ここに20年前の中古マンションの宣伝チラシがある。
このマンションを当時賃貸用に購入したと仮定すると
２０年後の今、
「本当は儲かったのかどうか」の答えが出せる。
20年前のチラシによれば、
約７０平方メートルの物件の売値が2千万円。
これを１０００万円の手元資金があると仮定して
マンション投資の損得を計算してみた。
このマンションの現在の市場相場は1200万円である。
（20年間の収入合計）
①当時の家賃月12万円と今の家賃月8万円を加重平均して
家賃10万円で20年間貸したとすると
手取りの家賃収入の合計は2400万円になる
（これが表面利回りで６％になっている、
ちょっといい話に思える？）
しかし、
実際は稼働率90％として実質収入は2160万円位だろう。
②減価償却費を年仮に６０万とする。
これは経費として認められるので節税効果は
税率２０％と仮定して年１２万円、２０年で２４０万円の得
（20年間の支出合計）
①２０００万円のうち半分１０００万円を４％の２０年ローンを使ったとして
その返済利息が約４５０万円（銀行の儲け）
②月1万3千円の240箇月分の管理費合計が３１２万円（管理組合の儲け）
③固定資産税が年８万円として２０年で１６０万円（市の儲け）
④不動産屋への仲介手数料が約７０万円
（①〜④の合計が必要経費でざっくり１千万円）
それではまとめてみよう。
①頭金1000万円と２０年分の差引き家賃収入1000万円でローンを返済し、
２０００万円のマンションを自分のものにした。大成功！
②しかし、年間５０万円の返済金は利益なので税金を取られる。
自分の財布からは20年間で100万円は出て行くことになる。
③更にこのマンションは800万円値下がりして、現在1200万円だ。
もし今売って、現時点での総合的な結果を求めると
頭金1000万円と税金100万円で、今の1200万円のマンションを
買ったということになり、結果的に僅か100万円の儲けにしかならない。
しかし、頭金の1千万を２０年間国債にしておけば、
150万円くらいの利息が得られた筈。
それも加味すれば、最終的には損得は僅かだがマイナス。
もしマンションが値下がりしなければ、手元にはマンションがあるので。
20年間でこの残ったマンション分800万円くらいが儲かったことになる。
バブル景気崩壊によるマンションの値下がりが実に痛い。
戦後の高度成長期ならマンションも値上がりして
軽く1千万以上の純利益が生まれたのだが・・・
一方、団体信用生命保険のお陰で、何時死んでも
子供に素晴らしい資産を残せる安心感も
出口戦略としては大きなプラス要素になる。
また、出口が今でなく、死ぬときと考えると
返済の終わった家賃の8万円は、これからは丸々年金に加算され
優雅な老後の助けになることだけは間違いない。
今後更に１０年生きたら、７００～８００万くらいの収益を生む。
このように長生きして、投資期間を３０年で計算すると、
マンション投資も少しは面白いことになるかもしれない。
特に、マンション寿命が１００年なら・・・・
そして、借りてくれた人がお部屋を綺麗に使ってくれれば・・・・
最後に自分が長生きしたら・・・・
「～たら、～たら、～たら」
マンション投資をいろいろな角度から分析すると、
「いくらで仕入れるか、いつ始めるか、
何年生きるか、旦那がいつ死ぬか」などが
投資のとても大きなポイントだということになる。
先日、大手建設会社勤務の旦那が５４で死んで、
一挙に大資産家になった奥様がいた。
買ったばかりの億ションは無借金になるし、
生命保険金は1億入るし、退職金も入るし、
一時手当てとかなんだカンダで凄いことになった。
これこそ背伸びした生き方が功を奏したという最高の事例だ。
不動産投資にはそんな読めない側面も多々ある。
マンション投資で資産家になるのはそうそう楽な道ではないが、
私のブログの読者が、数多あるマンションの売り物の中から
珠玉の一室を探し当てることを祈ってやまない。