銀行などの預金利息では、
預ける人の条件で金利が変わることはない。
例えば、自営業者でもサラリーマンでも
普通預金の金利は同じになっている。
ところが、不動産投資などは、
金がある人はない人よりずっと有利になる。
特に、手元に残る金であるキャッシュフローは
投資家の条件次第で特に大きな差が出てくる。
裸一貫で手持ちのお金が常になかった私は、
物件利回りがよくても、キャッシュフローは少なく、
泣く泣く手を引くケースがよくあった。
それに対して、借入額の少ない真のお金持ちは
多少利回りが低い物件でもどんどん買える。
不動産世界は、正に、格差社会そのものなのだ。
その辺を掘り下げるために、
表面利回りと実質利回りについて考えてみた。
不動産投資の広告で使われる表面利回りは
表面利回り＝（年間満室賃料÷物件価格）×１００
年間満室賃料が5百万円のアパートを
5千万円で買ったときの表面利回りは
（5百万円÷５千万円）×１００＝１０％
しかし、実際にはこの5千万円の他に
色々な経費がかかってくる。
①仲介手数料 ②不動産取得税
③登記関連費用、④印紙代
⑤ 銀行事務手数料⑥火災保険料⑦固定資産税
これらを加えた真の購入価格を使うべきだが、
しかし、数字を正確にすればするほど、
分かりにくく且つ使いにくくなる。。
私も不動産を買うときには、
ざっくりとした自己流の実質利回りを出す。
不動産投資家が使う所謂実質利回りは
購入後の営業収入を購入価格で割って求める。
実質利回り＝（営業収入÷購入価格）×１００
営業収入とは
不動産収入から管理費や固定資産税など
諸経費を引いたものでＮＯＩという。
ＮＥＴ ＯＰＥＲＡＴＩＮＧ ＩＮＣＯＭＥ
（その投資家固有の効率計算ではないから、
所得税や返済金などは算入しない）
家賃徴収や建物管理を業者に委託する人は
この管理委託費は計算に入れるべきだ。
更に、諸費用として空室引当金や
共用部分の電気代も考慮する人もいる。
投資効率をより正確に把握したい人は、
その人なりの実質利回りを出せばいいのだ。
その意味で、正しい公式にこだわる必要はない。
マンションの修繕積立金と同様に戸建てでも
坪800円の修繕積立金を経費とする人もいる。
空室引当金や占有部修繕積立金を
経費として算入する人が少ないのはいただけない。
表面利回り⇒実質利回り⇒キャッシュフロー。
この流れで購入前の物件の分析をする習慣を
身につけることが重要だ。
例えば、アパート経営とトランクルーム経営では、
アパートの方が表面利回りと実質利回りの差が
大きくなる傾向がある。
だから、この三つの数字はその事業特色を
把握するのにも非常に便利なのだ。
The increase in investment for real estate by
the domestic rich and foreign investors (mainly
Chinese) , motivated by rising real estate prices,
is driving real estate investment.
Many Chinese people who buy real estate in Japan
have ample funds in hand.
So, most of Japanese investors who think much of the actual rate
are defeated by Chinese investors ignoring the rate of yield..
As a result Japan will be occupied by Chinese
rich citizens, not by Chinese soldiers.
ono