修繕積立金破綻

いつも、そして何度も教え子に言う、
① 金のことを銀行や証券会社に相談するな
② 人生のことは学校の先生に相談にするな
③ 長期修繕だけは管理会社に相談するな

① ⇒金を増やしたければ金持ちに相談しろ。
それも生涯通して不動の真の金持ちに。
若い成金は偶然の瞬間金持ちだから、
金の本当の性質を知ってはいない。
銀行や証券会社なんてとんでもない。
彼らは金利のプロなだけだから。

② ⇒学校の先生にはお勉強のことを聞けばいい。
学校の先生は人生の荒波に揉まれていない。
だから、厳しい人生を相談する相手ではない。

③ ⇒管理会社が会社という事を忘れていないか。
そして、会社の目的は何かを忘れていないか。
そう、会社の最大の目的は利益追求。
利益を求めている相手に相談すれば、
利益を差し出さなければならないのは当然。

で、通常の管理の対価としての利益は許せる。
でも、大規模修繕とその計画立案は別物だ。
これだけは管理組合が主導して欲しい。

例えば、長期修繕計画の中の大規模修繕の周期。
管理会社は利益欲しさにこの周期を短くする。
例えば、10年周期と15年周期でいくら違うか。
100戸なら30年で何と1億円の違いが生じる。
この1億円を30年つまり360月で割ると、
毎月の積立金が2700円も違ってくる。

こんな易しいことを平気で見過ごしている。
医者が7人、東大出が5人も住んでいる
PSマンションの管理組合もこれを見過ごした。
知らなければ、組合は50年後に破綻するのに。
だから、私が主導して10年を15年にした。
人生って結構長いから、先の先まで考えないと。

世の中は、こんな簡単な計算もしないで、
能天気に生きている人だらけなんです。
だから、長期修繕計画をもう一度検証すべき。

本当は、修繕積立金はもっと安くなりますから。
不動産投資家の管理費・積立金に対する指標は、
当該物件を賃貸したときの管積金の割合です。

PSマンション(管理が上手、品がいい集団)
⇒管積金2万÷賃料16万=12.5%
CTマンション(管理が下手、過去に使い込み)
⇒管積金1万÷賃料5万=25%
GCマンション(管理が上手、管理オタク集団)
⇒管積金10万÷賃料70万=14%
YMマンション(管理が下手、ど素人集団)
⇒管積金7万÷賃料28万=25%

上の例の中で、管理が下手なマンションには
馬鹿げた歴史があるか頓珍漢な人がいる。
管積金指標は管理上手を示す端的な数字だ。

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