社長の高楼夢想

29歳で独立したとき、
目指す社長の理想像を描いていなかった。
単に、「素晴らしい社長になりたい」という
よく人が思い描く幻想しか持っていなかった。
今思えば、本当に青かった。

その「素晴らしい社長」とはどんな社長か。
朝一番に出社して、社員の先頭に立って働く。
人格者として社員から慕われる。
社員の幸せを第一に考える。

最初の7年間、辞める社員はゼロで、
「これは社長が素晴らしいことの証左だ」と喜んだ。
今思えば、本当に馬鹿だった。
それは単なる偶然の結果だった。

当時の私に、今の私のような人が指南役にいたら、
「先ず、目指す社長像をイメージしろ」と指示したと思う。
そうすれば、今頃は当時の１０倍は儲かっていただろう。
独立前に、目指す社長像も決めてなかったなんて、
今思えば、実に間の抜けた起業であった。

起業してから多くの社長を見てきた。
その中で、死ぬまで豊かな人生を送った社長は僅かだ。
多くは、一世を風靡するのが10年か長くても20年だった。
他界する頃まで優雅だった人などほとんどいなかった。
その最大の原因は、起業する前に
「目標とする社長像」がなかったからだと思っている。

社長になるなら、起業前に、目指す社長像を決めておくべきだ。
社員が多く、最終的に上場を目指す大きな会社の社長か
社員は少なく、莫大な利益を目指す小さな会社の大社長か

回りを見れば、
こんなことも決めないで独立している人がほとんどだ。
前者と後者では、経営方針はまるで違ってくるのに。

私が29で独立し、42歳でその会社を売った訳は、
起業して10年位経った頃に、
自分が前者の社長に向いていないことに気づき、
やり直して、後者の社長に舵を切ったからだった。

そのお陰で、百人の従業員がいた頃より
一人社長の今の方が、数倍の利益を手にするようにはなれた。
更にストレスは何百分の一に減った。

人生80年時代、
死ぬまで豊かな社長を目指すなら、
絶対に経験豊かで優秀な指南役を持つべきだ。
そして、進むべき自分に向いた道をはずさずに、
倒産の憂き目に遭わないで生き抜こう。

I had been suffering from
lowew back pain since January 5th,
in spite of having an excellent
backache soothing belt capable of
improving my backache measures.

That’s why I couldn’t write my blog
for more than one week.

昨年書いたことを年末にまとめたが、
昨年分は書き出した全てのタイトルから
その文の内容を思い出すことができた。

しかし、一昨年分は記憶が少し消えてしまった。
タイトルから内容を思い出せたのは、
全体の8割で、残りは忘却の彼方へと。

生きて経験してブログに書いたことくらいは
死ぬまで全てを覚えておきたい。

1月
それは自慢なのか/老後の備え
努力をする人・しない人
投資をする人・しない人
2月
山崎直子講演会（撤退は死）
頓珍漢（やなせたかし）
希少物件（5つの条件）
不動産世界の恐怖事件（確定測量か現況測量か）
不動産を買う人・買わない人（小川会計）
３月
管理組合という道場（3本）
不動産世界の恐怖事件：結婚を餌に
運気に近づく勇気
4月
コンビニとタバコ/手付け詐欺
日本占領/危機回避/大躍進
老朽化（コモディティ化）
5月
理事長十色/自動運転
グリーンハイツ再開発（2本）
総会委任状には要注意
６月
良運の住む世界/地方都市での不動産投資
築15年大規模修繕工事/修正申告（野比）
マンション再開発成功事例
アパート投資かマンション投資か
パークスクエア上大岡/マンション管理
マンション再開発（ブリリア多摩ニュータウン）
7月
宝探し（上大岡）/ネット情報の真偽（楽待）
親睦の意義（マンション管理組合）
どんな人に囲まれているか
名文句（見積り取れなんて気安く言うな）
ロマンは投資の敵
8月
転出超過（衰退）/リーシング
目で感じる老齢化率
老齢化率と地価
9月
頓珍漢（国谷、やなせ）
マンションは大地震で大丈夫か（2本）
地震に強い街は？
将来性日本一の都市はどこ
タダでも売れない土地
10月
悪魔の囁き/歩行速度
交通違反率と事故率
安全な国/マンション投資（20年後の損得）
地震に弱い街は？
11月
外食過多は宿命/繁栄に繋がる見栄
自由な生き方（ジョンのアメリカ）
不動産如仲立（川崎）
12月
悪夢のような相続税対策（新横浜）
四箇所の30年/不動産騙しの手口
視察旅行/訳の分からない物件（堀の内）
視認性から見る土地の評価

大晦日、
この一年、何を考えて生きてきたかを、
書きしたためたタイトルを書き出しながら、
しんみりと振り返ってみた。

1月
戦友の病/契約文が命を救う
Pマンションホームページ
ここにいた理想の男:ジョン
2月
ピケティの中のアメリカ
ピケティの経済学:R≧G
腐食との闘い/メンテフリーの夢
3月
威力業務妨害罪/親会社の倒産
修繕積立金:一軒家でも/評価の一言とEQ
防災対策型マンション
4月
予想外の地価：横須賀/成田から沖縄へ
You　Can　Do　It !　
Cut off the ties
検索テク：「市町村名　公示価格」
5月
鍛錬：総会での我慢
被害者の種は尽きまじ：MS二重価格
成金趣味の費用比較
選挙と民意：敵性国家の陰謀
設定ミス/三浦半島都計道
6月(英語開始)
運は動より生ず/退職引当金は保険で
建築請負契約/Paranormal phenomena
7月
事前調査：磯子区
没落のケース・スタディ：資産家姉妹
マンションで学んだ政治
品格/強さと品格：鈴木
事業用借地契約：弥生町/ある資産家の死
8月
完全犯罪の詐欺:知人
バタフライ・イフェクト
無縁マンション/マイナンバー制度
年収1億円：原田陽平/共倒れ回避
マシュマロ・テスト/AD200
9月
威嚇経営/毅然と：取引
偽善で殺された人の数/スランプ克服法
本人確認・現地確認・原本確認
断念の芽/「反対運動」という金儲け
無縁保険金
10月
情報ソースを磨く/宝は至る所に
転勤/キャッシュフロー
一度は言ってみたい言葉
マンションライフの余禄/訊けばいいのに
億ション完売
11月
孤独/節税対策VS融資対策
悪い冗談は言わない/依頼主の人となり
地元の名士/英語は何歳から教えるか
12月
92歳のゴルファー/不幸な女たち
失敗パターン/高収入貧乏の谷
買い取りかリースか/費用対効果：車

甥との年末ゴルフ。
暖冬のお陰で葉山の丘もぽっかぽか。
流石にツーサムとはいかずフォーバッグ。
お互いの自己紹介で分かったことは
50代の商社マンと元クラチャン。

この元クラチャンが何と92歳。
ハーフを終わってのスコアーは4オーバー。
90過ぎて４０で回るなんて開いた口が・・・
そのフォームの美しいこと、
まるでプロのそれとなんら変わらない。

最初の挨拶で言った言葉が、
「年寄りなので笑わないでね」
始めは、この言葉を真に受けて、
「とんでもないですよ」
などと軽口をたたいた自分が恥ずかしい。

最近のゴルフ場が
老人倶楽部と化しているのは事実。
でも、92歳で背筋もシャンと普通に歩いて、
シングルゴルファーだなんて驚天動地。

PSマンションの85歳のゴルフ友達。
今までこの方を目標だと思っていたが、
上には上がいるものなのだとただただ感激。

これから20年もゴルフをやれるのかと
夢と希望に燃えた一日となった。
終わってみれば79で回ったこの老人に、
深く深く頭を下げて再会を約束した。

The other day I played golf
with a 92-year-old golf player.
I was surprised to know his handicap.
It’s less than 9,so-called ‘single’
I was so encouraged by him.
At that time, I had confidence
to live to be 100 years old.

ゴルフ場から東京湾を望む

いつもの小料理屋『家族亭』
カウンターでの今日のテーマは、
「幸せなんて考え方次第」

奥で日本酒を飲んでいる五十路の女。
やけにマスターに絡んでいる。
「私って、なんでこうも不幸なの」
この言葉の連発に、周りはドンビキ。

でも、マスターは料理の手を休めず
丁寧に受け答えをしている。
低い声で、マスターがその女に聞いた。
「酒がグラスに半分入っていたら
酒がまだ半分も入っていると思うか。それとも、
酒がもう半分しか入っていないと思うか」

彼女が後の方だよと答えると、
「あんたはいつも100点が基準で、
足りないものを探すから不幸なんだよ。
もし、ゼロが基準で、少しでもあるものに
感謝する習慣があれば、幸せになれるのに」

昔から、マスターが博学なのは知っていた。
だから、いつも気のきいたことを言うのだが、
今日の言葉には居合わせた客が全員、頷く。

最近そのことを象徴するような相談事が。
50になる教え子の親の話しなのだが、
その親が教え子兄弟、つまり子供たちから、
ひどく嫌われて困っているというのだ。
「実の子供ならもっと親の面倒を見ろ」
というのがその親の口癖だという。

だから、折角身体の不自由な親の家を訪ねても、
行った途端にそんな言葉を浴びせられるので、
子供もだんだん寄り付かなくなったのだ。

満点の子供ならこうすべきだという、
かなり身勝手で傲慢な親だから、
子供さえも寄り付かなくなってしまった。
自業自得とはいえ、可哀想な親だ。

私も、これからは、マスターの言う通り
0基準で考える練習をして、
今まで以上に人に感謝の気持ちを持とう。

When we were eating dinner at a restaurant,
a lady who always complains about her life
began to pick quarrel with the owner- chef.
Then all of us clapped our hands
for his perfect replies,
because all of them are to the point.

暮れの大掃除、古い本も捨てなければ・・・
毎年、これはこの時期のルーティーン行事。
そして、捨てる前に必ず感傷に浸ることになる。

捨てようと手に取った2冊の不動産投資本。
「6年で2百万を20億に」
「不動産投資は儲からない」
赤線があちこちに引いてある。
夢中で読んだことが思い出される。
なかなか捨てられないで本棚の肥しに。

初版は上が3年前、下が2年前。
それほど古い本ではない。
なのに、結論が正反対の不動産投資本。

確かに、私のような投資家も
そんな相反する場面をたくさん見てきた。
つまり、私に中古物件を売ってくれる人は、
新築時に私への売値の3倍、4倍で買っていて、
私にキャピタルでは大損して売っている。

例えば、2500万で買って、500万で売るとか。
こうして、片方に大損をする人がいて、
一方に私のように大儲けをする人がいる。
だって、貸出し賃料はほとんど変わらないから、
私の資本効率は売り手の3倍、4倍になる。

だから、2冊の本を書いた人の話しは、
不動産投資の世界では両方とも真実なのだ。
大切なことは、損をする人にならないこと、
そして、出来れば、儲ける人になること。

その方法は、簡単には説明できないが、
どんな投資でも、両方の本を読み比べて、
自分で儲けの法則を探すことが大切だと思う。

失敗者は、必ず儲かる本しか読んでいない。
投資の人生で失敗しないためには、
必ず、両方の本を読むことが大切なのだ。
そうすると、ある程度真実が見えてくるから。

Most of people who fail in
real estate investment
are always have only dream
of succeeding in investment.
If you want to succeed in business,
you should have both good dream
and nightmare before starting it.

2千年以上前、孟子の母は、
子供によい教育環境を与えるために
墓地の近くの家を引き払い市場の近くに、
更にそこから学校の近くへ転居したという。

この有名な孟母三遷の話は
現代にも通用する素晴らしい教えなので、
我が人生にも活用したいと常々思っている。

「高収入貧乏の谷」という谷がある。
今流行語の「下流老人」とはこの谷に落ちた人々だ。
下流老人とは、元々は高収入だった人を指す。
高収入が故に、それなりの贅沢をしてしまい、
その生活習慣から逃れられなかった人が、
「高収入貧乏の谷」に落ちたときに下流老人になる。
贅沢を経験したことが悲劇のもとになっている。

人、特に零細実業家が「高収入貧乏の谷」に落ちるのは、
孟母三遷の教えの逆バージョンで動いた時が多い。
多くの場合、高収入になると豊かな人たちと付き合う。
そして、豊かな人の住む高級住宅街へ引っ越す。
ところが、そこでの付合いには莫大な金がかかる。
この転居こそが間違いの引き金になっている。

手に入れた豊かさが不動のものになるまで
そんな街へ引越しなどしてはいけない。
この恐ろしい魔の谷を渡りきるまでは、
金のかかる交友を避け、質素に生きるべきだ。

普通の人が富裕層の人になるには
「みすぼらしい生活＝ケチ」に徹して、
ゆるぎない土台を築かなければならない。

このゆるぎない土台は業種や規模によって違う。
いつも危険と隣り合わせの零細実業家には、
かなりしっかりした土台が必要だ。
先日、開業医の教え子は10億だと言い切った。
本人が病気になると途端に無収入になるからだ。
しかし、一般的な零細企業なら1億ではないか。

零細不動産屋の場合だと純資産で3億以上だ。
絶対の安全圏なら純資産で5億は必要だ。
社会の変化で簡単に揉みくちゃにされる業種だから。

莫大な相続を受けていない普通の零細企業人が
いい顔だけして富裕層の人になれる訳がない。
もうひと踏ん張り、ケチの汚名を甘受しよう。

夜の街に出ていい顔するのはまだ10年早い。
高収入貧乏の谷に落ちないためにも。

Poor people who used to be rich
are called “Karyuroujin”.
I dislike a luxurious life
and wanna live a very simple life,
because I don’t want to become
“Karyuroujin”.

母が遺した我が家の家訓では、
「車は現金で買え」ということになっている。
要するに、ローンは御法度で、金が貯まるまで
車などの高額商品は買うなと言うのだった。

母の口癖は、
どんな豪邸であっても、
その家がローンのかたまりだったら、
そんな家には住みたくないというものだった。

鎌倉で裕福と貧乏の繰り返しで育った母が、
祖父の事業の成功と失敗から得た教訓が、
「借入金の多い生活だけはしない」

事故にあったり、病気になったり、
震災や水害などの自然災害、火災など
長い人生には、予期せぬ突発事故が起こる。
その度に、事業は大きな影響を受ける。
そんな時、大きな借入金やリースが、
倒産の引き金になってしまうことを
母は嫌というほど経験したのだろう。

ベンツSクラスに乗る人の4割は、
リースを使っているという。
リースはローンよりは更に怖いのに。

1200万の車を1.87％の4年リースで乗ると、
毎月のリース代は消費税込みで約24.2万円。
ここから節税分を引くと、月経費は14万円。

リースでなく、現金買取りで4年間乗ると、
節税効果と下取り効果を算入すれば、
毎月の経費は約10万で済んでしまう。

リースの損は月額4万、4年で19２万円。
単純には現金での買取りの方が良さそうだ。
では、なんで4割もの人がリースを使うのか。

理由は二つ考えられる。
一番の理由は、現金の持ち合わせがないから。
二番目は、事業資金の利回りとの関係。

リースを使うと、1年目は168万円だけで済む。
すると、1千万強のお金が事業に回せる。
もし、８％で回したら、80万円の利益を生む。
月にすると、7万円近くになるから、
この時点で、リースが月額で3万円有利になる。

さて、この試算を見たら、
亡くなった母は何と言うだろうか。
それでも、リースは止めろと言うのだろうか。

Have you ever hesitated about if you will buy
an expensive imported car or lease it ?

I must buy everything in cash,
because it is my mother’s dying wish.
I wanna keep my mother’s precepts.

But this time, I’m hesitating.
Because I can lease a car
at lower cost than usual.

“Mother, please tell me the best answer.”

高級外車はお金の無駄遣いと言うが、
本当にそうなのだろうか。
価格だけでそう結論づけるとしたら、
これほど馬鹿げたことはない。

そこで、乗っている車で分析してみた。
土地の売買交渉のときに乗っている車と、
賃貸用建物の修繕などに使う車の2台。
合わせて新車価格が2千万円。

当然、2千万円には節税効果が生まれる。
なので、先ず実際にかかる費用を算出し、
それから、4年間の節税額を出してみよう。

アバウトに定率法で考えると、
4年で8割強は償却してしまうので、
4年間で1700万円が経費になる。
その節税効果は市県民税も入れて700万円。

更に、下取り額を4割として800万円が戻る。
700万と合わせて1500万は戻ったことになる。
よって、車購入にかかった実費は4年で500万。
4年間で500万円だから、1年では125万円。
これを12ヶ月で割ると、月の費用は約10万。

更に、この車の威圧効果も考慮しなくては・・・
銀行との融資交渉波及効果が金利0.2％分とすると、
私の３億の借入れで、６０万円分くらいは浮く。
この月額は５万円分くらいになるだろう。
勿論、健全な財務内容が絶対条件だが。

更に、土地価格交渉時のはったり効果もある。
数字にしにくいので金利と同額とする。
結局、１０万円から１０万円を引くとゼロ。

なんと、高級外車2台の最終の月額経費は
ゼロである、つまり、費用対効果を考慮すると、
この程度の車は贅沢でもなんでもないのだ。

実に面白い試算で、ブログを書き終わって
我ながらビックリした結果になった。
ブログは、書き手である本人のためにもなっている。

I had decided to buy a luxury imported car
after considering cost versus benefit.
So, I had to save a huge amount of money
in order to buy a luxurious car.
This type of car is so cost-effective.

一年に四季があるように、
短い一日にも四季があるんです。

春のようにうきうきした朝、
夏のようにぎらぎらとした昼下がり
秋のように寂しい夕暮れ
冬のように静かな夜

それは何の訳も無く訪れることもあれば、
はっきりとした理由があることもあります。
ただ、心の四季は乱れうちです。

今朝は、何故か不安で寂しく始まりました。
どんよりとした空のせいかも知れません。
今度買う大型物件への恐怖かも知れません。
心への秋の到来です。

無性に寂しい時は、その時が流れ去って、
次の気分が来るのを待つしかありません。
何も考えずに、何も手を打たないで。
ただ時の流れに身を任せるんです。

投資の不安、老いの恐怖など考えずに、
掃除をして、洗濯をして、風呂に入って、
料理の下ごしらえをして、街を歩いて、
帳簿をつけて、資料を整理して、

不安で寂しい時が流れて、
次にどんな時が来るか
それは誰にも分かりません。
でも、必ず次の時がやってきます。

それが明るく、楽しい時であることを願い、
今を、無心で生きていくのです。
物事を深く考えることなく、
ただ時の流れに身を任せるんです。

決断の連続はかなりのストレスなんです。
だから不動産投資家は孤独です。

When I feel lonely
I leave myself to the flow of time.
When I feel sad
I never place myself in other’s power.
I’m fond of letting myself go
with the flow of time.
Real estate investors are always alone.
Real estate investors are always lonely.

昼の館銘板

「今年は利益が出そうだから・・・」
そう思って、雨漏り修繕をすることがある。
この行為は一般的には節税対策という。

例えば、1千万の利益が出そうな年に、
400万円の雨漏り修繕を実施したとする。
法人税率をアバウトに40％とすると、
修繕なしの場合の税金は400万円
修繕をした場合の税金は240万円
結果、160万円の節税対策をしたことになる。

しかし、これでいいのだろうか。
こんな節税対策は愚策だという人もいる。
その訳は、節税対策をしたことで、
内部留保の600万円が360万円に減り、
手元資金が240万円少なくなってしまうのだ。

内部留保が多ければ、
飛躍への投資が更に大きく出来るし、
それを応援する銀行からの融資も有利になる。

例えば、融資金利への影響は計り知れない。
財務内容が良いのと悪いのとでは、
融資金利に１％の差がつくこともある。
1億円の融資なら、年間百万円の差額だ。
２年だと200万円で、160万の節税額を上回る。

経費を無理やり作って節税するより、
税金をバンバン払い、内部留保を増やし、
積極的に拡大する手法が私好みだ。

I will never charge dinner
to my expense account.
when I have dinner with my family.

館銘灯を設置したら
早速マンション資産評価が上がり、
売買時にその効果があったとの報告が。
MSは買った時から価値が下がるというのは、
往々にしてその管理組合の努力不足なのだ。

書いた文章を読めばその人となりが分かる。
「文は人を表す」ということだ。
また、その文に書かれた書体から人が分かる。
「書は人を表す」ということか。

最近、「冗談は人を表す」と思うことが多い。
だから、自分が冗談を言うときには注意を払う。
冗談から誤解を生みたくないから。
特に悪い冗談は絶対に避けるようにしている。

気がついていない人が多いが、
お金の冗談が多い人には
お金に執着心がある場合が多い。

「景気よさそうだな、金を貸して」と
冗談をいう人がいる。
本人は借りるつもりもなく
タダの冗談で言葉遊びだと思っている。

しかし、彼はこの冗談で
自分の本性を表してしまっている。
こんな冗談を言う人は、
心のどこかが貧相なのだ。

だから、こんな冗談を連発する人からは
出来るだけ離れていくようにしている。
多くの場合、この手の人は、嫉妬心が強く、
裏で必ず罵詈雑言をばら撒いている。
「あいつはケチだ」などという金の悪口を。

I have no habit to speak ill of others.
I wanna be surrounded
by the people of positive thinking.

長く生きていると頼まれ事が増える。
特に不動産という特殊な世界でそれが多い。

「家を建てるから建築屋を紹介して」
「引っ越すからマンションを探して」
「投資向きの土地があったら教えて」
「地主の息子と結婚したんだけど・」

2週間前に受けた話は、
「東京から引っ越したい人がいるので
いい不動産屋を紹介して」

「いい不動産屋」という言葉を使ったので、
この人は不動産の怖さを知っている人だと、
勝手に解釈して、最強の業者を紹介した。
最強の業者とは、
どんなクレームにも迅速に対応できる業者だ。
不動産屋は、選ぶ力とクレーム対応力が決め手だ。

ただの仲介業者ならネット上でいくらでも探せる。
不動産で失敗する人の多くは軽々しくネット上で動く。
ネットで物件を探し、その業者に依頼する。
素性も知らないネットで知った業者を信用し
馬鹿丸出しで取引して、後で泣きを見る。

ところが、数日後、「決まった」という電話。
「良かったね、どこで決めたの」と聞くと、
「ネットで探したらいいのがあったの」と。

やっぱりこの人も馬鹿だったのか。
頼みごとを引受けて馬鹿をみないように、
注意深く生きているのに・・・
またまた振り回されてしまった。

これからは、
もっともっと依頼主の人となりを見抜き、
慎重に引受けなければと深く反省した。
残り少ない人生、付き合う人を選ばねば。

In the world of the real estate,
there are a lot of scary people.

Therefore you must be more careful
at the real estate transactions.

This problem gets me.

昨日のことなのだが・・・
友人の会社設立40周年記念パーティに出た。
祝辞の一番バッターは小泉進次郎氏。
相変わらずスピーチが上手い。

二番バッターは同級生の県会議員。
彼も実に見事なスピーチを披露した。
余りに見事なので会場の雰囲気も盛り上がる。

三番目は市長、こんな若い人とはしらなんだ。
落ち着いていて、かなりのイケ面。
お話しもまずまず・・・

しかし、何か私の心は浮かない。
社会的地位を求めないで生きてきた私には、
この約80人の地元名士たちとの時間がつまらない。。
彼らは実に偉そうなのだが、流れる空気が寒い。
式は目出度いのだが、全く面白くない。
祝う気持ちはあるのだが、それ以上ではない。

壇上での祝辞がいつまでも続く。
一つひとつのエピソードは確かに面白い。
でも、このブログを書いている今は、
何一つ覚えていない。

会社を興して40年、倒産せずにやってきた。
確かに偉大で素晴らしいことだが、
だから何だというのだ。
私の会社も40年間、右肩上がりで伸びている。
でも、こんなパーティをする気もない。

思えば、
社会的地位の高い名士である親戚も好きでない。
彼らは話していてもつまらないことばかり言う。
総じて、田舎の名士なんぞはたいしたことはない。
だから、所謂名士にはなりたくもないし、
名士そのものをリスペクトしていない。

この世の中には、
社会的地位を重んじる輩と、
社会的地位を無視する輩がいる。
私は、後者の人生を選んだ。

追記：大好きなあっちゃんへ！
会社設立４０周年、
心からお祝い申し上げます。
これからの更なる発展を祈っています。
これは、本心だよ。

The people live in different ways
according to their social position.

すき屋は大切なテナントさんの一つ。
この店の「すき鍋定食（680円）」が驚きの旨さ。

「子供が健康で頭がよかったら・・・」
これは子を持つ全ての親の願いだろう。
しかし、この基本となる神経の成長が、
3歳で80％出来上がることを知る親は少ない。

これは運動神経の発達ばかりでなく、
脳神経＝能力の発達にも当てはまる。
つまり、生まれてからの３年間で、
脳の器の大きさは決まってしまう。

この3年間の上質で豊富な刺激が
脳内のシナプスを高度に発達させ、
それぞれの子が親からもらった脳の
百％の開花を可能にしていく。
※親から貰った脳以上の発達は不可能。
ポテンシャルの良否は結婚（交配）の問題！

知識の詰込みや丸暗記だけなら
6歳以降の努力で少しは挽回できるが、
より多くを覚え素早く作動する高性能な脳は
残念ながら6歳以前にほぼ完成してしまう。

その意味で、40年間、1万人以上の指導人生は、
親の願いと子供の現実の狭間での苦しみだった。
とはいえ、この40年間、決して諦めたことはない。
工夫と努力で両者の幸せを叶える道を拓いた。

能力の決め手となるシナプスとは、
脳内信号を伝える神経細胞同士のつなぎ目で、
これは外界からの上質な刺激でのみ発達し、
つなぎ目の数が高性能な脳を作り出していく。

だから、この上質な刺激を外からでなく、
自ら与える心を作ることに活路を見出した。
この力を一般的にはＥＱというのだが、
ＩＱの限界をＥＱで突き破ることにしたのだ。
こうして、予想される成績の限界を突破した。

更に、シナプスは2つの働きを柱に成長する。
直感的理解力と論理的理解力という二本柱だ。
言葉を知る前の脳には論理的思考はできない。
だから、物事を直感的に取り込み理解するだけ。
その次に、言葉を獲得して論理性が発達する。

よって、論理性の発達という視点からは、
第二言語は4歳以降に教えるのが望ましい。
つまり、2歳頃からの無理な英語教育は
その子の論理性の発達を阻害してしまう。
そんなことにも着目した。

論理的脳の発達を考慮した第二言語の
具体的指導方法は教育の最重要テーマだが、
教育に携わっていた頃は日夜これを研究し、
早期教育の現場でもそれを実践してきた。

勿論、その具体的方法を明かすことはできない。
その教え方はこれからも金のなる木であり、
その意味で、企業秘密でもあるからだ。

限界突破は、人生最大の醍醐味でもある。
命ある限り、工夫と努力をしてきたい。

Consequently, I’ve developed highly efficient EQ
that breakthrough the IQ limits that my students have.

相続でごたつく駅前一等地のごたごた。
話しが進みだすと相続人の誰かが死んで、
もう７年もまとまらないという情報。

この複雑でやっかいな土地を
早く事業化したいコンビニさんからの、
「６人の地権者に一人２千万速攻で渡して」というお願い。
一気にまとめるにはそれしかないのだと言う。

恐い話だったが彼らの要望どおりに動いた。
そして、速攻でビルを建てそのコンビニを誘致。
こうして、無事に事業は完了した。
文字通りハイリスクハイリターンで
総投資額に対する年利回りは１０％を超えた。

こんないい情報を手に入れるにはコツがある。
それは簡単で、この業界の便利屋に徹すること。
大手の担当者は、速攻で動ける人を求めている。
それに応えてあげればいいだけのこと。
もちろん、並でない信頼関係がベースだが・・・

反対に、工事費を踏み倒された悪い情報の話。
飲み屋で会う還暦を過ぎた工事屋の社長。
半年前、儲かる情報が入ったと喜んでいた。

そして、半年振りに街で彼に会った。
あの工事代５千万を踏み倒されて倒産したと。
そもそも工事の情報ソースは居酒屋の酒席。

やっぱり情報は
まじめな人間が集うところで集めるべきだ。
いいかげんな人の酒席で手に入れた情報は、
もともと質の悪い情報で、
最後は酒の上の話になってしまう。

日頃の生活態度が人の輪の差になり、
人の輪の質の違いが情報の差になり、
それが成功運の分かれ道になる。

I always make much effort
in order to meet my business
partners’ expectations.
Of course, reliable relationship
is indispensable on that deal.

植栽委員会のあるマンションファサード

29で独立し、それから確定申告を続けている。
当初の申告対象事業は「学習塾経営」のみ。

あれから40数年、収入源は多岐多様に。
所謂「副収入」は５業種に届いた。
副収入を実現する一般的な道は、
不動産投資、株投資、ネットビジネス。
専門的知識を持っていれば、
コンサルタント、顧問なども可能になる。

人を動かす才能があれば、
会社を興しては任せるなんてこともできる。
つまりは「複数の会社オーナー」
これは結構楽しい生き方なのでは。
兎に角、その気さえあれば
収入の道は多岐多用であり、それが楽しい。

ただ、目の前に転がっているチャンスに
『これだ』と気付く感覚を持つには、
人生に「一所懸命」でなければならない。
逆に、一所懸命に生きる人が少ないから、
凡人にもチャンスがあるとも言えるが・・・

例えば、マンション管理という仕事。
管理組合活動を一所懸命お手伝いした結果、
住民が何に困っているかがよく分かり、
マンション管理に関わるお金儲けが
こんなにも沢山あるのかと驚いた。

たかがマンション管理ですら宝の山なのに、
多くの人はマンション理事の役を嫌う。
「人が嫌う」仕事には大金が眠っているのに。

管理組合理事当番が回ってきたら、
喜んで引き受けるべきだ。
金でなく、社会貢献のつもりで。
神様は見ているから・・・・・
必ず、いいことがある。

正に、「人の行く裏に道あり、花の山」
I’d like to be different
from the great majority.　

←樹形を指示した剪定の結果
←剪定を任せたときの無残な樹形。
何故こんなことになるかは書けないが、
木の多いマンションには植栽委員会が要る。

仕事の9割は不動産会社や銀行との付合い。
これが上手くいけば、いい情報が手に入り、
賃料もより多く入ってくるということに。

ところが、この不動産会社と銀行は、
ほぼ2～3年ごとに担当者が転勤になる。
親しくなった頃に必ず転勤の挨拶に来る。

だから、40年もこんな仕事をしていると、
袖すりあった店長が30人以上になる。
その一人ひとりの名前を全ては覚えていない。
多くても半数の支店長名しか思い出せない。

思い出深い店長の中には、
貸金の保全方法を教えてくれた人、
500万の税金を取り返してくれた人
怖い人との付合い方を教えてくれた人など、
人生の恩師と思っている人たちもいた。

また、こんな資料が欲しいと思っていると、
頼んでもいないのに持ってきた店長とか、
今日は車を出してくれたら助かるなと
何となく思っていると迎えに来た店長。
そんな気の利く店長も何人かいた。

ただ、困ったことは、
全く正反対の店長の存在。
供した菓子を口で割ったり、
玄関で脱いだ靴が揃っていなかったり、
顧客の名前の呼び方を知らなかったり、
胃がちくちくするようなことが何度かあった。。

女性の場合も仕事の場合も、
優秀な人の後にやってくる担当者は
いろいろな意味でとても大変だと思う。

自分に転勤はないが、
一流の人間に成長するために
死ぬまで努力を惜しまないつもりだ。
「あの人は素晴らしい社長だった」と
転勤していった人たちに言われたいから。

※先日会った小泉進次郎代議士は、
とても素敵な香りがした。
スピーチは抜群だったし、
只者ではないと感心してしまった。

It’s very important to improve
a power to fit in society.
As a result, we can learn
to contribute to society.

大船駅前に売りビルがあるというので、
同じ投資仲間に誘われて調査に向かった。

彼はかなり規模の大きな不動産投資家で、
月の賃貸収入が1千万は優に越えている。
そんな背景があっての行きの車中での会話。

「この3億の物件、月の家賃が270万だから、
表面利回りは目標の10％超だね」と彼が言う。
「小さな物件の10本分だから、
面倒が省けて最高だよね」と私が応じる。
「ところで、キャッシュフローは？」

キャッシュフローはその人の経済的条件次第。
既にかなりの高額所得者である彼の場合、
賃料は税金でごっそり持っていかれて、
あまり手元に残る金はなさそう。

話は全額借入れだとどうなるかという展開に。
先に、経費を計算すると、利息が月に25万。
固定資産税も月額25万、消費税約22万、
月割り修繕引当金13万として経費合計85万。

家賃から経費を引くと利益が185万円。
彼の場合、この185万の４５％近くが国税・地方税。
で、結局手元に残るお金の計算式は
270万－経費85万－国税・地方税83万＝102万

でも、ローンを使わなければ利息がかからないから
127万が手元に残るが、それでも家賃の半分も残らない。
（涙）

更に、借入れ利息がかなり優遇の１％だとしても、
月額返済は150万円にはなる。
で、270万の家賃から経費、税、返済を引くと、
270万－85万－83万－150万＝－43万
キャッシュフローはマイナス43万。。

でも、現地に到着し、ビル前の人通りに超感激。
これは昭和の御徒町かと見まごうばかり。
結局、この人の多さに惚れ込んで
彼はこのビルを買ってしまった。
「キャッシュフローはマイナスでもいいや」と。

どうせ彼は、数年で半分以上は繰上げ返済をして、
すぐに100万近いキャッシュフローを生む魂胆だ。
結果、更に繰り上げ返済原資が増えていくのが富裕層。
この繰上げ返済力が庶民と富裕層の決定的違いなのだ。

こうして、また、今日も、
私と彼の実力の差が更に開いてしまった。

After all he belongs to the bourgeoisie
who are different from the common people like us.

一度は使いたい夢のような言葉がある。

昔、中学受験発表後に報告に来た母親曰く、
「栄光、麻布、慶応のどこにしようかしら」
全部受かって迷っているという贅沢な話しだ。
「凄いですね、一度は言ってみたい言葉です」と、
羨ましそうに応じるのがベスト。
真剣にどこがいいなどと答えるのは愚の骨頂。

ただ、人生というのは面白いもので、
その言葉を聞いてから15年して
道でばったり出会った本人と話すと、
大した人生を歩んでいない感じ。
神様は結構慈悲深いところがある。

昨日もとんでもないスケールの言葉を聞いた。
「毎日、家賃が百万円入ってくるんです」
御主人に先立たれてから始めた賃貸業が、
30年間で拡大、また拡大したという未亡人。
従業員を雇わず、優雅な一人社長の大会社。
大成功が故に口から出る言葉はいたって自然。
決して自慢や嫌味とは思えない。

次に出た言葉がまた最高に格好がいい。
「そごうが冷蔵庫なので、買い置きはしないの」
家は横浜駅から徒歩5分、傘は不要の億ション。
更に夢のような言葉が続く・・・

「夏のＭＭの花火がベランダの目の前なのよ」
それでなくても真正面にベイブリッジが見え、
オーシャンビューに映える夜景は百万ドル。
世界一のヒューチャリスティックな光景だ。
「羨ましい」を通り越して、夢のまた夢の世界。

ただ、最後の言葉でおやっと思った。
「車はフェラーリとランボルギーニの2台」
主に息子が乗っているという車の名前を聞き、
「息子さんはあまり知的な人ではないな」と。
2台とも成金の○○息子が好みそうな車だから。

神様は結構慈悲深いなとまたまた安堵。
でも、豪華な言葉の使える人生は素敵。
しょぼい話よりは明るいし参考にもなる。

I don’t dislike the person
that often boasts of himself or herself.
Because big talk is full
of many useful idears.

But I am always careful
not to boast of myself.

By the way, the elderly must be
careful not to fall down.

葉山の海を望む素敵なカフェ

マンションライフには余禄が多い。
ただそこに住んでいるだけで
人生にとって大切なことを
毎日のように学ぶことが出来る。

その最大の原因は高い人口密度。
人と人が濃密に接触することで、
人との関わりが否が応でも増え、
その多くの人間関係を通して、
人生の上手な生き方も修得可能になる。

例えば、ゴミの上手な分別、
ロビーでの朝の上手な挨拶
通路やエレベーターでの譲り合い、
これらはそのまま社会訓練でもある。

PSマンションの戸数は百（賃貸を除く）
だから、数字はそのまま％に置き換わる。
このマンションでは、
にこやかにあいさつが出来る人は５０％
ぶすっとして挨拶もできない人は３０％
幸せそうで人生の成功者らしき人は１０％
苦虫を潰したような顔で不幸そうな人は９％
こんな楽しい住民分析を通して、
自分の心地よい立ち位置も決めている。

例えば、時として、相手次第では、
二度と目を合わせず、無視しなければ、
こちらが滅入ってしまう相手もいる。
そんな精神的強さを身につけることも可能だ。

寿命から見ると、８０代で逝く方が多い。
理事長経験者で亡くなったのはKさん。
残された奥さんもこの１月に他界。
二人の最後の１０年をよく知っている。
この二人から老夫婦の理想形も学べた。

ご主人を亡くされた方は６人。
つまり、未亡人が６人ということ。
４０代の未亡人が３人もいるのが驚き。
企業戦士の妻なのか・・・男は辛い！

男やもめは５人。
６０代が一人、７０代が二人、８０代が二人。
マンションでリハビリしている人は５人。
皆さん、脳卒中が原因で還暦前が３人も。
彼らの発病前には面白いくらい共通点が多く、
これらの病気を避けるヒントも得た。

年を重ねると、過去の話が多くなる。
70を過ぎた仲間たちの愚痴と昔話には
時として、辟易とさせられる。
「こうはなりたくない」と肝に銘じ、
最後まで今と未来を語る術も習得した。

こうして、多くの仲間の生き様を参考に、
上手に明るく生きる術を身につけながら、
残りの人生の綿密な計画も立てている。
ここでのマンションライフがなかったら、
とても立案できなかった計画である。

「PSマンション、ありがとう」

I’ll do my best for the world, for the people.
Furthermore I’ll do my best with dignity
until the end of my life.

マンション本体のコンクリートの耐用年数が
理論的には100年を超えたからといっても、
そこに使われた水道管や排水管は百年もたない。

ある日突然、漏水で大騒ぎするマンションが多い。
それはまるで、一見健康そうな人がある日突然
血管の詰まりで倒れるのとよく似ている。

給排水管は50年くらいで交換するのが　　　　　
多くのマンションの対応のようだ。
ところが、私が最近理事を務めるようになった　　　　　　　　
東戸塚の150戸のマンションでは、
なんと２８年で水道管を交換してしまった。

たった１件の水漏れがあったという理由で。
補修でなく全部を交換した本当の理由は、　　　　
管理会社から管理組合への巧みな誘惑。

管理会社の利益の２本柱は管理委託費と工事費。　　　　　　　　　　　　　　
近年、管理組合からのこの管理委託費への　　　　　　
値下げ圧力が　年々厳しくなっているので、
管理会社は工事からの利益を模索している。

彼らは管理組合の懐具合をよーく知っている。
だから、金に余裕のあるマンションへは　　　　　　
甘い言葉で必要ない工事を仕掛けることもある。
「今のうちにやりましょう。資産価値も上がりますよ」
無知な理事長や理事はすぐにこの誘惑に乗る。
そして管理組合の大切な剰余金は雲散霧消する。

それが輪番制理事会マンションの宿命である。
実際、自分たちはその知識や経験がないという
意識の欠けた理事さんたちの管理組合が多く、
それゆえに、管理会社の御指導に従い、
ごっそりと積立金を使わされてしまうのだ。

結果、
マンション住民は根拠のない高い管理費を
能天気に支払い続けることになる。
ところが、悲しいことに、住民側にも
被害者意識は全然ないのが、
何とも平和な光景である。

マンションが大規模修繕を迎えているときなどは、
管理運営にはかなり専門的な知識が要求される。
だから、輪番制理事だけでの対処は無理なので、
輪番制理事と専門的知識を持った理事を入れた
複合的な管理システムを考えるべきなのだ。　
　
でなければ、私のような経験者を相談役につけ、
何時でも、『訊ける人』をそばに置いておくべきだ。
そうでないと、マンションは永久に良くならない。

「プロに訊く習慣のある人だけが成功する」
この成功法則は管理組合にも当てはまる。

Most people never ask.
That’s what separates the people
that can do things from the people
that just dream about them.

去年、友人と行った秋の円覚寺。
京都まで行く必要がないほど見事。

教え子が2年前に買ったマンションを見てから、
オーシャンビュー建物への憧れが燃え上がり、
あちこちのマンションを見て回っている。
昨日はＭＭタワーマンションモデルルームへ。
入居開始が1年半先だから選び放題を信じて。

「あのー、オーシャンビューのお部屋を・・」
「申し訳御座いません。海の見えるお部屋は
3ヶ月前に売り切れて、今は残り6部屋です」
聞けば、平均販売価格が1億円以上なのに、
それが飛ぶように売れてしまったというのだ。

普通の家の普通のサラリーマンの教え子が、
2年前に6千万で買ったオーシャンビューの
マンションも今売れば８千万近くはすると
彼が自慢げに語っていた。
この世の中、一体どうなっているんだろうか。

ちなみに、彼が６千万のお部屋を買ったときは、
35年のフラット・ローンで5千万円を借りて、
月14万を返済し、管理費などの雑費が4万で、
合計月額費用が18万だということだ。

30歳の彼は、
頭金の1千万円を大学卒業後6年で貯めた。
つまり、１千万を72ヶ月で割ると14万円。
彼は毎月欠かさず14万円貯金していた訳だ。
こんな若者が世間には結構いるのだろうか。

このＭＭで、平均1億円以上のお部屋が
あっという間に売り切れたというのも納得がいく。
アベノミクス効果がかなりの人々に恩恵を
及ぼしているとしか考えようがない。

ＭＭのマンションからの海の景色は
やっぱり最高だ、特に夜景が素晴らしい。
ＭＭは街機能も世界一ではないかと
かってに惚れこんでいる。
津波対策もばっちりだって事も教えられた。

あー、海の見えるお部屋が欲しいよー。
勿論、多少の値上りも期待している。
そう、ＰＳマンションもみんな15年住んで、
値上りして売って出て行くから・・・

これって15年間の家賃2700万円相当が
完全にゼロだったってこと、買っておいて良かった。
あつかましくも、同じ事の再現をＭＭでも狙っている。
ただ、高く買ってくれる人の多くは中国人。
いろいろあるが、爆買いの中国人に感謝！

I wanna buy a condominium
with a fabulous ocean view.

I don’t mind even 100 million yen.

Because I believe it is worth
more than 1oo million yen,
if it is located in MM district.

30代の頃、寿命は50でいいと思っていた。
父も兄も50前に、この世を去った。
それが妙に羨ましかったから。

それが、いつの間にか古希を超えた。
余分に重ねた21年、予想外の連続だった。
死にたい苦労もしたが、いいこともあった。。
これならもう10年生きてもいいかな・・・・

30代半ば、立ち上げた会社は急成長していた。
急成長の上、かなりの黒字経営だった。
従業員数も予想以上に膨れ上がっていた。

でも、多くの若い社長がそうであるように、
何をどうすればいいか分からず、
次の朝を迎えるのが怖かった。
舵取り方法を教えてくれる人が欲しかった。

毎朝、訳もなく社員を怒鳴りつけたかった。
「お前なんか辞めてしまえ」という衝動が・・・
でも、会社の崩壊が怖くて、言えなかった。
そして、選んだ道は会社の売却だった。
もう二度と社長なんかやるまいと思った。

2年前、近くに凄い会社があるのを知った。
社長はフェラーリに乗り遊び呆けているのに、
会社は順風満帆に動いているというのだ。
この近くにある自宅は、プール付の超豪邸だと。
「そんな社長ならやりたい」と興味が湧いた。

調べたら、社長は怖い人らしい。
背けば、命も危うくなるほどの人らしい。
「威嚇経営」そのものを実践しているという。
何を隠そう、一度は憧れた経営手法だった。
そのためのコネクションも手に入れていた。

そんな折、その社長が癌になったという噂が。
威嚇には身体にかなりの負担がかかるという。
それが40代の発病の原因だったというのだ。

医者に聞いたら、
「怒ると血液は酸性になり、その悪い血液が
癌を誘発するんですよ」と。

あー、威嚇が出来ない性格でよかった。
それに、もうこの歳で、人を威嚇するのは辛い。
威嚇を使わず社長をやる手段として、
「ニコッと笑って、縁を切る」ことを覚えた。

お己の身体に悪い人の縁さえなくなれば、
仕事で怒ることもないし、説教する必要もない。
求めるべきは、嫌な縁を切る強さなのだ。
怒らず、威嚇もしないで、社長をやるには、
嫌な人から離れ、気の合う仲間とやるしかない。

馬が合うと言って寄ってくる仲間だけと集い、
その人たちの協力で利益をだしていく。
苦労して身につけたこの素晴らしいやり方。
それが出来るようになったから、
社長業も悪くない。

If you can cut an evil connection,
you will be able to live in peace and quiet.
I hope you can keep smiling.

売ったマンションのエアコントラブル。
入居した買主が作動しないとクレーム申告。
買主の仲介をした大手のＳ不動産が、
私の方のＰという仲介業者に伝えた内容は、
「売主の責任だから売主負担で修理せよ」

人生71年、その内45年は不動産に携わった。
だから、そんな間の抜けた要求には屈しない。
建物瑕疵への免責文言を入れておいたから。

普段から育ちのいい優しい言葉を使うから、
言えば承諾するだろうと甘く見たのだろうか。
ところがどっこい、今までの不動産人生で、
私にクレームをつけた担当者は全員失脚した。

例えば、コンビニの店舗建設では、
隣地との塀を初期設計に入れなくて、
初期予算より実行が大きくオーバーし、
担当者は広島に左遷され、その後クビ。
会社に私の責任と報告したのがアダになった。

今回の取引でも、
最初の契約時に交わす「付帯設備表」で、
エアコン4台中1台は「不調」と伝えた。
だから、最初にＳが買主にこの表を見せ、
「この場合は御自分で直すべきです」と、
毅然と伝えれば、何も問題にならなかった。
それを、買主の怒声に負けて、
「承知致しました」と言ってしまった。

仕事では、第一回目の交渉の判断を誤ると、
会社での人生街道から転落する。
特に、反社会的な人との交渉では。

つまり、よくあるクレーマーへの対応だが、
大切なのは、正しいことを曲げない毅然さ。
胸にＩＣ　レコーダーを隠し持ち、
全ての会話を録音し、穏やかに言おう、
「お客様の行為は、威力業務妨害です。
この記録を警察に出しますので・・・
では、失礼します」

When you think it must be
Forcible Obstruction of Business,
you should say to him
“I’ll sue you for
Forcible Obstruction of Business ”
Anyway, it is very important
to show a complainer a resolute manner.

東京ベイコートのプール
上場企業幹部の仕事場だ。

とある会社を訪ねた。
応接室に社是の額が飾ってある。
「熱意、やれば出来る」

高校時代に似た言葉を使った気がした。
この言葉を自室の壁に貼って勉強に励んだ。
でも、やっても出来ないことだらけだった。

だから懐かしかったが、空しかった。
これは自社の社員に対して使う言葉ではない。
こんな言葉は偽善者の常套句なのだから。
ここの社長はそんな人なのかとがっかりした。

つまり、ここの社長は社員をこき使って、
自分だけがいい思いをしたいに違いないのだ。
もしそうでないなら、社是はこう変えるべきだ。
「目指せ、社員の給料日本一」
だって、やれば出来るんでしょうから。
そうしたら、偽善者のレッテルなど貼らない。

似たような例をもう一つ。
今の日本の政治に対して
「戦争反対」という言葉を使う人を疑う。
かなりの馬鹿か、相当の偽善者に違いない。

今のこの日本で、
戦争賛成などという政治家がいる訳が無い。
国を守ろうと主張する政治家はいるだろうが、
それを戦争賛成者というのは余りに飛躍だ。
なのに、この言葉を連呼するということは、
絶対に裏がある・・・
どこかの国から金でも貰っているに違いない。

売国奴の彼らが使うべき正確な言葉は
「防衛反対」、「国土放棄」、・・・・・だ。
それを「戦争反対」では、どこの国の話しかと、
頭が混乱してしまう。

更に、「戦争反対」と叫ぶ芸能人や知識人は、
「俺は善人だ、だから戦争反対なのだ」
そう言いたくてこの言葉を使うのだろう。
彼らにとってこの言葉は、
人気取りのための商売道具なのだ。

これこそが、俗に言う、偽善行為だ。
政治のことなど何も分からない小学生なら、
この手の言葉を使ってもまだ許せるが、
大の大人が使うとその人格すら疑う。
だから、戦争反対などと叫ぶ芸能人は、
絶対に信用していない。

世界の歴史で、偽善のスローガンが
いかに多くの人を苦しめ、その命を奪ったか。
この世では、人殺しが殺した人の数より
偽善者が殺した人の数の方が多いことに
多くの人は気付いていない。

最近使われた偽善語は、「アラブの春」
この言葉がアラブ諸国を地獄にし、
今また、多くの難民を生んでいる。
この言葉で、既に何百万の人が亡くなった。

沖縄の知事さん、お願いですから、
「沖縄の春」などという偽善語を使わないで。
そうやって、日本を混乱の渦に巻き込まないで。
その混乱でまた多くの人が命を落とすから。

When we grow flowers,
we must use right fertilizer.
When we raise our children,
we must use correct words.

While bringing up my kids,
I was strict with their choice of words.

リゾートホテル会員権営業マンの来訪。
もう15年になる付き合いだ。
話だけなら聞こうとＯＫしたのだが・・・

今日は芦屋ベイコートを買ってくれという話。
以前、東京ベイコートの会員権を買ったから、
本来なら芦屋ベイコートは利用できる筈。
それなのに、買えというのには訳があった。

東京ベイコートは階毎に価格が上がって、
最上の23階はなんと4500万円近くする。
私の会員権は15階で、上の階は使えない。
もし豪華な上階を使いたいなら芦屋を買えと、
足しげく通ってくるのだ。

この会員権、買った人の7割は東京23区内。
ゴルフで仕事の人間関係を円滑にするように、
ベイコートで商談を纏めるのが流行らしい。
もう昔とこの会員権の使われ方が違うのだ。

夕方５時頃、会社近くのこのホテルで泳ぎ、
7時に全員集合、ホテル内のレストランで食事。
景色のいい百平方メートル以上のマイ部屋で、
お酒を酌み交わし、商談を纏める。
これが今の会社幹部のやり方なのだという。
もちろん、会員以外はロビーにも入れない。

だから、この東京ベイコートはすぐに完売して、
買おうとしても買えないのが実情らしい。
闇の取引で相当の値段がついているとも聞く。
いずれ、芦屋もそうなるというのが彼の口癖。

でも、こんな高い会員権を売るのだから、
さぞかしストレスが溜まるのだろうと思って、
「スランプはどう克服するの」と聞いてみた。

その答えが余りに素晴らしくて感激した。
「お客様には成功者が多いので、
そのお客様のところへ仕事抜きで訪ね、
人生を教わりに行くんです」

一度縁の出来ているお客様の多くは、　　　
親身になって、「人生とは、仕事とは」と、
時には御馳走までしてくれながら、
教えてくれるのだと言う。

確かに、余裕のある年寄りには、
若い人の成長ほど嬉しいものはない。
完全に、仕事抜きでの訪問なら殊更に嬉しい。

この会員権業界で生き抜いているだけあって、
素晴らしいスランプ克服法を実践している。
そして、実にいい話を聞かせてくれた。
私も、このやり方を真似しよう。

何となく生きるのが辛いときには、
夜の街などへ繰り出さないで、
仕事抜きで成功者を訪問してみよう。

When you fall into a slump,
you had better visit a successful man.
If you do so,
you will be able to overcome the slump.

芦屋ベイコートのspa
(宣伝用パンフより）

私は、店を構える不動産屋ではないが、
取り引数はそんな業者に劣らないほど多い。

それでも、決済当日は今でも緊張する。
投資家だから、取引の9割以上が買主となる。
恐れるのは、支払い後の瑕疵の発覚。

決済日に、銀行の応接室に集まるのは、
売主、買主、双方の仲介業者、司法書士。
ここで一番大切なのが売主の本人確認。

司法書士が権利証、印鑑証明書、委任状など、
必要書類が完全なことを確認しても、
目の前の売主が本人でなかったり、
売買が本人の意思でなかったりしたら、
私は所有権を取得することは出来ない。
無権代理人との取引は無効となるから。

例えば、認知症になりかけの夫の不動産を、
別れたい妻が騙して処分する場合とか、
成年後見人を必要とする売主の不動産を、
親族が言葉巧みに売り飛ばす時などは、
買主の私は十分に注意しなければならない。

銀行の応接室では、金を渡す前に、
免許証とかパスポートを確認する。
しかし、念には念を入れた確認作業もある。
例えば、現地とは違う写真を見せて、
「ここの角の境界杭はこれですよね」
などと本人しか分からない質問をわざとする。

更に、本人確認以上に大切なのは現地確認。
他人の土地を売飛ばす地面師がいるので、
都会での見知らぬ業者との取引は特に怖い。

これは実際にあった事例だ。
本当は整形地ではない売り地を、
隣地の土地に杭を打ち込み当該地と一体にし、
整形地のようにして見せられたことがある。
測量図も謄本面積と一致するように偽造され、
すんでのところで騙されるところだった。

現地確認で、杭の色の違いに気付かなかったら、
百パーセント騙されていた。
「下見百回」とはよく言ったものである。

取引で大切な三つ目の基本は、原本確認。
コピーなどは絶対に信用しないように。
特に謄本、測量図、委任状などは
簡単に偽造可能だから注意した方がいい。

It is very important to verify customaer identity
when buying and selling real estate.

教え子が買ったマンションの宣伝写真。
こんなマンションで仕事をしてみたい。

人は欲望の塊として生まれてくる。

自宅が保育園で、そこで育ったので、
大勢の子供たちの成長を間近に見られた。
そこでの子供の生態は正に欲望の塊だった。
人には話せない子供たちの仕草もたくさん観察した。

乳が欲しいからと泣き、
不快だといっては泣く。

あのおもちゃを取れとぐずり、
それは食べたくないとぐずる。

それは私のものだと相手をたたき、
あれも私のものだと相手を蹴る。

開けてはいけない引き出しを開け、
行ってはいけない所に行きたがる、

そんな子供たちに対して、
脳科学の薦める子育ての鉄則は、
「1歳になるまでに断念の芽を育てよ」

つまり、欲しいからといくら泣いても、
貰えないものは貰えないという断念の心、
これを子供に教え込むことが大切なのだ。

泣けば貰えるという習慣がついた子供は、
もうその時から「切れる子予備軍」になり、
不登校の芽もその時から育っている。

子育てに必要な４つの愛は、
抱きしめる愛、叱る愛、褒める愛、突き放す愛
ダメな親に特に欠けているのが「突き放す愛」
(ついでに言えば、
ダメな男に特に欠けているのが「抱きしめる愛」
ダメな女に特に欠けているのが「褒める愛」)

「突き放す愛」
この愛は、子供の成長に必要な自立を促す。
自立とは、思うようにいかないこの世を知り、
自己抑制力を身につけることなのだ。

自我が目覚める第一反抗期（2歳前後）までに、
断念の芽が育っていない子は、
その後の子育てに平均の3倍は苦労する。
これはもう手遅れと言っても過言ではない。

1万人以上の子供たちの成長に関わってきて、
知能教育偏重で、断念感情の欠けた子たちの、
大人になってからの結果に唖然としてきた。

これからは、「ストップ・ザ・ハッピー子育て」
ハッピー子育てとは「可愛がるだけの子育て」
自己抑制力欠如で荒れる中高学生って、
ハッピー子育てのなれの果てなんです。

学校では、「人生、断念は恥」と教えるが、
1歳の大切な赤ちゃんには、
先ずは断念を教えなければならない。

We live in the age of
too much information.
It misleads parents.
Therefore child care is becoming
more and more difficult

30歳になる教え子が買ったマンション。
豊洲にそびえる超近未来的な44階建て。
部屋は富士山を望む億ションに近い部屋。
普通の家の子で、普通のサラリーマンの彼が
私の教えに従って金を貯め、これを買ったのだ。
まるでドラマに出てくるような洒落た部屋だった。
もう個人年金用に不動産投資も考えていて、
具体的に物件も探しているのだという。
大勢の教え子の行く末が楽しみだ。

安全保障関連法案への抗議デモ報道で、
主催者側の発表は常に水増しの大嘘ばかり。
このデモを裏で操っている大嘘つきたちが
どんな人かを考えたことがあるだろうか。

その推察を可能にするデモがもう一つある。
あの川内原発再稼動への反対デモだ。
これに関する報道の偏向から、
何がどうなっているかを推察してみよう。

再稼動翌日の東京新聞の見出しは
「反対多数の世論の中、原発再稼動」
朝日も毎日も同じような見出しだった。
それに対して、読売は
「川内原発再稼動」と事実だけを伝えた。

東京新聞は解説記事の中で言う、
「猛暑の今年も、全国的に電力は安定供給され、
原発に依存しなくても電力は供給される。
それを日本が証明した」と。

この朝日、毎日、東京の偏向報道に
どれほどの日本人が惑わされたことか。
もし、「変だぞ」と思わなかったらそれが怖い。

3．11前、日本のエネルギー自給率は約2割。
たったの2割、それが事故後には６％に落ちた。
この状態のままで、もし中東問題がこじれたら、
石油不足で日本は即経済破綻してしまい、
多くの国民が路頭に迷うことになる。
これでも安定供給などと言えるだろうか？

エネルギー自給率の極端な低さが、
太平洋戦争の動機になった事を学校で学んだ。
当時、アメリカへの石油依存度が７７％だった。
それをいいことにアメリカは日本に
無理難題を押し付け、それを断った途端に、
「石油禁輸」を通告し、戦争が始まった。

一部の新聞は、何故エネルギー自給率を無視し、
「電力は安定供給された」などと流布するのか。
その裏には、密かに敵性国家の手がのびている。
この恐ろしい流れを多くの人は見抜くべきだ。

更に、原発事故前に比べて、
東京電力の電気料金は34％も上昇した。
これにより、日本の産業競争力はガタ落ちし、
日本の経済復興を著しく阻害している。
このことで得するのはどこの国かを考えよう。
また、二酸化炭素排出量も大幅に増加し、
実際には「安定供給」などとんでもないのだ。

ここまで書けば、
一部の新聞がある国から賄賂を貰って、
事実を歪曲して記事を書いている事くらい、
容易に推察できることだ。
彼らにとっては、それが「金儲け」なのだ。

そうでなければ、70年間も、
自国「日本」を叩きのめすような大嘘の記事を
書き続けることは出来ない筈だ。

大型公共事業にわざと反対運動を起こして、
裏で大金をせしめている輩と同じなのだ。
勿論、それが誰かも簡単に推測可能だ。
でも、恐ろしくて誰かは書けない・・・・・
反対運動ほど莫大に儲かる商売はない。

Can you understand almost everything
that I wrote ?
If so, do you agree with what I say ?

Are you opposed to nuclear power plant ?
Why are you against it ?
Do you participate in a demonstration
against a security alliance ?
Why do you take part in it ?

You should think a little more carefully
about it.

保険が嫌いだった私が保険を好きになった。
好きになった理由は、生命保険の優れた貯蓄性。
ただ、今でも、保険の補償は期待していない。

私的には、事業で、慢性的にお金が足りない。
ということは、慢性的に貯蓄額はゼロに近い。
事業資金の借入れ申込みのときに、
銀行からよく訊かれるのが「金融資産額」
回答は常に「ほぼゼロ」だから実に恥ずかしい。
でも、ないものは無い。

最近、こんな状態ではいけないと思い出した。
そして、調べているうちに分かったことが、
貯蓄型の生命保険の素晴らしさ。

10年で掛けた金額のほぼ同額が戻ってくる。
この保険の唯一の長所（短所でもある）は、
途中で解約すると、ペナルティがあること。
例えば、5年で解約すると半分はパー。
だから、始めたら必死で10年は続ける。

この「必死」というのが私の心を射たのだ。
「これなら私でもお金が貯められる」
更に、この保険は、現時点では、
マイナンバー制度で国に捕捉されることがない。
だから、資産課税の重荷からは逃れられる。

ところが、昨晩、悪夢にうなされた。
夢の中での話だが、10年して私が亡くなって、
子供がこの保険の存在に気付かず３年が経ち、
保険金を受け取る権利が失効したのだ。

少し前に、無縁マンションについて書いた。
そのことが記憶にあったからだろうか。
文字通り、「無縁保険金」の悪夢だった

すぐに保険会社に訊いたら、
保険金の受け取りの時効は3年だと。
更に、入院特約などの給付金の請求忘れは、
莫大な額になっているというのだ。
理由は、遺族が生命保険金を受け取って、
全ては終わったと勘違いするかららしい。

無縁保険を防ぐのに大切なことは、
掛けた生命保険についての情報は、
誰にも分かるようにしておくことらしい。
担当者との家族ぐるみのお付き合いも、
無縁保険を防ぐ有力な手段だという。

If you insure your wife’s life for a ten
million yen, you should put
the relevant documents in the place
that all of your family know.

地主の多くは元々農家だった人が多いので、
会社法や不動産関連法にはかなり疎い。
その弱点と虚栄心を突けば、
地主農家の息子など一発で騙せる。

この話は
そんな彼らが経験しそうなフィクションだ。
（●は悪徳不動産屋、▲は農家の息子さん）

●：農家もいいけど、歳も歳だから、そろそろ
賃貸業専門の会社を興したらどうなのよ。

▲：そうだね、もう農業だけでは食えないしね。

●：あの畑を売って４千万作れば、俺も４千万出すから、
資本金８千万で会社を作ろうよ。

▲：そんなんで賃貸ビルは買えるの？
俺の給料はいくらぐらいになるの？

●：銀行から1億借りて、1億８千万あれば、
月額賃料150万くらいの物件が買えるよ。
あんたが社長だから月給は50万、俺は月30万で、
銀行返済も完全にＯＫだよ。
もちろん、農家は趣味で続ければ。

▲：畑やりながら、俺が社長か、いいね、
じゃ、宜しく頼むね。

こうして、めでたく話しは纏まり、早速、
彼の土地は●クンの知り合いの投資家に、
4千万で売れた（実際には7千万で売れたが、
▲クンにそれは知らされなかった）

それから半年後に手ごろな中古のビルが買え、
継続のテナントも8割入っていて、
とりあえず135万円の家賃が入り始めた。
彼には50万の給与も約束どおり支給され、
銀行返済も無事始まった。

しかし、すぐにテナントが一つ出てしまい、
結果、▲クンの給与は30万円に下げられ、
彼の生活はなにげに苦しくなった。

その後決算期が来て、彼は決算書を兄に見せた。
驚いたことに、資本金は確かに８千万だったが、
社長である▲クンの持ち株は４８％で、
約束だった５０％を僅かに切っていた。

そのことを兄が決算書の読めない弟に教えた。
「これではお前はいつか首になるぞ」と
兄は弟に忠告した。
月15万になるかならないかの農業を
止めるわけにはいかなそうだった。

案の定、3年後に、彼は社長を降ろされ、
給料も10万円に下げられた。
この仕打ちに怒った彼の兄は
株の買取りを求めた。

しかし、業績が悪い会社の株など紙切れ同然。
彼が手にした売却代金は1千万円だった。
こうして、彼は７千万の価値のある土地を失い、
最後には、手元には1千万しか残らなかった。

兄ともども、弁護士に相談したが、
●クンには立証できそうな不正もなく、
結局、彼の泣き寝入りということになった。

An ignorant person with vanity is easy to be deceived
by corrupt real estate agent.
If you wanna to succeed,
you have to rise above vanity.

Be careful about elaborate fraud.
Be careful with intelligent swindler.

会うと英語で話す友達が何人かいる。
その中の一人、Ｋからのお茶のお誘い。
近くのカフェド・クリエで会うことに。

久しぶりの彼は御年56歳。
何故か私を「先生」と呼ぶ。
彼の仕事は通訳で、
英語は日本語と同じくらいに上手い。

私のブログが多くの人に少なからぬ影響を
及ぼしているという話しの中で、突然、
“butterfly effect”を知っているかと訊く。
恥ずかしかったが、正直に知らないと答えた。

その時の彼の説明は、
It’s the phenomenon whereby a small change
at one place can have larger effects elsewhere,
e.g., a butterfly flapping inBrazil might change
the weather in Chicago.
（ほんの些細な事が、他のところのとんでもない
大きな現象の引き金に繋がるかという考え）

その例として、私のブログを挙げたのだった。
彼の友人が難題に遭遇して苦しんでいたが、
私のブログの成功法則を読んでヒントを得、
1ヵ月後に全てを解決したと言うのだ。

2013年の6月から7月の文だというが、
それが友人にどんな影響を与えたかを聞くと、
「今度紹介するから自分で聞けば」という。

自分の経験や考え方が
若い人に役立ったらと書き始めたブログだが、
こんな風なバタフライ効果があったなんて
本当に意外で、心底嬉しかった。

ブログに限らず、
何事についても言える事は、
If you work for someone
you don’t know at all,
it will bring a peaceful world someday.

関内にある投資型マンションでの理事会。
管理会社から渡された議案書を見てビックリ。
「連絡不能な2名の管理費滞納について」

管理費が1年間滞納の所有者が2名いて、
その滞納額が2件分で、２５万円。
両名とも、どうしても連絡が取れないという。

今後の流れと対策を検討した。
① このまま連絡が取れない場合を
二つのケースに分ける。
Ａ：死亡の確定　　Ｂ：行方不明の継続
② いずれの場合も
管理費を支払ってもらうための権利を確保するために、
弁護士に依頼して少額訴訟を起こすことにした。
③ 死亡している場合でも行方不明でも権利の時効が5年なので、
解決までには5年間かかることを覚悟した。

ワンルームマンション投資家は、
老後の人的相互扶助をあまり期待せず、
替りに個人年金目的で投資をしているので、
比較的親類縁者の少ない人が多い。

結果、そんな人が亡くなると、
マンションが無縁仏のような事態に陥り、
管理組合が最初に迷惑を受けることになる。

今回のような所有者は、
配偶者のいないことが多く、子供もいない。
よって、第一順位の法定相続人がゼロだ。
第二順位法定相続人である父母や祖父母も、
大抵は亡くなっている。
更に、現代の風潮から、一人っ子が多いので、
兄弟姉妹などの第三順位法定相続人も、
いないことがほとんど。

こうして、相続人がいないことが確定すると、
最終的にマンションは国のものになる。
結果、国に滞納された管理費を請求することになる。
ここに至るまでに5年かかるという。
兎に角、厄介なことが起きた。

時代の変遷と共に、
管理組合の直面する問題も複雑化している。
これからは、管理組合として、
所有者の縁戚を調べておく必要が出てきた。

Professional directors of condominium management union
would enable the condominium inhabitants to avoid
a risk of arrears of a condominium management fee
and a reserve fund for repair.

Anyway, they (including me) have a technique
to reduce the condominium management fee etc.,

久しぶりにＰＳマンション親睦会に出た。
今日も、84歳のＴ会長の昔話が面白い。
今日のテーマは「預金封鎖」
ギリシャのことでなく、日本でのこと。

昭和21年、突如行われたこの預金封鎖政策。
これには三つの目的があったと会長が語る。
① 国の莫大な借金の帳消し
② 戦後の復興予算の捻出
③ 経済格差の是正

当時、私の祖父は鎌倉でも有数の成功者だった。
そして、その資産の大部分が預金だったのだが、
政府の預金封鎖と新円切替えで無一文になり、
横須賀市野比での借家生活を強いられた。
正に、国の狙い通りの結果になったのだ。

同じ歴史の繰り返される日が差し迫っている。
この預金封鎖が今行われてもいい根拠は三つ。
1.無制限に膨らんでいる千兆を超える借金。
2.第二関東大震災が来たときの予算の捻出。
3.とどまるところを知らない格差の拡大。

来年1月スタートのマイナンバー制度は、
この預金封鎖のための預金把握が目的だ。
次なる大震災が関東を襲ったら、
絶対に行われる政策が預金封鎖による
千兆の借金踏み倒し作戦なのは明々白々。

運よく、大震災が来なくても、
金融資産課税は絶対に始まると会長は言う。
つまり、株式投資などへの分離課税も終わり、
あらゆる金融資産への累進課税が実施され、
税金の飛躍的な増収が図られるというのだ。

戦後の厳しい歴史を体験した会長曰く、
「マイナンバー制度が定着する前に、
国に把握されないような資産構成を考えておくといい。
預金一辺倒なんてとんでもない」と。

National identification number system
will start in 2016.
Have you already begun the preparation
for it ?
I have done little preparation for it.
But one of my friends is starting
to prepare for it.

10月から配布される
マイナンバーカード

33歳で年収1億を稼ぐ成功者、原田陽平。
この若き実業家の書いた成功法則本が面白い。
40歳も違うのに、考え方が私そっくりなのだ。

成功法則に年齢は余り関係ないのだろうか。
更に面白いのは、学校で教える事とも大分違う。
この本が売れるように、いくつかを紹介しよう。
若い人の成功に役立つことが生きがいだから。

一に曰く、
「年収300万の人は人間関係を捨てられない。
年収1千万の人は人間関係にこだわる。
年収１億の人は人間関係に執着しない」

元生徒で、今破竹の勢いで伸びている男がいる。
その男が不遇時代の友人との縁が切れなくて、
いつも時間に追われていたので、注意した。
「24時間を上手く使えないと成功は無理だ。
切るべき人間関係は切って時間を作れ」

この男、素直に忠告に従って行動したらしく、
その後は次々とチャンスをものにし、
3年で、資産数億、年収3千万に成長した。

二に曰く、
「年収300万の人は教えてもらう気すらない。
年収1千万の人は教えてもらっても礼をしない。
年収１億の人は教えに対して厚い礼をする」

この考え方は別の表現なら「感謝」だろうか。
「教えてもらう、仕事をもらう、育ててもらう」
これらのことに感謝できる人は、礼もする人だ。
勿論、言葉だけではない、形ある礼だ。

三に曰く、
「年収300万の人は孤独を恐れ、群れを作る
年収1千万の人は孤独になりきれない。
年収１億の人は孤独を愉しみ、ひらめきを待つ」

週に3度はお世話になっている小料理屋。
そこには、孤独を恐れ屯する大勢の客がいる。
当然、彼らの中に年収1億の人はいない。
※屯する⇒たむろする

四に曰く
「年収300万の人は悪友の悪影響に気付ない。
年収1千万の人は悪友との時間を減らす。
年収１億の人は悪友を持たない」

五に曰く
「年収300万の人はいい訳ばかりする。
年収1千万の人はいい訳が少ない。
年収１億の人はいい訳をしない」

六に曰く、
「年収300万の人は批判して憂さを晴らす。
年収1千万の人は批判されて落ち込む。
年収１億の人は批判せず、批判を恐れない」

七に曰く、
「年収300万の人はノマドに憧れる。
年収1千万の人はノマドな時間に酔う。
年収１億の人は自然にノマド生活をしている」
※ノマド⇒遊牧民的

八に曰く、
「年収300万の人は適当に働いて遊びに行く。
年収1千万の人は必死に働くが愚痴もいう。
年収１億の人は仕事を遊びと思い込んでいる」

This success law is
not only for independent businessmen.
The 31-year-old salesman who often visits
my office practices this success law, too.
I trust that he will become a winner
someday soon.

事務所のベランダにも
秋の気配が漂い始めた。

同窓生の通夜、懐かしい顔、顔、顔・・・
その中に、3月に書いたブログの主人公、
「親会社の倒産」で危機に陥った彼がいた。

お焼香を済ませ、故人を偲ぶ飲み会へ。
私は、強引に彼の隣の席を取る。
その後の事業展開が聞きたかったから。

何故か、その顔には悲壮感がない。
恐る恐る、「あれはどうなった？」と・・・
ニコニコしながら、振り向く顔が愛くるしい。

「あの後、すぐに別の会社に貸したんだよ」
「同じ介護系の会社なの？」
「そうだよ、家賃不払いで契約解除出来たから」
「すぐにって、４ヶ月ぐらい後に？」
「いやー、40日後にはサヨナラしたよ」

畑仕事で日焼けした顔には余裕すら漂う。
「賃料は2割近く下がったけど、大丈夫だよ」
農家の息子にしては驚く程の素早い対応。
改めて、「情報を集めよう」と身を乗り出す。

その後の話しは、驚きの連続だった。
彼の話の主人公が私の知り合いだったのだ。
それは、このブログに書いた服毒自殺の男。

不動産仲介業者で、大嫌いな下品男だった。
その彼を、「やくざより悪い奴だった」と言う。
「あいつは無理やり毒を口に突っ込まれた」
と根拠のなさそうなことまで言うのだった。

今回の施設を建てた土地にまつわる逸話だが、
建築前に、この自殺した業者が日参してきて、
すんでのところでこの土地を取られる
ところだったというのだ。

更に更に、彼の兄は、この業者の甘言で、
田畑をごっそり取られたという話までする。
それを言うときの彼の顔は恨み骨髄の相。
よほど憎たらしく思っているのだろう。
そんな訳で、故人を偲ぶ話などは全く出ない。

この彼の憎しみは別にして、
あの日のブログの最後の2行の祈りが
神に通じた結果になったことを感謝し、
飲み会を中座して、家路についた。

I will continue writing this blog.
Because the blog reminds me of memories of the past.

最先端のノマドカフェ
「仕事は会社で」という概念は古い？

お腹を空かせた5歳の子供たちが並んでいる。
黒人系の子供が10人、アジア系の子供が10人。
彼らの前には、マシュマロ10個入りの皿が５０。

我慢した時間で取り分が決まるという約束。
10分我慢した子は10個だけ取っていい。
20分我慢した子は20個取っていい。
30分我慢した子は30個も取れる

最後に、マシュマロを取った個数の平均は
黒人系の子供たちは一人当たり1３個で、
アジア系の子供たちは一人当たり2６個だった。

これが有名なウォルター・ミシェルの考えた
自己抑制力テストで、通称マシュマロ・テスト。
行動科学と脳科学から人間の成功力を測った。

要するに、5歳の幼児の自己抑制力を調べ、
30年後の人生の成功度との相関指数を出した。
個体間相違も興味深いが、人種間相違にも驚く。
成功度は経済的なものだけでなく幸福度も
加味した総合的なものだった。

この気の遠くなるような実験の結果から、
自己抑制力が誰もが気にする知能指数以上に
人間の幸福度に関係があることを突き止めた。

超有名大学を卒業した秀才が、
人生につまずいていることに驚くことが多い。
その原因が、自己抑制力の欠如にあったのだ。

高学歴の官僚が、女で失敗して脱輪するのも、
優秀な医者が、不養生で若死にするのも、
不祥事を犯す警察官が跡を絶たないのも、
全てが自己抑制力の欠如から来ている。

巨大国家・中国は、アフリカで
自己抑制力も知力も弱い原住民を、
思いのままに操って中国の属国にと・・・
そして、既に膨大な天然資源を搾取している。
彼らはアジア人の半分の報酬で好きに操れるから。
勿論、アジアではその手が通用していないのは周知の通り。

行動科学と脳科学を知れば知るほど、
教育の現場でも、国家運営や事業の現場でも、
この理論がいかに重要かが分かってくる。

この大切な自己抑制力の大半は、
幼児期にしか鍛えられない。
幼児教育の大切さを今更ながらに痛感する。

子供を幸せにしたかったら、
自分が幸せになりたかったら、
「自己抑制力」を鍛えなければならない。

今日楽的考えを止め、
明日楽的な生き方をしよう。
それが幸せの原点だから。

The self-repressibility is the key to success

The child is father of the man.
（三つ子の魂百まで）

クレマチスがまだ咲き続けている。
この喜びは花好きに神が与えた醍醐味だ

「家主」が「大家さま」と言われた時代、
私はまだ独立したばかりで30代だった。
その頃は、用事があって不動産屋に行くと、
店員さんは笑顔に揉み手で迎えてくれた。

当時、借主が決まると家主は礼金を貰えた。
それが何時の頃か、この家主に来る筈の礼金を、
仲介業者が取ってしまうようになった。

この6月に、家賃10万の部屋を賃貸に出した。
その後、入居者が決まったのは7月半ばで、
仲介業者から計算書のFAXが届いた。

8月分前家賃　　 　　　 　　100,000
AD100（以前の礼金のこと）　　100,000
7月分日割り家賃はフリーレント（ただ貸し）

要するに、家主が入居者から貰う筈の礼金は
AD100に名前を変えて、業者に行き、
7月分の家賃はサービスで無料にしたので、
私のお金は前家賃の10万だけになっていた。

10年前なら、25万円全てが私のものだった。
それが今では、人口が減って借主が減り、
家主はいじめられてばかりいるのだ。

それでも、私はまだ恵まれている。
昔建てた建物でもう十分に儲けたから。
だから、今回のような場合でも素直に嬉しい。

可哀想なのは、最近この世界に入った人たち。
部屋の化粧直し代で当てにしていた礼金が、
貸主に入らなくなってしまったのだから。
これが今の悲しい現実なのだが、更に怖い話が。

先日、友人の不動産投資家から相談の電話が。
「ADを200と言ってきたんだけど、
どうすればいいでしょうか」という内容だった。

不動産屋に払う手数料の分け方は
元付（貸主が頼んだ業者）は礼金から1か月分
客付（入居者側の業者）は入居者から1か月分
これが今の業者の分け前事情だったのが・・・

最近、客を案内する歩合給社員にこっそりと
更に小遣いを１ヶ月上げる賢い家主が現れて、
そこから先に借主が決まってしまうので、
なんとAD200という物件が出始めたのだ。
（ADとはadvertisement広告の略語）

要するに、貸主に入るべき前家賃分を
営業社員に上げてしまうというのだ。
だから、今は、めでたく借主が決まっても、
貸主にはもう一銭も入ってこない。

そういう訳で、おっとりとした貸主の部屋は
いつまで経っても空き部屋というわけ。
家賃も値下がりしているときに、これは痛い。
もう、貸主には店員の笑顔も揉み手もないし、
部屋が空く度に寿命がどんどん縮まっていく。

それでも、この人口減少の時代に
あなたはアパートを建てますか？

In an era of falling birthrates,
an aging society, and a shrinking population,
the real estate investment becomes more and more difficult.

植木屋さんで至福の時を過ごす

最高クラスの売り物件情報が出た、磯子区に。
200坪で2億円、接道、地形、環境良しとある。
情報を貰い1時間後に見に行き、「一目惚れ」

これならコンビニだろうが、駐車場だろうが、
賃貸マンションだろうが、何でも成功しそう。
即、「買付証明」に署名し、物件を押さえる。

それからすぐに、横浜市役所へ車を飛ばした。
この物件に瑕疵があるかないかを訊くために。
今の役所は親切だから行くのが苦にならない。

建設局宅地審査課Yさんの笑顔応対が嬉しい。
「実はこの土地の隣接マンションに問題が」
と切り出したYさんの顔が急に曇りだす。
マンション擁壁が完了検査を通ってないので、
お宅に開発許可を出すには擁壁を新たに・・・

「え、それじやそれだけで1億はかかりますよ」
「そうなんです。大変ですけど・・・・」
私はもう聞くことはないと書類を片付ける。

仲介業者はそのことは何も言っていなかった。
これが不動産売買の世界なのだ、実に怖い。
この土地で盛土も切土もしなければ、
開発行為にはならず、何でも建つから、
業者は何も知らない振りをしていたのだ。
でも、それでは私の希望の建物は建てられない。

ことほど左様に、不動産売買の世界には
知らないで買ってしまって大損なんてことは
いくらでもある。

例えば、隣地に反社会的な事務所があっても、
業者は知らなければ幸いと売ってしまう。
10年前に、そんな物件を買ったことがある。
でも私は運がいいから、7年後に、真実を伝え、
5割ぐらい高い値段で売り抜けた。
でも、普通人なら大損するケースだ。

「買う前にどこで何を調べるか」は
素人にはなかなか分からない。
失敗事例を学習して、勘を養うしかない。

○○セミナーでもそんなことは教えないし、
不動産投資本を何冊買っても書いてもない。
不動産投資には十分お気をつけください。

Overinvestment in real estate
drives you mad

今一番オシャレな街、二子玉川
街名「RISE]のセンターゾーン
ついつい無駄な物を買ってしまった。

一直線に這い上がる者もいれば、
あっという間に没落していく人もいる。
世の常とは言え、無常そのものだ。

４年前の大阪での出来事だったか、
もとは裕福だった姉妹が貸家の一室で餓死。
亡父は近所で有名な資産家だったという事件。

没落の発端は「マンション建設」
父から相続した古アパートを壊しての建替え。
銀行主導の典型的な不動産投資の失敗。

建てたのは２０世帯の入る大型マンション。
手持ち３千万、銀行借り入れ1.5億円。
総額2億円弱の事業だった。
まあ、よくある投資形態である。

毎月80万円の銀行返済も
事業開始から5年間は無事行われた。
キャッシュフロー80万で姉妹の生活も安泰だった。
返済が苦しくなったのは6年目くらいから。

その頃から、入居率が5割前後となり、
月の家賃収入が80万円を切り始めた。
炊きつけた銀行はマンションを売っての返済を求めた。

しかし、売却金額はよくある借入残額以下。
父から相続した他の土地も売っての一括返済。
最終的には無資産になり、当然収入もなくなった。
餓死に向かって一直線に転がり始めた。

資産ゼロから不動産で財を成す者もいれば、
この姉妹のように資産があっても、
無一文に転がり落ちる者もいる。

資産家の父のもとで、
何一つ苦労もなく育った姉妹には、
所詮、不動産事業は無理だったのだ。

でも、今でも、この甘くない怖い世界に
何の予備知識もなく飛び込んでいく人たちがいる。
当然、彼らには業者の餌食になる危険は読めない。
不動産の世界はそれほど甘くはないのだが。

金を貸す銀行
不動産を仲介する不動産会社
ビルやマンションを建てる建設会社。

私は彼らのお陰で仕事が出来ている。
しかし、同じ彼らの話しで没落する人もいる。
一体、その違いは何なのだろうか？

If it is sunny, they will lend the umbrella.
And then, if it begins to rain,
they will take it away.

Who are they ?

「政治」とは、「○○をしよう！と決めること」
「行政」とは、「決まったことを実行すること」
この政治を行う場が「議会」であり、
そこで政治を行うのが「議員（政治家）」

ここでいう政治・行政の最大の単位が国なら、
最小の単位は市議会とか村議会、区議会で、
議員さんには給与が払われる。

しかし、最小単位より小さな組織がある。
あまり気付かれていないが、
それがマンション管理組合だ。
人口的には、下手な村より大きい。

このマンションの政（まつりごと）を行う場が
「理事会」, そこで政を行う人が「理事」、
この理事会の決定事項は主に管理会社が実行する。
全体の構図としては国と大差はない。

理事は輪番制で回ってくることが多いが、
私のように立候補してもよく、
最終的には管理組合総会の承認で決まる。
その意味で、理事は議員同様に選ばれているのだ。
だから、マンションも村同様の民主主義社会である。

政治を一番身近で実体験できるのがこの「管理組合」で、
世の中を理解するために管理組合の理事になり、
１５年間が過ぎたが,それは実に貴重な体験だった。

原則的には理事は無報酬で文字通り「奉仕」だが、
伊勢佐木町のとあるマンション管理組合では
私は、議員のように「報酬」を頂いていた。
正に、村長のようなプロの理事長であった。

この１５年間、６箇所のマンションで管理組合理事になり、
マンション政治の実態を理解でるようになった。
ここでの一番の感想は、国民に相当する組合員が
国民同様に政に無関心だということだった。

その結果、どのマンションでも、
政を行う理事の質が非常に低く、
結果としてマンション価値が下がっていった。
これは村や区レベルで起こっている事と実に似ている。

報酬を頂いていた伊勢佐木町のマンションでは、
無知な素人理事たちのせいで赤字決算が続き、
大規模修繕もできない状態になっていた。
それはまるでギリシャであり、夕張市のようだった。

そんな折、縁があって、プロの理事として呼ばれ、
報酬を頂いて、黒字化させ、大規模修繕も終えた。
管理会社は日本の三大管理会社の一つだったが、
「政治が腐れば行政も腐る」の例え通り、
管理会社もただひたすら営利本位で、
外部から安い見積もりを取るなどの努力を惜しんだ。

ここで、組合員の無関心を責めても何も生まれない。
これは民主主義の宿命なのだということも学んだ。
だから、この民主主義をよくしようとHPを作り
組合組織の劣化を防ぐ啓蒙活動をしたりした。
しかし、修正民主主義へ道のりはそう簡単ではない。

現在の民主主義を競争という視点で考えてみよう。
例えば、中国と民主主義国家との競争では、
民主主義は完全に敗れ去るだろう。
それはまるで、今の世界情勢そのものだ。
プロの政治家が独裁で政をしている中国が
世界最強の国家になるのは明々白々だ。

その最たる違いがスピード感。
マンションでも、国でも、劣化していく最大の原因は、
何を決めるにも無駄な時間ばかり流れる「衆愚政治」

民主主義には、経験豊かな専門家の意見が
無知で不勉強な愚民によってかすむところが弱点だ。
長い歳月の果てに、大阪で橋下徹がかすんだように・・・
愚民が良民を駆逐していく悲しい流れだ。

それでも、世界中が民主主義国家なら、
この民主主義でもいいのだが、、そうでないから厄介だ。
早晩、今の腐った民主主義国家との競争では
民に問うことなく軍事費を増やす中国の一人勝ちになる。
核武装した独裁国家、北朝鮮の存在も末恐ろしい。

記憶力だけの憲法学者はこの現実を無視して、
机上の空論（違憲論）で政治を停滞させている。
結果、日本の存立そのものが危うくなっている。
曲学阿世を勧めている訳ではないが、、
余りにも現実を見ない彼らの振る舞いに怒りを覚える。
これは正にマンション民主主義の病と同じなのだ。

高学歴で博学だが、実はマンションの実態を知らない
あの憲法学者のような口先説得力のある組合員が、
マンション政治を停滞させ、破壊していく。
こうした民主主義のマンションの未来と
この国の希望のない未来とが重なってしまう。

The proverb says,
”It’s too late to shut the stable door
after the horse has bolted.”
So , it’s too late to make political reform
after we have lost our important territory.

最近取り入れた自然換気システム
棟換気で、更に強制送風のファンまで設置した。
最高で5度温度が下がる。

前回のブログを読んだ友人が
「品格って何なの？」と訊いてきた。

web辞書の解説に曰く、
「人やものにそなわった気高さや上品さ」
ここでまた「上品って何」という疑問が湧く、
広辞苑によると、
「人やものにそなわる好ましい様子」
分かったようで分からない。

上品から連想される言葉は、
謙虚、教養、知性、育ち、センス、余裕
英語だと、
elegant,sophisticated,garaceful,classy,

知性と知識とは完全に異なる。
知識があって品のない人はいくらでもいる。
東進予備校のコマーシャルに出てくる先生方、
あまり品のある人はいないような気がする。
さぞかし知識があるのだろうが・・・
知識に品が備わると知性になってくる？

昔ホリエモンが好きで、応援していた。
ただ、残念なことに彼には品がない。
恐らく謙虚さと育ちがイマイチなのだと思う。
品には余裕が必要だが、大金は不要だ。

街中を大声で歩く中国人に品を感じない。
彼らに欠けているものは何だろう。
ほとんどが成金だから育ちが悪いのだろう。
それにセンスもイマイチな人が多い。

友人に城持ちのフランス人がいるが、
彼と話していると「品」を感じる。
謙虚で、育ちがよく、教養豊かで、
センスがあり、余裕がある。
ヨーロッパの上流社会には、
「品格」という言葉が似合う。

The proverb says,
“You never know what you can do till you try.”
So I’ll try to be sophisticated and classy.

40年前から設計を依頼している一級建築士。
彼に依頼した建物が１０棟は下らない。

高校時代、彼とは同じクラスだった。
２年間、教室の廊下側の後席が私。
対角線上の、窓側の前列が彼の机だった。
今、彼はロマンスグレーの上品な紳士になった。

昨年、彼は１５億のお寺の仕事を終え、
今は、少し小ぶりの教会の設計をしている。
当然だが、寺や教会についての造詣は深い。
だから、会うと宗教についての話が増えた。

昨日の話題は、品格と建築デザインの関係。
お坊さんや牧師さんには品性が重要なのだと、
彼が強い口調で持論を展開する。

金のことしか頭にない聖職者の設計依頼だと、
建物にもそれが如実に現れると言う。
「具体的には」と訊くと、
「悩める者を助けるという意識が足りないと、
門徒や信者と話すスペースが減ってくる」と。

彼の話しだと、一級建築士の仕事とは、
依頼者の性格を知ることから始まるらしい。
つまり、依頼者が品格に欠けていたら、
建物にも品がなくなってしまうから、
「依頼者が品格を備えるように仕向ける」
と言うのだ。

彼にも設計士としてのプライドがあり、
手がける建物に品位は欠かせないというのだ。
彼の話からその気持ちがよく伝わってきた。

それから話しは相撲に飛んだ。
日本の文化は「強さ」だけでは良しとしない。
本当の強さには品格が必要だという話しに。
まるで、相撲協会の委員の話のようになった。

更に、話しは日中韓の品格に及び、
今起こっている中韓との諸問題は、
中韓の品のなさから来ているという結論に。

人生の最終コーナー、
品格を磨く努力を怠るまいと誓った。

The other day,
I had a good time with one of my friends
qualified as a first class architect.

There is something noble about him.
Dignity is very important to our business also.

外断熱＆空気層
屋根の断熱には殊更気を配っている。

ブログを書き続けて10年になる。
飽きもせず書き続ける自分に驚いている。
ただ、経験を書くだけなのでそれ程苦痛ではない。
もしこれが、学んで調べて書いているのなら、
1年も続かなかっただろう。

昨日、友人と借地権の話しになった。
自分の経験と彼の知識とのぶつかり合い。
私の経験がユニーク過ぎると
勉強家の彼が言うのだが・・・

先日私が締結した事業用借地契約が
実に異常で「あり得ない」と言うのだが、
実際に経験したことだから間違いない。

要するに、事業用借地契約なのに、
建物が建っていないのが変だと言うのだ。
いつか建てたいという想いからの契約で、
第三者への対抗要件も備えておきたかった。
だから、契約だけは建てられる内容にした。
借地料もそれに見合った額としたし・・・
更に公正証書も作成した。

彼の仕事は時間貸しの駐車場だから、
土地の一時使用貸借契約が多い。
これは借地借家法の借地権には該当しない。
そのくらいは、勉強嫌いの私でも知っている。

ただ、そんな彼の経験的知識からすれば、
期間が10年から50年未満の事業用借地契約が
建物無しで結べるのが府に落ちないらしい。

でも、事業用借地契約を結ぶときは、
原則建物は建っていないのではないだろうか。
何時建てるかが問題だろうけれど・・・
5年後に建てたら、その5年間は建物はない。
ただそれだけのことだと思うのだが・・・

いずれにしても、
こんなことを語り合う友のいることが、
なんと楽しく幸せなことかと感謝している。

A friend in need is a friend indeed.

街でも有数の資産家Mが亡くなった。
このMには子供がいなかった。

5年前にやり手のおばあさんが死んで、
独身で当時60歳の息子のMが跡を継いだ。
彼は、街のど真ん中にあったぼろ家を
すぐに建替えた、それは正に豪邸だった。

ところが、家が建って1年後に、彼も他界した。
去年の夏の暑い日の出来事で、
脳梗塞による孤独死だった。

縁があって、死後の彼の部屋に行った。
所狭しと本やDVDが積まれていた。
読書好きとは聞いていたが、これほどとは。

中にはエロ本も何冊かあった。
余りにも突然の死だから、
片付ける暇もなかったのだろう。
やはり、普通の男の面も持ち合わせていたのか。
そんな素振りは微塵にも見せていなかったが・・・

この資産家が残した資産の時価総額は８億。
相続人は彼の姉だけだと思っていたが、
実際には他に５人も現れた。

資産家とは純資産が3億円以上の人。
超資産家とは純資産が5億円以上の人。
5億以上になると、銀行が離さない。
デパートの外商が入りびたる。
保険屋が菓子折りをもって日参する。

この投資型のスーパー資産家たちは、
遊んでいても年3千万円は資産が増える。
だから、Mちゃんが古希まで生きれば、
資産は軽く10億を超えただろう。

今、このK家の10億円に届こうかという資産に
多くの不動産投資家たちが群がっている。
めったに出ない一等地のまとまった土地を、
何としても手に入れるために。

A super-capitalist died.
He had no heir.
Something is lacking.

最近の作品。
センスを磨かなければ生き残れないのは
不動産の世界にも言えることなのだ。

「謙虚でありたい」
誰もが願うことだろう。
しかし、謙虚な人はそう多くはない。

自分だけは真に謙虚でありたいので、
毎朝言葉に出して誓っている。
「謙虚で誠実で」と。
しかし、実際には疑わしい。

人は環境の生き物だから、
自分がお山の大将だと、
どうしても謙虚さは薄れてしまう。
言葉に出して戒めていても・・・

最近、食卓で物凄い人が話題になっている。
やたらとその人の動静や生活ぶりが耳に入る。
彼は移動にヘリコプターを操縦し、
プライベートジェットまで買ってしまった。
新機だから20億は下らない。

その話を聞くようになってから、
自分のことが小物に思えてならない。
謙虚でいようなどと願うまでもなく、
もう謙虚にしなければ生きていかれない。

このことから考えると、
己の人格を磨くには、
自分がどんな世界にいるかを確認し、
その時に応じて必要な環境に移動し、
そこで強烈な影響を受けることが
一番即効性のある方法だと思えてきた。
その方が単なる祈りや誓いよりは、
ずっと効果的なことを悟った。

驕りを抑えたければ
必死に生きている人たちと時間を費やし、
謙虚でありたいと思うときには、
大成功者の集まりに参加し叩きのめされ、
健康でいたいと思うときには、
偉大な投手だった金田の話を聞きに行く。

ただ同じ場所に座して、
変化のない生活を貪っていては
人は腐るだけなのだ、静水のように。

A rolling stone gathers no moss.
The running water does not rot.

優良会社の事業主は相続税を減らすために、
高すぎる会社の株価を下げることに知恵を絞り、
個人資産を圧縮することに東奔西走する。

ここでよく使われる手法が、
ビル建築と退職金控除を組み合わせた資産飛ばし。
退職金の所得控除額は勤続20年以下なら、
勤続年数×40万円。

勤続年数が20年超なら
（勤続年数―20年）×70万円＋800万円
だから、会社設立後40年しての退職なら、
（４０－２０）×７０＋800万円で
2200万円の退職金が取得可能、
この退職金には税金がかからない。
これは勿論他の役員にも払える。

会社はこれだけの退職金を払うので、
ごっそり資産が減って、株価は暴落。
当然社長の持ち株も価値が目減りして、
社長の個人資産もごっそり縮小する。

更に、この受け取った金が邪魔なら、
夜の街などに繰り出さないで、
死ぬ前に土地を買いビルを建てれば、
受け取った退職金も雲散霧消してしまう。
勿論、子供からももっと尊敬される。

こうして、
法人も個人もどんどん資産を圧縮すれば、
日本の景気回復にも少なからぬ貢献をする。
これほど素晴らしい景気循環はない。。

更に、このとき、
社長さんが死亡保険金をかけていれば、
受取人は500万円の所得税控除が受けられる。
これに先ほどの退職金をからめれば、
なんと3千万近くの所得控除が発生する。

会社の資金は事業に使わなくてはならないとか、
利益や内部留保から支払うのには無理があるとか、
銀行口座だとすぐに使ってしまうとかいう人は、
保険を利用して退職引当金を作ればいい。

月掛けの保険を利用すれば
無理なく退職引当金が貯まっていく。
おまけに「おろしたい」と電話すると、
綺麗なお姉さんが出てくるからおろし難い。
更に、死亡保険金の控除と絡ませて、
子供にまでお土産をつくれたら最高である。

加えて、これをドル建て保険でやっている人は
もう笑いが止まらないと言っている。
4年前に加入した商品などは
それだけでなんと６割増しになっているという。

世の賢い社長さんたちよ、
退職金の原資作りには
このドル建ての保険を考えたらいかがか。
もしこの一石三鳥の所得控除作戦をしないで死んだら、
本当に本当にもったいないのだから。

The ignorance is stupid．
Let’s become a person to be able to say
“Please tell me how to do it.”

急成長している教え子たち。
彼らの多くが余剰資金を不動産投資に回す。
その作業の中で怖いのが建築請負契約。

彼らの多くは人生に何度もない請負契約で、
かなり無造作に印を押してしまう。
「自分は何も知らない」という自覚がない。
当然、重要なチェックポイントも知らない。
でも、一人で契約に行く。

そりゃあそうだろう。
常に成績優秀で大人になった彼らだから、
「分かりません」などと思いたくもないのだ。
「教えて」なんていう習慣もなく、
第一プライドがそれを許さない。

何千マンの契約をするのに、
どんな物が建つのかも認識しないまま、
当日初めて見せられた契約書類に
「ここですね」と署名して印を押す。
分かったような顔をしながら。

さて、押印後に一番多いトラブルは？
言わずと知れた「追加請求の大嵐」
建物の仕様が曖昧なままの契約だから、
業者にすれば、追加費用など取り放題。

本来なら、印を押す前に、
仕様を決め、住宅設備を詳細に煮詰め、
それからやっと契約なのに、後先が逆だから、
建築会社の思いのままの追加請求。

契約書には、
必ず仕様書、各種図面、見積書を添付する。
平面図だけ見て、有頂天になってはいけない。
建物で一番大事なのは土台と屋根と断熱。
普段見えないところが一番大切なのだ。
そこを念入りにチェックする、押印の前に。

投資用アパートの建築契約をしてきた彼に聞いた、
「外部階段の鉄には亜鉛のドブヅケをするの？」
返ってきた答えは、「任せてあります」
それから先は怖くて聞けなかった。
「こりゃ、借金に苦しむ成金芸能人と同じだわい」

ところが、グループの一人が最近建てたビルでは、
追加工事はあったが、精算は逆にマイナスに。
なぜなら、建物完成後の精算時に、
減額工事と増額工事の突き合せをしたら、
減額費が増額費をかなり上回っていたから。

例えば、見積書には
ガードマンが2人×５０日と入っていたが
実際にはほとんどつけていなかったので、
精算時に、150万円の減額とした。

その他、仕様変更などがあれば、
逐一資料を要求し、原設計との比較をした。
兎に角、良い建物を建てるには、
発注者の情熱が業者に通じることが肝要だ。

An excessive pride spoils life.
Let’s become a person to be able to say
“I can’t understand it.”

実際の最終精算書
プロが見れば、見積りよりは
実行の方が減ることも少なくない。
但し、始めがいい加減ならそれは無理。

薫風に誘われ勝浦へ

不思議な体験が続いている。

会社でも、
仕事でも、
同窓会でも、
親類縁者でも

私がやっていることを疎ましく思った人が
私が善意で行うことに反対した人が
私の人生の邪魔をした人が、
ことごとくあまり良くない結果になっている。

28年前に会社を売ったが、
その頃、私は全社員の幸福を考えていた。
なのに、私の方針にたてついた社員がいた。
今、彼らの多くはあまりいい目に遭っていない。

会社を売ってから、
グループ経営という新手法を編み出した。
今、そのグループ構成員は皆絶好調だ。
逆に、抜けた者、逆らった者は実に冴えない。

親類縁者でもそうだ。
私が善意でアドヴァイスしても、
「あんたの言うことなんて」と無視した人たちは、
私の忠告を聞いた方がいい結果になっている。

私が不思議な力を持っているとは
とても思えないし、思ってもいない。
ただ、それらの現象を見ると、
不思議なことばかりなのだ。
とても偶然とは思えない。

My business group is composed of eccentric people
with extreme and fanatical views.

PSマンション館名板に挑戦中

psマンション管理組合の総会が終わった。
いくつものマンションで役を引き受け、
組合活動は趣味&社会貢献だと思っていた。

趣味の筈なのに、終わったらどっと疲れがでた。
予想以上にプレッシャーがかかったのか。
ただ、その分、喜びも大きかった。

特に嬉しかったのは、二つの記録達成。
10本の議案を全て満場一致で可決し、
更に、12時の定刻を1秒も違わず終了したこと。

管理会社のフロント曰く、
「10数年この仕事をしているが
こんなことは初めてです。鳥肌が立ちました」
住民からのねぎらいの言葉が少ない分、
この彼の言葉は本当に嬉しかった。

ただ、途中の質疑には理解に苦しむことが多かった。
「いちゃもん化社会」という言葉が頭をよぎった。
とても参考になる意見も多かったが、
それって「いちゃもんか」と疑う意見も少なくなかった。
だから、言い返す感情を抑えるのに苦労した。

「鍛錬」とは心身を鍛えることだろうが、
これは、およそ自分とは縁のない言葉だ。
なぜなら、飽きっぽくて我慢が嫌いだから。
それが驚いたことに、質疑応答の間はずっと、
我慢に我慢を重ね、沈黙を通した。
正に、「鍛錬」とはこのことだと思った。

自己研鑽を続けるのは本当にしんどいが、
輝く明日の日本の子供たちのために、
多少の軋轢は肥やしにして社会貢献だけは続けよう。

“If I wasn’t hard, I couldn’t be alive.
If I wasn’t gentle,
I wouldn’t deserve to be alive.”

振込め詐欺が一向に減らない。
被害額は増加の一途だ。
高齢化社会の宿命なのだろうか。

しかし、騙されているのは老人だけではない。
バリバリの40代も結構騙されている。
それも、被害者意識もなく。

特に、不動産取引の世界が怖い。
理由は簡単で、それが非日常だから。
一般人が不動産の取引をするのは、
平均しても一生に2回ぐらいだろう。
だから、何が「正解」かが分からない。

例えば、マンションの売買。
ほとんどの人はその価格の仕組みさえ知らず、
平気で言われるままにお金を払っている。
マンション価格は二重構造で、
土地価格と建物価格から成っている。

そして、土地価格には消費税はかからない。
消費税がかかっているのは建物にだけ。
９９％の人がそれを知らないから、
ご丁寧にも消費税にまで仲介手数料を払う。
まあ、せいぜい10万前後の話だから、
騙された意識もないまま死んでいく。

人生で大切な格言は
「無知な仲間とだけでつるむな」
つまり、経験豊富な先輩や師に囲まれて、
謙虚に生きていくことこそが、
「騙されない人生」には不可欠なのだ。

ましてや、事業をやっていくような人は。

If you don’t want to be cheated on the business deal,
you have better have many senior friends or
friends with a lot of experience.

成金趣味の中でもお金のかかるのが
車、船、飛行機orヘリコプター

週に１回、２～３万円のグルメをしても
せいぜい月に１０万もあればいい。
ところが、高い車を乗り回すと、
最低でも月に３０万円はかかる。

成功したかつての教え子は、
判で押したように高級車に乗っている。
それぞれが１千万を超えるような。

船を持っている教え子もいる。
しかし、さすがにというか、
飛行機を所有する教え子はいない。
ただ、教え子の社長が持っていて、
月に１回は乗せてもらっているケースはある。

興味が湧いたので、
これらの趣味にはいくらかかるのか、
ざっくりと調べてみた。

結論として分かったことは、
空を飛ぶのにはお金がかかるということ。
車や船の数倍の費用が必要だ。
ちょっとした成金には手が出ない。
※ちなみに本田のプライベートジェットは
5億３千万円、年間維持費は1.3千万円

ヘリコプターでは飽き足らず、
自家用ジェットを買おうとしている
４０代のあの大成功者の相川先生は、
文字通り、雲の上の人だが、
第二のホリエモンにはなって欲しくない。

People who suddenly have got rich
have an air of vulgar prosperity.

ベンツＳ550（車）
購入費　　　　　　　　1600万
年維持費：　①～④で約９０万
① 年1万キロ燃料費　15万
② 自動車税　　　　　　７万
③ 任意保険　　　　　　40万
④ 雑費　　　　　　　　　2３万

ヤマハＹＥ－２４（船）
購入費（フル装備）　　 600万　　　　　　
年維持費：　①～⑥で約80万
① 月1回航行の年間燃料費　15万
② オイル交換費　　　　　　　　3万
③ 任意保険　　　　　　　　　　10万
④ 任意点検　　　　　　　　　　1万
⑤ 年間保管料　　　　　　　　40万
⑥ 修理費平均　　　　　　　　12万

Ｒ－２２（ヘリコプター）
購入費　：中古機で2～３千万円
年維持費：①～⑦で約350万から500万
① 飛行時間管理＆書類管理　　18万
② 25時間点検＆50時間点検　 9.7万
③ 耐空検査費　　　　　　　　　　55万
④ 無線検査費　　　　　　　　　　15万
⑤ 保険　　　　　　　　　　　　　　50万
⑥ 格納費　　　　　　　　　　　　120万
⑦ 燃料費　　　　　　　　　　　　80万

ベランダも春爛漫

ジャックバウアーの「２４」で寝不足になった。
毎年、ＧＷは借りてきたＤＶＤを楽しむ。
混雑する街やリゾートは嫌いだから。

これは先月リリースされたばかりの新作だ。
そのストーリの展開に唖然とした。
もちろん作り話だが、ぞっとした。

米国の無人攻撃機「プレディター」が
プログラムの設定ミスでテロの手に渡り、
それがロンドンを攻撃し、
更には中国の空母を攻撃してしまう。
全てが米国の仕業と見せかけて。

当然,中国はそれに報復する。
その報復の第一弾は「沖縄占領」
辺野古でもたつく沖縄はひとたまりもなく・・・

4月17日に書いた「成田から沖縄へ」
そこで、辺野古闘争が民意でなく、
得体の知れない組織に扇動された
「似非市民運動」だと訴えた。

勿論、沢山の資料を読み、
現地にも赴き、確信をもって書いた。
世のため、日本のために。

この記事に共感してくれた友人たちが
私の活動を応援してくれている。
微力ではあるが、世の中の役に立っている。

成田闘争の結果、誰が得をしたか。
インチョン国際空港の発展を見れば、
その答えは用意に推測できる。

グローバル化の時代、
「闘争」「反対運動」と名のつく動きには
先ず、敵性国家の存在を疑う必要がある。

だから、この時代、選挙結果は必ずしも民意ではない。
民意を操縦する見えない相手がいることを
我々は忘れてはならない。

We have to respect the public consensus,
but it isn’t always equal to the result
of the election.

The will of the people is easily controlled
by something invisible.

時間貸しの駐車場を始めて12年。
昨日ほど真っ青になったことはない。
料金設定の間違いに気付いたのだ。

事業範囲は東京から横須賀まで。
だから、たまに自分の駐車場も使う。
昨日の工事の打合せは夜10時、
車は近くの自分の駐車場に。

50分で打合せは終了。
20分100円の設定だから300円投入。
ところが何と100円が戻ってきた。

？？？？？？？
「設定が違うのか？」
何度も看板を見る。
ここを開場したのは1月7日。
今日が5月６日、約4ヶ月間。

いつも満車になる稼ぎ頭だから、
儲けそこなったお金は莫大だ。
すぐに管理委託先に電話。

彼がパソコン持参で到着したのは深夜11時。
「スミマセン、御免なさい」
やはり、設定ミスだった。

今後同じミスを繰り返さないために
「設定完了書のチェック」が必要だ。
アー、また、一つ仕事が増えた。

生きているということは
仕事をするということは、
「仕事が増える」ということなのか。

それにしても、引退したいなー！
もっと断捨離を急がねば・・・
　
I have to pay more attention to prevent
setting error from being repeated

不動産投資家にとって重要な情報の一つは
新たな都市計画道路（通称「都計道」）。
今、開通間近な道路が、「久里浜田浦線」
平成２８年、つまり来年開通予定なのだ。

久里浜から田浦に至る都計道の一部で
衣笠インターから平作までの僅か1.2キロだが、
これで有名な衣笠交差点の渋滞が解消される。
我々横須賀に住む住民にだけでなく、
三浦半島観光に訪れるドライバーにも
その恩恵は計り知れない。

平成29年開通予定なのが「安浦下浦線」
最後の400メートルの工事が今佳境だ。
この完成で、横須賀のイメージは一変する。
つまり、東京から来たドライバーは、
白鳥舞う白砂の下浦海岸まで、
美しい道路だけ走って来訪できるようになる。

既に開通した三浦中央自動車道では、
葉山御用邸前の渋滞が解消された上に、
逗葉新道の長柄地区は様変わりし始めた。
私の大好きな長柄のてんぷら屋「天康」も
東京からのお客が倍増したという。

三浦中央自動車道の恩恵が一番大きいのが
葉山の国際村で、各施設の入りは激増した。
私のお気に入りのトレッキングコースである
大楠山登山「国際村コース」も賑やかになった。

こうした新たな道路の開通が、
日本を訪れる外国人の数を増やし、
長い目で見た日本の発展に寄与する。

更に、人口減少を嘆くだけでなく、
都市インフラの整備を積極的に進め、
災害に強い美しい日本を次世代に残せば
外国からの流入人口増も期待できる。

三浦半島都市計画道路地図に
赤矢印で書き込まれていた
「佐島の丘通り線」も
今年の2月に開通した

City planning roads are opened to taraffic
in succession.

横須賀には限界集落が溢れている。
そのことはこのブログに何度も書いた。
先日、とあるその限界集落の地主から
そこの地価を教えてと頼まれ、
鑑定士も入れて本格的に調べた。
そして、その地価に唖然とした。

横須賀の中心は文字通り「横須賀中央」
横須賀中央駅を境に北東が平坦地、
南西はこれもまた文字通り「上町」
上町から深田台、田戸台、富士見町へと続く。

全ての名前が地形的特徴を表している。
この「台」のつく２町と富士見町が問題だ。
山坂が多いので、車が入れなかったり、
接道がなかったりする場所があちこちにある。

とはいえ、横須賀では田舎の長沢育ちの私には、
この辺りに住んでいる人は都会人に思え、
「羨ましい町場に住んでいる人たち」だった。
それが今では、地価でみると大逆転。

車入らず接道ありで、何となんと、坪３万円。
５０坪に古屋がついてせいぜい２百万円。
オプションをつけた軽自動車の値段である。
依頼した地主も驚天動地、「嘘だろう」の一言。
しかし、周辺はこの価格で取引されている。
それでも、売れればまだマシ。

山坂の多い横須賀の地形が諸悪の根源。
一人住まいの年寄りが亡くなれば、
不便この上ないから親族は住まず、即廃屋。
よって、人口減少に歯止めがかからない。

おまけに、基地の町だから人気がない。
Yデッキには赤毛のアンが溢れている。
こんな物騒な街には近寄りたくない。
特に女の子のいる家庭ほど忌み嫌う。

横須賀の公示価格マップを、
横浜の公示価格マップと比較すると、
もうその凋落振りは一目瞭然。

なのに、横須賀に関係する議員さんは、
小手先の「町興し」ばかり口にする。
もっと抜本的なことをしなくては・・・

もうこのままでは、「町は興せない」
本格的な町興しのお手本に、
私がとある挑戦を仕掛けている。

廃屋解体後の更地と
廃屋の建ち並ぶ限界集落
ここがあの横須賀のど真ん中
こんな光景が日本中で起こり始めている

政治と経済ほど難しいものはない。
だから、不勉強な私には書く資格が無い。
何年か前、それに気付いてから
政治・経済には触れないようにしている。

でも、自分なりの考えは持っている。
日本の将来を人並み以上に心配している。
応援したい政治家には献金もしている。
だから、止むに止まれぬときもある。

今、一番気がかりなのは沖縄。
辺野古問題は成田闘争を思い出させる。
大学生時代に勃発した成田闘争。
２０代の青春はこの闘争に翻弄された。

そして、今、辺野古闘争。
辺野古には何度か足を運んだ。
そして、想う、「適地」ではないかと。
もちろん、普天間に比べたら・・・・

成田闘争の真実が明かされるにつれ、
国民は、この問題への関心を失った。
そう、闘争の主は農民ではなく新左翼。
結果、地元住民の今は幸せとは程遠い。

当時の新左翼はテロリストだった。
今思えば、住民は利用されただけ。
「反対運動」は住民を疲弊させただけ。
当初、マスコミは反対運動寄りだった。
彼らは真実を見抜けず、運動を煽った。
それが皆を不幸にした。

このような運動のときに大切なことは、
この左翼の影響を受けた選挙結果を
錦の御旗にさせてはいけないこと。

今回の名護市長選でも、左翼は
五百人前後の住民をこの市へ転居させた。
結果、投票結果は正しい民意ではなくなった。
マスコミは何故これを正しく伝えないのか。
成田の真実を知っている我々の世代は
成田の真実を若い世代に伝える義務がある。

「アラブの春」がISISの始まりだったように、
「民意」という言葉は時として麻薬になり、
多くの住民を酔わせ、真実を見えなくさせる。
この美しい言葉を操る政治家集団とマスコミ、
彼らには十分な注意を払っていきたい。

辺野古で活動している人の多くは
正気の地元住民ではないという真実。
更にそこに流れ込む不思議な資金。
活動の裏にある真実はそれほど簡単ではない。

日本の混乱が続くことを願う国や集団、
その存在を我々は決して忘れてはならない。
沖縄を第二の成田にしてはいけない。

※県庁所在地の那覇からも遠く離れ、
名護市街からも隔絶された人口２千の辺野古。
ここに普天間から基地を移転することが
人口１４２万の沖縄県民に
「耐え難い迷惑をかける」とはとても考えられない。

お隣の所謂「県外」鹿児島県徳之島に
基地を移転するのなら「県外移転」だという.
この構図も「成田闘争」と全く同じなのだ。
沖縄の幸せや辺野古の発展とはなんら関係のない
「県外移転」というありえない口実だけが踊っている。

馬鹿げた闘争のプロたちに踊らされている沖縄。
これこそが沖縄の不幸だということを
多くの県民が気付き始める日が近いことを望む。

大好きな沖縄で、一日も早く、
辺野古闘争が終焉することを
願って止まない。

ブセナテラスでの思い出を忘れまいと
沖縄風に作った我が家のベランダ。
左手前に端だけが写っているのは露天風呂。

壇上で話さなければならない機会が多い。
話すこと自体は好きでなく、とても苦痛だ。
でも、其のつど大切にしていることは、
私の話を聞いてくれる人への配慮だ。

貴重な時間を割いて聞きに来ている。
だから、明るい気持ちで帰って欲しい。
「ためになった」
「来てよかった」
そう思っていただけるようにしなければいけない。
そう出来ると信じて、努力しなければいけない。

地方選挙真っ只中、
毎日のように下手な路上演説を耳にする。
彼らは、演説を研究しているのだろうか。
とてもそうは思えない、本当に聞き苦しい。

ケネディやオバマ大統領の演説を思い出す。
練り練られたその構成にうっとりとする。
時間が出来たので、その技法を整理してみた。

「皆さんは・・・だと声をあげた」
「皆さんは・・・だと願っている」
主語を私でなく聴衆に置いている。
こうして、聴衆を引き込んでいく。

そして、最後でなく、区切りごとに
感謝のことばを入れていく。
一般的には、最後が普通なのに。

過去、現在、未来へと時制を展開する。
締めくくりでは、希望をちりばめる。
未来は明るいと期待させる。
Canとdreamを繰り返す。

いつかは、
ケネディのようなスピーチをやってみたい。
苦手だからこそ、達成時の喜びは大きい筈だ。

We have a dream!
We Can Do It!
You have a dream!
You Can Do It!

「しがらみを絶つ」
日本一の収益率、日本一の年収を誇る
キーエンス社の社是である。

新入社員採用に当たっては
現社員の３親等以内の親族は不採用。
実力主義に血縁などは邪魔なのだ。
正に、徹底したcut off the tiesである。

目標に向かって仕事をするには、
しがらみへの余計な気遣いを排除する。
それがキーエンス成功の秘訣だ。

自分の意見ばかり言う人
努力もしない怠け者
人の悪口を言う人
運の悪い人間などとは
徹底的にしがらみを絶ってきた。

目標に向かって語り合う楽しい友
何かを成し遂げた喜びを分かちあう友
そんな人たちだけに囲まれていたい。
しがらみで無意味な会話をするくらいなら、
部屋に帰って本を読みたい、仕事をしたい。

会社を売ったときもしがらみの整理が出来た。
２０回以上の転居でもその都度しがらみを絶った。
こうして気の進まないしがらみを絶っても、
生きるのにちょうど良い数の友がいる。
正に、人生、cut off the ties

こんな理想的な人の輪を作って
限りある時間を上手に楽しんできた。
出来れば、この生き方を全うして、
更にさらに成長したい。

青春を過ごしている舞台

「どうしたら万人に受けるブログが書けるか」
たまに頭をよぎるテーマだが、
人によって感じ方が違うので、
面白いブログの決定的な書き方はないのでは・・・。

それでも、共通項はありそうだ。
一番は、読み手にとって役に立つか。
次が、人に伝えたくなる話題性があるか。
三つ目は、本能に訴えるか。

１０年間ブログを書き続けているが、
この三つの共通項をそれほど意識はしていない。
己の子供や知人に知らせたいことを書くだけ。
それを知って彼らに上手に生きて欲しいだけ。
でも、今日の情報は絶対に面白い筈だ。

その面白い情報とは、検索ワード。
「市町村名　公示価格」
例えば、「港南区上大岡　公示価格」

これでこの地区の地価情報が一発で分かる。
地図上の矢印をクリックすれば、
地価だけでなく、地価の動向さえも。
不動産で飯を食う人間にとって
これほど役に立つサイトはないだろう。

２月に使いまくったサイトは
「確定申告書等作成コーナー」
収入と支出を書き入れると
一発で税額が分かる凄いサイトだ。

仕事を楽しむ友人たちとは
いつも役に立つサイト名の交換をしている。
IT（information technology）時代、
有用なサイトほど面白いものはない。

それなりに責任のある地位で仕事をしている。
だから、クレーム対応技術は欠かせない。
クレーマーをプリズンに入れたこともある。

「責任者を出せ」
最初にこう言う輩ほど無知である。
だから、やり取りをテープに残し、
最後はこちらがクレーマーを訴える。
刑法２３４条、「威力業務妨害罪」で。
３年以下の懲役または５０万円以下の罰金。

「お前の態度はなんだ、店長を呼べ」
銀行やファミレスでよく見かける風景。
この程度で逆に自分が訴えられるとは
よもや思ってもいないだろうが・・・

店内で大声を出したり、
テーブルを叩いたり、
拳を振り上げて恐怖心を与えれば、
これはもう立派な「威力業務妨害」
証拠さえ残しておけば勝訴間違いなし。

クレーマーが特に使ってはいけない言葉は
「この町で商売を出来なくしてやる」
この一言で完全に地獄行きになってしまう。

一流企業のサラリーマンなら、
この一言一行一発でプリズン行き。
人生のお仕舞いである。

だから、世間を甘く見てはいけない。
大会社では偉くても、世間に出れば、
偉くもなんともないのだから。

先日の出来事。
「ここに車を止めるな」と怒鳴った輩を警察に。
道路交通法の詳細を何も知らずに、
偉そうに私に注意したのがそもそもの間違い。

道路は全て駐車禁止と思っている
かなり無知なおじさんだった。
「注意した自分がなんで警察に？」
唖然とした顔をしていたのが印象的だった。

友人が賃貸するテナントの親会社が倒産した。
今回の親会社は、典型的な持ち株会社。
この親会社の主たる事業は介護、建設、不動産。
友人のテナントは老人介護の子会社K。

最初に知ったのは親会社の倒産。
だから、最初はKは大丈夫かなとも思った。
でも、親会社の倒産は子会社の倒産に繋がる。
だから、例外はあるが、Kも早晩倒産するのだろう。

彼のこの事業での借入金は４億。
毎月の返済は２百万円以上。
賃貸開始が昨年の初め。
たった１年での大混乱である。
賃貸業で飯を食う者には他人事ではない。
明日は我が身と身の毛がよだつ。

ただ、一物件の借入れが４億というのが問題だ。
彼の場合はこの物件が最初の事業。
だから、この失敗は彼の破産を意味する。
親から相続した土地などの全財産を失う。
そう、全て銀行に持っていかれる。

賃貸事業では、
賃料総収入の３０％が毎月の返済限度額。、
だから、仮に毎月９００万の賃料収入があれば、
２００万円の返済には無理が生じないという訳。
たとえこの賃料が入らなくても返済には困らない。

逆に言えば、返済の３倍近い賃料収入がなければ
４億円の借入れをする資格などないのだが、
銀行は、担保さえあればそこまでは考えない。
貸した分の担保があれば損はないから。

だから、銀行は、大地主にはごっそりと貸し付ける。
相手が無一文になることなどより儲けを重んじる。
不動産には無知の彼など乗せるのは朝飯前だった筈。

こうして無一文になっていく大地主が後を絶たない。
１年前、「お父さんは凄い」と言っていた
あの可愛い娘さんの顔が目に浮かぶ。

彼の場合、初めての賃貸事業が
４億円の借入れだったことが悔やまれる。
せめて総資産の三分の一くらいの借入れなら・・・
なんとか、別の介護事業者が引き続き
この建物を借りてくれることを祈るばかりだ。

鋼板にアルミと亜鉛でメッキしたのが
ガリバリウム鋼板で、芯はもちろん鉄である。
この金属系サイディングの欠点は
いとも簡単に傷がつくこと。
工事中に職人さんが傷つけることも度々。
だから３月末の完了検査でも気が抜けない。

ただの鋼板は傷がつけば酸化しすぐ腐食する。
これがガリバリウム鋼板だと、
傷ついたところにメッキした亜鉛が溶け出し、
傷を塞いでしまうので、腐食はしにくい。

「しにくい」と言うのは「しない」ではない。
だから、ガリバリウムは嫌だという人も多い。
見た目から、昔のトタン板を連想する人もいる。

米国ではガリバリウムのサイディングより
アルミのサイディングの方が普及している。
でも、日本では建築基準法の耐火基準の関係で、
圧倒的にガリバリウム鋼板のシェアが高い。

いずれにしても、金属系のサイディングは
絶対に１階部分には使ってはいけない。
手が届いて、人為的に深い傷をつけられたら、
あっという間に傷だらけ、錆だらけになるから。
周囲の状況次第では「貰い錆」の問題もある。

それは別として、手の届かない２階以上なら
金のかかるシーリングの心配がない分、
メンテナンスの煩わしさからは解放される。

錆のでないアルミのサイディングでも
誰もが目にするアルミ特有の腐食がある。
この世の中、全てに満点という建材はない。

その意味で、修繕積立金が重要になってくる。
マンションだけでなく、建物全てに。
積立の目安は、毎月坪５百円。
だから、30坪の一般住宅でも、
月に1万5千円は修繕用に積立てておくべき。

そうすれば、私の所有する建物のように
40年経っても新築同様で、気持ちよく住めるし、
貸家だったら綺麗というだけで賃貸価格は下らない。
これこそが修繕積立金が持つ意義で、
元は十分にとれてしまう。

←シンガポールのマリーナベイサンズ
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
←熱海のハーベストクラブ伊豆山
今流行のホテル風景だ。

PSマンションホームページをアップした。
途端に、様々な評価が耳に入ってくる。
その評価を聞きながら、
その人のIQやEQを推測し、
その人の人生成功度も推しはかる。

「凄い評価の仕方だな」と思ったのは、
２０代で課税所得が２千万を超える男。
「ちょっと待ってください。
同じ業界のHPも調べてから言います」

それから、おもむろに言った言葉は
「この業界では抜きん出て素晴らしい」
「革新的ですね」

要するに
いくらでも金をかけられるトヨタなど
大会社のHPほどではないが、
金のないマンション管理組合のHPとしては
類を見ないほど素晴らしいというのだ。

そして、次の質問が
「外向けですか、内向けですか」
わが意を得たりと
「両方だよ」と詳しく説明する。
「なるほど、それがよく分かります」

一番がっかりしたのはプロのSEの一言。
「写真がよくないですね」
内心、思う。
「こいつ、これだから・・・・」
いい写真がなかったことは百も承知。
後で徐々に差し替えるつもりだったのだ

HPの評価はその目的達成度から入るべきで、
専門家なのにそのことに頭が回っていない。
彼は、見栄えだけのことしか考えていない。
こんな男にHP作成を依頼したら、
綺麗なだけの芸術作品しかできなくて、、
本来の目的はどこかに吹っ飛んでしまいそうだ。

同じことを別の表現で言ったのがある医者。
「私の医院ではここの写真は加工してますよ」
要するに、この場所の写真は加工してでもいいから、
美しいものを使った方がいいという婉曲表現。

こう言われれば素直に
「いいアドバイスをありがとう」と言える。
ものは言い様である。

今回の経験から、
自分が評価を求められたときのことを考えた。
この言い方次第で、その人のIQだけでなく、
EQまでも見抜かれてしまうから。

ちなみに、このマンションのホームページのURLは
ps-kamioka.com

「１０階建て以上で２５戸以上あるマンションは
５階ごとに備蓄倉庫を設置しなければならない」
これは東京都中央区の建築条例だ。
この中央区、住民のなんと８割以上が
マンションに住んでいる近未来都市である。

我がPSマンションも独自に、
防災対策の充実化を急いでいる。
１５年目の昨年は、地下倉庫に加えて、
２棟の防災専用倉庫を建設した。

今後は、地下倉庫を復旧資材を中心に
生命に関係のない建築資材専用保管庫とし、
生命関連保管庫と区別することとした。

地上の防災専用倉庫には、
ドリルセット、投光器、発電機は言うに及ばず、
携帯トイレ、トイレテント、浄水器など
命を守るための防災用品が完璧に揃っている。

日常的に使われているダストルームには
大型の棚を設置し、非常用避難梯子や担架、
テントなどを使いやすく置いた。
勿論、これらが使われないことが
何よりも一番の幸せなのだが・・・

これらを使う防災訓練が
マンション住民の一体感を醸成し、
より良いマンションライフの形成に
大いに役立っている側面も重要視している。

更に大きなとらえ方をすれば、
これらの防災訓練を通して、
日本人の国民性が更に更に磨かれ、
究極、世界平和にまで繋がっていく活動だ。

PSマンションの防災対策を
マンション防災の理想形にし、
災害に強い日本作りに貢献できれば、
管理組合活動も捨てたものではない。

ピケティは言う
「主要国が一斉に資産課税を実施せよ」
シンガポールのような金持ちの逃げ場を
なくせば格差は解消できると。

この傲慢な思考がイスラム国を作った。
ピヶティの母国、フランスなど先進国が
アラブの暴君国家に民主主義をと叫んだ。
それにアメリカなど大国先進国が同調した。
アラブの安定は欧米の脅威だから。

この辺りに民主主義など根付く訳がないのに。
わざと綺麗ごとで人道的なんて言う。
結果、イスラム国が生まれ、
その関係国家に武器を売りまくる。
これが「アラブの春転じてイスラム国」事件

さて、シンガポールは無資源の小国家だ。
資源のある大国とは訳が違う。
だから、貧しい彼らは考えた。

「税を安くして世界の金持ちを集めよう」と。
そして彼らから入る税で投資をし始めた。
つまりは、それが国策だ。
G7と歩調など合わせる筈がない。
ピケティを鼻で笑っているに違いない。
「お前、馬鹿なこと言うなよ」と。

なぜ西欧の白人は
有色人種の国に余計なお節介をするか。
それは彼らが有色人種の発展を恐れているから。
アラブに続けて東アジアをも混乱させたいから。
二言目には、「人権」「人道的」「民主主義」

中国の最大の資源は共産党だ。
共産党をなくせば中国が崩壊するから、
中国を潰したいアメリカは言う、
「君たち、国家運営ではもっと人権を大切に」
「人種問題にはもっと人道的に対処せよ」
「香港には民主主義を根付かせよ」
（この手でアラブは油まみれになり燃え上がった）

そして、中国は笑う、
「うるせー、その手にはのらねーよ」
「いつかお前ら、ぶっ潰していやる」
米中の戦いから目が離せない。

資産家の知人が多い。
彼らの二代目も資産家になる。
相続がゼロだった私には、
夢のような雲上人たちである。

彼らを見ているから、
R≧Gというピケティ理論がよく分かる。
資本のRETURN≧賃金のGROWTH
このピケティの理論的な考え方は
６０年前、１０代に祖父から教わっていた。

だから、３０年間、借金まみれで土地を買った。
ケチと言われながら借金の繰上げ返済を続けた。
何がなんでもR側の仲間入りをしたかった。

その間に、バブルの崩壊に遭遇した。
多くの仲間がバブルの波間に沈んでいった。
自殺、倒産、自己破産、家族離散、・・・
G側からR側になる道は本当に険しかった。

ケチの汚名に甘んじながら返済を急いだので
バブルの大波を怪我もなく乗り切った。
そして、気がついたら喜寿になっていた。

こうして確かに土地などの実物資産は増えた。
しかし、紙製の金融資産は皆無に等しい。
所詮無一文からのスタートだから、
金融資産までは増やせなかった。
それほど世の中は甘くない。

ピケティ氏は言う。
R≧Gから生まれる格差を埋めるために
金融資産への課税が必要だと。
この考えには大賛成だ。
今までなかったことが不思議なくらいだ。

この課税は一石二鳥である。
金を持っている者の多くは預金を止めるから
それが消費に回されて、経済が刺激される。
土地には既に固定資産税があるが、
金融資産で土地を買う者も増える。
地価が上がれば固定資産税も増える。

金融資産に２％課税したらこの世から
「金持ち」という言葉が消えるだろう。
金持ちとは純金融資産が３千万以上の人だ。
だから、この税の基礎控除は３千万円くらいか。

でも、日本から金持ちが逃げ出したら、
勿論、日本の経済は破綻してしまう。
彼らはみな毎月百万円以上の税金を払っている。
その金が日本の国を支えている。

それが恐ろしいことに、
既に高額納税者の私の教え子たちは、
日本を捨てる国外脱出の研究をしている。
シンガポールはそんな金持ちのたまり場だ。
世界中の金持ちの集まるこの国は天国だ。
ゴミ一つ無いファインカントリーなのだ。

ピケティの経済学は
そこまで考えているのだろうか。
企業が工場を日本から国外に移したことで
日本での設備投資は兆単位で消えた。
事業税も建物への固定資産税も消えた。
この悲劇の二の舞はもう見たくない。

「看板の落下で21歳の女性が重体」
昨日、強風の札幌で起きた悲しい事故。
業務上過失傷害容疑で警察が捜査開始・・・

30代、学習塾を10数校展開していた頃、
台風が接近するたびに、寝られなかった。
塾の看板が飛んで生徒が怪我をしないかと、
心配でよく見回りに出かけた。

「看板の骨組みには錆びる物は使うな」
そう言って、建設業者には注意を促していた。
建物の維持管理に殊のほか神経質なのは、
こんな経験が原点にあるからだと思う。

鉄製品は必ず亜鉛のドブづけをしてもらう。
こんなことを覚えたのもこの頃だった。
看板の骨組みに使われる鉄とか外階段の鉄は
必ず溶融亜鉛メッキをしてから使ったのだ。

80年単位で語る長い人生では、
5年毎に錆止めをする塗装など、
面倒くさくてやっていられない。
それこそメンテナンスノイローゼになる。

だから、
釘一本にでも錆びないものを使った。
雨どいをとめる釘が錆びれば、
それこそ家がそこから朽ちていく。
あの釘の小さな穴が命取りになる。

腐食するものへの恐怖は、
今でも夢にまででてくる。
錆は、建物だけでなく、
この私の身体への恐怖でもある。

「腐食しない建物と身体」
これは実に大切なテーマである。
私にとっては・・・・

木造、鉄筋コンクリート造、
パネル造、それぞれ経年劣化の場所が異なる。
不動産投資家なら、その違いを把握しておくべきだ。