12月も半ば、もう仕事納めも近いのに、、
銀行さんから奇妙な情報が飛び込んできた。
横浜では誰もが知る視認性の高い物件だ。
早速、知合いの不動産屋を回って調査開始。
地価の妥当性、賃料相場、瑕疵の有無などなど。
結果は、相場とはかけ離れたバブル価格と判明。
120坪の土地に、80坪の築30年建物で１億8千万。
余りの高さに驚いて、相場で計算しなおすと、
土地は視認性を高く評価しても1億2千万。
（妥当な価格なら1億円だと皆が言う）
建物は築30年で本当なら評価ゼロだが、
現在満室での年間賃料1900万を加味して3000万円。
合計すると、目一杯譲歩した買付け価格は
土地と建物で1億5千万円、これでもかなり高すぎるが・・・。
本来なら土地と建物で1億2千万だろうが、
その価格では絶対に商談に応じてこないだろう。
1億5千万円で、表面上の年間利回りは12.7％
来年1月には25万の部屋が退室で空いてしまう。
すると、表面上の年間利回りは10.7％にダウン。
もし、現在の異常に高すぎる賃料が正常に戻ったら、
例え満室でも、近隣相場から推し量って年間賃料は1千万円。
こうなると、なんと年間利回りは6.7％にまでダウン。
これでは何の魅力もないどこにでもあるただの不動産。
今まで、なんでこんなに高い賃料設定が可能だったのか。
その疑問がいつもまでも脳裏に焼きついて、
この後の行動をどうしたらいいのか迷ってしまう。
本当に訳の分からない物件である。
もう、私を悩ませないで、銀行さん。
先日購入したフェラーリの折畳み自転車。
今まで土地調査に使っていた安物とは大違いで、
重さ、操作性、乗り心地のどれをとっても最高だ。
益々物件調査が楽しみになってきた。