京急長沢駅前商店街・グリーンショップの
建築確認申請が通ったのが1977年だから、
もうすぐ半世紀が経つ。鉄骨で壁が
ブロック、屋根が亜鉛メッキ鋼板のこの
建物はとっくに償却期間を終え、戦後の
バラック建築を彷彿とさせる悲しい姿を
駅前にさらしている。
駅前ショップがこの雰囲気だから、
グリーンハイツのマンション価格が当時
の半分以下になっても全然おかしくない。
むしろ当然なのかもしれない。もし、
この駅前の雰囲気がガラッと変わって、
ショップに取り囲まれたセンターゾーン
にヤシの木が植えられ、水場でも
あったら・・・ 子供たちの声がこだまし、
多くの若い世代が移住してくるだろう。
京急長沢駅の乗降客数はコロナの影響
も重なり激減している。このまま駅の
利用者が減り、人口が減り、老齢化が
進行したら、この街に未来はない。
折角クリエイトが出店し、南口が明るく
なったのだから、北口も再開発で一気に
駅前の雰囲気を変えてく必要がある。
この最後のチャンスを逃したら、
もう二度とこの街に光は戻ってこない
であろう。腐った魚が刺身になれる日
は来ないのだから。
再開発面積は500坪。地権者は10人。
成功の可否はこの地権者が開発のメリットを
享受できるか否かだ。兎に角、この案件は
めったにない宝の山。でも、今は誰もそれに
気付いていない。容積率100％を1種という。
当該地は2種相当なので、1000坪の
マンションが可能だ。1000坪から共用部の
20％を引いた80％が販売可能だから、
販売面積は800坪。ただ、ここから地権者に
返す面積を引かなければならない。現在、
一人の地権者が平均４７㎡を所有している
ので返却面積は470㎡、つまり141坪。結果、
800から141 を引いた約660 坪が正味の
販売面積となる。一戸20坪で考えると33戸
になる。
では、駅まで30秒のこのマンションは
いくらで売れるか。一戸20坪のファミリー
タイプとして、近隣相場を調べると3200万
くらいが上限価格となる。ということは、
総販売価格は3200万円×33戸＝10億5600万円。
建築価格を坪100万として、建築総額は10億
なので建築は可能だ。地権者は一銭も
出さずに新築の店舗が手に入るのだから、
彼らにとっては夢のような話だ。
最後に、一戸3200万円で売れるかが問題だ。
200万円の頭金を入れ、AUじぶん銀行の
0.4％の金利で3000万円を借りて30年
ローンで返済すると、月々の返済は8.8万円。
これなら同条件のアパートに入るよりは
ずっといいから3200万円のこのマンションは
割安だ。更に、投資目的でこれを買って外人
貸しすれば、一戸当たりの家賃は19万円前後
が可能で、管理費を引いても手取り17万円に
はなる。不動産屋に管理を任せても16万円の
手取りである。住んでよし、貸してよしの
好立地マンションと言える。５分以内に海が
あり、山があり、駅まで３０秒の夢のような
マンションである。