前回のブログを読んだ読者からの質問、
「儲からないと言っても銀行に預けるよりは、
ずっと儲かるではないか」と。
確かに、銀行に預けるよりは儲かるが、
もう少し気苦労の少ない投資が好きなのだ。
例えば商業ビル賃貸はどうだろうか。
前回書いた友人の住宅系の計算に対して、
商業ビル賃貸の実際の経験を数字にしてみた。
２０年間所有した新築商業ビル一室
○取得費が４０００万（建物割合２０００万）
○融資条件は４千万を20年間年利４％
○当初賃料が３６万（20年平均では３３万）
○20年間の平均管理費は月３万
○20年後（今回）の売却額２800万円
買ってから20年間の総収入を求めると、
①平均家賃月３３万円から管理費３万を引く。
手取りの家賃収入の総合計は７２００万円。
実際の稼働率は１００％だったので、
実質総収入も7200万円となる。
②減価償却費による節税効果は
20年分で約500万
③20年後（今回）の売却額2800万円
次に20年間の支出を求める。
①４％の２０年ローンを使ったので
その返済利息が約１８００万円（銀行の儲け）
②固定資産税が年20万円、２０年で400万円
③諸経費を入れた取得費4000万円
④支払った消費税の合計が３００万
ざっくり儲けを計算すると、
収入10500万－支出6500万円＝4000万円
4000万への所得税率が２５％だったので
手残りは3000万円、これを平均収入にすると、
年間では150万、月間では約12.5万。
前回の友人の収入よりは２倍の稼ぎだ。
手持ちゼロだったから、レバリッジも桁違いだ。
これを５つ持てば税引き月収で６０万以上、
それを２棟持てば120万だから、
手持ちゼロで、それなりの生活は可能になる。
これが実際の商業ビル経営ということなのだ。
ましてや、住宅系ほど苦労が多くないから
複数持ってもノイローゼにはならない。
シャッター店舗街が多い時代で、
それほど易しい仕事ではないが・・・・・・
ただ、プロの不動産資産家は、
更にこの上の投資をやっている。
もちろん、高度な技が必要な世界だが。
それについては別の機会に書くつもりだ。
Which do you like,
apartment investment or office investment ?
People who buy a condominium
as an investment are increasing.
It ‘s because you can buy it easily.
That is, used condos for sale
are increasing at a rapid pace.
But you should know
that apartment management
after buying it is not so easy.
Furthermore, compared with the maintenance of a rental office,
the maintenance of an apartment is much more difficult
If you have a good caretaker of your rental apartment,
your life will be happier.