私の理論では、マンション完成後の販売価格を評価値１００とする。
耐久値と同じように、年とともにこの値が下がっていく。
ところが、築30年を過ぎて耐久値が６０を切った頃に、
評価値が１５０になった事例が、前回書いた｢ブランズシティ港南台｣
元の港南台駅前うぐいす団地はそんな建替え成功マンションとして有名だ。
まだ築30数年しかたっていなかったが、3年かけて建直され、
「ブランズシティ港南台」として売りに出された。
幸運だったのは30数年前に3千万で買ったオーナーたち。
「ブランズシティ港南台」の4千万以上の部屋をただで手に入れた。
30年所有して、新品の4千万以上のマンションがただで手に入るなんて、
4千万の宝くじが全員に漏れなく当たってしまったような話だ。
この成功のからくりは容積率と街の人気度にある。
容積率と評価値との関係は大雑把には次のようになっている。
Ａ：3倍以上大きく建てられる（容積率を1/3しか使っていなかった）場合
建直しの費用負担が一切ないので、建直し時の評価値は１５０％前後
Ｂ：2倍大きく建てられる（容積率を半分しか使っていなかった）場合：
建直しの費用負担が1,000万円程度かかり、評価値は８０％前後
Ｃ：現在と同じ（容積率に余裕がない）場合：我がＰマンションがこれに該当
建て直しに2,000万円程度の費用負担が発生し、評価値は５０％前後
評価値が～前後いうのは、建直し時の当該土地の価格に左右されるから。
マンションを解体すると、当然、各所有者には解体後の土地が残る。
我が上大岡Ｐマンションは事例Ｃに該当するが、
その一戸当りに残る平均的な共有土地面積は11坪。
この土地の購入時坪単価200万が解体時に300万に値上がりしていれば、
解体費用を差し引いても一戸当りの還元価格は3千万円にはなる。
10年前の購入価格は一戸平均4300万円だったから、
建替え時に、オーナーたちが支払う費用は1300万円になり、
その時の評価値は、3000万÷4300万円＝７０％（＝70Ｐ）となる。
事例ＣのＰマンションの土地が値上がりすれば、こんな嬉しいことになる。
つまり、容積率に余裕がなくても、土地が値上がりすれば評価値は高くなる。
逆に、容積率に余裕があっても土地が値下がりしていれば、評価値は落ちる。
例えば、横須賀市のＧハイツは、容積率にかなりの余裕があるが、
最近地価が下がっているので、評価値は６０Ｐ弱になると予想している。
それでも、評価値が５０Ｐを上回っているので、今の所有者は報われている。
最近のマンションの解体時の評価値は平均２５Ｐぐらいではないだろうか。
つまり、4千万で買った人に解体時に戻ってくるお金は1千万ということ。
だから、地震で倒壊したら3千万以上出さないと、建て直しは不可能だ。
現実にはそんなお金を持っている人は少ないから、
地震がきたら、３00万円くらいで買い取ってもらうようなことになる。
もちろん、買い取るのは大手のマンションディベロッパーで、
その差額７00万円が彼らの一戸当りの利益になっていく。
銀座三越の「築地青空三代目」：
京浜急行で東銀座まで一本、うとうとして目が覚めれば銀座。
昼の行列が気になっていた鮨店がここ。
人気の海鮮丼と炙り丼に挑戦。
噂どおりの美味しさとリーゾナブルな値段に感動。