横須賀の業者から電話が入った。
「久里浜にいい物件が出ました」
「では、明日１０時に伺います」
投資用アパートの一棟売りだ。
我々がどんな風に数字を追っているか、
参考になりそうな順番で書き出して見た。
①駅から４分、土地面積が５５坪
※坪５０万の場所なので土地だけなら２７５０万
※これは買付け価格３６００万円の７６％
買い付け価格に対する土地価格の割合が
８０％以上なら地震対策として理想的
※２７５０万×０．７＝１９２５万
０．７は銀行が融資額を決める際の数字。
駅から５分以内なので、掛け目は０．８でも可。
これが土地に対する銀行の融資可能額
②軽量鉄骨築１０年
建物延べ面積：１７０平方メートル
※１７０×１５（建物評価係数）＝２５５０万
２５５０×０．６（築年数係数）＝１５３０万
銀行担保価値は１５３０万円
これにその銀行の担保掛目０．８を掛ける。
１５３０万×０．８＝１２２４万
建物に対する銀行の融資可能額
※係数については８月２０日の豆知識参照
③一戸面積４１平方メートルの４部屋
隣との境にユーティリティを配し、
お互いの生活音を聞きにくくした人気の間取り
また、一戸の家賃月額７２０００円は相場より安め。
よって、広さ、間取り、家賃設定、全て問題なし。
④現況満室、駐車場２台 １台６千円
月間総売り上げ３０万円
年間総売り上げ３６０万円
他の業者曰く、「空室率は１０％以下の場所」
⑤相手の公開価格４０００万円は表面利回り９％
こちらの希望価格３６００万円は表面利回り１０％
私は１０％未満では手を出さない。
⑥１０％の場合の物件以外の購入時費用
１：仲介手数料１１４万円
２：所有権移転費用約２０万円
３：司法書士報酬約１０万円
４：不動産取得税約２５万円
５：契約印紙代１５０００円
購入する場合の総合計約３８００万円
⑦借入れ返済計画
１：自己資金８００万円
２：銀行借入れ３千万円
※２，５％の２０年返済なら月約１６万
※土地に対して１９２５万、建物に対して１２２４万
合わせて３１４９万までは融資の交渉可能範囲
⑧月額キャッシュフロー試算⇒約１０万円
●収入
家賃月３０万、減価償却費は月額約９万
●支出
固定資産税月１．５万、管理費月１．２万、
当初利息月５万
●先ず所得税を求める
年間家賃−年間利息−管理費−固定資産税−減価償却
３６０万−当初６０万−１４万 − １８万 − １０８万
これで課税所得が１６０万、よって２割の所得税は約３２万
●課税所得−所得税−返済元金＋減価償却
１６０万−３２万−１２１万＋１０８万
これでキャッシュフローが年１１５万、月で約１０万円
※キャッシュフローの計算は８月２６日豆知識参照
検討結果：
検討する上での決定的ポイントは３つ。
A:土地値が買値の８０％近くあるので
大地震での損失が少ない。
B:キャッシュフローが約１０万あるので
空室が一つあってもやっていける。
C: 間取りがよく、建物の状態がかなり良好
よって結論は「買い！」
豆知識：キャップレートとキャッシュフローの違い
キャップレートとは、投資不動産のレント収入から維持管理費を引いた
純操業収入（税前、ローンなどの支払前）を売買価格で割ったもの。
地域による相場を比較するために使い、土地そのものの評価。
だから、買う人の財務状況とは一切関係ない。
それに対して、キャッシュフローは
買う人個人の財務状況や借入れ条件を加味するので
土地そのものの評価ではない。
同じ土地でも、買う人によって数字が異なる。