相談相手(From Archive 1918)

いつも、そして何度も教え子に言っています。
① 投資のことを銀行や証券会社に相談するな
② 人生のことは学校の先生に相談にするな
③ 長期修繕関連は管理会社に相談するな

何故投資のことを銀行や証券会社に相談して
はいけないか。それは、彼らはお金を
預かってその運用手数料で稼いでいるから。
つまり、お客様のお金を増やすことは彼らの
お仕事の目的ではないのです。
※言うまでもなく、お金を預けるだけなら
銀行ほど安全なところはありません。普通預金
口座に2千万以上入れっぱなしにしておくと、
支店長がご挨拶に来てくれたりします。

もし投資してお金を増やしたければ、
正直者のお金持ちに相談すべきなのです。
それも生涯通して不動の真のお金持ちに。
若い成金は偶然の瞬間的金持ちで、お金の
本当の性質を知っていないので、相談相手
には適さないのです。

学校の先生にはお勉強のことだけを
聞くようにしでください。学校の先生は
人生の荒波に揉まれていないので、
厳しい人生を相談する相手としては
相応しくないのです。

管理会社が管理でお金を儲けている会社という
事実を忘れてはいませんか。そして、会社の
最大の目的は利益追求ですから、相談した
とたんにお金を儲けさせてくれるお客様として
扱われてしまうのです。

利益を求めている相手に相談すれば、利益
を過分に差し出さなければならないことも
あるのは当然です。

勿論、通常の管理の対価としての利益は
許せます。でも、大規模修繕とその計画
立案は別物です。これだけは管理組合が
主導して欲しいです。

例えば、長期修繕計画の中の大規模修繕の
周期。管理会社は利益欲しさにこの周期を
短くしようとして、10年周期を奨めてきます。

でも、10年周期と15年周期でいくら違うか
計算したことがありますか。100戸なら30年で
何と1億円の違いが生じます。この1億円を
30年つまり360月で割ると、毎月の積立金が
2700円も違ってくるのです。

こんな易しいことを平気で見過ごしている
組合がごろごろあるんです。医者が7人、
東大出が5人も住んでいるPSマンションの
管理組合もこれを見過ごしました。
知らなければ、組合は50年後に破綻して
しまうところでした。だから、私が主導して
10年を15年にしました。人生って結構
長いから、先の先まで考えないと。

世の中は、こんな簡単な計算もしないで、
能天気に生きている人だらけなんです。
だから、マンションに住んでいる人は長期修繕
計画をもう一度検証して欲しいです。
見直せば、修繕積立金はもっと安くなります
から。

不動産投資家がよく使う指標は、当該物件を
賃貸したときの月の賃料に対する管積金
(管理費と積立金)の割合です。

PSマンション(管理が上手、品がいい集団)
⇒管積金2万÷賃料16万=12.5%
CTマンション(管理が下手、過去に使い込み)
⇒管積金1万÷賃料5万=20%
YMマンション(管理が下手、ど素人集団)
⇒管積金7万÷賃料28万=25%

上の例の中で、管理が下手なマンションには
馬鹿げた歴史があるか頓珍漢な人が理事になって
いることが多いのです。管積金指標は管理上手を
示す端的な数字です。

正しい相談相手を持つということは、
人生で一番大切なことの一つではないでしょうか。

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