日本の不動産貸付業界の王者は
三大財閥系不動産会社と森ビルなどだが、
各地方にも、それなりの王者がいる。
大きくても、小さくても、
50年以上生き残っている会社は、
それなりに建替えや大修繕を繰り返し、
生き残りに余念がない。
この建替えや大修繕の考え方や
利回りの計算式ほど分かり難いものはない。
ネットで調べても答えはないし、
銀行に訊いても明快な回答はない。
築35年の自社ビルの１室のケースだが、
この3月でテナントが退室することになった。
初期投資4千万で、35年間の売上げが
1億4千万になっている。
結果、35年間の年平均表面利回りは約10％。
初期投資の4千万の返済総額は5600万円。
かかった経費は２割として2800万円。
払った税金は約1600万円。
結果、古い不動産と4千万が残ったことになる。
この4千万円の大半は拡大再生産に使われた。
貸しビル業とはこのような物件の所有数で
その規模が決まる単純な業態だ。
この規模の物件が30以上あれば
人口50万の地方都市で最上位クラスには入れる。
さて、3月でこの物件の第一幕を終わりにして、
4月から、第二幕を開始すると想定する。
つまり、全面改修工事(リノベーション）をして、
新たなテナントを獲得しなければならない。
工事代は1400万円でいけそう。
新たな家賃目標は第一幕の8割の26万。
年間家賃は312万、稼働率９割として280万。
結果、再投資の利回りは約20％にもなる。
この夢のような高利回りは、
第一幕で不動産が取得されているから。
これで20年間回したら、第三幕は建替えか。
その時は92歳、果たして生きているだろうか。
それにしても、長生きの世界とは、
ドキドキすることの絶えない不安の連続だ。
今日死ねば、成功者で終われるのに・・・
死ぬまで成功し続けるという保証などない。
I have been successful till today.
But now I’m not certain about
whether my life will end successfully or not.
So, if I die now,
I’m sure that my life is successful.