たった2年前の私のブログには土地の高騰で
容易に土地が手に入らなくなったと書いてある。
もちろん、今は土地の大不況。
既に2年前の7割前後になっていて、完全な買い手市場だ。
我々が土地を買うときの物差しは「路線価」と「収益性」
路線価とは相続税を計算するとき用いるために決められた
主要道路に面した土地の価格で、年に1回発表されている。
一般的に不動産屋は銀行から借金をして土地を買うのだが、
お金を貸す銀行はこの路線価の1.5倍までの融資額を考えている。
ブログに書いたのは、2年前の平塚での事例だ。
売値が９９００万円で坪単価は180万円という土地が売りに出た。
見た目は最高の土地に思えたので、土地を見てから１時間後に
「９千万円の買付け証明」をその業者の事務所で書いた。
いい土地を買うときは遅疑逡巡しないことにしていたから。
事務所に帰って路線価を調べると、１?で1７万円になっている。
坪に直すと約56万円。売値は路線価の3倍以上だ。
それにしても高すぎる。いくら譲歩しても2倍が限度だから、
坪120万円、総額で６６００万円が路線価から分析した上限価格だ。
そこで、もう一つの物差しである収益性からも検討した。
駐車場を一括借り上げてして賃料を払ってくれる業者に
「いくらで借りてくれるか」と問い合わせした。
3時間ほどで返事が来た。１ヶ月50万円だという。
年間で６００万円になる。
年１０％でまわすと土地価格は６０００万円、
年８％にまわすと土地価格は７５００万円が妥当値。
私のように銀行からお金を借りて土地を買う人間は、
８％以下ではキャッシュフローが出なくなる。
路線価の6600万円と収益還元法の７５００万円の二つを土台にして
最後に現在の相場を加味し、77００万円を妥当価格とした。
紹介してくれた業者に、「買付け価格を７７００万円に変更して」と
お詫びかたがた電話を入れた。
ほどなくして電話が入った。
「９０００万円以下では売らないと言っています」という返事。
銀行融資が最高に出ても５０００万円くらいだから、
４０００万円の自己資金を集めなければならない。
少し危険があるのでこの話はあきらめることにした。
あれから2年がたった。
用事で平塚に行ったので、そのときの業者に会った。
「どうなりました、あの土地は？」
「いやー、半年前、高木さんの買付け価格以下で売れましたよ」
「はっきり言うと、いくらなの？」
「7５00万ですよ、高木さんの値付けはいつも正確ですね」
「あわてて買ったら大損したね」
やっぱり、そうだったのだ。
事業用不動産の適正な値段は
収益還元法で出した価格に収斂してくるのだ。
だから、あの土地は、今なら6000万でも買える筈だ。
とすれば１０％の収益率になる。
これからの不況下で、不動産はかなり面白くなりそうだ。
（これもいつまで続くかは保証できないが・・・）
関連豆知識：収益還元法
収益還元法には、直接還元法とDCF(Discounted Cash Flow )法の2つがある。
直接還元法は、直近の一期間の純収益をキャップレート（還元利回り）で割る。
その答えが直接還元法による不動産適正価格ということになる。
DCF法では、将来の賃料収入等のシナリオ予測から純収益を出す。
しかし、DCF法は未来の予測が難しいので当てにならない点も多い。
だから、おっちょこちょいの私は、直接還元法を使っている。
また、地価の多極化、個別化を考えると純収益の出し方は更に困難だ。
住宅地であってもアパートが存在する場所ならば、
その賃料よって優劣を比較することはできる。
しかし、賃貸を前提としない住宅地、例えば、田園調布や葉山では、
購入者がそのような基準で不動産を買っていない。
だから、私は不動産の適正価値を商業地価格と住宅地価格に分けている。
商業地なら直接収益還元法で、住宅地では市場価格重視で対処するのだ。
写真説明：高層ビルから下を見ると
つい屋根の写真を撮りたくなる。
手入れ具合が気になるし
その工法もためになる。