またまたコンビ二案件が舞い込んだ。
川崎市宮前区で320坪、1.6億円。
土地の造成費が2千万、仲介料は5百万。
賃料が130万円、建設協力金返済が15万。
いつものようにその日のうちに現地へ。
車の往来もあり、土地の形状も申し分ない。
事務所に戻って、机上の計算を開始する。
現預金把握表から自己資金を3500万とした。
とすると、銀行借り入れは1億5千万となる。
返済期間25年で借入利率１％だと月の返済が、
約57万（初期の利息分は月額12万円くらい）
賃料130万円から引かれる月の経費は、
利息の12万と固定資産税6万で、計18万。
130万円から18万円を引いた112万には、
月額40万円の税金がかかる。
賃料の130万円から消えていくお金を引くと、
130万－法人税40万－返済57万－固都税6万
－建設協力金15万＝2万円
何と毎月手元に残るお金は僅か2万円である。
年に1344万の利益があっても残る金は24万。
車で何回か下見に行ったら赤字になりそうだ。
正に、借金で始める事業の実態そのものだ。
これが前回の「余命と納税総額」の現実なのだ。
25年後には確かに330坪の土地が残る。
しかし、その時に私は生きていない。
だから、これは私がやる仕事ではない。
もし手を出して、途中でコンビ二が撤退したら、
それこそ目も当てられない苦しさを味わう。
思えば、こんな仕事に40年以上挑戦して、
よくも齢73まで生きてきたものだ。
もう嫌だ、こんな挑戦をする年齢ではない。
この案件は、30代のあの優秀な教え子に譲ろう。
彼なら、15年後には繰上げ返済をしてしまい、
3億円以上に値上りするであろうこの土地を
無借金で自己所有することになるだろう。
（それに、値上り含み益に税金がかからないし）
そんな15年後に、彼には
「先生、返し終わって大資産家になりました.
もう銀行に頭を下げる庶民ではありません」と、
私の墓前で手を合わせて報告して欲しい。
Some of my former students celebrated my
birthday at my 73rd birthday.
On that day
I introduced the juicy land to one of them.