ける。

その多くはお金にならない社会奉仕だから、
相手は超気軽、でも回答は真剣でなければならない。
日常は、そんな相談に多くの時間を割かれるから、
私は死後に必ず天国に行けると信じている。

特に多い相談は「どうしたら高く売れるか」
もちろん、その気持ちはよーく分かる。
私もいつも考えていることだから。

そんな方々の一番の過ちが
「大手に頼めば安心よね」
確かに、大手は騙すようなことはしない。
でも、法律すれすれなことは日常茶飯事。

その第一が「囲い込み」
不動産屋に行くと必ず言われる言葉が
「専属専任媒介契約でいいですね」

これが囲い込みの第一歩。
売る人と買う人の両方からこの契約をとる。
(これって凄い矛盾だということに気付きますよね)
そうしたら、次にするのは「放置」
つまり、何もしないで日が経つのを待つ。

当然、両者から「まだですか」との問い合わせ。
そこで、おもむろに売主に言う、
「もう少し下げれば買うお客様がいるんですが」

そこで、売主がその価格で売ってと言えば、
売買は成立する。まあまあの結果だが、
裏では、次のようなことが行われていた。

本当はもっと高く買うお客がいたのだが、
それはレインズを通した別の業者からの申し入れ。
で、もしこれをこの業者が受け入れると
「両手」にならなくなってしまう。

不動産の仲介料は片方から3%+6万円
売り手と買い手の両方からだと6%+12万円。
どんな馬鹿でも後の方がいいのは分かる。
これを「両手」と言う。

専任媒介の依頼を受けている業者は、
よその不動産屋からのいいお話しなど無視する。
つまり、こうして客を自分の檻に囲い込んで、
お得な情報を知らせず、上手に両手契約へと導く。

だいたい相場で5千万円のマンションなら
下手に売る人と上手に売る人の差額は1千万。
それがプロの世界の常識である。

私の投資用のマンション売却での経験だが、
3ヶ月違いで、隣室より1300万円高く売った。
もちろん、このときは色々なテクニックを使った。
この時の仲介業者は中堅の上場会社で、
社員は全員誠実で、情熱に溢れていた。

教育でも、不動産でも、何でも、
成功者は素晴らしい仲間に囲まれている。
だから、人を見る目だけは養っておきたい。
「大手なら」などという基準は間違っている。

Real estate intervening agency wants to get
an exclusive contract with a seller and a buyer.

As a rule, a buying and selling fee is 3% of
the real estate price.

So, most of real estate agents want to get
the intermediary commission from both a seller and a buyer.

As a result, they can get 6% of the price and 120 thousand yen.

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管理費未納者の蒸発

あちこちのマンションで役員をしている。
なので、本当に色々なことを経験する。
その中で、管理費未納ほど困った問題はない。

未納の原因は様々。
多いのは、生活苦と高齢による死亡や認知症。
でも、今回の原因はまれにしかない「失踪」
つまり、居所が分からない蒸発。
外国に行っているのか、死んでしまったのか。

今回の舞台は投資用マンションで、
賃貸人はきちんと家賃を払っていて、
その家賃はその方の口座に送られてはいる。
但し、その口座は本人が依頼した管理会社口座。
だから、口座の住所は管理会社の住所。
やっぱり、本人にはたどりつかない。

そこで、弁護士にお願いして、
払われている家賃の差し押さえをすることに。
差し押さえに必要な手続きが「公示送達

これは、失踪した人間に、
「お前の家賃を差し押さえるよ」というお知らせ。
これを裁判所の前に2週間掲示すると、
そのあとなら、家賃の差し押さえが可能になる。

裁判所にこの手続きを開始してから約2ヶ月で、
公示送達は完了するのが通常期間。
それから約1ヵ月後に差し押さえは可能に。

今回の未納額は60万円。
弁護士への着手金が8%と10万の高い方。
(ただし、依頼者が上客なら安い方も可)
最終成功報酬は16%で、今回は10万。
この弁護士費用も差し押さえ可能なので、
ここまでなら、管理組合は一銭も損はない。

ただ、裁判費用が別途10万から15万かかる。
これは今回の差し押さえには入れられない。
だから、組合が手にするのは約45万円だ。

さてさて、この蒸発者が何時現れるか否か。
それは誰にも分からない。
故人になっていなければいいが・・・

A condominium has a risk
such as arrears of a condominium management fee,
a reserve fund of repair and other expenses.

Those who have not paid their dues have
their own reason not to be able to pay their dues.

So we, members of a condominium union
must understand their standpoint kindly.

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赤紙・黄紙・緑紙

今日のマンション理事会の議題は「防災」
特に「震災時弱者救済」の話に熱がこもる。
だって、こんな美しいテーマですからね。

いつもの悪い癖で、ついつい横槍を入れる私。
「建物が大破して家族のことで精一杯でも、
他人のために何時間も奉仕するんですか」

横槍まで入れて言いたかったのは、
大破、中破、小破のケースごとに
救済方法を検討すべきだということ。

大破とは、建物使用には生命の危険が伴い、
行政が建物に赤紙を貼るケース。
もし運悪く自分のマンションに赤紙が貼られて、
田舎の親戚へ身を寄せたい人などは、
管理組合に拘束なんてされたくない筈だ。

防災委員になってそこまで拘束されるなら、
そんなきつい防災委員は引受けたくないし、
それを断って後ろ指をさされるなら
こんなマンションにはいたくない。

中破とは、建物使用に生命の危険は伴わないが、
水道・光熱などのインフラはほとんど破壊され、
日常生活が不可能に近く、修復も困難な場合。
行政が建物に貼る紙は黄色である。

最後の小破とは、軽微な損壊はあるが、
日常の生活は可能で、修繕・修復は可能なケース。
私が思うのは、管理組合の防災活動はこの
中破と小破を想定すべきではないかということ。
逆に言えば、それらの想定レベルによって、
防災活動を分けるべきだということだった。

自分の家族のことまで放り投げて、
組合活動に参加しろというのはきつい。
そんなマンションに私は住みたくない。
それなら一戸建ての方が気楽でいい。。

これからも、管理組合防災活動のあり方を
議論していくことになるのだろうが、
偽善に走らず、現実的な討議を重ねたい。

ちなみに、熊本地震での新耐震建物の被災率は、
大破5千分の1
中破5千分の4
(合わせて千分の1)
小破5千分の342
被害なし96.5%
阪神淡路大震災はもう少し厳しい数字でした。

この数字を見ると、マンションって丈夫ですね。
新耐震のマンションって本当に強いんですね。
やっぱり、マンションって最高ですね。

The theme of yesterday’s meeting was
“disaster prevention drill of our condominium”

Of course I participated in an emergency drill every year.
I have been studying the plan concerning
an emergency evacuation drill for a long time.

This year also,
there will be an emergency drill in our condominium next month.

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祖国愛

阪神淡路大震災、東日本大震災・・・・・
伊勢湾台風、室戸台風・・・・・
雲仙噴火、阿蘇噴火・・・・・
72年の我が人生で経験した数々の大災害
亡くなった方の無念に涙がこぼれる。

しかし、これから襲うであろう大災害は
我が人生で起きた災害の比ではない恐ろしさだ。
それは日本消滅のきっかけにさえなり得る。

近々に起きそうなのが硫黄島大噴火と津波
次が阿蘇や富士箱根のカルデラ大噴火と降灰
東南海地震とそれによって起こる津波
そしてそれらに連動した原発大事故

私の父の世代も大きな不幸を経験した。
世界大恐慌、関東大震災、敗戦・・・
それでも、日本は立ち上がった。
むしろ、それをばねにして蘇った。

だから、我々の祖先が頑張ったように、
己も日本を愛し、貢献しなければならない。
我が子、我が孫、我が祖国のためにも。
災害に強い日本をつくるべく頑張らねば。

更には、歴史の不運にも負けてはいられない。
明日、北朝鮮が核爆弾を落とすかも知れないし、
明日、中国が攻めてこないという保証もない。
不幸・不運は決して自然災害だけではない。

「全ての不幸・不運を乗り切れる国づくり」
その夢を追って、最後の奉公をしたい。
微力ではあっても、一石を投じることは可能だ。
それが出来ると信じて、今日を生きていきたい。

I’m burning with love for my country.
I may be an ardent patriot.
I think that my patriotism is peculiar
to the Japanese.

Japanese patriotism may come from
many catastrophes which often attacked Japan.
Namely great disaster produces
a feeling of solidarity and brings up patriotism.
It’s called a close bond of citizen.

故郷を災害に強い都市に(ワンクリック拡大)

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入り口から出口まで(その2)

前回のブログを読んだ読者からの質問、     
「儲からないと言っても銀行に預けるよりは、   
ずっと儲かるではないか」と。
                       
確かに、銀行に預けるよりは儲かるが、                    
もう少し気苦労の少ない投資が好きなのだ。   
例えば商業ビル賃貸はどうだろうか。       
前回書いた友人の住宅系の計算に対して、           
商業ビル賃貸の実際の経験を数字にしてみた。

20年間所有した新築商業ビル一室
○取得費が4000万(建物割合2000万)
○融資条件は4千万を20年間年利4%
○当初賃料が36万(20年平均では33万)
○20年間の平均管理費は月3万
○20年後(今回)の売却額2800万円

買ってから20年間の総収入を求めると、
①平均家賃月33万円から管理費3万を引く。
 手取りの家賃収入の総合計は7200万円。
 実際の稼働率は100%だったので、
 実質総収入も7200万円となる。
②減価償却費による節税効果は
20年分で約500万
③20年後(今回)の売却額2800万円

次に20年間の支出を求める。
①4%の20年ローンを使ったので
 その返済利息が約1800万円(銀行の儲け)
②固定資産税が年20万円、20年で400万円
③諸経費を入れた取得費4000万円       
④支払った消費税の合計が300万

ざっくり儲けを計算すると、
収入10500万-支出6500万円=4000万円
4000万への所得税率が25%だったので    
手残りは3000万円、これを平均収入にすると、
年間では150万、月間では約12.5万。      

前回の友人の収入よりは2倍の稼ぎだ。     
手持ちゼロだったから、レバリッジも桁違いだ。  
これを5つ持てば税引き月収で60万以上、        
それを2棟持てば120万だから、             
手持ちゼロで、それなりの生活は可能になる。
これが実際の商業ビル経営ということなのだ。
           
ましてや、住宅系ほど苦労が多くないから    
複数持ってもノイローゼにはならない。        
シャッター店舗街が多い時代で、           
それほど易しい仕事ではないが・・・・・・ 

ただ、プロの不動産資産家は、              
更にこの上の投資をやっている。                 
もちろん、高度な技が必要な世界だが。                
それについては別の機会に書くつもりだ。
        
Which do you like,
apartment investment or office investment ?

People who buy a condominium
as an investment are increasing.
It ‘s because you can buy it easily.
That is, used condos for sale
are increasing at a rapid pace.

But you should know
that apartment management
after buying it is not so easy.

Furthermore, compared with the maintenance of a rental office,
the maintenance of an apartment is much more difficult

If you have a good caretaker of your rental apartment,
your life will be happier.

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出口まで考えた投資

マンション投資は儲からないと思っている。
ましてや、こんな人口減少社会で・・・
だから、原則的には手を出さない。

でも、この投資に参入する人が後を絶たない。
出口を考えない入り口だけの計算で
「儲かる、儲かる」と大錯覚しているのだ。

そこで、最終的にはどうなるのかを
友人がやった表面利回り9%の物件を参考に
出口まで見通して計算してみた。

築30年の中古マンション。
○取得費が4000万(建物割合2000万)
○融資条件は2千万を20年間年利1%
○当初賃料が30万(20年平均では27万とする)
○20年間の平均管理費は月7万
○20年後の売却予定額2000万円

先ず、買ってから20年間の総収入を求める。
 ①平均家賃月27万円から管理費7万を引く。
 手取りの家賃収入の総合計は4800万円。
 しかし、実際の稼働率83%くらいなので、
 実質総収入は4000万円くらいとなる。
②減価償却費による節税効果は
20年分で約500万と仮定
③20年後の売却額2200万円と仮定

次に20年間の支出を求める。
①1%の20年ローンを使うから
 その返済利息が約400万円(銀行の儲け)
②固定資産税が年20万円として20年で400万円
③諸経費を入れた取得費4000万円

ざっくり儲けを計算すると、
収入6700万-支出4800万円=1900万円

1900万への所得税率を25%と仮定すると、
残り1425万円が儲けの実体か・・・
年間では71.25万、月間では約6万円。
どう考えても最高で月7万円位の儲けだ。
表面利回り9%なんて実態はこんなもの。

月7万の報酬なのに気苦労はとてつもなく多い。、
私なら絶対にやりたくない投資だ。
こんな大変なことを何故やるのだろうか。

表面利回り9%、実質利回り約7%の
入り口計算だけで「行ける」と思うのだろう。
確かに、この事例でも頭金が2千万あれば、
23万-返済9万で14万残る感じだから、
ついつい手を出してしまうのだろう。
※レバリッジをきかせているので、
2千万で1%の金融商品を買って
月に16000円貰うよりはかなりいいが。

実質稼働率や出口売却費の想定をして、
出口までしっかりと計算しておかないと、
結局は老後に豊かな生活は送れないのだ。

Before beginning real estate investment,
you had better check the conclusive profit
of your investment.

Many investors incline to start their
investment before calculating the final
cost or all kinds of costs.

It is important to consider occupancy rate
of rentals such as condos,apartments or offices
before beginning real estate investment.

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鈍感力と嫌われ力

「彼のその話は千回聞いたよ」
友が尋ねて来て、共通の知人の噂話に花が咲く。

同じ話を繰り返すのは年寄りにはよくあることだ。
しかし、この「彼」の同じ話の繰り返しは異常だ。

なぜこういう人間になるかの建設的な話に進む。
「彼は話しの駒が10個しかないんだよ」
「ということは、フローさん、半蔵さん、大さん、
・・・・・・・・・・・・・の10個だね」
「どんぴしゃ、その話だけしか引出しがない」
「でも、還暦過ぎたら、そんな人間だらけだよ」

話しているうちに、我が身が心配になってきた。
ひょっとしたら、自分も同じなのではと・・・
ただ、このタイプは話好きにはよくあるが
己は聞き役タイプだから心配ない筈だ。

自分の世界が変化しない人
新しいことを取り入れない人
過去の世界に生きている人
自慢話しが好きな人
こんな人たちは、どうしても同じ話しかできない。
理屈から言っても、どうしてもそうなってしまう。

本当に可哀想なことだと思うが、
そんな人に限って、見事な鈍感力を備えていて、
相手の立場など我関せずで生きている。

ただ、意外にも、彼らは幸せな時間の持ち主だ。
周りの状況を読めない鈍感力を身につけて、
それでも自分は皆に好かれていると思っている。
加えて、孤独でも幸せだと思う嫌われ力も備え、
毎日を自分なりに楽しく生きている。

その意味で、
年に一度は、彼に会って、
その強さを学ぼうという結論になった。

I’ve been sensitive since I was born.
So, I wanna be a person
who is insensitive to everything.
In other words,
I’ve been starving for insensitivity.

In addition,
I wanna be a person that doesn’t care a bit
about being avoided or hated by friends..
That is, I wanna have the power not to mind about
being avoided.

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言ってはいけない真実(2)

つまらない私のブログの読者数が分かった。
一日平均30人、月間で延べ千人弱とある。
読んで欲しいと思っている人よりは
「まさか」という人が読んでくれている。
兎にも角にも、ありがたいことだ。

先日の「言ってはいけない真実」を読んだ読者の方から、
「死にたいなんて言うのは男だけで、
女は遺伝的にはそんなことは言わないよ」と。
勿論、例外はあることを前提にした話だが・・・

女が持っている遺伝子が言わせる言葉は、
「殺したい」と「死んでくれればいい」らしい。
例えば、愛する男がよそに走った直後は、
「アイツ、許さない。殺してやる」になるのだと。

そして、連れ添った男に魅力がなくなると、
「あんな奴、早く死んでくれればいい」になると。
夫に高額な保険をかけているような妻は、
特にこんな言葉を発するのだという。

昼下がりのグルメレストラン。
女で埋め尽くされたテーブルの言葉を聞けば、
どのテーブルもそんな会話で溢れている。

更に、解説は続く。
女は、本能的につまり遺伝的に、
子孫を慈しみ、育て、守るように作られている。
それに反して、男は種を放出してしまえば、
後はどうでもよく作られているから
暢気に「死にたい」なんてぬかすのだという。

遺伝を語るのに、
男と女を分けることを忘れているなんて、
軽率で申し訳ありませんでした。

遺伝と言うのは本当に奥が深いものですね。

Are you satisfied with your heredity ?
I’m so grateful for the gene
which I got from my parents.

The genetics is so difficult that
we mustn’t talk about it thoughtlessly.
But I like to talk about heredity with my friends.

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説得放棄

自分の考え方を相手に押し付けなくなった
相手のミスを責めることもかなり減った。
家族間でも、友人間でも、仕事仲間でも。
「分かってもらおうとすること自体が疲れる」
という考え方をするようになったのだ。

若い頃は家族とも、社員とも随分話し合った。
何とか己の主張を分かってもらおうと
午前様になるまで話したことも・・・
今ではそんな自分がとても懐かしい、
もうそんな優しい?ことはめったにしない。

今は、話さなくても分かり合える人がいい。
分かり合うために話し合うのは面倒くさい。
きっと、それを「年を取った」というのだろう。

時間貸し運営会社大手の営業マンが来た。
「1車室月5万円で土地を貸してください」と。
実際には月8万も稼いでいるから
全然話にならない申し入れだ。
が、いちいちそんな詳細な説明をする気もない。
「今のところ貸す気はない」
と一言だけ伝えて帰ってもらった。

工事の工程を守らない工事屋さんや
約束の時間を違える業者さんを
責めたりはしない。ただ、縁を薄くするだけ。
責める時間がもったいないし、心が疲れる。
そんなストレスで身体を壊したくもない。

説明して分ってもらう必要もないのに、
若い頃は、説得に無駄な時間を使った。
「それが若さ」という感じもする。
今は、自分の意見を分からせようとする時間を
もっと楽しいことに使うことにしている。
だから、仕事の能率もかなりよくなった。

これって進歩?ただの高齢化?

I never spend my time for persuasion.
We have to use our limited time effectively.
I never spend my time for preaching.
We have to use our limited time happily.
I never spend my time for the argument.
We have to use our limited time creatively.
.
Never blame.
Never preach.
Never react.

This is my favorite motto.

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言ってはいけない真実

成人してから事業家として生きてきた50年。
何度「自殺」を思い描いたことか・・・
苦しい局面では、いつも死にたいと思った。
それで、周りには随分と迷惑をかけた。

でも、古希を過ぎてまだ生きている。
30代、40代の莫大な借金が消えたからだろうか。
実際は、この過大な借金のお陰で今があるのだが。
正に、ピケティ理論の実践人生だった。

今年のお盆休みに、
「言ってはいけない」という本を読んだ。
自殺率や犯罪率も、
知能指数の良し悪しも、
身長や体重や身体能力も、
80%前後の確率で遺伝すると書いてある。
血液型に至っては百%の確率で遺伝するのだと。
勿論、科学的統計の根拠がある。

新しい友人が出来るとよく質問した、
「死にたいと思うことある?」
5人に一人は「ある」と答えた。
何と不思議なことに、
「ある」と答えた人との縁が長く続く。
「類は友を呼ぶ」とはこのことだと感心した。
ただ、本当に自殺した友人はまだいない。

苦しいときに「死んでたまるか」と思う人と
何とはなしに「死んでもいい」と思っている人。
これも遺伝子的には別々の人間なのだろう。
遺伝子ってどこまで細かく人間を分類しているのだ。

「死にたい」と軽々しく口にする私のような仲間は、
「生」は尊いと考えている人たちに嫌われる。
でも、嫌われても、何となく死んでもいいと考えている。
実際には死にはしないだろうが・・・

不思議なことだが、「死にたい」と口にする人には
頑張り屋が多く、成功者も多いような気がする。
(科学的統計の根拠はない)
この言葉が、苦しい思考をストップさせるようだ。
だから、この言葉は、嫌な思考を停止させ、
明るい未来を考えさせるスイッチなのかも知れない。

いずれにしても、
どんな遺伝子を持って生まれたとしても、
この「だめなら死ねばいい」思考で、
ケセラセラで生きるのが一番だ。
くよくよ考えてもしょうがないから。

でも、結婚相手を選ぶときには、
相手の家系を少しは調べた方がいい。
「愛」だけでは解決できない重い荷物は
出来るだけ背負わない方が賢明だと思う。
人生って、結構長丁場だから。

人には、言いにくいことではあるが・・・

Have you ever thought
you want to commit suicide.
I’ve ever thought so.
But I am still alive.

The word “commit suicide” means “a switch
to stop thinking seriously” in my mind.

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若き日の体験が生きる

学生時代、あだ名は「キャンピングカー」
生活に必要な物を車に積んで、
日本中を走り回っていた。

遠距離の彼女に会いに行ったり、
美しい景色を見に行ったり、
フラッとスキーに出かけたり、
動機は色々だったが、兎に角よく出かけた。

何年生のときか忘れたが、
5月から12月までロスに住んだ。
毎日のように、ビバリーヒルズ、ハリウッド
サンタモニカビーチへと遊びに行った。

現地でできた友達のコンドミニアム。
椰子の木に囲まれた中庭にはプールがあった。
エントランスには屋根つきの車寄せ。
この景色や経験はその後の私の不動産活用に
少なからぬ影響を与えた。

私が日本で建てた賃貸用建物には
アメリカ滞在の影響が色濃く出た。
かなりの無理をして豪華さをまねた。

そのお陰かどうか、
借主のほとんどが一見して気に入ってくれた。
だからだろう、建築後何年経っても
空室で困ったことは一度も無い。
40年間、ほぼ満室経営だ。

最近は、入り口をより豪華にしたり、
ドアには電子ロックシステムを採用したり、
お風呂には2つの大型スピーカーも設置した。
「建物は年とともに美しく使いやすく豪華に」
という考えを実践している。

「建物は建てたら後は古くなるだけ」と
考えている人が多いが私はそうは思わない。
建物の将来像を心にヴィジュアル化し、
それに沿って建てたときより進化させていく。
不動産活用には必須の習慣だと思っている。

The trip is helpful to broaden the mind.
And good movies are also helpful
to broaden our horizons.

I used to go abroad in my school days.
The experience that I did at that time
is very useful now.

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政治家的な健康生活

「健康によい食生活は」と問われれば、
一番に挙げるのが、カロリー制限。
平たく言えば、「腹八分目」とか「食べ残しの推奨」

50歳を過ぎてから、家でもレストランでも
出されたものの2割は食べ残す。
このカロリーリストリクションほど
素晴らしい健康法はないと確信している。

加えて、繊維の多い食べ物と発酵食品を
腸のために欠かさず食卓に置き、
腸内環境を徹底的に改善している。
元気に生きて眠るように死ぬためには
「カロリー制限」と「腸内環境作り」が一番だ。

ところで、「政治家の長生き」はよく知られているが、
そこには凄い健康法がごそっと詰まっている。
その第一は、選挙がらみの「適度な運動」
本番の選挙は言うに及ばす、
週末ごとの地元での地盤作りが、
彼らの長生きの根幹を成している。

こうした政治家の日頃の活動には、
もう一つの若返り効果が潜んでいる。
それこそが、「脳の活性化」
より多くの人に感動を与える方法を常に考え、
そして演説と言う形でそれを実践する。
これほど脳によい生活はほかにない。

更に、政治家は「作り笑い」の達人だ。
怒った顔で票は獲得できないから、
街頭演説でも笑顔を欠かさない。
とにかく、ストレス対策に一番いいのが
これらの「作り笑い」や「作り笑顔」なのだ。

政治家でなくても、
悲しいとき、辛いときは、
それを抑えて、顔を笑顔にしたらいい。
こうすれば、ストレスは半減するのだから。

御存知の通り、朝の「辻立ち演説」が身体にいい。
このサーカディアンリズム(日周リズム)が
体内のホルモン分泌に最高にいいのだ。
朝日と共に駅に立ち、街頭演説をする。
これほどの健康生活はほかにない。

こうして、朝の軽い運動を生活に取り入れ、
抗酸化作用ホルモンのメラトニンを
がんがん体内に作って老化を防げば、
健康は間違いなく手に入る。

政治家的な生活スタイルって最高に素敵。
いつか、朝の街頭で演説でもしようかな。
政治家にはなりたくないが・・・

Health is the most precious thing we have.
It goes without saying that
good health is more important than wealth.

I’ve been practicing six laws for my health.

.Four in these six laws are similar to
politician’s life style.
The one which is, I think, the most important
in six is “smiling forever”

A smile leads you to the right direction
to make you happier.

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建築と人生

30代に建てたビルのメンテで忙しい。
建築経験の浅かった当時の私には、
建物の40年後を予測する力がなかった。

建物を建てるときは、
「どう老朽化し、50年後にどうなるか」
このことを知っていてはじめて、
今どう設計すべきかが分かるのだ。

人生だって、少なくとも、
10年後、20年後は予測しておきたい。
でも、ほとんどの人がそんなことは考えず、
今を享楽的または安穏と生きてしまう。
だから、格差が生まれても文句は言えない。
(この格差を悪く言う政治家は偽善者だ)

もし、若い頃の私に、
今の私のような人が師匠になっていたら、
そして、人生の流れを教わっていたら、
恐らく今の数倍の成長を遂げていただろう。

それはさておき、40年経って、
今一番苦労しているのが建物の外部。
特に外階段の老朽化には泣かされている。
33年前、格好つけてデザインした外階段は、
その溶接部がすぐに錆びてしまったり、
支柱の根元が爆裂したりで、
補修工事が絶えない。

その苦労を経験したから、
50過ぎて建てたビルの外部は、
すべて錆びない、汚れないに徹して建てた。
だから、枕を高くして寝ていられる。

経験の少ない人が家を建てる時には、
経験豊富な師匠についてもらうか、
素晴らしい設計士をつけるか、
熟知した建築屋さんにお願いするかが
転ばぬ先の杖として重要になってくる。

それは、人生設計の法則に酷似している。

I am now busy with the maintenance
of the buildings that I built in my 30s.
In those days I did not have
the enough experience of building houses.

As experience is required when building a good house,
much experience is also necessary to spend a good life

The key to success of your life is to
have a teacher with a lot of experience.

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伸びて欲しい人

また無事に土地の取引を終えた。
5年に1度くらいのペースで、
財務改善を目的として手持ち不動産を売る。

結果、負債が減り、キャッシュフローは増加する。
つまり、災害や経済恐慌に強い経営体質になる。
困って売るわけではないないから、
一銭の値引きにも応じない。

今回の登場人物は買主、売主、当方仲介業者、
相手仲介業者、それに司法書士。
多くの取引では、どうしても私が最年長者になる。
今回は、私の次が還暦を迎えた司法書士。
その他の3人は私の子供くらいの年齢。

不動産取引での経験年数ではもっと差が開く。
私の不動産活用暦は優に40年を超える。
40歳前後の業者は長くても経験が20年だから、
やっと私の半分くらいだ。

そんな状況の中で、出演者の人間観察をする。
当然、誰が賢いか愚鈍かの判断はすぐにつく。
今回の買主は本を何冊も書いている著名人。
還暦前のバリバリの現役で、如何にもという人。
当然、分類は賢い方で、人間的な器は90点か。

買主についた業者は人間的には可愛い部類。
育ちや教養はイマイチで、気配り力は少し弱い。
具体的に言えば、己の貧弱な実績を棚に上げ、
私に偉そうなことを語る空気の読めないKY男。
まあ、世の中にはこんな人間はいくらでもいる。

その点、私側の業者は賢い上に気配りも上々。
我が人生で、これほどまでの人間を知らない。
まだ31歳だが、その伸びしろは計り知れない。
当然、私の仲間の多くも彼のファンである。
彼には伸びて欲しいし、伸ばしてもあげたい。
最近の楽しみは、こんな若者を応援すること。

本当は、長生きを望んでいないのだが、
必死に頑張る若者たちの役には立ちたい。
そのために、元気で長生きしなければ・・・

次の劇場型取引が楽しみだ。

Today I finished transaction of real estate safely.
There are four characters in today’s transaction.
The intervening agent of my side is very smart.
And he has a good head on his shoulder.
His business has grown and expanded rapidly.
He has a great future as a business man.
He has a potential as a company president.
My friends and I see great possibility in him.

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レバリッジ

事例:駐車場経営
事業資金⇒1億円(土地9千万、諸経費1千万)
自己資金⇒2千万円
銀行借入⇒8千万円、金利1.5%、20年返済
月間駐車場収入⇒100万円      
銀行返済額  ⇒月額42万円
消費税    ⇒100万の8%で8万円    
固定資産税  ⇒年間60万円なので月5万
幽霊所得税  ⇒5万
諸経費    ⇒10万円

高木式大雑把キャッシュフローを求めてみる。
月間不動産収入100-銀行返済額42 
- 消費税8 - 固定資産税5
-幽霊所得税5-諸経費10=30万円

これで、月のキャッシュフローは30万円。
レバリッジとは「てこ」という意味で、
小さい力で大きな物を動かす道具だ。
投資でのレバリッジの意味は、
少ない資金で大きな利益を得ること。

例では、自己投下資金は2千万。
キャッシュフローは月間30万円、
だから、年間キャッシュフローは360万。
2千万の自己資金で360万のお小遣いを生んだ。

結果、ROIは18%だ。
360万円(30万円×12ヶ月)÷2000万円
=18%(ROI投下資本利益率)
※ROI=RETURN ON INVESTMENTの略

銀行にこの2千万円を1年間定期で預けたら
利息はたったの2万円。
でも、果敢に挑戦すればその180倍の利益。
少なくなってしまった年金を補うのには
十分過ぎるほど大きな額だ。

このように自己資金に借入金を加えて
大きな利益を得るのがレバリッジ。
普通なら考えられないような利益率になる。
「それでもあなたは銀行にお金を預けますか」

マンション投資やアパート投資でも
同じレバリッジをきかすことは可能だ。
しかし、建物を伴う投資は年とともに
かなりの勢いで物件価格が下がっていく。
更に予想外の修繕費が収益を圧迫する。
だから予想以上に初期のレバリッジが崩れて、
がっかりすることが多い。
その点、土地は価格が下がらないし、維持費も要らない。

土地活用のレバリッジって最高。

Everyone knows
it is possible to lift the cargo easily by using lever.

In the same way as this, we can increase our money
by borrowing money at a low interest rate from the bank.
In this case, borrowing money is a kind of lever.

As Piketty says,
a return of the capital is bigger than the growth of the wage.

For these reasons, we should do real estate investment
by borrowing money from the bank.

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色ボケ老人は自首せよ!

5月16日の「これも終活」に書いたのは、
己が色ボケ老人になる事への危惧の念。
しかし、あの日書いた話は生易しすぎるようで、
今の介護現場は恐怖の色ボケ老人地獄らしい。

介護の現場で多い仕事の一つが「上体起こし」
利用者の上体を起こそうと手を貸した途端、
そのまま抱きつかれ、下半身まで触られ、
危うく犯されそうになる事件など日常茶飯事。

「下の世話」も介護の主要な仕事の一つ。
当然、パジャマのズボンを下ろすことになる。
途端に頭を押さえつけられ顔が性器になんて
事件も結構多いと友人の介護士が言う。

胸を触る、手を握る、キスされそうになる、
なんていうのはもう事件にもならなくて、
こんな事件を含めたら男性利用者の半分は、
色ボケ老人ということになると言うのだ。

長寿、長寿と美談を流すマスコミは、
何故この色ボケ老人地獄を放送しないのか。
満員電車での痴漢行為ばかりが取り上げられ、
何故、介護者地獄を取り上げないのか。
なぜ、警察はこの色ボケ老人どもを
監獄に送り込まないのか。

もし、このブログを読んで
「俺のことだ」思い当たる老人がいたら、
すぐに警察に自首して、
「私はもう生きる価値がありません。
税を無駄遣いするだけなので終身刑にして欲しい」と
極刑を嘆願したらいい。

長生きして、家族に迷惑をかけ、
社会に迷惑をかけ、税金を無駄に使い、
それでも「長寿」を願うのは何故なんだ?

政府はこのセクハラ犯罪者を収容する
劣悪環境の介護刑務所を多数建設し、
どんどんぶち込んでしまえばいいのだ。
そうすれば、介護の現場はもう少し明るくなる。

長生き老人を礼賛するのはいい加減にやめよう。
偽善と嘘の長寿美談はもう懲り懲りだ。
ちなみに、介護士の現状の防衛手段は
① 「止めろよ」と毅然と怒鳴りつける。
② 被害にあった女性介護士の担当を代える。
③ 家族に報告し、警察に届ける。
(警察が動いた事例はほとんどない)
④ 再発した場合には、契約を解除する。
でも、こんな甘い手段で介護士は守れない。

There are many people receiving
nursing care support at home.
And many of them are erotic senile people.
Such people should give themselves
in to the police, and should be arrested.

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情報化社会は辛い

必要な情報を簡単に取り出せる現代を
「情報化時代」だといって素直には喜べない。
なぜなら、必要な情報に紛れて、
嫌でも嘘や捏造が飛び込んできて、
静かで幸せな心をかく乱してしまうから。

例えば、相対的貧困という流行言葉とその情報。
ささやかに不満もなく暮らしていた人たちに、
「貴方たちは相対的には貧乏で不幸なのよ」
と悪魔が耳元でしつこくささやく。
その声で何となく不幸になっていく人が増え、
それがきっかけで新たなる犯罪予備軍が育ち、
この世を更なる不安な状態に貶める。

また、単に選んだ職業が違うことからくる
収入の違いを格差という言葉に置き換え、
負け組思想を生み、人に虚無感を植え付け、
それがきっかけで新たなる犯罪予備軍が育ち、
この世を更なる不安な状態に貶める。

結果、どうしてあんな大人しかったのに
という人たちが自暴自棄になり罪を犯し、
この世の中を破壊していくようになる。
ISへの志願兵もこんな破滅型人間なのだろう。
この悪循環こそが今の世の中の病理である。

情報化社会が始まる前、昭和の時代までは、
大人になればほとんどの人は結婚できた。
しかし、今、人は多くのことを知り過ぎ、
結果、己は相対的貧弱人間だと考えるようになり、
「自分は人間としてクズだから・・・」と
結婚を諦める人が世界中で増えている。

情報化社会の始まりで、
知的にも、経済的にも、性的にも、
生きていくことがとても辛い時代になってしまった。
情報化社会は、強烈な弱肉強食の社会であり、
精神的にもタフな人間しか生き残れない
非常に辛い時代の到来である。

恵まれた人間だけが、
女を、男を食い漁り、
恵まれない人間は、
社会の日陰に逃げ込んでいき、
ゲーマーの集まる孤独な世界に巣くう。

「相対的貧弱」と「格差」という悪魔が
我々の人間社会をズタズタにしていく。
それに負けずに、幸せを掴むには、
かなり精神的にタフでなければならない。

悲しいときにも「笑み」を作り
怒りのときにも「笑み」を作り
寂しいときにも「笑み」を作る
そうやって己の心を操れる強者にしか、
幸せへの道は開かれていない。

幸せになりたければ、
いつも笑顔を絶やさないで生きよう。
そうすれば、自然と心が笑顔に支配され、
情報という悪魔の呪いから開放されるから。

I believe that we can make us happier
with a mere smile ?
Because we will be happier than yesterday
If we are spending today smiling.

And because we can feel happier
when we see your smile.
Furthermore a smile can attracts
more people and more money.

What is more, if you wish for your peace,
you had better spread your smile around you.
A smile has a great power.

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投資スタンスは人次第

不動産の年代別投資スタンスには
明確な違いがある。
特に、還暦前と還暦後では、
その違いが大きい。

還暦前は、
キャッシュフローよりは資産形成を重んじ、
老後と子孫のために優良資産作りに励む。
還暦後は、
より大きなキャッシュフローを求め、
人生の最後を優雅に華々しく生きてみたい。

このキャッシュフローの正しい求め方は
課税所得-所得税-返済元金+減価償却費
しかし、物件を買うか買わないかを
一瞬に判断する場合には、この式は面倒だ。

この式に使う「課税所得」を求めるために
更に次の計算式が必要になるからだ。
物件の不動産収入-返済利息-固定資産税-
諸経費-減価償却費=課税所得

駐車場業は減価償却費がほぼゼロだから
高木式大雑把キャッシュフロー公式は
たった一本の式で求めることになる。
物件の不動産収入-銀行返済額-消費税-
固定資産税-幽霊所得税-諸経費
※幽霊所得税は銀行返済額の中の
元本返済部分に20%をかけて求める。

※事例:
事業資金⇒1億円(土地9千万、諸経費1千万)
銀行借入⇒9千万円を金利1.5%、20年返済で
月間駐車場収入⇒70万円 
※表面利回り840万÷1億=8.4%     
銀行返済額⇒月額43万円
消費税⇒70万の8%で5.6万円    
固定資産税⇒この物件では月5万
幽霊所得は年と共に増えていき、
逆に支払利息が減っていく。
事例では返済金43万円の中の
20万円が元本返済分と仮定した。
これにかかる税率は人によって異なるが、
平均的な20%を使った。
諸経費⇒この事例は駐車場経営なので、
集金などの管理費4万円。

では、高木式大雑把キャッシュフローを求めてみよう。
月間収入70万-銀行返済額43万-消費税5.6万
-固定資産税5万-幽霊所得税4万-諸経費4万
よって、月のキャッシュフローは8.4万となる。

キャッシュフローは少ないが、利回りだけを見ると、
年間利回りで8.4%となる。
8.4%といえばまあまあの利回りと言えるから、
若い子供たちにはやらせたい物件になる。
しかし、還暦を過ぎた私には魅力が薄い物件だ。

これがもし年寄りでも、
頭金を持っているお金持ちだったら
途端に十分魅力的な物件ということになる。
全額自己資金ならキャッシュフローは
50万を超えるから。

その意味で、自己資金の少ない私は
まだまだ大物投資家とは言えない。
投資サイクルが早いから自己資金が貯まらないのだ。
性格的に、死ぬまで金持ちにはなれないだろう。

SMEs in Japan still have low equity ratios.
So they must submit loan applications
when they buy real estate.

In my company case also, equity ratio is very low.
Therefore I have to improve my own personal capital.
And I wanna add the cash flow.

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老若の相互理解

教え子が訊く、
「先生は最近、何で外国へ行かないの?」
お金なんか貯めてもしょうがないでしょう
と言いたげな顔をしながら。

私も20代には世界中を遊びまわった。
日本にいるより外国にいる時間が長かった。
おまけに、日本でも毎晩のように遊びまわった。
だから、彼が旅行しまくる訳がよく理解できる。

成功して金があるのだから、
世界を旅して見聞を広める方がいい。
彼がタックスヘイブンに夢中なのにも文句はない。
その気持ちは十分に理解できる。

こうして、私が彼の行動を理解出来ても、
彼にはまだ私の今の行動原理が理解できない。
彼がまだ、私の年齢まで歩いてきていないから、
己の先にある人生が分からないのが当然だ。
だから、私が忙しいから海外に行かない
なんて誤解している彼を不愉快には思わない。

老若が無理に同一行動嗜好を持つというのは、
実にナンセンスだし、難しいことでもある。
ただ、ここでお互いにとって大切なことは
双方がお互いの行動動機を理解することだ。

今の私は、友と語り合い、素敵な景色を見、
好きな花に囲まれ、美食漫遊を愉しみ、
若人に伝えるべきことをブログに綴る。
そんなささやかなことが楽しいのだ。

元気が残り10年くらいになった私には、
若者とは全く次元の違う人生の楽しみ方がある。
見慣れた外国にはあまり興味が湧かないのだ。

こんな年寄りの行動原理があることを
もし教え子の彼が理解してくれたら、
更に深い会話が成立するような気がする。
老若にお互いの行動嗜好の一致は必要なく、
相手を理解できればそれでいいのだ。

The young are different from the elderly in an action.
But if both of them can understand each other better,
they can make more comfortable relationship

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不動産ブログの読み方

「上手なアパート経営」
「ワンルームマンション投資」
「年間家賃収入1億円達成」
こんなタイトルのブログが氾濫している。

ネット社会は嘘八百と分かっていても
ついつい読んでしまう景気のいいブログ。
そして、いつの間にか思いはじめる、
「一つぐらいやってみようかな」と。
(不倫ブログも同様か・・・)

土地活用に興味のある人には、
景気のいい物語は実に魅力的だ。
「気をつけろ」「騙されるな」というのより
「楽に金儲けろ」という方が読んでいて楽しい。
でも、だからこそ、金儲けブログ選びには
十分に注意を払って欲しい。
(いつの間にか感化されるから)

埼玉の女性投資家が書いた本のタイトルにも
「主婦が年収一億」という魅力的な言葉が踊る。
しかし、書いてある内容が本当でも、
ボロ物件をあれだけたくさん所有したら
普通の人間はノイローゼになる筈。
(未経験者には分からないことだが・・・)

普通の精神力の持ち主だったら、
賃借人からの頻繁なクレーム電話に
生活を乱されノイローゼになる。
「経験してみなければ分からない」
なんていう軽い問題ではない。

だから、並みの精神の持ち主は
彼女のような「カリスマ大家」を
絶対に目指すべきではない。
(それでもやってみたいと思う人が多い)

私の周りには不動産貸付業者が多く、
不動産関連のブログはそんな彼らもよく読む。
そのブログに多いタイトルが「家賃収入1億円」
年間家賃収入が1億円というのは
カリスマ大家になるためのハードルらしい。

逆に言えば、ブロガーとして稼ぐには、
この手のタイトルが一番いいのだろう。
しかし、「5年で達成」などという副題がつっくと、
これは読んではいけないブログだと確信する。
(そんな短期間に安全に成功できる筈がない)

大家業の成功ポイントは
借入開始と借入金完済の絶妙なタイミング。
不景気のときに3物件くらいを買い、
好景気になったら1件売るのが賃貸業の王道。
これを繰り返して無借金物件を増やしていく。
(不動産投資はギャンブルではない)

もし、本業が不動産貸付業だけで
無借金、年間賃料収入1億を手にするには
気の遠くなるような年月がかかる。
絶対に焦ってはいけない。
(別に本業があると、かなり早く達成可能、
そのかわり、忙しい人生になるのは致し方ない)

I had a dream to become a real estate agent
from childhood.
It was influence of my grandfather.

And I saved and saved money to realize my dream.
At the age of 23 I bought my first real estate,
and at the age of 28 I started real estate lease business.

Nowadays many people engaged in real estate rental business
have the dream that their yearly lease income exceeds 100 million yen.

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忘れてしまえば天国

同じマンションの親しい老人が怒っている。
「年上のワシが挨拶しているのに挨拶もしない」
敢えてその老人の年齢は書くまい、
人物が特定できてしまうから。

この私も、取引先との電話でのやり取りで、
「では、当方の事務所でお待ちします」
なんて若い担当者が言ったりすると、
「百年早いんだよ、そっちから来いよ」
と無性にイラついてしまったりする。
イラついたら自分が損なのに・・・

街の馬鹿な若者やチンピラからの非礼も多い。
例えば、わざと道を塞ぐように歩いてくる輩に
「気をつけろ」といちいち文句を言っていたら、
いくつ命があっても足りなくなってしまう。

こんなときは、腹が立っても避けるのが一番だ。
それなのに、こんな場面で空気を読めずに、
彼らに長幼の序なんてまともなことを諭して
殺されてしまったインテリが何人いたことか。
大分前だが、あの新聞編集長が殺された
片瀬江ノ島事件は忘れることができない。

外国ではもっと気をつけた方がいい。
目を見ないで、ひたすら無視して歩くべきだ。
今回の沖縄の悲しい事件でも同様だ。
道を聞かれても無視すれば無事だったのに、
奴らを普通の人と勘違いしたのがまずかった。
親切で殺されるのが奴らの世界だ。

知人の妻は、白昼奴らにコンビ二で乳もみされた。
知人は怒っている、「奴らは人間じゃない」と。
でも、怒っている彼も心を傷つけられている。
これを怒らないで済ませられたら・・・

小料理屋での見知らぬ輩からの非礼もある。
これは自分がその店に行かなければいいだけ。
でも、自分が住むマンションでの非礼では、
その度にいちいち引っ越す訳にもいかない。
つらいところだ。

更に、気性の激しい人は、そんな非礼の度に、
「いつか何とか仕返しを」なんて考える。
でも、実際にいちいちそんな反応をしていたら
自分が癌になってしまうのがオチだ。

だから、何とか溜飲を下げたいなんて思わずに、
私は、ただひたすらに「忘れる」ことに徹している。
面白いことに3日もするとほぼ忘れてしまう。
その分楽しいことを考える時間が多くなる。
嫌なことは忘れるが一番。

忘れてしまえば、そこは天国。

My specialty is forgetting things.
Many people are worried about forgetting things.
But it’s nonsense.

If you remember everything,
your life will become harder than now.
So, it is so good to forget it.

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不動産指標の読み解き

不動産指標を覚えるコツは
「その人だけに当てはまる数字」なのか
「誰にでも当てあまる数字」なのか区別すること。
この違いを意識するとかなり理解しやすくなる。

例えば、満室アパートの表面利回りは
誰が計算しても同じ数字になるが、
キャッシュフローは物件が同じでも
人が違えば出てくる数字が異なってくる。
この場合、余裕のある人には、
常にキャッシュフローが大と出る。

Capitalization Ratioの略である
キャップレートも後者に入る。
これが土地活用プロの一番活用する数字で、
土地を活用する人の能力を端的に示している。

別名は収益還元率と呼ばれ、
どのくらいの収益を見込むかの公式で、
「初年度期待営業収入÷不動産の市場価格」だ。

その土地で何をするかは投資家によって違う、
結果その収益率は投資家によって違ってくる。
投資家によって数字が異なってくるので、
不動産別指標でなく、個人別投資効率指標だ。
日本ではあまり普及していない指標だが、
不動産活用では、一番重要な数字である。

Kさんは○○大の学生向けマンションが得意で、
抜きん出た高いキャップレートで事業を始め、
安定した土地活用で大資産家となった。
大学のスポーツ系クラブとの太いパイプを利用して、
他のアパート経営者よりずっといい投資をしている。
不動産成功者はこうして自分の得意の分野を
密かに開拓していることが多い。

私は昔、学習塾経営という得意分野を持ち、
校舎を建てては不動産を増やしていった。
この時代、校舎展開のための銀行借入れ用
事業計画に書くキャップレートは15%近く、
今では考えられない夢のような数字だった。

ただ、初年度期待営業収入という数字には、
長期的観点から見ると若干の弱点もある。
例えば、当時の横須賀の田舎で、
キャップレートが15%期待できた物件と
東京で8%しか期待できなかった物件では、
今となっては、東京の方が勝っているからだ。

東京では、地価高騰でキャピタルゲインが
桁違いに大きくなり、更に、賃貸料の高騰も
加わり、見事な逆転現象が起きてしまった。

これが、不動産指標の読み解きの難しさであり、、
また、不動産投資の面白いところでもある。

The index that real estate investors use
is very interesting and difficult.

If you want to invest in real estate,
you should understand many indices
of real estate.

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あの頃の夢中が懐かしい

歳と共に夢中の対象が変わるのは当然だが,
対象が何であれ、夢中は若さの象徴である。
傘寿を過ぎた爺で何かに夢中な人は少ない。

15から18の頃は、性への妄想に苦しんだ。
自慰に耽り、自己嫌悪になり、死を考えた。
思えば、これが最初の夢中だったのだろうか。
なんとも殺伐とした暗い夢中ではないだろうか。

大学時代は生身の女性に夢中になった。
少しずつ死にたいという自己嫌悪も薄れ、、
大学に行くより証券会社に夢中になった。
卒業の頃は、儲けた金でゴルフ三昧に耽った。

30代は仕事に夢中にだった。
40代はウィンドサーフィンに明け暮れ、
50代は夢中になれるものを探し、
60代は再び仕事に夢中になった。

時は光陰の如く流れ去り、既に70代。
管理組合活動を通して日本を良くするという
変な妄想に取りつかれた第二の青春の中にいる。
想像もしなかった意外な今だ。

しかし、体力は確実に衰えてきて、
海山で遊んだ屈強の時代が懐かしい。
二度とあの無限の体力は蘇ってはこない。

弱弱しくただ自虐的になりやすい80代が
刻一刻と近づいて来ているような気がする。
ふと、寂しくなって涙がこぼれる。

でも、健康のために街を歩いたりする
そんな長生きへの前向きの努力はしたくない。
努力せず、普通に生きて天寿を全うしたい。

だから、テレビの健康番組は絶対に見ない。
健康的な食事には気配りしているが、
ただ長生きするような人生は望んでない。
もちろん人間ドッグにも縁がない。

ガーデニングとたまのゴルフに興じ、
残る時間を子や世のために捧げたい。
ただ、今は、夢中よりもたんたんがいい。

What were you crazy about in your teens ?
In my high school days
I often fell into a sense of self-hate
as I had been crazy about masturbation.

After graduating from university
I was keen on golf for the money
that I gained in a stock.

In my 30s I was absorbed in my business.
In my 40s my hobby was windsurfing.
After sixtieth birthday
I was passionate about work again.
All in my life I’ve been into something.

I want to play using some money every day.
I want to feel happy all day.

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これも終活

遺言を公正証書で作成したのが17年前の55歳。
誰に聞いても、「それは早い」と驚かれる。
墓のこと、相続のこと、全て準備出来ている。

そんな几帳面な性格からか、
終末風景を教わる介護関係の友人が多い。
彼らからよく聞くのが男性利用者のセクハラ。
介護の現場は密室がほとんどだから怖い話だ。

昨日聞いた話は、92歳の男性利用者の事件。
介護士は30代の女性、十人並みの旗頭の美人。
担当になって、すぐに「好きだ」と告白された。
いかになんでもかなりの老いぼれ爺だ。

当然、怖くなって、所長に担当替えを懇願。
替わりに行ったのが40代の屈強な女性介護士。
何と、この女性にも、同じ言葉を連呼。
結局、その事業所はこの利用者への訪問を拒否。
その後どうなったかは知らないという。

女性介護士の半数がこの手のことを経験し、
これが3Kとして問題になっている事を知り、
同じ男として複雑な気持ちになった。
※3K=危険、きつい、汚い

自分はこんな男とは違うと確信しているが、
もし、認知症にでもなって人格が壊れたら、
本当に大丈夫だろうかと・・・

92歳までゴルフの出来る素敵な人生を
思い描いている今日この頃だが、
本当にそうなれるか自信がぐらつく。

もし、80過ぎて、人格が壊れてきたら、
完全に壊れる前に、医者にお願いするつもりだ、
「女性ホルモンを注射して、女にしてくれ」と。
でないと、おちおち介護もお願いできない。
晩年に、汚名を着せられたら子供に申し訳ない。

今、いつ男をやめるかを決めておく必要がある。
これもある意味では、数ある終活の中の一つだ。
人生の最後に醜態だけは晒したくない。

I have some friends who have qualifications
for caring a person to be cared.

They often say that there are many unexpected
incidents in the final stage of life.

We must reduce a burden on caring persons
like parents or a spouse.
Anyway a care worker is insufficient now.

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都市圏活断層図

国土地理院の「都市圏活断層図」は、
パソコンの「お気に入り」ファイルに入れて、
最近は2~3日に1回は眺めている。

熊本地震で激震地になった益城町と
我がふるさと横須賀市西部地区の
活断層分布が酷似しているのが気になる。

今回の地震で動いた活断層上の建物が
激震で甚大な被害を受けたのは周知の通りだ。
更に、その断層から100m以内も
より離れた地域よりずっと被害が大きかった。

それを基に、我が自宅周辺を詳細に調べると、
一番近い断層でも自宅から300メートルは
離れていることが分かり、少しだけ安堵した。

我が家の建築構造は旧耐震だが、
鉄骨造な上に、2階建てであるから、
ほぼ百パーセント安全と思ってはいたが、
念には念をいれて、耐震診断も考えている。

関東大震災を生き抜いた父親の故郷に育ち、
結婚し、子供を育て、孫が遊びに来るこの家が、
大地震にも耐えられることを強く願っている。

Now that I tried to build my house stoutly,
I can only hope it will be able to withstand
a large-scale earthquake.

Our city will pay part of the cost
for the earthquake resistance check.
So I wanna have a seismic diagnosis now.

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今後の「負動産」

何が負動産になったかを知るのも大切だが、
今後、何が負動産になりそうかはもっと重要だ。
今、はっきりと予測できることが一つある。
それは超高層マンションの負動産化である。

超高層マンションの建築工法は次の三つ。
SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)、鉄骨工法、
RC(鉄筋コンクリート)。
建築費が極端に高いが一番強いのはSRC。
金があればこの工法のマンションを買うべき。












しかし、最近増えているのはRC工法の建物。
最大の理由は建築費が安いからなのだが、
使われたコンクリートの中性化が進行すると、
新築時の構造計算値が劣化する欠点がある。

だから、まともに建てたRCの建物でも、
震度6~7の本震後に震度5程度の余震が、
何度か続くと設計上の構造計算値が保てず、
脆くも倒壊してしまうのだ。
それを証明したのが今回の熊本地震だ。

超高層マンションの更なる問題点は、
メンテナンス費の予想以上の高騰である。
これは「築15年後問題」として表面化する。

なぜなら、高速エレベーター、特殊な給電設備、
複雑な給排水設備などのメンテナンス費用が、
築15年ごろから急騰し始めるからだ。

2-05-11.タワーマンションは本当に資産価値を維持できますか?


結果、販売時に売りやすくするために、
低めに抑えた3万程度の管理・修繕積立金が、
15年後頃には10万超となることが避けられず、
ジワリジワリと負動産化へのトリガーとなる。

今、東京オリンピックを前にして、
タワーマンション価格は高騰している。
私的には、適当に売り逃げるべきだと思う。
不動産は下がり始めたら売るチャンスがない。
「歴史は繰り返される」教訓を忘れてはならない。

時代の先を読むのは本当に難しい。
しかし、「10年先の地価」の読み間違えから、
ダイエーや西武の没落が始まったことを考えると、
「先読み」は事業家には必要不可欠な能力だ。

ただ、この話は、あくまでも私の予測である。
本当はそうならないかも知れないが、
この私はそう対処しているというだけの話だ。
嫌でも、10年後には必ずその答えは出てしまう。

そういえば、この10年サイクルの繰り返しを、
もう7回も経験してしまう年齢になったのだ。
そして、残るはあと2回くらいか?

Entrepreneurs are expected to strengthen
the power to foresee the future

Besides they must expand their sales
by making management decisions
based on financial information
to read the future.












築51年で旧耐震基準建物の宇土市役所は
耐震診断の予想通り、震度6で使えなくなった。
耐震診断予測の進歩は大したものだ。       
                                    
If a large-scale earthquake occur directly
above the focus, only a single story house
can stand the big earthquake.
The photo below tells it.

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「未来の成功者」判別法

成功しそうな人が分かり始めたのは20年前。
今は、絶対に成功しないタイプも即判別可能だ。
psマンションでもその仕分けを楽しんでいる。
15年間住んでみて、予想外れは一例もない。

行きつけのすし屋の30代の親方と話していて、
「この人は絶対に成功する」という予感がした。
典型的な成功者タイプだと確信したのが20年前。

彼の店では、席に着くと開口一番、
「商売はどうですか」と質問が飛んできた。
ありきたりのつまらない返事をすると
「一人で儲けてないでコツを教えて下さいよ」と,
可愛く嘆願調になる。
もちろん手は休みなく鮨を握っている

商売繁盛第一条は、「お辞儀、お世辞、お礼」
この三拍子のハーモニーが客を持ち上げる。
ほろ酔い気分の最後のお会計で、
「てっさはサービスです」ととどめを刺す。

忙しい彼に不動産セミナーに行く時間は無い。
その分、毎晩、成功した感じの客から
金を貰いながら必要な情報を聞き出している。
意味のないセミナー代は浮くし、
売上げは伸びるし、客は喜ぶし、
これで成功しないわけが無い。

あれから、あっという間に20年が経ち、
彼はただのすし屋の親方ではなくなった。
アパート、駐車場などを6箇所以上所有する
地元でも有数の富豪になりあがった。
子供はといえば、有名な議員になっている。
「むべなるかな」である。

しかし、なぜこんな簡単な成功法則を
ほとんどの人が実践できないのかが不思議だ。
成功しないタイプを細かく分析すると、
情報を持つ頑張る人に近寄らない。
その情報にお礼をしない。、
だから、いい情報が集まらない。
この「ないないないの三拍子」が揃っている。

駐車場の成功者、コンビニオーナーの成功者、
トランクルームの成功者、競売の成功者、
地上げの成功者、自転車置き場の成功者、
自動販売機の成功者、街コインロッカーの成功者、
福祉施設オーナーの成功者・・・・・
不動産活用だけでも10指に余る分野がある。
そして、各分野には必ずその道の情報に詳しい
すごいプロがいる。

すし屋の彼は実にいい場所で
その道の多くのプロから旬な情報を集めている。
だから、月並みなアパート経営はやっていない。
その意味で、これから10年後が更に楽しみだ。

自分よりずっと若い教え子たちが幸せになる事が嬉しい。
夢を追って頑張る彼らの姿が美しい。
そんな若者たちを応援するのが今の楽しみだ。

Can you give any kind of thanks,
when you get precious business information ?
Every time I get that kind of information,
I do thank in my way.

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詳説「負動産」

前々回の「負動産」の反響が大きくて驚いた。
もっと詳細を知りたいという依頼も・・・
暗い話なので気が進まないが、書くことにした。

要するに、高いお金を払って買ったのに、
処分する時にもお金を払ったという悲劇だ。
だから、「1円でも売れない」と書いた。
別荘、リゾートマンション、会員権・・・
いろいろとあるので、参考にしてもらいたい。

先ずは、湯沢の会員権型リゾートマンション。
通年使用できるプールもあるしゃれた建物だ。
買った値段はAランクで500万円だった。
年間の管理・修繕積立金(年会費)が6万円。

始めの3年くらいは、嬉々として使いまくった。
昼はスキー、夜は温泉プール、実に優雅だった。
しかし、すぐに飽きて使わなくなった。
それが32年前、バブル真っ盛りの時代のことだ。

友人、知人の多くが同時期に買っていたが、
飽き飽きして最初に手放したのは勿論私。
25年前で、まだ50万円で売れた。

しかし、5年遅れで、売り損ねた仲間たちは、
手放すのに平均60万円払う羽目になった。
買う人などいないので、名変料という名目で。

結局、事業主体の地元の会社は
多くの会員から金を貰って権利を戻し、
その建物は「○○ホテル」として今でも営業。
転んでもただでは起きないのが真の事業家だ。
その賢い手法には心底、驚嘆した。

次のドラマは年老いた知人の進行形実話。
伊豆の有名な別荘地、一区画が平均100坪。
買ったのはこの知人が40代だった40年前。

建物はもう崩れ落ちそうに古くなっている。
10年位前から、周りの人に声を掛けている、
「百万円でいいから買いませんか」と。

自分が1千万円以上で買っているから
ついつい「百万円でいいから」と言ってしまう。
気持ちは分かるが、時代を知らなすぎる。

こんな物件で苦しんでいる人に群がるハエもいる。
「50万円を払えば売ってあげますよ」と。
ところが、払っても売れないものは売れない。

そして、3ヵ月後に彼らは言う、
「50万円分の宣伝したんですが、売れなくて」
詐欺にならないように、チラシは刷ってある。
だから、訴えることもできない。

勿論、今80歳を過ぎてもまだ売れていない。
こんな人だから、あまり財産もなさそうで、
子供たちは相続放棄をすることになるだろう。

最後は、私の失敗談。
バブル絶頂期にゴルフ会員権を買い漁った。
5本くらいは儲けて売った。
5本くらいはトントンで売った。
しかし、売り抜け出来なかった何本かは、
業者にお金を払って買ってもらった。

例えば、500万円で買った新発の会員権。
開場前に買って、ふたを開けたら会員が何万人。
つまり、一度もやらないのにもう紙くず。
「縁故募集5百人」とは謳っていたが、
最終的に何人とは書いてなかった。
「チキショウ、騙された」

何万人もいるクズ会員権だから売れないのに、
持っていれば5万円の年会費は請求される。
それにつけこんで、変なのが現れる。

「お宅の会員権を50万払えば処分しますよ」と。
湯沢のケースとよく似た天才的商法。
この先何十年も年会費を払いたくないから
「50万円払うから処分してよ」ということになる。

このゴルフコースとこの処分業者は
絶対に裏で繋がっていると思うが、
そんな連中に付き合う暇もないから
結局は文句も言わずに処分することになる。

この世の中、怖い話はいくらでもある。
その怖さを知らないで泳ぎ回る教え子たちが
大損をしないようにするのも私の大事な役目。
まだまだ死ぬわけにはいかない。

When we buy and sell golf club membership right,
we should be careful.
It’s because golf membership right trade system
is very complicated.

Besides buyer-seller contract document 
of golf membership right is very difficult
to read the other side of its each article .
.

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関東大地震

関東大地震への二つの恐怖が頭から離れない。
一つは、死なないためにはどうしたらいいか。
もう一つは、経済的損失をどう乗り切るか。

昨日は、銀行と財務改善策を話し合った。
地震で壊滅的被害を受けても乗り切れる
強靭な会社にする方策を探った。

例えば、関東大地震後に必ずやってくる
未経験のハイパーインフレ対策として、
借入れ資金の組み換えなども決めた。

経済復興への参加手段と資金手当てなどは
かなり突っ込んだ話し合いになった。
不運にも死んでしまう場合も想定した。

しかし、経済的な対策が完璧でも、
死んでしまったら元も子もない。
サバイバル対策には二つの側面がある。
一番は食の問題で、次が住の問題だろう。

食問題の柱は、飲料水と火だ。
水は2リットルボトルを30本用意し、
半年ごとに半分を新品と入れ替えていく。
火はカセットボンベを15本買ってある。

食べ物は三立製菓のカンパンを30包、
米と野菜ジュースがそれぞれ1か月分、
魚の缶詰が20缶、レトルト食品もある。
全て半年ごとに半分を使い切り、補充していく。

住については、2箇所作戦だ。
仕事時間の大半が上大岡なので、
拠点であるPSマンションの災害対策が要だ。
自家発電、簡易トイレ、投光器などは用意した。
灯油も2年で変質することを想定し交換する。
※酸化した灯油は一酸化炭素中毒死の原因になる。

しかし、横浜の壊滅的被害も考慮して、
横須賀の自宅にも同様の準備をしている。
生き延びた場合には、一旦横須賀へ戻ろう。
活断層の異なる25キロ離れた両都市が
同時に壊滅することは想定していない。

農業を営む多くの教え子の助けを借りて、
自然の中で、2年間ぐらいを過ごすつもりだ。
その間に、再起の準備をしなければならない。
子供のため、社会のために最後のご奉公だ。

Yesterday I had a meeting
with a branch manager of the bank
which I had an account with.

We talked about economic measures after
huge earthquake which would occur
directly underneath the Kanto district.

教え子たちの住む三浦台地
この自然の大地は地震にもびくともしない。
東京の都市化のいき過ぎが気になる。
日本には都市化分散が急務だ。

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負動産

『田舎暮らし』だけは望まない方がいい。
田舎に持った家、マンションは売れない。
売れないのに固定資産税や管理費がかかる。

湯沢のマンションの悲劇はかなり有名だ。
10万円で喜んで買ったマンションに
前所有者が残した管理費と修繕積立金が
なんと300万円なんて話はザラ。
当然、この300万円を払わなければならない。

更に、田舎に住んでいる間も月平均で3万円の
管理費・積立金を払わなければならない。
更に更に、飽きて売ろうと思っても、
1円でも売れない、そして苦しく死んでいく。

残された家族は、こんなものは要らないと、
相続放棄をしようといろいろと動いても、
これだけを都合よく相続放棄することは、
法律が許さない。

結局は、その親の財産全てを放棄するしかない。
それが出来ないなら、死ぬまで持つしかない。
つまり、こんな不動産を買ったら、
末代まで一族を不幸にすることになる。

これは湯沢に限ったことではない。
長野でも、伊豆でも、日本中にある悲劇だ。
要するに、田舎に不適切な不動産を買ったら、
子孫を地獄に道連れしたも同然なのだ。

ゆめゆめ、下手な田舎暮らしなど考えないように。
どうしてもというのなら、借家住まいでやるべきだ。
田舎の不動産は買った途端に負動産なのだから。
外国の不動産にも怖い話がたくさんある。
田舎でも外国でもよーく調べて動くように。

不動産には税や経費がつきまとい、
一度買ったら逃げられないのだ。
そのことだけは忘れないように。

Long, long ago, I occasionally thought
that I wanted to live in the countryside.

But fortunately I didn’t have any chances
to buy real estate there.

I would have had a hard time if I had bought
real estate in the countryside at that time.

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多才多職

時代の変化が恐ろしいほど早い。
50年前、成人した頃に元気だった会社が、
いつの間にか消えていることがとても多い。

あの頃、三洋電機やシャープは元気だったが、
三洋は消え、シャープは身売りした。
あの東芝やパナソニックに就職した教え子は、
3年前に倒産の危機を感じて早期退職をした。
信じられないような時代の変化だ。

同じように消えた仕事もたくさんある。
鍛冶屋、砥ぎ屋、版下屋、貸本屋・・・
お世話になった懐かしい景色も消えていく。
グランドキャバレー、商店街、駄菓子屋
街の電気屋、洋品店、喫茶店、・・・

横須賀の友人の多くが今でも聞く、
「高木、今何やっているんだ?」
時流に合わせて生きているから、
自分の職業の説明には時間がかかる。
というよりは、話すのすらもう面倒くさい。

生涯同じ会社、同じ仕事がベストだなんて、
思ったこともないし、すすめたこともない。
変化の激しい時代にはそぐわない考えだ。、
特に男社会では・・・

生涯安泰だと思われている
専門職の最たるものが「医者」「弁護士」
しかし、これほど大変な仕事もない。
自分が病気にでもなれば、もう無収入だ。
早死にした医者の知人もたくさんいる。

だから、医者になった教え子に言う、
「才能を磨いて多才になって、
他の収入源も確保しておくように」と。

常に色々なことに興味を持ち、
深く掘り下げて勉強する習慣を身につけ、
どんな時代の変化にも対応できる
「多才多職」を奨励している。

Is it good to stay at the same job ?
I never think so.
I changed my job so many times in my life.
I wanna be sensitive to the changing times.
If we give up keeping up with new trends,
we won’t be able to succeed in life.

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理事会のGPSR

管理組合の理事会は趣味にしたいほど楽しい。
ここには実に多様な人が集まっているので、
度々驚くような発言や出来事に遭遇する。
その観察だけで時間の経つのを忘れてしまう。

「自分は何も知りませんので宜しく」と
謙虚さがベースにある人もいれば、
建築のことを何も知らない無知蒙昧なのに、
「雨漏りの修繕はアフターでやらせましょう」と
的外れなことを平気で言い放つ人もいる。

過去の経緯や管理規約を知らないで言うから、
違法性に満ちていてもお構いなしである。
そして、それを指摘されても頓珍漢に開き直る。

こんなとき、私は密かに人間分析を楽しむ。
「傲慢で典型的なGタイプ人間だな」と。
Gタイプとは野心の強い支配型人間で、
Governorの頭文字をとってGがつく。

G型でも統率力が備わっていればいいのだが、
ただの無知で独善だと会は引っ掻き回される。
マンション理事会には圧倒的に後者が多い。

Gタイプでも統率力が備わっていて、
皆をまとめられる人をPタイプという。
ProduceのPで、Gとは違い独走はしない。

自分はこのタイプを目指しているのだが、
親は縁の下の力持ち的な存在になれという
願いを込めて、「一次」という名前をつけた。
要するに、一番を助ける二番の人になれと。
こんなタイプの人をsupportのSを取って、
Sタイプという。

最後が、研究家、科学者、学者に多いRタイプ。
ResearchのRであることは言うまでもない。
冷静さを備えた分析力のある優秀な人たちだ。

マンションの理事会でお会いしたRタイプは、
京大の理系の教授で、人柄も最高だったY氏。
理事長の私を優しく知的にサポートしてくれた。

月に一度の理事会では、メンバー表の名前に、
G,P,S,Rと書き込んでは人間分析をして、
密かに楽しい時を過ごしている。

There is a lot of pleasure
in our condominium management union.
I often observe people during the meeting.
People-watching is one of the greatest joys
that I have ever experienced in my life.
Behavior observation is very useful for
my real estate business also.

Is this idea against the times ?

鎌倉の段葛、
見違えるようによくなった

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褒め上手

孫との遊びほど楽しいものはない。
好かれることだけ考えていればいい。
育て方の結果は親の責任だから・・・

そこで、好かれるための最大の武器である
子供の褒め方についてはかなり工夫する。
それに、褒め方は人生にも役立つだろうし。

昨日、大規模修繕関係の業者がやってきた。
アフターの担当者で、52歳だという。
「3年前、社長に乞われて入社しました」と
自分がなんでこの社に入社したかを熱く語る。

男社会はともすれば結果承認の世界。
褒められるのは結果だけになりがちだ。
しかし、この目の前の担当者は社長から
その存在を認められたことを喜んでいる。

なるほど、存在承認がこれほど人を動かすのかと、
改めて人の動かし方を考えさせられた。
そう言えば、ものにしたい女性を口説くのも
存在承認が一番効果的だと聞いたことがある。

「君がいてくれるからぼくは生きていられる」
これほど女性を喜ばせる言葉はないらしい。
「この人のために頑張ろう、ついていこう」
と女性は母性本能を掻き立てられるらしい。
よし、今度は、キャバでもこの手を使おう。
めったに行くことはないが・・・

「上手に出来たね」が典型的な結果承認なら、
「○○ちゃんがいるから幸せだよ」が存在承認。
この二つははっきりと使い分けたい。

そして、三番目のほめ方が、事実承認だ。
出来栄えの結果でなく、その事実を褒めるのだ。
「○○チャンの絵は見ていて楽しいね」
事実承認なら、どんな下手な作品にでも使える。

これら三つのテクニックを上手に使って、
これからは孫をメロメロにしてしまおう。
子育ての結果責任がないから、実に楽しい。

In my condominium community union,
my idea is sometimes ahead of the times.
So, I always have a hard time
to have my idea understood by condominium residents.
At that time I often use my special skill to praise them very much.

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はなたれ小僧さま

貸しビル業者にとっての三大苦悩は
① 物件仕入れの恐怖と決断
② 仕入れた物件のリーシング
③ 雨漏りや管詰まりなどのトラブル

逆に言えば、
① 素晴らしい物件を仕入れ
② 一流のテナントさんが入ってくれて
③ 賃貸中にトラブルがゼロなら
もう左うちわの右扇風機である。

しかし、そうは上手くいかない。
賃貸業が40年も超えると、
所有するビルもかなりが高齢になる。
当然、③の雨漏りや詰まりからは逃れられない。
人間の老化なら、尿漏れと脳梗塞か。

昨日は、朝の8時に暗い電話が入った。
「排水管が詰まって床が水浸しで・・・」
服を着替えて、即現場に直行。

3年前に購入した大型マンションの1階店舗。
管理組合が毎年の排水管洗浄をしたかを確認。
もし、洗浄をしていて詰まった場合は
業者に1年間の回復義務があり、
もし、使用者が間違って詰まらせた場合は
組合が入っている保険が適用される。
いずれにしても建物所有者に責任はない。

そして、翌日の朝。
夜半の激しい雨が気になっていたが、
悪い予感が的中して、
「済みません、いつもの場所が雨漏りで・・」
嫌なことは不思議と重なって起こる。

テナント様に迷惑はかけられない。
即、管理会社に電話して、
「どうなっているか調べてくれ」と抗議する。
勿論、弁護士と共に動く私に
相手からの反論の余地もない。
すぐに修復の手配が・・・

建物管理にはそれ相応の知識が必要で、
それを知らないと周囲の勝手に振り回される。
不動産業もそれほど甘い仕事ではない。

不動産貸付業はこの3つの面倒が仕事の柱。
面倒の解決こそが仕事なのだから、
それを投げ出したらもう銭は入らない。
日本昔話の「はなたれ小僧様」は私のバイブルだ。

The real estate industry is much influenced
by the boom-and-bust cycle.
In this industry the biggest difficulty is
not this cycle, but complaint processing
of a leak in the roof and of clogging in a drain pipe.

So the most important part of my job is
dealing with customer’s complaint as quickly as possible.

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悪い遊びにさようなら

CoCo壱番屋の勢いが止まらない。
創業以来20年以上増収増益だという。
創業者宗次氏の言葉が胸を打つ。

「友人=遊人はつくらない。
経営セミナーには出たことがない。
飲み屋とかクラブには行ったことがない」

何と私がこのブログで書いている内容と同じだ。
なので、読んでいて涙が出るほど嬉しかった。
しかし、現実はこれとは正反対の人ばかり。

多くの人は小金が出来るとすぐに始める、
① 女遊び
② 夜遊び
③ 賭け事

この三つのどれかに嵌った人は、
先ず成功への階段を上りきれない。
恐らく、①には反論も多いと思う。
松下幸之助だって妾がいたではないかと。
しかし、この反論は間違っている。
転落の危険という重力が及ばない雲上まで
上りきってしまえば、もう女での失敗はない。

ほとんどの成功夢追い人が
成功への階段を上っている最中に
つまり、中途半端な状態で女遊びを始める。
だから、完全な成功者になれない。

巷には夜になると寂しい男たちが集まる。
私もその一人で、小料理屋の家族亭にいく。
ただの飯屋なら、千円で済む夕食に
週に一度だが、樋口一葉で3時間居座る。
寂しさを紛らわすのには絶好の場所だから。

たわいもないことを話し、
身体に必要ないものを無駄食いする。
そして、真っ赤な顔をして家路に着く。

こんな生活をもし毎日していたら、
絶対に成功などできる訳がない。
週に一度なら問題はないが・・・
どんなに寂しくて不安でも、
夜遊びはほどほどにしないと。

三つ目の、ギャンブル好きは病気らしい。
セロトニン、アドレナリン、ドーパミン
この三つが不足したり、過剰になったりすると
神経的に狂いが生じ、ギャンブル依存症になる。
勿論、頭痛など他のいろいろな病気にもなる。

これを防ぐには、腸内細菌を整えるしかない。
簡単に言えば、腸内環境をよくするために、
質のいいヨーグルトを欠かさないことだ。
不思議だが、ギャンブル依存症にヨーグルトだ。
勿論、一日1本を日課にしている。

寂しさを克服して、三つの危険な趣味を避け、
成功への階段を真っ直ぐに上りたいものだが、
それが出来る人は百人に一人もいない。

Are you a night- bird?

If you haven’t succeeded in business yet,
you shouldn’t play in night downtown.
What is more, you should refrain from
picking up girls at a night club.
Because most young guys are apt to
waste money there.

If you want to do such things,
you should do them
after having succeeded perfectly.
When I was younger,
I was crazy about picking up girls.
But I never wasted money at that time.

Would you like to come and see us this evening ?
Let’s talk about a way of life.

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半投半実

東京のマンション価格が異常かというと、
シンガポールや香港よりはましということに。
日本が経済的に何でも凄かった時代は、
遠い昔のことで、ついつい勘違いしてしまう。

日本では、パークコート赤坂檜町ザ タワーが
やっと坪単価1千万円のマンションに。
シンガポールや香港では
坪2千万のマンションも販売されているのに。
これが正に地域経済力の違いだろう。

こんな物件の購入者は「半投半実」が多く、
時々使うつもり(実需)もあるのだが、
飽きれば投資(仮儒)で売ってしまうのが主流。
高額物件になればなるほどこの傾向が強い。

少しだけ「半投半実」を真似してみようと、
横浜中心にそんな物件を探してみた。
ありました、横浜駅の超近くに。
親しい友人の事務所のすぐそばに。

最上階は54坪で3億2千万円、
坪単価だと600万円、上大岡の約2倍。
東京の1千万には届かないが、
四捨五入ならなんとか大台に乗る。

早速、希少物件を求めて販売事務所へ。
私が目をつけた部屋はまだ申し込みがない。
「よし、これなら行けそうだ」と安堵。
上大岡事務所を売れば、頭金は作れそう。
4月の抽選会がうまくいけば・・・

不動産投資の最先端「半投半実」
教え子のように海外には行けないが、
上手に動いて超低金利時代を生き抜きたい。

Now is the best chance of investment in
real estate because the interest rate is low.
Besides, the land prices are still low, too.

I’ll mortgage all my assets
to buy the new condominium
near Yokohama station.

The interest rate won’t fall anymore.
Or an interest rate is at the bottom now 
even if it still falls a little more.
We are faced with the best financing environment.

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ドミナント戦略

コンビニ、特にセブンのドミナント戦略が凄い。
ドミナント戦略とは、一地域への集中出店。
要するに、その地域をセブンで塗りつぶす戦略。

今までのコンビニ出店の基本は、
定住人口2500人に一店舗だったのだが、
競合店を潰すためとか地域独占のためなら
2千人以下でも出店するというのが最近の傾向。

もちろん、大学やオフィスなどの
移動人口があればそれでもやっていけるが、
それがなかったら、完全な赤字になる。

この戦略の犠牲者は、競争相手だけでなく
身内の競合店も一緒に巻き込まれる。
つまり、ローソンなどの競合店を潰す前に、
仲間を犠牲にしての出店攻勢になってしまう。

私の友人もセブンの古いオーナーの一人。
コンビニの売上げを伸ばすのは簡単でないが、
地道にチラシを配ったり、自ら店に出たりして、
日販40万の店を7年かけて80万まで伸ばした。
しかし、最初の5年で7キロも痩せてしまった。

それでも、3年間は、その努力が報われた。
彼の月収が100万を超えたから・・・
しかし、その後、この店が80万売るならと、
本部が、もう一店舗を近くに開店してしまった。
正にドミナント戦略の一環で。

当然、あっという間に売上げは50万に激減。
転職した50歳での挑戦から10年、
もう彼も還暦、闘う意欲も体力もないと言う。

劇痩せした彼の今後が心配だ。
過労死しなければと願うばかりだ。
多くの人が知らないコンビニ業界の裏側。
企業の壮絶な生き残り戦略に容赦はない。

この私も、起業して50年の節目の
78歳で定年しようと考えているが、
この激しい企業間競争に安堵の日もない。
攻撃し続けなければやられてしまうのだから、
定年しても、仕事からは逃げられそうもない。

The diversification of sales method
is becoming more and more complicated.

So the competition between companies
over the next-generation sales form must be very fierce.

Real estate lease businessmen that live in such times
must not forget the tragedy of the bankruptcy.

If you forget it or can’t imagine it ,
you will be defeated in the business
competition.

The competition between companies does not have the end.

Throughout human history our ancestors
continued competing.
And in all times
attack has been the best form of defense.

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経験が財産になる職業

前回の教え子の転職動機は給料への不満。
ならば、転職を考えるときに、、
給与水準が高い職業についての
多くの新しい情報が必要ではないか。

転職をする人にもその相談にのる人にも、
日本で、これからどんな職業が有望かを
詳細に分析する科学的アプローチも必要だ。

現在、統計的にお金持ちが多い業種は、
あまり嬉しくはないが、投資関連の仕事である。
高額所得者の上位は、例外はあるが、
IT関連と金融投資関係が独占している。
ITは別として、文字通りあのピケティのR≧Gなのだ。

特に不動産投資家に成功者が多い。
この世には、お金より先に土地があり、
生きる土台がアースだから当然の理だ。

普通のサラリーマンが投資家になるには、
爪に火をともして倹約し、
元になる資本を貯めるしかない。

遊び好き、ギャンブル好き、怠け者は
投資家になる資格がない。
投資家で成功してから遊ぶのは問題ないが。

更に、仕事選びで重要なのは、
経験が財産になる職業であること。
例えば、保険のセールスなどがいい例だ。

長い年月をこの苦しい世界で耐えた
保険セールスのスーパーベテランは
いい筋のお客を沢山持っていて、
客が客を紹介するスパイラルに入って
楽に優雅な営業生活を送っている。

同じように、不動産売買の仕事なら、
長い経験を通して多くの不動産投資家を知り、
その人脈を利用して、優雅な営業も可能となる。
でも、駆け出しの新入社員にそんな芸当は無理。

余談だが、私の知り合いに、
建築業と不動産投資を同時にやって、
猛スピードで駆け上がっている若者がいる。
土地と建物は不即不離だから実にいい組み合わせだ。
建築が出来ない私には羨ましい限りである。

兎に角、「経験が財産になる」
これほど重要な職業選択の鍵はない。
勿論、彼にはそのことをしっかりと伝えた。

The experience is the greatest property.
You should have a job
that you can make use of your own experience.

Through this experience, we can deepen
our understanding of property rights,
and can move to aggressively get
much greater asset.

The times to endure hard work is over.
Do you know the proverb, that is, we must
endure hard work for at least three years ?
This is nonsense !

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天職への転職

「天職は何?」と問われれば、
「教える仕事」と答える、もちろん今でも。
ただ、学生時代の夢は「不動産実業家」だった。
結果、天職の教える仕事で資本を作り、
それを使って夢の不動産実業家になった。
実に恵まれた人生だと感謝している。

でも、卒業と同時に実業家にはなれない。
当然、スタートは普通のサラリーマン。
どの会社がいいかと多少の選り好みはしたが、
誰もがそうであるように受かった会社へ就職。

その仕事が天職で自分に向いているかなんて
入社して何年もしてやっと分かること。
「やっぱり向いていない」と転職するのも普通。
歯を食いしばって頑張る人も普通。

大学を出て7年の教え子が来訪。
「思ったほど給料が上がらなくて・・・」
そこまで聞けば来訪の趣旨は分かる。
聞けば、その仕事に不満はないと言う。

「先生のブログを読んで思ったんですが、
不動産の仕事がしたいんです・・・」
そういえば、彼の今の仕事と似ている点もある。

それから1時間、
不動産業界のことや仕事の内容を説明。
最後にどんな会社がいいかという展開に。

一般的には、不動産会社は5つに分類できる。
① 賃貸売買の仲介が中心の街でよく見る会社
② 都市開発やリゾート開発を中心とする会社
③ 賃貸仲介とその管理が中心の会社
④ 中古マンション仲介やリノベが中心の会社
⑤ 上記全部を扱う総合不動産会社

帰り際に宿題を出した。
今度来るときには、①から⑤の会社を
それぞれ2社ずつ選んでも資料を作り、
それなりに、会社訪問してくるようにと。

若さには夢と可能性が詰まっている。
天職への転職を導いてあげたい。
次回の報告が楽しみである。

Have you ever changed your job in your life ?
The change of job is an important turning
point of one’s life.

Before changing our job,
we must think about one’s true vocation.
I believe my true vocation is teaching.

So、 after quitting the company,
I ran a cram school and succeeded in it.
Thanks to that success,
I could make huge capital and vast assets.

(彼が私の話をまとめたメモ)

1. 不動産屋の種類
賃貸中心 アパマン
 売買中心 建売業者
 総合   ピタットハウス
 特殊   マンションの転売業者
 リノベーションの会社

2. 相談相手
 同レベルの友人仲間に相談しても
    何の参考にもならない。
 成功者に相談するのが一番いい。
    (その道の成功者の意見を聞くこと)
 絶対に親や学校の先生に相談しないこと。
    彼らは頓珍漢で時代遅れだから。
(親が現役で成功者なら別)

3. 不動産業に必要な資格
 宅建は最低限必要。
 ギャンブル好きと仕事嫌いには
挑戦する資格がない。

4. お金を残せる意志力
 手取り20万円なら15万で生活し、5万円残す
手取り15万円でも10万で生活し、5万残す
資本主義社会では、
    資本を作れない人は這い上がれない。

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投資を終える時

日本の不動産貸付業界の王者は
三大財閥系不動産会社と森ビルなどだが、
各地方にも、それなりの王者がいる。

大きくても、小さくても、
50年以上生き残っている会社は、
それなりに建替えや大修繕を繰り返し、
生き残りに余念がない。

この建替えや大修繕の考え方や
利回りの計算式ほど分かり難いものはない。
ネットで調べても答えはないし、
銀行に訊いても明快な回答はない。

築35年の自社ビルの1室のケースだが、
この3月でテナントが退室することになった。
初期投資4千万で、35年間の売上げが
1億4千万になっている。
結果、35年間の年平均表面利回りは約10%。

初期投資の4千万の返済総額は5600万円。
かかった経費は2割として2800万円。
払った税金は約1600万円。
結果、古い不動産と4千万が残ったことになる。
この4千万円の大半は拡大再生産に使われた。

貸しビル業とはこのような物件の所有数で
その規模が決まる単純な業態だ。
この規模の物件が30以上あれば
人口50万の地方都市で最上位クラスには入れる。

さて、3月でこの物件の第一幕を終わりにして、
4月から、第二幕を開始すると想定する。
つまり、全面改修工事(リノベーション)をして、
新たなテナントを獲得しなければならない。

工事代は1400万円でいけそう。
新たな家賃目標は第一幕の8割の26万。
年間家賃は312万、稼働率9割として280万。

結果、再投資の利回りは約20%にもなる。
この夢のような高利回りは、
第一幕で不動産が取得されているから。
これで20年間回したら、第三幕は建替えか。
その時は92歳、果たして生きているだろうか。

それにしても、長生きの世界とは、
ドキドキすることの絶えない不安の連続だ。
今日死ねば、成功者で終われるのに・・・
死ぬまで成功し続けるという保証などない。

I have been successful till today.
But now I’m not certain about
whether my life will end successfully or not.

So, if I die now,
I’m sure that my life is successful.

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新東名狂乱

新東名の海老名JCと南厚木ICの開通が近い。
オリンピックには御殿場までの完全開通予定。
しかし、伊勢原・海老名間は2年後の開通だ。

この開通で、県央地区は様変わりするだろう。
特に、物流企業からの土地の引き合いは旺盛だ。
当然、国道129号沿線の地価は高騰している。

もちろん、こんなことは何年も前から
誰もが知っていることで、ニュース価値もない。
ただ、この情報で動く人はそれほど多くない。

この数年、県央地区の開発は目白押しである。
昨年は海老名にララポートが開業した。
数年前まで田んぼの中だった海老名駅は、
東西に大規模な商業施設が完成し、
平日でも多くの人でごった返している。

更に、129号線沿いにはもうすぐに、
ららぽーと平塚がオープンする。
だから、この付近の地価高騰は凄い。

昨日届いた売り地資料では、
平塚市堤町の地価は公示価格の2倍になった。
いくら何でも高すぎる、正に狂乱だ。

4年前、県道61号線に仕込んだ土地も、
この勢いの影響を受けて、値上がりし始めた。
開発情報と地価の関係ほど面白いものはない。

相模線倉見駅への新幹線新駅計画もある。
いよいよ、県央の時代の幕開けが近い。
三井のららぽーと、住友のテラスモールなど
巨大投資がその胎動を物語っている。

Mitsui Fudosan Company and Sumitomo Corp.
have already started huge development investment
in the central Kanagawa Prefecture

Nowadays these real estate-conected companies
are the greatest enemy of department stores
in Japan.

In Fujisawa and Hiratsuka three department
stores are on the verge of the bankruptcy
due to Mitsui Fudosan Company and Sumitomo Corp.

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ベッキー&甘利の共通点

ベッキーの不倫問題漏洩過程を知ると、
明日は我が身と身の毛がよだつ。
要するに、携帯情報の漏洩である。

携帯端末を乗り換える際、
不要になった端末に残ったデーター情報、
これが色々なトラブルの原因になる。

このデーターを完全にリセットしないで、
不要端末を無造作に放置したのはゲスの川谷。
芸能人としては余りにも無防備だった。
そこからあらゆる秘密情報が漏れ、
今回のような騒動になった。

という私も、携帯端末は1年半毎に替えている。
だから、引き出しには5個以上の古い端末がある。
早く、この端末の情報を消してしまわないと、
死んでから、とんでもない汚名を着せられて、
・・・・・・・・・・・・・・・・・

一方の甘利氏の嵌められ騒動。
真実は闇の中だが、嵌められたことは確か。
我々のような不動産の世界では日常茶飯事。

不動産取引は大金が動く世界だから、
とにかく甘い話には気をつけている。
例えば、実に安い土地情報に小躍りして、
「よし、行こう」と動いたら、
実際には使えない土地だったなんてことは、
もう何回も経験した。

そんな甘い話で私たちを嵌めようとする人は、
必ずボイスレコーダーなどを隠し持っている。
だから、痛い証拠を握られない注意が必要だ。

契約書にサインしてないからなんて
油断していたらとんでもない目に遭う。
それが甘利氏問題の核心だろう。

兎に角、この時代、
デジタル機器、ソフト、アプリなどに疎い人は、
必ずどこかで嵌られる可能性がある。

世の中で知っておくべきは
① 付き合いの短い人とは大きい取引はしない。
② 知らない人とは急速に接近しない。
③ 知らない世界では自分を出さない。

Recently there have been a lot of
real estate-related cases with fraud.

Many friends including me have been
deceived more or less.

The world of real estate is filled with traps.
So we must collect fraud information
like notorious ○○ 不動産, ××建設.

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空気を作る

社長について書いた文で多くの反論を頂いた。
特に社長は「空気を読むな」というくだりで。
「空気を読め」が皆さんの意見だった。

私が言いたかったのは、
空気は読むものでなく作るものだと・・・
特に、会社を動かす社長はそうあるべきだ。

甘利代議士のスキャンダルがいい例だ。
本来なら、釈明会見後には、
「自民党支持率下落」というのが大方の予想。
ところが、支持率は上昇してしまった。

この大物政治家は空気を動かしたのだ。
自分への理解と同情という空気を作り、
党への迷惑を最小限に食い止めた。

空気を作る名手がもう一人いる。
誰もが知っている石原慎太郎氏だ。
彼は、どんな失言をしても平気だった。
その後のフォローで空気を変えられたのだ。

目指すは、空気を作れる社長さんだ。
とても難しい技であるが・・・

追記:
「社長はいい加減」という部分にも反論が・・・
私の言いたかったのは、「良い加減」のこと。
つまり、バランスのいい加減で生きろという事。
どうでもいいという「いい加減」ではない。

Many people say that it’s very important
to read the situation or the atmosphere.
But I don’t think so.

If you wanna be a great boss of campany,
you should have the ability to change
a situation or an atmosphere.

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無法自主管理ビル

最近、商業ビルのワンフロアーを購入した。
オーナー数7人の典型的な自主管理ビルで、
オーナーの平均年齢は65歳。

本来ならこんな危険なビルは購入しないが、
親しい人からの紹介だったので、
軽い気持ちで即決してしまった。

まだ、テナントも未定で成否の答えはでない。
ただ、親しい人の紹介で格安だったので、
手を入れてもそこそこの利回りにはなりそう。

「危険なビル」とは管理のことだ。
高齢者に属する7人のオーナーの中で、
「区分所有法」を詳しく知る者はゼロ。
つまり、非常識の無法地帯。

とある、付き合いのある業者に聞くと、
「あそこのビルとは付き合わない方がいい」という。
正規の理事長もいなくて、
「俺がやったる」という人が理事長。
その理事長に振り回されるというのだ。
ともかく議事録もない組合だと嘆いている。

つまり、いつ訴えられてもおかしくない組合なのだ。
悪いのは不勉強の組合員で、元理事長はとてもいい人。
理事長は一銭も貰わず汗を流したのだから。
私のように、ビル再生を仕事にしている者には、
それほど驚く話しではないが・・・・・・・。

これはとある投資用オフィスビルの話しだが、
世の中には、こんな無法地帯があちこちにある。
特に、知的職業に就く人ほど無法感覚の持ち主。
大人の世界は、結構子供っぽい世界でもあるのだ。

まー、それを知っていれば驚くには当たらない。
これからこの管理組合を急いで正常にし、
この建物の資産価値低下を防がねばならない。
忙しくなりそうだ。

Two months ago, I became the owner
of a condominium in Yokosuka.
There are no documents of this condominium
community union general meeting.
So in this case the condominium has a risk
of arrears of a condominium management fee,
a reserve fund for repair and other expenses.

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健康にいい街

健康で楽しく長生き、
これは誰もが願うことだが、
実際に多くの仲間の食事を見ると、
「これでは無理だな」と思う内容が多い。

そんな彼らに是非知って欲しいのがこれ。
今まで隠していたが、やっぱり知らせるべきと、
公開に踏み切った(笑)

これは私の体の三分の一を形作っている
昼のある日の惣菜屋の定食メニュー。
これだけで20種の素材が使われている。
全てが国産素材で千円と格安。
その上、実に美味。
写真を拡大して、見て欲しい。

庶民の街、上大岡はどこよりも
安いレストランや惣菜屋が充実しているのだ。
上大岡に事務所を置いて本当に正解だった。

惣菜の内容は:

たこのカルパッチョ
アジの南蛮漬け
ぶたの角煮
ほうれん草の胡麻和え
トマトのマリネ
ポテトサラダ
カブのゆず酢和え
根菜の炊き合わせ
。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。茄子揚げ

Most of us know that we have to eat
nutritious food to keep the body healthy.
But in fact many of us take a poor meal
and have a poor physique.

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人間耐性

「いい人に囲まれて生きていきたい」
誰もが願うことだが、これが意外と難しい。
いい人か悪い人かをどうやって見抜くか。
この基本的なことが本からは学べないからだ。

前にも書いたが、
人一倍可愛がった社員に裏切られたり、
気が合う社員に使い込みをされたり、
善人だと思っていたら反社勢力の人だったり、
美しい人だと近づいたら猛毒を持っていたり、
・・・・・・・・・・・・・・

そんな多くの失敗を通して、
やっと最近は人で失敗することが減った。
減ったのであって、無くなったのではない。
それほど世の中は甘くない。

だから、若い人たちには
「嫌な人に会うのも神の配剤だ」と教えている。
嫌な人、悪魔的な人に遭って、
初めていい人との違いを学べるのだ。

ある教え子が子育ての相談に見えた。
「担任がダメな先生で娘が不登校ぎみ」
そこで私はこう切り出した。

娘さんにこう言って下さい。
「社会に出て自分に合う人とだけ生きるのは
不可能。だから、今から気に食わない人と
どう折り合いをつけるか練習しているんだよ」

つまり、その先生は神様から送られてきた
絶好の練習台だとと言ってくれと親に伝えた。
娘さんがこの考え方を受け入れるか不安だったが、
後日お母様からお礼の電話があり、
「娘が理解してくれて、学校へ行きだした」と。

50歳で、天命を知る頃までに
多くの嫌な奴に会っておけば、
その後は、天命を全うしやすいように
いい人だらけの天国で暮らせる。

We can learn history from a book.
But we can’t learn
human type discriminating method from a book.
So, if we want to learn it,
we have to meet many kinds of persons.

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誰を信じればいいのか

経済評論家とか経済学者の予想ほど
当てにならないものもない。
本のタイトルばかり威勢がよくて、
ついつい買わされてしまうのだが、
買って3~4年もして再読すると、
ほとんどが的外れだったことに気付く。

1941年生まれで75歳、
「ミスター円」として一世を風靡した、
榊原英資氏が6年前に書いた本が、
「世界同時不況がすでに始まっている」

この本の中の彼の予想はことごとく外れた。
その最たるものが「1ドル70円台突入」
皮肉にも、この本の発行時が1ドル85円、
その1年後に75円をつけてからはずっと円安。

確かに1年間は的を射ていたとも言えるが、
彼の意見で相場を張っていた人たちは、
恐らくは今頃、全員が破産している筈だ。

彼は、円高でデフレだから不動産もダメと言った。
この考え方も大外れで、不動産は逆に高騰した。
お陰で、我々は大儲けをさせて頂いた。

榊原先生ほどの方の意見が外れるのだから、
投資の世界は本当に難しい。
一体、誰を信じて動けばいいのか・・・

It seems that the opinion of the economist
comes off in many cases.
Whom should I believe?

This time the results were correspondent
with my expectations by chance.
So,I could make a fortune in real estate.

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起業前に社長像を

29歳で独立したとき、
目指す社長の理想像を描いていなかった。
単に、「素晴らしい社長になりたい」という
よく人が思い描く幻想しか持っていなかった。
今思えば、本当に青かった。

その「素晴らしい社長」とはどんな社長か。
朝一番に出社して、社員の先頭に立って働く。
人格者として社員から慕われる。
社員の幸せを第一に考える。

最初の7年間、辞める社員はゼロで、
「これは社長が素晴らしいことの証左だ」と喜んだ。
今思えば、本当に馬鹿だった。
それは単なる偶然の結果だった。

当時の私に、今の私のような人が指南役にいたら、
「先ず、目指す社長像をイメージしろ」と指示したと思う。
そうすれば、今頃は当時の10倍は儲かっていただろう。
独立前に、目指す社長像も決めてなかったなんて、
今思えば、実に間の抜けた起業であった。

起業してから多くの社長を見てきた。
その中で、死ぬまで豊かな人生を送った社長は僅かだ。
多くは、一世を風靡するのが10年か長くても20年だった。
他界する頃まで優雅だった人などほとんどいなかった。
その最大の原因は、起業する前に
「目標とする社長像」がなかったからだと思っている。

社長になるなら、起業前に、目指す社長像を決めておくべきだ。
社員が多く、最終的に上場を目指す大きな会社の社長か
社員は少なく、莫大な利益を目指す小さな会社の大社長か

回りを見れば、
こんなことも決めないで独立している人がほとんどだ。
前者と後者では、経営方針はまるで違ってくるのに。

私が29で独立し、42歳でその会社を売った訳は、
起業して10年位経った頃に、
自分が前者の社長に向いていないことに気づき、
やり直して、後者の社長に舵を切ったからだった。

そのお陰で、百人の従業員がいた頃より
一人社長の今の方が、数倍の利益を手にするようにはなれた。
更にストレスは何百分の一に減った。

人生80年時代、
死ぬまで豊かな社長を目指すなら、
絶対に経験豊かで優秀な指南役を持つべきだ。
そして、進むべき自分に向いた道をはずさずに、
倒産の憂き目に遭わないで生き抜こう。

I had been suffering from
lowew back pain since January 5th,
in spite of having an excellent
backache soothing belt capable of
improving my backache measures.

That’s why I couldn’t write my blog
for more than one week.

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一昨年書き綴ったこと

昨年書いたことを年末にまとめたが、
昨年分は書き出した全てのタイトルから
その文の内容を思い出すことができた。

しかし、一昨年分は記憶が少し消えてしまった。
タイトルから内容を思い出せたのは、
全体の8割で、残りは忘却の彼方へと。

生きて経験してブログに書いたことくらいは
死ぬまで全てを覚えておきたい。

1月
それは自慢なのか/老後の備え
努力をする人・しない人
投資をする人・しない人
2月
山崎直子講演会(撤退は死)
頓珍漢(やなせたかし)
希少物件(5つの条件)
不動産世界の恐怖事件(確定測量か現況測量か)
不動産を買う人・買わない人(小川会計)
3月
管理組合という道場(3本)
不動産世界の恐怖事件:結婚を餌に
運気に近づく勇気
4月
コンビニとタバコ/手付け詐欺
日本占領/危機回避/大躍進
老朽化(コモディティ化)
5月
理事長十色/自動運転
グリーンハイツ再開発(2本)
総会委任状には要注意
6月
良運の住む世界/地方都市での不動産投資
築15年大規模修繕工事/修正申告(野比)
マンション再開発成功事例
アパート投資かマンション投資か
パークスクエア上大岡/マンション管理
マンション再開発(ブリリア多摩ニュータウン)
7月
宝探し(上大岡)/ネット情報の真偽(楽待)
親睦の意義(マンション管理組合)
どんな人に囲まれているか
名文句(見積り取れなんて気安く言うな)
ロマンは投資の敵
8月
転出超過(衰退)/リーシング
目で感じる老齢化率
老齢化率と地価
9月
頓珍漢(国谷、やなせ)
マンションは大地震で大丈夫か(2本)
地震に強い街は?
将来性日本一の都市はどこ
タダでも売れない土地
10月
悪魔の囁き/歩行速度
交通違反率と事故率
安全な国/マンション投資(20年後の損得)
地震に弱い街は?
11月
外食過多は宿命/繁栄に繋がる見栄
自由な生き方(ジョンのアメリカ)
不動産如仲立(川崎)
12月
悪夢のような相続税対策(新横浜)
四箇所の30年/不動産騙しの手口
視察旅行/訳の分からない物件(堀の内)
視認性から見る土地の評価

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この一年間書き綴ったこと

大晦日、
この一年、何を考えて生きてきたかを、
書きしたためたタイトルを書き出しながら、
しんみりと振り返ってみた。

1月
戦友の病/契約文が命を救う
Pマンションホームページ
ここにいた理想の男:ジョン
2月
ピケティの中のアメリカ
ピケティの経済学:R≧G
腐食との闘い/メンテフリーの夢
3月
威力業務妨害罪/親会社の倒産
修繕積立金:一軒家でも/評価の一言とEQ
防災対策型マンション
4月
予想外の地価:横須賀/成田から沖縄へ
You Can Do It ! 
Cut off the ties
検索テク:「市町村名 公示価格」
5月
鍛錬:総会での我慢
被害者の種は尽きまじ:MS二重価格
成金趣味の費用比較
選挙と民意:敵性国家の陰謀
設定ミス/三浦半島都計道
6月(英語開始)
運は動より生ず/退職引当金は保険で
建築請負契約/Paranormal phenomena
7月
事前調査:磯子区
没落のケース・スタディ:資産家姉妹
マンションで学んだ政治
品格/強さと品格:鈴木
事業用借地契約:弥生町/ある資産家の死
8月
完全犯罪の詐欺:知人
バタフライ・イフェクト
無縁マンション/マイナンバー制度
年収1億円:原田陽平/共倒れ回避
マシュマロ・テスト/AD200
9月
威嚇経営/毅然と:取引
偽善で殺された人の数/スランプ克服法
本人確認・現地確認・原本確認
断念の芽/「反対運動」という金儲け
無縁保険金
10月
情報ソースを磨く/宝は至る所に
転勤/キャッシュフロー
一度は言ってみたい言葉
マンションライフの余禄/訊けばいいのに
億ション完売
11月
孤独/節税対策VS融資対策
悪い冗談は言わない/依頼主の人となり
地元の名士/英語は何歳から教えるか
12月
92歳のゴルファー/不幸な女たち
失敗パターン/高収入貧乏の谷
買い取りかリースか/費用対効果:車

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92歳のゴルファー

甥との年末ゴルフ。
暖冬のお陰で葉山の丘もぽっかぽか。
流石にツーサムとはいかずフォーバッグ。
お互いの自己紹介で分かったことは
50代の商社マンと元クラチャン。

この元クラチャンが何と92歳。
ハーフを終わってのスコアーは4オーバー。
90過ぎて40で回るなんて開いた口が・・・
そのフォームの美しいこと、
まるでプロのそれとなんら変わらない。

最初の挨拶で言った言葉が、
「年寄りなので笑わないでね」
始めは、この言葉を真に受けて、
「とんでもないですよ」
などと軽口をたたいた自分が恥ずかしい。

最近のゴルフ場が
老人倶楽部と化しているのは事実。
でも、92歳で背筋もシャンと普通に歩いて、
シングルゴルファーだなんて驚天動地。

PSマンションの85歳のゴルフ友達。
今までこの方を目標だと思っていたが、
上には上がいるものなのだとただただ感激。

これから20年もゴルフをやれるのかと
夢と希望に燃えた一日となった。
終わってみれば79で回ったこの老人に、
深く深く頭を下げて再会を約束した。

The other day I played golf
with a 92-year-old golf player.
I was surprised to know his handicap.
It’s less than 9,so-called ‘single’
I was so encouraged by him.
At that time, I had confidence
to live to be 100 years old.

ゴルフ場から東京湾を望む

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不幸な女たち

いつもの小料理屋『家族亭』
カウンターでの今日のテーマは、
「幸せなんて考え方次第」

奥で日本酒を飲んでいる五十路の女。
やけにマスターに絡んでいる。
「私って、なんでこうも不幸なの」
この言葉の連発に、周りはドンビキ。

でも、マスターは料理の手を休めず
丁寧に受け答えをしている。
低い声で、マスターがその女に聞いた。
「酒がグラスに半分入っていたら
酒がまだ半分も入っていると思うか。それとも、
酒がもう半分しか入っていないと思うか」

彼女が後の方だよと答えると、
「あんたはいつも100点が基準で、
足りないものを探すから不幸なんだよ。
もし、ゼロが基準で、少しでもあるものに
感謝する習慣があれば、幸せになれるのに」

昔から、マスターが博学なのは知っていた。
だから、いつも気のきいたことを言うのだが、
今日の言葉には居合わせた客が全員、頷く。

最近そのことを象徴するような相談事が。
50になる教え子の親の話しなのだが、
その親が教え子兄弟、つまり子供たちから、
ひどく嫌われて困っているというのだ。
「実の子供ならもっと親の面倒を見ろ」
というのがその親の口癖だという。

だから、折角身体の不自由な親の家を訪ねても、
行った途端にそんな言葉を浴びせられるので、
子供もだんだん寄り付かなくなったのだ。

満点の子供ならこうすべきだという、
かなり身勝手で傲慢な親だから、
子供さえも寄り付かなくなってしまった。
自業自得とはいえ、可哀想な親だ。

私も、これからは、マスターの言う通り
0基準で考える練習をして、
今まで以上に人に感謝の気持ちを持とう。

When we were eating dinner at a restaurant,
a lady who always complains about her life
began to pick quarrel with the owner- chef.
Then all of us clapped our hands
for his perfect replies,
because all of them are to the point.

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失敗パターン

暮れの大掃除、古い本も捨てなければ・・・
毎年、これはこの時期のルーティーン行事。
そして、捨てる前に必ず感傷に浸ることになる。

捨てようと手に取った2冊の不動産投資本。
「6年で2百万を20億に」
「不動産投資は儲からない」
赤線があちこちに引いてある。
夢中で読んだことが思い出される。
なかなか捨てられないで本棚の肥しに。

初版は上が3年前、下が2年前。
それほど古い本ではない。
なのに、結論が正反対の不動産投資本。

確かに、私のような投資家も
そんな相反する場面をたくさん見てきた。
つまり、私に中古物件を売ってくれる人は、
新築時に私への売値の3倍、4倍で買っていて、
私にキャピタルでは大損して売っている。

例えば、2500万で買って、500万で売るとか。
こうして、片方に大損をする人がいて、
一方に私のように大儲けをする人がいる。
だって、貸出し賃料はほとんど変わらないから、
私の資本効率は売り手の3倍、4倍になる。

だから、2冊の本を書いた人の話しは、
不動産投資の世界では両方とも真実なのだ。
大切なことは、損をする人にならないこと、
そして、出来れば、儲ける人になること。

その方法は、簡単には説明できないが、
どんな投資でも、両方の本を読み比べて、
自分で儲けの法則を探すことが大切だと思う。

失敗者は、必ず儲かる本しか読んでいない。
投資の人生で失敗しないためには、
必ず、両方の本を読むことが大切なのだ。
そうすると、ある程度真実が見えてくるから。

Most of people who fail in
real estate investment
are always have only dream
of succeeding in investment.
If you want to succeed in business,
you should have both good dream
and nightmare before starting it.

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高収入貧乏の谷

2千年以上前、孟子の母は、
子供によい教育環境を与えるために
墓地の近くの家を引き払い市場の近くに、
更にそこから学校の近くへ転居したという。

この有名な孟母三遷の話は
現代にも通用する素晴らしい教えなので、
我が人生にも活用したいと常々思っている。

「高収入貧乏の谷」という谷がある。
今流行語の「下流老人」とはこの谷に落ちた人々だ。
下流老人とは、元々は高収入だった人を指す。
高収入が故に、それなりの贅沢をしてしまい、
その生活習慣から逃れられなかった人が、
「高収入貧乏の谷」に落ちたときに下流老人になる。
贅沢を経験したことが悲劇のもとになっている。

人、特に零細実業家が「高収入貧乏の谷」に落ちるのは、
孟母三遷の教えの逆バージョンで動いた時が多い。
多くの場合、高収入になると豊かな人たちと付き合う。
そして、豊かな人の住む高級住宅街へ引っ越す。
ところが、そこでの付合いには莫大な金がかかる。
この転居こそが間違いの引き金になっている。

手に入れた豊かさが不動のものになるまで
そんな街へ引越しなどしてはいけない。
この恐ろしい魔の谷を渡りきるまでは、
金のかかる交友を避け、質素に生きるべきだ。

普通の人が富裕層の人になるには
「みすぼらしい生活=ケチ」に徹して、
ゆるぎない土台を築かなければならない。

このゆるぎない土台は業種や規模によって違う。
いつも危険と隣り合わせの零細実業家には、
かなりしっかりした土台が必要だ。
先日、開業医の教え子は10億だと言い切った。
本人が病気になると途端に無収入になるからだ。
しかし、一般的な零細企業なら1億ではないか。

零細不動産屋の場合だと純資産で3億以上だ。
絶対の安全圏なら純資産で5億は必要だ。
社会の変化で簡単に揉みくちゃにされる業種だから。

莫大な相続を受けていない普通の零細企業人が
いい顔だけして富裕層の人になれる訳がない。
もうひと踏ん張り、ケチの汚名を甘受しよう。

夜の街に出ていい顔するのはまだ10年早い。
高収入貧乏の谷に落ちないためにも。

Poor people who used to be rich
are called “Karyuroujin”.
I dislike a luxurious life
and wanna live a very simple life,
because I don’t want to become
“Karyuroujin”.

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買取りかリースか

母が遺した我が家の家訓では、
「車は現金で買え」ということになっている。
要するに、ローンは御法度で、金が貯まるまで
車などの高額商品は買うなと言うのだった。

母の口癖は、
どんな豪邸であっても、
その家がローンのかたまりだったら、
そんな家には住みたくないというものだった。

鎌倉で裕福と貧乏の繰り返しで育った母が、
祖父の事業の成功と失敗から得た教訓が、
「借入金の多い生活だけはしない」

事故にあったり、病気になったり、
震災や水害などの自然災害、火災など
長い人生には、予期せぬ突発事故が起こる。
その度に、事業は大きな影響を受ける。
そんな時、大きな借入金やリースが、
倒産の引き金になってしまうことを
母は嫌というほど経験したのだろう。

ベンツSクラスに乗る人の4割は、
リースを使っているという。
リースはローンよりは更に怖いのに。

1200万の車を1.87%の4年リースで乗ると、
毎月のリース代は消費税込みで約24.2万円。
ここから節税分を引くと、月経費は14万円。

リースでなく、現金買取りで4年間乗ると、
節税効果と下取り効果を算入すれば、
毎月の経費は約10万で済んでしまう。

リースの損は月額4万、4年で192万円。
単純には現金での買取りの方が良さそうだ。
では、なんで4割もの人がリースを使うのか。

理由は二つ考えられる。
一番の理由は、現金の持ち合わせがないから。
二番目は、事業資金の利回りとの関係。

リースを使うと、1年目は168万円だけで済む。
すると、1千万強のお金が事業に回せる。
もし、8%で回したら、80万円の利益を生む。
月にすると、7万円近くになるから、
この時点で、リースが月額で3万円有利になる。

さて、この試算を見たら、
亡くなった母は何と言うだろうか。
それでも、リースは止めろと言うのだろうか。

Have you ever hesitated about if you will buy
an expensive imported car or lease it ?

I must buy everything in cash,
because it is my mother’s dying wish.
I wanna keep my mother’s precepts.

But this time, I’m hesitating.
Because I can lease a car
at lower cost than usual.

“Mother, please tell me the best answer.”

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費用対効果

高級外車はお金の無駄遣いと言うが、
本当にそうなのだろうか。
価格だけでそう結論づけるとしたら、
これほど馬鹿げたことはない。

そこで、乗っている車で分析してみた。
土地の売買交渉のときに乗っている車と、
賃貸用建物の修繕などに使う車の2台。
合わせて新車価格が2千万円。

当然、2千万円には節税効果が生まれる。
なので、先ず実際にかかる費用を算出し、
それから、4年間の節税額を出してみよう。

アバウトに定率法で考えると、
4年で8割強は償却してしまうので、
4年間で1700万円が経費になる。
その節税効果は市県民税も入れて700万円。

更に、下取り額を4割として800万円が戻る。
700万と合わせて1500万は戻ったことになる。
よって、車購入にかかった実費は4年で500万。
4年間で500万円だから、1年では125万円。
これを12ヶ月で割ると、月の費用は約10万。

更に、この車の威圧効果も考慮しなくては・・・
銀行との融資交渉波及効果が金利0.2%分とすると、
私の3億の借入れで、60万円分くらいは浮く。
この月額は5万円分くらいになるだろう。
勿論、健全な財務内容が絶対条件だが。

更に、土地価格交渉時のはったり効果もある。
数字にしにくいので金利と同額とする。
結局、10万円から10万円を引くとゼロ。

なんと、高級外車2台の最終の月額経費は
ゼロである、つまり、費用対効果を考慮すると、
この程度の車は贅沢でもなんでもないのだ。

実に面白い試算で、ブログを書き終わって
我ながらビックリした結果になった。
ブログは、書き手である本人のためにもなっている。

I had decided to buy a luxury imported car
after considering cost versus benefit.
So, I had to save a huge amount of money
in order to buy a luxurious car.
This type of car is so cost-effective.

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孤独

一年に四季があるように、
短い一日にも四季があるんです。

春のようにうきうきした朝、
夏のようにぎらぎらとした昼下がり
秋のように寂しい夕暮れ
冬のように静かな夜

それは何の訳も無く訪れることもあれば、
はっきりとした理由があることもあります。
ただ、心の四季は乱れうちです。

今朝は、何故か不安で寂しく始まりました。
どんよりとした空のせいかも知れません。
今度買う大型物件への恐怖かも知れません。
心への秋の到来です。

無性に寂しい時は、その時が流れ去って、
次の気分が来るのを待つしかありません。
何も考えずに、何も手を打たないで。
ただ時の流れに身を任せるんです。

投資の不安、老いの恐怖など考えずに、
掃除をして、洗濯をして、風呂に入って、
料理の下ごしらえをして、街を歩いて、
帳簿をつけて、資料を整理して、

不安で寂しい時が流れて、
次にどんな時が来るか
それは誰にも分かりません。
でも、必ず次の時がやってきます。

それが明るく、楽しい時であることを願い、
今を、無心で生きていくのです。
物事を深く考えることなく、
ただ時の流れに身を任せるんです。

決断の連続はかなりのストレスなんです。
だから不動産投資家は孤独です。

When I feel lonely
I leave myself to the flow of time.
When I feel sad
I never place myself in other’s power.
I’m fond of letting myself go
with the flow of time.
Real estate investors are always alone.
Real estate investors are always lonely.

昼の館銘板

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節税対策VS融資対策

「今年は利益が出そうだから・・・」
そう思って、雨漏り修繕をすることがある。
この行為は一般的には節税対策という。

例えば、1千万の利益が出そうな年に、
400万円の雨漏り修繕を実施したとする。
法人税率をアバウトに40%とすると、
修繕なしの場合の税金は400万円
修繕をした場合の税金は240万円
結果、160万円の節税対策をしたことになる。

しかし、これでいいのだろうか。
こんな節税対策は愚策だという人もいる。
その訳は、節税対策をしたことで、
内部留保の600万円が360万円に減り、
手元資金が240万円少なくなってしまうのだ。

内部留保が多ければ、
飛躍への投資が更に大きく出来るし、
それを応援する銀行からの融資も有利になる。

例えば、融資金利への影響は計り知れない。
財務内容が良いのと悪いのとでは、
融資金利に1%の差がつくこともある。
1億円の融資なら、年間百万円の差額だ。
2年だと200万円で、160万の節税額を上回る。

経費を無理やり作って節税するより、
税金をバンバン払い、内部留保を増やし、
積極的に拡大する手法が私好みだ。

I will never charge dinner
to my expense account.
when I have dinner with my family.

館銘灯を設置したら
早速マンション資産評価が上がり、
売買時にその効果があったとの報告が。
MSは買った時から価値が下がるというのは、
往々にしてその管理組合の努力不足なのだ。

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悪い冗談は言わない

書いた文章を読めばその人となりが分かる。
「文は人を表す」ということだ。
また、その文に書かれた書体から人が分かる。
「書は人を表す」ということか。

最近、「冗談は人を表す」と思うことが多い。
だから、自分が冗談を言うときには注意を払う。
冗談から誤解を生みたくないから。
特に悪い冗談は絶対に避けるようにしている。

気がついていない人が多いが、
お金の冗談が多い人には
お金に執着心がある場合が多い。

「景気よさそうだな、金を貸して」と
冗談をいう人がいる。
本人は借りるつもりもなく
タダの冗談で言葉遊びだと思っている。

しかし、彼はこの冗談で
自分の本性を表してしまっている。
こんな冗談を言う人は、
心のどこかが貧相なのだ。

だから、こんな冗談を連発する人からは
出来るだけ離れていくようにしている。
多くの場合、この手の人は、嫉妬心が強く、
裏で必ず罵詈雑言をばら撒いている。
「あいつはケチだ」などという金の悪口を。

I have no habit to speak ill of others.
I wanna be surrounded
by the people of positive thinking.

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依頼主の人となり

長く生きていると頼まれ事が増える。
特に不動産という特殊な世界でそれが多い。

「家を建てるから建築屋を紹介して」
「引っ越すからマンションを探して」
「投資向きの土地があったら教えて」
「地主の息子と結婚したんだけど・」

2週間前に受けた話は、
「東京から引っ越したい人がいるので
いい不動産屋を紹介して」

「いい不動産屋」という言葉を使ったので、
この人は不動産の怖さを知っている人だと、
勝手に解釈して、最強の業者を紹介した。
最強の業者とは、
どんなクレームにも迅速に対応できる業者だ。
不動産屋は、選ぶ力とクレーム対応力が決め手だ。

ただの仲介業者ならネット上でいくらでも探せる。
不動産で失敗する人の多くは軽々しくネット上で動く。
ネットで物件を探し、その業者に依頼する。
素性も知らないネットで知った業者を信用し
馬鹿丸出しで取引して、後で泣きを見る。

ところが、数日後、「決まった」という電話。
「良かったね、どこで決めたの」と聞くと、
「ネットで探したらいいのがあったの」と。

やっぱりこの人も馬鹿だったのか。
頼みごとを引受けて馬鹿をみないように、
注意深く生きているのに・・・
またまた振り回されてしまった。

これからは、
もっともっと依頼主の人となりを見抜き、
慎重に引受けなければと深く反省した。
残り少ない人生、付き合う人を選ばねば。

In the world of the real estate,
there are a lot of scary people.

Therefore you must be more careful
at the real estate transactions.

This problem gets me.

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地元の名士

昨日のことなのだが・・・
友人の会社設立40周年記念パーティに出た。
祝辞の一番バッターは小泉進次郎氏。
相変わらずスピーチが上手い。

二番バッターは同級生の県会議員。
彼も実に見事なスピーチを披露した。
余りに見事なので会場の雰囲気も盛り上がる。

三番目は市長、こんな若い人とはしらなんだ。
落ち着いていて、かなりのイケ面。
お話しもまずまず・・・

しかし、何か私の心は浮かない。
社会的地位を求めないで生きてきた私には、
この約80人の地元名士たちとの時間がつまらない。。
彼らは実に偉そうなのだが、流れる空気が寒い。
式は目出度いのだが、全く面白くない。
祝う気持ちはあるのだが、それ以上ではない。

壇上での祝辞がいつまでも続く。
一つひとつのエピソードは確かに面白い。
でも、このブログを書いている今は、
何一つ覚えていない。

会社を興して40年、倒産せずにやってきた。
確かに偉大で素晴らしいことだが、
だから何だというのだ。
私の会社も40年間、右肩上がりで伸びている。
でも、こんなパーティをする気もない。

思えば、
社会的地位の高い名士である親戚も好きでない。
彼らは話していてもつまらないことばかり言う。
総じて、田舎の名士なんぞはたいしたことはない。
だから、所謂名士にはなりたくもないし、
名士そのものをリスペクトしていない。

この世の中には、
社会的地位を重んじる輩と、
社会的地位を無視する輩がいる。
私は、後者の人生を選んだ。

追記:大好きなあっちゃんへ!
会社設立40周年、
心からお祝い申し上げます。
これからの更なる発展を祈っています。
これは、本心だよ。

The people live in different ways
according to their social position.

すき屋は大切なテナントさんの一つ。
この店の「すき鍋定食(680円)」が驚きの旨さ。

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英語は何歳から教えるか

「子供が健康で頭がよかったら・・・」
これは子を持つ全ての親の願いだろう。
しかし、この基本となる神経の成長が、
3歳で80%出来上がることを知る親は少ない。

これは運動神経の発達ばかりでなく、
脳神経=能力の発達にも当てはまる。
つまり、生まれてからの3年間で、
脳の器の大きさは決まってしまう。

この3年間の上質で豊富な刺激が
脳内のシナプスを高度に発達させ、
それぞれの子が親からもらった脳の
百%の開花を可能にしていく。
※親から貰った脳以上の発達は不可能。
ポテンシャルの良否は結婚(交配)の問題!

知識の詰込みや丸暗記だけなら
6歳以降の努力で少しは挽回できるが、
より多くを覚え素早く作動する高性能な脳は
残念ながら6歳以前にほぼ完成してしまう。

その意味で、40年間、1万人以上の指導人生は、
親の願いと子供の現実の狭間での苦しみだった。
とはいえ、この40年間、決して諦めたことはない。
工夫と努力で両者の幸せを叶える道を拓いた。

能力の決め手となるシナプスとは、
脳内信号を伝える神経細胞同士のつなぎ目で、
これは外界からの上質な刺激でのみ発達し、
つなぎ目の数が高性能な脳を作り出していく。

だから、この上質な刺激を外からでなく、
自ら与える心を作ることに活路を見出した。
この力を一般的にはEQというのだが、
IQの限界をEQで突き破ることにしたのだ。
こうして、予想される成績の限界を突破した。

更に、シナプスは2つの働きを柱に成長する。
直感的理解力と論理的理解力という二本柱だ。
言葉を知る前の脳には論理的思考はできない。
だから、物事を直感的に取り込み理解するだけ。
その次に、言葉を獲得して論理性が発達する。

よって、論理性の発達という視点からは、
第二言語は4歳以降に教えるのが望ましい。
つまり、2歳頃からの無理な英語教育は
その子の論理性の発達を阻害してしまう。
そんなことにも着目した。

論理的脳の発達を考慮した第二言語の
具体的指導方法は教育の最重要テーマだが、
教育に携わっていた頃は日夜これを研究し、
早期教育の現場でもそれを実践してきた。

勿論、その具体的方法を明かすことはできない。
その教え方はこれからも金のなる木であり、
その意味で、企業秘密でもあるからだ。

限界突破は、人生最大の醍醐味でもある。
命ある限り、工夫と努力をしてきたい。

Consequently, I’ve developed highly efficient EQ
that breakthrough the IQ limits that my students have.

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情報ソースを磨く

相続でごたつく駅前一等地のごたごた。
話しが進みだすと相続人の誰かが死んで、
もう7年もまとまらないという情報。

この複雑でやっかいな土地を
早く事業化したいコンビニさんからの、
「6人の地権者に一人2千万速攻で渡して」というお願い。
一気にまとめるにはそれしかないのだと言う。

恐い話だったが彼らの要望どおりに動いた。
そして、速攻でビルを建てそのコンビニを誘致。
こうして、無事に事業は完了した。
文字通りハイリスクハイリターンで
総投資額に対する年利回りは10%を超えた。

こんないい情報を手に入れるにはコツがある。
それは簡単で、この業界の便利屋に徹すること。
大手の担当者は、速攻で動ける人を求めている。
それに応えてあげればいいだけのこと。
もちろん、並でない信頼関係がベースだが・・・

反対に、工事費を踏み倒された悪い情報の話。
飲み屋で会う還暦を過ぎた工事屋の社長。
半年前、儲かる情報が入ったと喜んでいた。

そして、半年振りに街で彼に会った。
あの工事代5千万を踏み倒されて倒産したと。
そもそも工事の情報ソースは居酒屋の酒席。

やっぱり情報は
まじめな人間が集うところで集めるべきだ。
いいかげんな人の酒席で手に入れた情報は、
もともと質の悪い情報で、
最後は酒の上の話になってしまう。

日頃の生活態度が人の輪の差になり、
人の輪の質の違いが情報の差になり、
それが成功運の分かれ道になる。

I always make much effort
in order to meet my business
partners’ expectations.
Of course, reliable relationship
is indispensable on that deal.

植栽委員会のあるマンションファサード

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宝は至る所に

29で独立し、それから確定申告を続けている。
当初の申告対象事業は「学習塾経営」のみ。

あれから40数年、収入源は多岐多様に。
所謂「副収入」は5業種に届いた。
副収入を実現する一般的な道は、
不動産投資、株投資、ネットビジネス。
専門的知識を持っていれば、
コンサルタント、顧問なども可能になる。

人を動かす才能があれば、
会社を興しては任せるなんてこともできる。
つまりは「複数の会社オーナー」
これは結構楽しい生き方なのでは。
兎に角、その気さえあれば
収入の道は多岐多用であり、それが楽しい。

ただ、目の前に転がっているチャンスに
『これだ』と気付く感覚を持つには、
人生に「一所懸命」でなければならない。
逆に、一所懸命に生きる人が少ないから、
凡人にもチャンスがあるとも言えるが・・・

例えば、マンション管理という仕事。
管理組合活動を一所懸命お手伝いした結果、
住民が何に困っているかがよく分かり、
マンション管理に関わるお金儲けが
こんなにも沢山あるのかと驚いた。

たかがマンション管理ですら宝の山なのに、
多くの人はマンション理事の役を嫌う。
「人が嫌う」仕事には大金が眠っているのに。

管理組合理事当番が回ってきたら、
喜んで引き受けるべきだ。
金でなく、社会貢献のつもりで。
神様は見ているから・・・・・
必ず、いいことがある。

正に、「人の行く裏に道あり、花の山」
I’d like to be different
from the great majority. 

←樹形を指示した剪定の結果
←剪定を任せたときの無残な樹形。
何故こんなことになるかは書けないが、
木の多いマンションには植栽委員会が要る。

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転勤

仕事の9割は不動産会社や銀行との付合い。
これが上手くいけば、いい情報が手に入り、
賃料もより多く入ってくるということに。

ところが、この不動産会社と銀行は、
ほぼ2~3年ごとに担当者が転勤になる。
親しくなった頃に必ず転勤の挨拶に来る。

だから、40年もこんな仕事をしていると、
袖すりあった店長が30人以上になる。
その一人ひとりの名前を全ては覚えていない。
多くても半数の支店長名しか思い出せない。

思い出深い店長の中には、
貸金の保全方法を教えてくれた人、
500万の税金を取り返してくれた人
怖い人との付合い方を教えてくれた人など、
人生の恩師と思っている人たちもいた。

また、こんな資料が欲しいと思っていると、
頼んでもいないのに持ってきた店長とか、
今日は車を出してくれたら助かるなと
何となく思っていると迎えに来た店長。
そんな気の利く店長も何人かいた。

ただ、困ったことは、
全く正反対の店長の存在。
供した菓子を口で割ったり、
玄関で脱いだ靴が揃っていなかったり、
顧客の名前の呼び方を知らなかったり、
胃がちくちくするようなことが何度かあった。。

女性の場合も仕事の場合も、
優秀な人の後にやってくる担当者は
いろいろな意味でとても大変だと思う。

自分に転勤はないが、
一流の人間に成長するために
死ぬまで努力を惜しまないつもりだ。
「あの人は素晴らしい社長だった」と
転勤していった人たちに言われたいから。

※先日会った小泉進次郎代議士は、
とても素敵な香りがした。
スピーチは抜群だったし、
只者ではないと感心してしまった。

It’s very important to improve
a power to fit in society.
As a result, we can learn
to contribute to society.

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