日本の１世帯当たりの金融資産の平均は
約１千万円だという。平均だから、
ゼロの世帯もあれば、億超えの世帯も
あるのは当然だ。
１千万円の内訳は、預貯金が約５百万、
生命保険が３百万、株式が２００万と
なっている。銀行がこの人は金持ちだと
判断する金融資産の額は３千万以上らしい。
「運気に逆らう人」で書いたように、
この平均値の１千万円で運気を開くには、
今ならアメリカ株への投資が一番効率が良い。
とはいえ、失敗することもあるだろうから、
破産しないために、３００万円ずつＡ、Ｂ、
Ｃの三口に分けて投資するといい。
そうすると、Ａが下がっている間はそれを
放置し、上がっているＢとＣで稼げばいい
から。Ｂが２倍でＣが４倍なら総金融資産
は２千万を超える。こんなことは、
絵にかいた餅ではなく、実際にいくらでも
起こっている。少なくとも私の周りでは。
こうして金融資産を増やしてから、
不動産投資を開始すると、頭金の占める
割合が多くなるので、キャッシュフローが
多くなり、返済繰上げスピードに加速度が
つき、不動産取得ペースを上げられる。
不動産指標で最も大切なのはキャップレート
だ。俗にいう、収益還元率のことだが、
株の儲けを不動産で増やすには、
このキャップレートを上げる努力が重要だ。
購入した土地でキャップレートを上げるために
何をするかは投資家によって違う。賢い
投資家は必ず自分の得意な投資先を身に
つけている。だから、単純なアパート投資
ほど馬鹿げた投資はないことなど重々承知している。
Kさんは○○大の学生向けマンションが得意で、
抜きん出た高いキャップレートで事業を始め、
安定した土地活用で大資産家となった。大学の
スポーツ系クラブとの太いパイプを利用して、
他のアパート経営者よりずっといい投資をして
いるのだ。
また、銀座の街を丸源ビルで埋め尽くした
「丸源ビル」の川本源司郎氏は、飲食ビルを
得意とした。特に、繁華街に建てた貸しビル
には自らが通いつめた水商売の女の子を入れ、
満室経営を続けた。これぞ一石二鳥の離れ業
だと言われ、日本一の資産家だと羨ましがられた。
貸しビル成功者はこうして自分の得意の分野
を密かに開拓していることが多い。
私は昔、学習塾経営という得意分野を持ち、
塾の校舎を建てては不動産を増やしていった。
その当時、校舎展開のための銀行借入れ用
事業計画書に書いたキャップレートは
１５％近くで、今では考えられない夢の
ような数字だった。
この30年間、塾用校舎への投資→駐車場投資→
ファミレス投資→コンビニ店投資→米軍貸
マンション投資→マッサージ店投資と投資先を
時代に合わせて変えてきた。そのキャップレート
は常に１０％前後である。
ブース貸制のマッサージ店投資のアイデアは
自分でも驚くほどの閃きだった。今後も、
アンテナを高く上げて、時代が求めている
ものを正確に把握し、人が思いつかないような
高い投資対象を見つけていきたい。そして、
地域振興に貢献するのが人生最後の夢だ。