不動産投資物件を探すと
利回りが１０％を越え、やけに目立つ物件がある。
この世界に慣れていない人なら
一体なぜだろうと不思議に思うに違いない。
その答えはいろいろありそうだ。
売って外国生活を考えているかも知れない。
売って死ぬ前に贅沢三昧をしようとしているのかも知れない。
でも、一番多い売却理由は幽霊所得の苦悩だろう。
子供に資産を残すより、今のキャッシュフローを増やしたい人は
売って借入金の一掃を画策し、幽霊所得を消しにかかる。
例えば、課税所得1千万円、幽霊所得（返済金の中の元本分）が1千万円で
キャッシュフローは減価償却費分だけなんてことはざらだ。
そうすると、この物件を売って売却益が出る人なら
いくら儲かっている物件でも売ってキャッシュフローを増やしたがる。
だから、特に年寄りは儲かっている物件を結構売りに出すという訳だ。
次に良くある売却理由は生前整理の投売り。
バブルの時期にすっ飛び高値で掴んだ物件を
なんとか15年間頑張って返済してきたとする。
返済の残額が僅かになったが、残りの人生も僅かだ。
そんな時、売って清々したくなっている人がいる。
それが返済残金さえ清算できればいいという投売りになる。
ともかく、そんな物件が高利回りで売りに出たら絶対に買いだ。
高利回り物件には「貸室内自殺」とかいう変な理由もある。
怖いお兄さんが住みついてしまっているのかも知れない。
宗教団体の住処になっている場合も考えられる。
だから、確かに怖い。でも、怖がっていたら何もできない。
絶対に言えることは
低利回り物件は100％の確率で低利回り物件だということ。
高利回り物件はもしかしたら、大したことはないかも知れない。
でも、ひょっとしたら、文字通りの高利回りの可能性はある。
この可能性を信じて、今日も私は高利回り物件を探している。
関連豆知識：不動産投資対象の種類と特徴
①新築ワンルームマンション←経験なし
平均利回り５％±３％
節税効果が高いがそれだけか？
面倒臭がりの医者が一度に数室を買う
賃料に消費税はかからない
②中古ワンルームマンション←経験有り
平均利回り８％±３％
耐久性と管理が問題
融資時に銀行があまりいい顔をしない。
賃料に消費税はかからない
③中古マンション１棟←経験有り、知識豊富
土地値が最重要ポイント
安価な掘り出し物の可能性あり
管理に自信があれば・・・
※事前に雨漏りなどのチェックを・・・
融資時に銀行がいい顔をする。
賃料に消費税はかからない
④商業ビル←経験有り、知識豊富
土地値が最重要ポイント
住居系より空室率が高いので怖い
立地が全てなので素人には高くて手が出ない。
周辺開発の関連性で、金持ちには面白い
※水漏れなどの可能性あり、要注意
賃料に消費税がかかるので先行き不安あり（賃料総額１千万超なら）
⑤アパート１棟←経験なし
土地値が最重要ポイント
高利回り物件の夢多し
維持管理が大変なので覚悟がいる
※買う前にボイラーの寿命などをチェック
賃料に消費税はかからない
⑥借地権付き建物←経験なし、大学でゼミのテーマ
高利回りの夢あり
地主との契約がポイント
キャッシュフローが一番大きい
⑦倉庫←経験有り、知識豊富
高利回りの夢大
知識がないとついていけない
消費税の覚悟を！（総売り上げ１千万超なら）
⑧駐車場←かなりの経験者
不景気に安い土地を狙うこと
※土地の仕入れ値が高いとなかなか利益が出ない
管理業者は素人には儲けさせない。
※一旦覚えてしまえば面白い分野
投資額が高いのと減価償却がないのが難点
消費税はバッチリ取られる（総売り上げ１千万超なら）
写真説明：コイン駐車場のストッパー。
これにはいろいろな方法がある。
この写真は、前フラップシステムになっている。
精算しないで逃げると絶対に車は壊れる。
特にこの写真の製品は頑丈だから逃げないこと。
しかし、うっかり走らせしまうこともあるので
頑丈過ぎて問題だという業者もいる。