事例：駐車場経営
事業資金⇒1億円（土地９千万、諸経費１千万）
自己資金⇒2千万円
銀行借入⇒８千万円、金利1.5％、20年返済
月間駐車場収入⇒１００万円
銀行返済額 ⇒月額４２万円
消費税 ⇒１００万の8％で8万円
固定資産税 ⇒年間６０万円なので月５万
幽霊所得税 ⇒５万
諸経費 ⇒10万円
高木式大雑把キャッシュフローを求めてみる。
月間不動産収入100－銀行返済額42
－ 消費税8 － 固定資産税５
－幽霊所得税５－諸経費10＝30万円
これで、月のキャッシュフローは30万円。
レバリッジとは「てこ」という意味で、
小さい力で大きな物を動かす道具だ。
投資でのレバリッジの意味は、
少ない資金で大きな利益を得ること。
例では、自己投下資金は2千万。
キャッシュフローは月間３０万円、
だから、年間キャッシュフローは３６０万。
2千万の自己資金で360万のお小遣いを生んだ。
結果、ROIは１８％だ。
360万円（30万円×12ヶ月）÷2000万円
＝１８％（ＲＯＩ投下資本利益率）
※ＲＯＩ＝ＲＥＴＵＲＮ ＯＮ ＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴの略
銀行にこの2千万円を１年間定期で預けたら
利息はたったの2万円。
でも、果敢に挑戦すればその180倍の利益。
少なくなってしまった年金を補うのには
十分過ぎるほど大きな額だ。
このように自己資金に借入金を加えて
大きな利益を得るのがレバリッジ。
普通なら考えられないような利益率になる。
「それでもあなたは銀行にお金を預けますか」
マンション投資やアパート投資でも
同じレバリッジをきかすことは可能だ。
しかし、建物を伴う投資は年とともに
かなりの勢いで物件価格が下がっていく。
更に予想外の修繕費が収益を圧迫する。
だから予想以上に初期のレバリッジが崩れて、
がっかりすることが多い。
その点、土地は価格が下がらないし、維持費も要らない。
土地活用のレバリッジって最高。
Everyone knows
it is possible to lift the cargo easily by using lever.
In the same way as this, we can increase our money
by borrowing money at a low interest rate from the bank.
In this case, borrowing money is a kind of lever.
As Piketty says,
a return of the capital is bigger than the growth of the wage.
For these reasons, we should do real estate investment
by borrowing money from the bank.