「高橋洋一チャンネル」を見ては、情報の真偽を見極めている。大好きなYouTubeチャンネルの一つなのだ。しかし、昨日はかなり裏切られた。
私の専門である不動産についての彼の考え方が完全に間違っていたのだ。「天才でも不動産知識はこの程度なんだ」とガッカリもした。彼は万能だと思っていたのに・・・
テーマは「住居は賃貸、買取のどちらが得か」 彼の見解は、賃貸の方が得だというものだった。もし、これが正しかったら、今の私はいないことになる。私は、不動産を買ってそれを貸すことを生業としてきたのだから。勿論、自分の住まいも50年間持ち家である。
では、この問題を分かりやすい数字で比較検証してみよう。
買取の収支：
20年前からグリーンハイツの平均価格は1千万円である。これを20年前に①借入期間20年②借入金利２％③借入額1千万円のフルローンで購入したとする。返済は月額５０６００円で、返済総額は約1200万円となる。そして20年経過後の資産価値は購入時とほぼ同じで1千万円だ。それに管理費と固定資産税を足すと出費総額は1500万円となる。でもマンションは売ろうと思えば1千万円で売れるから購入の実質出費は500万円ということになる。※例えマンションが半値になっていても実質出費は1千万ですむ。このことが高橋洋一先生は分かっていない。
賃借の収支：
今のグリーンハイツの賃貸相場は過去20年平均が月額8万円（今後は7万位になる）だろう。これを20年間借りると支払う賃料の総額は1920万円。払い終わって死んだとすると、資産がゼロで死んだことになる。
結論：
出費総額は賃借が1920万円で買取が500万円、どちらが得か。答えは明白だ。東大主席卒業の天才「高橋洋一先生」はこんなことも分からないのだ。これからは、誰を信じたらいいんだろう。
因みに、私の貸しビル業は、上記のように500万円かけてマンションを所有し、20年間で1920万円の賃料を頂いて、その差額の1420万円を儲けとしている構図だ。
上記は20年後にマンションを1千万円で売った想定の計算だから、売らなければ420万円だけの所得で、月額だと17500円になり、死んで資産1千万円を子供に残すという構図になる。
でも、もしこのマンション購入を30歳で始めたとすると、50歳からは賃料の8万円（経費を引いても6万円）は全額所得となる。もし、こんなマンションを5戸持っていたら、賃料収入は月額30万円だ。更に、もし10戸持っていたら60万円、20戸持っていたら何と120万円・・・・・・・ 実際には、40戸くらい持って月額240万円を稼いでいるいる50代の投資家はざらにいる。勿論、私の教え子の中にも。
リモートワークの時代、グリーンハイツの値段は今後も20年間は横ばいだろうから、中古マンションは絶対に賃貸よりは購入がお得だ。特に若い人には・・・
※グリーンハイツは大成建設の大成パルコンというプレキャストコンクリートで出来ているので、百年は問題なく住んでいられる。それにグリーンハイツ管理組合による維持管理が特に優れていることが買主には安心材料だ。
※マンション投資は物件選びが要なので、素人には難しいかな。特に新築物件では儲けが出ないことが多いので気をつけたい。急激に発展した上大岡では新築でも成功したが・・・