不動産の年代別投資スタンスには
明確な違いがある。
特に、還暦前と還暦後では、
その違いが大きい。
還暦前は、
キャッシュフローよりは資産形成を重んじ、
老後と子孫のために優良資産作りに励む。
還暦後は、
より大きなキャッシュフローを求め、
人生の最後を優雅に華々しく生きてみたい。
このキャッシュフローの正しい求め方は
課税所得－所得税－返済元金＋減価償却費
しかし、物件を買うか買わないかを
一瞬に判断する場合には、この式は面倒だ。
この式に使う「課税所得」を求めるために
更に次の計算式が必要になるからだ。
物件の不動産収入－返済利息－固定資産税－
諸経費－減価償却費＝課税所得
駐車場業は減価償却費がほぼゼロだから
高木式大雑把キャッシュフロー公式は
たった一本の式で求めることになる。
物件の不動産収入－銀行返済額－消費税－
固定資産税－幽霊所得税－諸経費
※幽霊所得税は銀行返済額の中の
元本返済部分に２０％をかけて求める。
※事例：
事業資金⇒1億円（土地９千万、諸経費１千万）
銀行借入⇒９千万円を金利1.5％、20年返済で
月間駐車場収入⇒７０万円
※表面利回り840万÷1億＝8.4%
銀行返済額⇒月額４3万円
消費税⇒70万の８％で５．６万円
固定資産税⇒この物件では月５万
幽霊所得は年と共に増えていき、
逆に支払利息が減っていく。
事例では返済金４３万円の中の
２０万円が元本返済分と仮定した。
これにかかる税率は人によって異なるが、
平均的な２０％を使った。
諸経費⇒この事例は駐車場経営なので、
集金などの管理費４万円。
では、高木式大雑把キャッシュフローを求めてみよう。
月間収入７０万－銀行返済額43万－消費税５．６万
－固定資産税5万－幽霊所得税4万－諸経費4万
よって、月のキャッシュフローは８．４万となる。
キャッシュフローは少ないが、利回りだけを見ると、
年間利回りで８．４％となる。
８．４％といえばまあまあの利回りと言えるから、
若い子供たちにはやらせたい物件になる。
しかし、還暦を過ぎた私には魅力が薄い物件だ。
これがもし年寄りでも、
頭金を持っているお金持ちだったら
途端に十分魅力的な物件ということになる。
全額自己資金ならキャッシュフローは
50万を超えるから。
その意味で、自己資金の少ない私は
まだまだ大物投資家とは言えない。
投資サイクルが早いから自己資金が貯まらないのだ。
性格的に、死ぬまで金持ちにはなれないだろう。
SMEs in Japan still have low equity ratios.
So they must submit loan applications
when they buy real estate.
In my company case also, equity ratio is very low.
Therefore I have to improve my own personal capital.
And I wanna add the cash flow.