いつも、そして何度も教え子に言う、
① 金のことを銀行や証券会社に相談するな
② 人生のことは学校の先生に相談にするな
③ 長期修繕だけは管理会社に相談するな
① ⇒金を増やしたければ金持ちに相談しろ。
それも生涯通して不動の真の金持ちに。
若い成金は偶然の瞬間金持ちだから、
金の本当の性質を知ってはいない。
銀行や証券会社なんてとんでもない。
彼らは金利のプロなだけだから。
② ⇒学校の先生にはお勉強のことを聞けばいい。
学校の先生は人生の荒波に揉まれていない。
だから、厳しい人生を相談する相手ではない。
③ ⇒管理会社が会社という事を忘れていないか。
そして、会社の目的は何かを忘れていないか。
そう、会社の最大の目的は利益追求。
利益を求めている相手に相談すれば、
利益を差し出さなければならないのは当然。
で、通常の管理の対価としての利益は許せる。
でも、大規模修繕とその計画立案は別物だ。
これだけは管理組合が主導して欲しい。
例えば、長期修繕計画の中の大規模修繕の周期。
管理会社は利益欲しさにこの周期を短くする。
例えば、10年周期と15年周期でいくら違うか。
100戸なら30年で何と1億円の違いが生じる。
この１億円を30年つまり360月で割ると、
毎月の積立金が２７００円も違ってくる。
こんな易しいことを平気で見過ごしている。
医者が７人、東大出が５人も住んでいる
PSマンションの管理組合もこれを見過ごした。
知らなければ、組合は50年後に破綻するのに。
だから、私が主導して10年を15年にした。
人生って結構長いから、先の先まで考えないと。
世の中は、こんな簡単な計算もしないで、
能天気に生きている人だらけなんです。
だから、長期修繕計画をもう一度検証すべき。
本当は、修繕積立金はもっと安くなりますから。
不動産投資家が気にするのは、月額賃料に対する
管理費・積立金の割合です。この値が低いほど
管理が上手なことを示しています。貴方の
マンションの管積金指標はどうですか。
PSマンション（管理が上手、品がいい集団）
⇒管積金2万÷賃料16万＝12.5%
CTマンション（管理が下手、過去に使い込み）
⇒管積金１万÷賃料５万＝20%
YMマンション（管理が下手、ど素人集団）
⇒管積金７万÷賃料28万＝25%
上の例の中で、管理が下手なマンションには
馬鹿げた歴史があるか頓珍漢な人がいる。
管積金指標は管理上手を示す端的な数字だ。