何が負動産になったかを知るのも大切だが、
今後、何が負動産になりそうかはもっと重要だ。
今、はっきりと予測できることが一つある。
それは超高層マンションの負動産化である。
超高層マンションの建築工法は次の三つ。
ＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート）、鉄骨工法、
ＲＣ（鉄筋コンクリート）。
建築費が極端に高いが一番強いのはＳＲＣ。
金があればこの工法のマンションを買うべき。
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しかし、最近増えているのはＲＣ工法の建物。
最大の理由は建築費が安いからなのだが、
使われたコンクリートの中性化が進行すると、
新築時の構造計算値が劣化する欠点がある。
だから、まともに建てたＲＣの建物でも、
震度６～７の本震後に震度５程度の余震が、
何度か続くと設計上の構造計算値が保てず、
脆くも倒壊してしまうのだ。
それを証明したのが今回の熊本地震だ。
超高層マンションの更なる問題点は、
メンテナンス費の予想以上の高騰である。
これは「築15年後問題」として表面化する。
なぜなら、高速エレベーター、特殊な給電設備、
複雑な給排水設備などのメンテナンス費用が、
築15年ごろから急騰し始めるからだ。
結果、販売時に売りやすくするために、
低めに抑えた3万程度の管理・修繕積立金が、
15年後頃には10万超となることが避けられず、
ジワリジワリと負動産化へのトリガーとなる。
今、東京オリンピックを前にして、
タワーマンション価格は高騰している。
私的には、適当に売り逃げるべきだと思う。
不動産は下がり始めたら売るチャンスがない。
「歴史は繰り返される」教訓を忘れてはならない。
時代の先を読むのは本当に難しい。
しかし、「10年先の地価」の読み間違えから、
ダイエーや西武の没落が始まったことを考えると、
「先読み」は事業家には必要不可欠な能力だ。
ただ、この話は、あくまでも私の予測である。
本当はそうならないかも知れないが、
この私はそう対処しているというだけの話だ。
嫌でも、10年後には必ずその答えは出てしまう。
そういえば、この10年サイクルの繰り返しを、
もう７回も経験してしまう年齢になったのだ。
そして、残るはあと２回くらいか？
Entrepreneurs are expected to strengthen
the power to foresee the future
Besides they must expand their sales
by making management decisions
based on financial information
to read the future.
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築51年で旧耐震基準建物の宇土市役所は
耐震診断の予想通り、震度６で使えなくなった。
耐震診断予測の進歩は大したものだ。
If a large-scale earthquake occur directly
above the focus, only a single story house
can stand the big earthquake.
The photo below tells it.
