不動産に限らず、コンプライアンスは重要だ。
なぜ重要なのかを知らない人が多いのは残念だ。
脱税などの違法行為をしないと、心が自由なのだ。
事業家は、心に濁りがあってはいけない。
なぜなら、いい発想ができなくなるから。
いい発想は繁栄の原点だ。
自由な心、濁りのない心で街を歩いて欲しい。
あちこちに、金のなる土地や建物が見えてくる。
また、そんな人にだけ「いい話」が飛び込んでくる。
特にそれが女性ならなお更らしく
最近とみに、女性の賃貸業成功者が増えている。
年収1億の専業主婦大家さんの鈴木ゆり子さん
(株)すまいる情報光が丘の武藤正子社長
シャネルに2億円を使ったシャネラーの女性賃貸業者
麻布に住む４０歳で独身美人不動産投資家のＭさん
私の友人で横須賀での競争相手Ｈさん
数え上げたらきりがないくらいに女性の成功者が増えている。
美しい心が美しい人を作り、美しい人の輪ができる。
脱税や汚いことをする人は、一時的な金儲けは出来ても
生涯その幸運が続くことは絶対にない。
「汚れた心は体を蝕む」ともいう。
いつも何かに怯えているから健康も失う。
賃貸物件を持てばすぐ分かることだが
「テナント探し」は賃貸業の命だ。
私の場合、テナントさんは不動産屋の紹介より、
友人の紹介の方がずっと多い。
そう、信用されているから紹介してもらえるのだ。
こうして繁栄しだすと
時間的な自由も手にすることが出来、
当然、キャッシュフローが増え、経済的な自由も手に入る。
結果、本当の健康や美しさを手にすることが出来るという訳だ。
経済的な自由とは正にキャッシュフローで実現する。
資産が増えてもキャッシュフローがないと生活できない。
そう、ローンを返し、関連経費を引いた後に手元に残るお金。
これが大まかなキャッシュフローだと思っていい。
では練習問題で頭を整理しよう（例題は覚えてしまおう）。
例題：家賃収入４０万円、返済（元金）１０万円、返済（利息）５万円
管理費３万円、固定資産税年２４万円（月２万）
減価償却費年１２０万（月１０万）でこの人の所得税率２０％
とすると年節税額24万（月2万）
おっちょこちょいの計算式による月額キャッシュフロー：
４０万 − （１０ ＋ ５ ＋ ３ ＋ ２）＋２＝２２万円（年額２６４万円）
家賃−（元金返済分＋利息＋管理費＋固定資産税）＋節税額＝即席キャッシュフロー
正しい計算式による月額キャッシュフロー：
正しい計算式では、最初に課税所得を算出し、税額を予想する。
４８０万−６０万―３６万−２４万―１２０万 ＝ 240万
年間家賃−年利息−管理費―固定資産税―減価償却＝課税所得
この課税所得額２４０万に２０％をかけると納税額が４８万円となる。
では最後に、実際のキャッシュフローを出してみよう。
２４０万―48万―１２０万＋１２０万＝１９２万（月額16万）
課税所得額―所得税―返済元金＋減価償却＝正しいキャッシュフロー
※ただ、駐車場収入や商業ビル賃料には消費税５％がかかるので、
キャッシュフローは更に低くなる。収入の種類には注意したい。
※もし、この例題のアパートが２００平方メートル（６０坪）
だとすると６０×１０００円×１２＝７２万円の修繕積み立てを
しなければならないので、もっと正しいキャッシュフローは
１２０万円になる。借金のある平均的アパート一軒で稼げる生活費は
賃料の四分の一くらいだということを知っておこう。
※こう見てくると、借金して大家さんで成功するには計算に
強くないといけないことがよく分かったでしょ。本当は楽して儲かる
商売なんてないですよ。
※こうして計算をしていくと、色々な不動産収入の中で、どんな種類の
不動産収入が自分に向いているかが分かってくる。私のように気の小さな
人間には、テナント探しと消費税率でドキドキする商業ビル経営は
あまり向いていないような気がする。
写真説明：街を歩けば楽しい物件があちこちにある。
手当たり次第に写真を撮る。
この西麻布の建築デザインも
実際に私の建物に応用してしまった。