マンション管理の主目的は「耐久値」の維持。
建物は完成と同時に退化が始まり、耐久値は年に2Ｐ減価していく。
建直しを考えなければならない耐久値は４０Ｐなので、
完成後に何もしなければ、30年でこの危険値４０Ｐに到達する。
また、建物は修繕しても元には戻らないので修繕での回復は１Ｐ。
よって、築15年で大規模修繕をすると15Ｐの回復となる。
そこで、大規模修繕後の耐久値は、１００－15×２＋１５＝８５
更に10年後に大規模修繕をすると、耐久値は８５－２０＋１０＝７５
35年目の大規模修繕後は６５ポイントになり、５５年後が４５。
維持管理の成果をこうして数値化するのが私流の建物管理。
私が35歳のときに建てたマンション（写真）は築30年を越えたが、
完璧な修繕の結果、周囲を圧倒する美観を保っている（笑い）
もちろん、仲間の工務店の協力があってのことなのだが、
私の管理に対する情熱も見逃すことはできないと自負している。
建物の経年劣化で一番の問題はコンクリートの劣化。
俗に言う、コンクリートの寿命が60年という根拠は、
コンクリートのアルカリ度の中性化が、
３センチ内部にある鉄筋に到達するのに60年かかるというもの。
そこで、60年目の耐久理論値はどうもがいても４０を割る。
これは上で例に挙げた計算式の結果とほぼ一致する。
しかし、到達したからすぐに危険な建物になる訳ではない。
更に数十年使用するために一番気をつけるのは「錆汁」の防止。
建物点検で錆汁を発見したら、すぐにそこのコンクリートをＶカットし、
入念に充填材を注入し、100年を目標に努力していくのが理想。
でも、私のマンションには使われたコンクリートに問題があって・・・
工事した1980年代は、コンクリートの塩分含有率が問題化した時期。
この事件の後、海砂の使用が禁止され川砂の使用が義務付けられた。
さて、私のこのマンションに使われた砂はどちらだったのか？
事件後、改良が重ねられ、コンクリートの寿命は100年に近づいてきた。
だから、私は、我がＰマンションでも100年維持を提唱している。
発注が住友不動産で施工が清水建設だから信用は出来るだろう・・・