ロードサイド物件で最も重要なのが視認性。
車利用者をターゲットにするのだから、
車を利用する人の立場から
交差点とか分離帯とか街路樹などを、
入念にチェックしなければならない。
一般的に、交差点にある土地は視認性も高く、
二方向から客が取れるので評価は高いが、
進入口が交差点から10メートル以内だと、
入出庫に危険が伴うという理由で嫌われる。
予算的に150坪くらいの土地を探す場合は、
交差点から2軒目くらいが穴場だと言われている。
街路樹はその木次第で視認性に大きな影響を生む。
ケヤキやポプラ、プラタナスには特に気をつけたい。
街路樹が落葉している冬場に見通しがよくても、
4月から11月までは視認性が悪くなるからだ。
中央分離帯がある道路では、
分離帯が切れる場所や交差点との位置関係が大切。
要するにUターンしやすければ上下線の車を
来店客に見込めるのでいい土地といえる。
逆に、視認性が高く、車の往来が激しくても、
分離帯が延々と続く道路では、
通行車両の半分からの来店しか期待できない。
建物付の物件では、建物の位置関係が問題だ。
コンビは土地の奥にある建物を欲しがり、
レストランは土地の前面に建物を欲しがる。
勿論、建物が奥にある場合は、
200万円以上の看板を立て、
視認性を高められることを要求される。
一般的に視認性が低い裏道では、
その道の知名度が重要になる。
東京や京都には裏道の方が知名度の高い
不思議な場所が多い。
とにかく、「いい土地」を持つことは、
「いい建物」を持つよりずっと価値がある。
素晴らしい土地だけをポートフォリオに書き込みたい。
Pマンションのクリスマス夜景。
今年は例年より１ヶ月長く点灯することにした。
無意味な節電は街や人の心を暗くし、
そこからは人とお金が逃げていく。
節電ブレーカーとLEDで今までの100倍の節電をし、
その代わりに共用部は2倍明るくすることにした。
「消せ、消せ」だけの老人の悪い口癖からは
何も生まれない。