適業適所

自分の土地でどんな賃貸業をするか。
プロが扱う分野を除いて
一般的に素人でも参入できるのは
アパート、マンション、時間貸し駐車場
商業ビル、一括貸しのトランクルームくらいか。

トランクルームはまだ普及していないので
今回は除き、残りの三つを比較検討してみる。
当然のことだが、それぞれに一長一短があり、
「どれがいちばんいい」とはなかなか言い難い。

①アパート、マンション
困る事:
※入居者審査では最高ランクに入るような人、
 例えば公務員や上場会社にお勤めの人でも、
 入居後にごみを廊下に置いて人の迷惑を
 省みない人がいて、手を焼くことが多い。
※入居したときは小学5年生だった子が3年して札付きの悪になり、
 学校から帰ると毎日階段に友達5〜6人と3時間以上もたむろする。
 18歳ぐらいまでの子には注意の仕方が難しく、頭を悩ます。
※入居してはいけない筈の人が入居者審査をすり抜けて住みつき
 他の入居者が出て行ってしまい、空室が多くなり、経営を圧迫する。
(入居者審査にもっといい方法はないか・・・)
※入居後にお勤めの会社が倒産して、長期滞納者になってしまった。
 (最終的には退去させたが、精神的に苦しい場面だった)

良い事:
※周りに新しいアパートが建っても急に売上げが落ちることはない。
※(私には)適当に煩わしいことがあって楽しい。
※一等地にこしたことはないが、二等地でもやっていけるのがいい。

②商業ビル
困る事:
※中古物件で買ったときは満室で、実質利回りが12%を超えていた。
 ところが、今では8室中3室も空室で、1年以上もひやひやしている。
 (空室になると中々次が見つからない)
※入居してはしけないはずの人が入居者審査をすり抜けて
 他の入居者が出て行ってしまう。
(入居者審査に限界があるのか・・・)
※近くに新しい商業ビルが建ち、家賃下げ要請があり
 12%ほど家賃収入が減った。
 競合ビルが建つと、アパートよりは影響を受ける。
※一等地以外だと苦戦することが多いので、初期投資費用がかさむ。

良い事:
※満室時の利回りはアパートより2〜3割は高く設定できる。
※日ごろからテナント候補を開拓しておかなければならないので
 交際費の枠が広がり、経費が多額に使えて人生が楽しくなる。
 
③駐車場
困る事:
※開業したときは一人勝ちだったが、その後周りに5つも駐車場がオープン。
あっという間に売上げが半減した。
 (競争相手が来ると途端に売上げが落ちる点がアパートとは違う)
※代金未払い者(乗り逃げ常習者)のたまり場になり、売上げが半減。
 (周辺状況の変化に大きく影響を受ける)

良い事:
※土地以外にほとんど費用をかけないので、困ったらすぐに撤退できる。
 (売って撤退するときのロスが少ないのがいい)
※探すのは難しいが、二等地でも大儲けできる場所がある。

この項については、まだ十分に検討していないので
友人や業者の意見を聞いて
もう少し書き足していくつもりだ。

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