今後の「負動産」

何が負動産になったかを知るのも大切だが、
今後、何が負動産になりそうかはもっと重要だ。
今、はっきりと予測できることが一つある。
それは超高層マンションの負動産化である。

超高層マンションの建築工法は次の三つ。
SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)、鉄骨工法、
RC(鉄筋コンクリート)。
建築費が極端に高いが一番強いのはSRC。
金があればこの工法のマンションを買うべき。












しかし、最近増えているのはRC工法の建物。
最大の理由は建築費が安いからなのだが、
使われたコンクリートの中性化が進行すると、
新築時の構造計算値が劣化する欠点がある。

だから、まともに建てたRCの建物でも、
震度6~7の本震後に震度5程度の余震が、
何度か続くと設計上の構造計算値が保てず、
脆くも倒壊してしまうのだ。
それを証明したのが今回の熊本地震だ。

超高層マンションの更なる問題点は、
メンテナンス費の予想以上の高騰である。
これは「築15年後問題」として表面化する。

なぜなら、高速エレベーター、特殊な給電設備、
複雑な給排水設備などのメンテナンス費用が、
築15年ごろから急騰し始めるからだ。

2-05-11.タワーマンションは本当に資産価値を維持できますか?


結果、販売時に売りやすくするために、
低めに抑えた3万程度の管理・修繕積立金が、
15年後頃には10万超となることが避けられず、
ジワリジワリと負動産化へのトリガーとなる。

今、東京オリンピックを前にして、
タワーマンション価格は高騰している。
私的には、適当に売り逃げるべきだと思う。
不動産は下がり始めたら売るチャンスがない。
「歴史は繰り返される」教訓を忘れてはならない。

時代の先を読むのは本当に難しい。
しかし、「10年先の地価」の読み間違えから、
ダイエーや西武の没落が始まったことを考えると、
「先読み」は事業家には必要不可欠な能力だ。

ただ、この話は、あくまでも私の予測である。
本当はそうならないかも知れないが、
この私はそう対処しているというだけの話だ。
嫌でも、10年後には必ずその答えは出てしまう。

そういえば、この10年サイクルの繰り返しを、
もう7回も経験してしまう年齢になったのだ。
そして、残るはあと2回くらいか?

Entrepreneurs are expected to strengthen
the power to foresee the future

Besides they must expand their sales
by making management decisions
based on financial information
to read the future.












築51年で旧耐震基準建物の宇土市役所は
耐震診断の予想通り、震度6で使えなくなった。
耐震診断予測の進歩は大したものだ。       
                                    
If a large-scale earthquake occur directly
above the focus, only a single story house
can stand the big earthquake.
The photo below tells it.

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