不動産の指標公式を利用する前に
それらを用途別に三分類しておくと
非常に覚えやすく、理解しやすい。
（その１）指標計算の分子に使う基本用語二つ
●キャッシュフロー（別名は営業後現金収支）
課税所得−所得税−返済元金＋減価償却費で求める
※課税所得とは
不動産収入―返済利息―運営管理費―固定資産税―減価償却費
※お金のある人は不動産を購入するとき自己資金で払う。
この場合、銀行への返済元金も返済利息もないので
キャッシュフローは限りなく賃料に近づく。
所謂、あの羨ましい、生まれながらの地主さんは
それに近い状態で、毎日楽しく過ごしているに違いない。
それに引き換え、多額の借金でスタートしている
我々のようなチャレンジャーはキャッシュフローが低く
収益を上げるために自分でアパートの掃除をしたり、
滞納家賃の催促をしなければならない。
●NOI（別名はネット営業収入）
不動産収入―（管理費＋固定資産税＋その他諸経費）
※営業利益であって経常利益ではないので
減価償却費や所得税、ローン返済額を絡めない。
※Net Operating Incomeの略。
Netは「正味の」、Operatingは「営業の」、Incomeは「収入」
（その２）不動産別投資指標三つ
個人の財務状況などと関係なく、不動産そのものの投資指標。
●表面利回り（別名はグロス利回り、単純利回り）
不動産収入÷物件価格
※ここでいう不動産収入は実質賃料収入でなく
満室時想定賃料収入である。
※この数字は不動産業業者が素人のお客さんに
物件を薦めるときに使う彼らにとって都合のいい数字。
ただそれだけの意味しかない。
私はこの数字が１０％以下の物件は相手にしない。
●実質利回り（別名はネット利回り、純利回り）
NOI÷（物件価格＋取得費用）
※取得費用とは、仲介手数料＋不動産取得税＋登記関連費＋印紙税
※実質利回りは個々の不動産の収益性を正しく把握するのに便利。
多くの場合、表面利回りより２％くらい低くなる。
損益計算上はものすごく大きな違いで
この数字を出す必要性はよく分かる。
●キャップレート（別名は収益還元率）
初年度期待営業収入÷不動産の市場価格
※その土地で何をするか、どのくらいの収入を見込むかは
投資家によって数字が異なってくるので、不動産別指標でなく、
個人別投資効率として分類する人もいる。
また、市場価格も投資家によって見積もりが変わることがある。
そのようなことから、日本ではあまり普及していない指標の一つ。
※Capitalization Ratioの略。
※埼玉でキャップレートが１０％期待できる物件と
東京で５％しか期待できない物件があったらどちらを取るか？
一般的には空室率の低い場所ほどキャップレートは低くなるが、
安定的経営が出来る可能性は高まってくるメリットもある。
埼玉のカリスマ大家のSさんは特殊な才能で
あの田舎で低い空室率での経営をしているが、
普通の人にはその真似ができない。
キャップレートという指標の難しい一面だ。
※横浜市金沢区のKさんは関東学院大学の学生相手にマンションを
何棟も建て、高利回りの不動産経営をしている。
成功者は何か自分の得意の分野を開拓していることが多い。
（その３）個人別投資効率指標一つ
不動産の投資効率は、個人の財務状況により変化する。
それを考慮して計算した個人別の投資指標。
●CCR（別名はROE、ROI、自己資金配当率）
キャッシュフロー÷自己投下資金
※銀行にお金を預けるときに預金金利を気にしない人はいない。
でも、そんな金利よりも何十倍もいい不動産投資に
関心のない人が多いのは非常に不思議だ。
株の世界で使うＲＯＥ（株主資本配当率）に
相当する指標で、日本語では自己資金配当率という。
つまり自己資金の利回りで、自分の使ったお金が
１年間に生む利益の割合を百分率で表したもの。
※Cash on Cash Returnの略
関連豆知識：例題でそれぞれの指標を求めてみよう。
（想定条件）
年間賃料３６０万円 借入れ利率２．５％の２０年ローン
物件価格３６００万円（土地５０坪付き築１０年の軽量鉄骨アパート）
年返済額１９２万円（その内と当初の利息分７２万、返済分１２０万）
自己資金７８０万円、銀行借入れ３０００万円、所得税率２０％
（諸経費）
委託管理費１８万円、仲介手数料１１４万円 、固定資産税２０万円
登記関連費２９万円、司法書士報酬１０万円 、不動産取得税２５万円
印紙代など約２万円、所得税率２０％ 、年間減価償却８０万円
上記の条件で次の指標を求める。
①キャッシュフロー（営業後現金収支）
先ず課税所得を求める。
不動産収入―返済利息―運営管理費―固定資産税―減価償却
（ ）−（ ）−（ ）−（ ）−（ ）
次にキャッシュフローを求める。
課税所得−所得税−返済元金＋減価償却費
１７０万円−（ ）−（ ）＋（ ）
年間のキャッシュフローは９６万円で月額なら８万円。
一戸月７５０００円のアパートなので、約一戸分が毎月浮く物件。
所得税は課税所得の２０％なので３４万円を代入しましたよね。
②NOI（ネット営業収入）
不動産収入―（管理費＋固定資産税＋その他諸経費）
（ ）−（１８万＋２０万）
３２２万だが、諸経費として毎年２２万円を使うならば３００万円。
今回は３２２万円としておく。
③表面利回り（別名はグロス利回り、単純利回り）
不動産収入÷物件価格
（ ）÷（ ）
で、１０％になる。
④実質利回り（別名はネット利回り、純利回り）
NOI÷（物件価格＋取得費用）
（ ）÷（３６００万円＋１８０万円）
で、約８．５％となり、表面利回りとはかなりの差が出る。
⑤キャップレート（別名は収益還元率）
投資家が自分の調査で、稼働率を９５％と想定し、
その物件の市場価格を３６００万円と考えると
初年度期待営業収入÷不動産の市場価格
３４２万円 ÷ ３６０