世の中、本当に超不景気。
横浜の町を走っていても
やたらと目に付く「売地」の看板。
２年前には想像も出来なかった光景だ。
そんな土地の幾つかは必ず時間貸し駐車場になる。
これがまた、私の本業にはすごい痛手。
同業の友人はそんな駐車場が近くに開業して
月間売り上げが半減したと嘆いている。
でも、彼のように本業がしっかりしていて
駐車場経営がほんの副業ならまだしも
私のようにそれが本業の人間は
この不景気で寿命が相当縮んでしまった。
そんなブルーな秋の日の午後、携帯が鳴った。
「めったに出ないいい出物が・・・」と
久しぶりの業者からの甲高い声。
応える元気もないので
「資料をファックスで送ってください」と。
５分もしないうちに、大量の資料が送られてきた。
西横浜駅から２分、かなりいい情報の感じ。
面積が５０坪で、価格が８５００万
ということは坪単価１７０万、妥当か少し高いか。
「８０００万ならいいか？」とすぐに値踏み。
既に誰かが検討した土地らしく
駐車場としての図面まで揃っている。
９台可能で、１車室月７万はいけると。
月間売上げ６３万なら年間は７５６万円。
物件費以外の費用を挙げると
１：仲介手数料２４６万円
２：所有権移転関連費用約４４万円
３：司法書士報酬約１０万円
４：不動産取得税約４０万円
５：契約印紙代４５０００円
６：機械代＋工事代３００万円（今回は中古品）
総合計が約６４５万円に値踏みの８千万を加えると
購入時総費用は８６４５万円となる。
次にキャッシュフローを求める。
資金計画は借入れが７０００万、自己資金１６４５万。
●収入＝７５６万
機械の減価償却費３００万÷５年＝６０万
●支出＝固定資産税月４万、管理費月９万、元本返済月２１万
利息月１６万、消費税月約６万
※１：７５６万円は１千万以下なので課税対象ではないが
私の場合他と合わせると１千万を超えるので課税される。
アパートの賃料には課税されないので、ちょっと悔しい。
また、今後消費税が上がることは確実なので恐ろしい存在。
※２：返済は元利均等なので元本に２４０ヶ月を掛けても
７千万にはならない。年毎に元本返済が増え、支払利息が減る。
＝上の数字を基にして所得税を出す＝
年間収入−年間利息 − 管理費 −固定資産税−減価償却
７５６万−当初１９０万−１０８万−４８万 − ６０万
これで課税所得が３５０万、よって２割の所得税は約７０万
●課税所得−所得税−返済元金＋減価償却
３５０万−７０万−２５２万＋６０万
これでキャッシュフローが年８８万、月で約７万円
※キャッシュフローの計算は８月２６日豆知識参照
７万円のキャッシュフローでは辛いので
自己資金を増やすことも考えたが
地震に備えて現金を残しておきたいので
当初の７千万円借入れの方針は変えないことにした。
翌日「８０００万なら買いますよ」と伝える。
「早速すいません、ありがとうございます」
「よろしくお願いします」
さあ、先方は下げてくるか？
関連知識：レバリッジ効果とその意味
１０月２日の久里浜のアパートと
今日掲載の西横浜の駐車場を買ったとする。
両方の賃貸収入は３６０万＋７５６万で１１１６万円
両方で使った自己資金は８００万＋１６４５万で２４４５万円
賃貸収入を自己資金で割った自己資金利益率は
１１１６万÷２４４５万＝約４５．６％（これをROEという）
この信じられないような高利回りが正にレバリッジ効果（てこの効果）
※借入れという行為がてことして機能して生まれる高利回り。
銀行金利と比べると桁違い。これほどの高利回りを
自分の力で生み出せるのが不動産賃貸業の凄さ！
ところが、現実の生活感覚で同じ数字をいじってみると
また違う側面が見えてくる。
今回の二つの物件の年収合計は１１１６万円。
１０倍すると埼玉のカリスマ大家さんの年収１億を超える。
つまり、年収１億だと豪語しても、借入金が多い場合は
生活費として使えるお金は
年間（１０万＋７万）×１２で２０４万円だ。
子供二人を養うにはちょっと厳しい金額ではないか。
生まれながらの地主でもない限り、
カリスマ〜なんてこんなもの。
一体どうしてそうなるか？
熱心なこのブログの読者は既に分かっている筈だ。
全ての原因は幽霊所得のせい！
このアパートと駐車場を経営したときの課税所得は５１０万
これは数字としても、生活費としても立派な収入だ。
しかし、その中の７２％が銀行返済に消えていく。
そう、残った筈のお金が土地という資産に形を変えていくのだ。
だから、ほとんどの人がスタート時にはこの仕事で飯が食えない。
この仕事に光が差し込むのには最短でも１０年が要る。
そう、最初のアパート借入金の返済にめどが立ってから
少しずつ希望の光が見えてくる。
そして二つ目が返し終わると
ささやかな贅沢が可能になる。
三つ目を返し終わるとこれに勢いがつく。
借金でスタートする不動産賃貸業の世界とは
ことほど左様に忍耐と継続の世界なのだ。
レバリッジ効果の資産作りに目を向けるか
若いときの辛い生活は嫌だと目を背けるか
どちらを取るかはあなたの自由だが、
老後の生活にかなりの差がつくことだけは事実。
写真説明：またぞろ斑尾のシーズンだ。
秋も中身の濃いイベント満載。
第３回斑尾国際音楽村ライブ
（１０月２５日と２６日）
スキーの前にも是非斑尾へ。
詳細は⇒http://ameblo.jp/madarao/theme-10002222752.html