秋のお彼岸、例年通り
Pマンションの配水管清掃のお知らせが来た。
この清掃は年に1回、この季節の年中行事だ。
風呂、洗面、台所の排水口に
高圧ホースを差し込んで洗浄する。
この８年間、何の疑問も持たなかった行事だ。
しかし、自分が管理する横須賀や鎌倉のマンションでは
5年に１回しかしていないことを今になって気がついた。
このパイプの洗浄費用には毎年60万円近くが使われている。
もしこれを5年に1回に減らしたら、5年で240万円が浮く。
気になって、いろいろと他のマンションの事例を調べてみると
平均で3年に一回が一番多く、次が4年に一回が続く・・・
どうやら、私の考え方が一般的だということが分かった。
では、大手のSサービス株式会社は何のために毎年やるのか
答えは一つ、Sサービス株式会社の利益のためなのだ。
確かに毎年やればやらないよりはパイプはきれいだろう。
費用的には、そんなやる必要もないことをやるのは許せない。
このような無駄がマンション管理会社には多すぎる。
他にもぞっとするような運営のマンションがゴロゴロしている。
それでも、住民は何も知らずに平和そうに暮らしている。
これは今の日本の縮図だとついつい連想してしまう。
のん気な住民が気合の入らない日本の国民とダブル。
この国の人間は余りにも官僚（行政）の無駄を許しすぎる。
お隣の国なら暴動になるようなことでも波風一つ立たない。
しかし、自分のマンション経営ではこんな放漫は許さない。
一棟売りマンションを購入後、管理を近所の不動産屋に頼んだ。
管理内容は、家賃の集金、住人からの苦情受付と一部対応処理
入退室時の工事見積もり、これで賃料の４％を管理料とする契約をした。
これとは別に、庭の手入れ代が月に3万、消防の書類提出料が年に5万。
半年間、依頼先の管理の内容をチェックし、管理契約を変更した。
先ず、毎月3万円の庭の世話と
年に５万円の消防関係の仕事はこちらでやることにした。
入退室時の工事は相見積もりをとることを了承させた。
苦情処理は、その前に内容を連絡させ、
こちらの許可を得てから工事に入る流れにした。
このように契約内容を変更したことで
年間７０万円以上の経費削減になった。月に約６万円である、実に大きい。
また、エアコン一つにしても、業者を変えたことで
交換費用が毎回1０万円は安くなった。
マンションやアパート経営では、管理内容を十分に理解し、
自分で出来ることは自分でやらないと大きな利益は望めない。
私の車には、掃除用具や庭の手入れ用具一式がいつも積んである。
もちろん、セキュリティの道具も持ち歩き、鍵などはその場で直す。
こういったマメさが賃貸業の基本中の基本なのだ。
関連豆知識：賃貸マンションでのクレーム対応
① お風呂のお湯がでない
⇒管理委託した会社が手配⇒その業者が修理
（または管理委託した会社から大家⇒大家が手配⇒その業者が修理）
② トイレが詰まった
⇒管理委託した会社が手配⇒その業者が修理
③ 隣や上の人の生活音がうるさい⇒管理委託した会社が解決
④ 宅配ボックスの手紙が抜きとたれた⇒管理委託した会社が解決
⑤ 窓のしまりが悪い⇒管理委託した会社が手配⇒その業者が修理
⑥ 漏水、雨漏り⇒管理委託した会社が手配⇒その業者が修理
⑦ 鍵の調子が悪い⇒業者か大家のどちらかで修理
⑧ 家賃滞納⇒管理委託した会社が解決
⑨ 夜逃げ⇒管理委託した会社が解決
⑩ 玄関ドアが開かない、閉まらない。⇒業者か大家のどちらかで修理
対応の違いは工事費の違いがその理由。
お風呂のトラブルの場合、直すのに「釜の取替えです」
なんて簡単に言われたら、お金がいくらあってもやっていけない。
反対に、トイレの詰まりなら、「便器の交換です」
なんていう可能性はあまりないので、完全にお任せする。
鍵のトラブルなら「交換です」と言われる可能性もあるので、
報告内容次第でどちらが対応するかを決める。
写真説明：庭巡りは大切な仕事の一つ。
自然美と機能美との融合が
私の庭造りのテーマだ。