久しぶりに教え子が訪ねてきた。
本題は、熱海駅近くの400坪の土地の買収の可否。
期待収益還元率（キャップレート）は６％だという。
とりあえず、時間貸しの駐車場をやるのだと・・・
そもそもの期待総収入の予想が一番難しいのが時間貸し駐車場。
だから６％という数字の根拠を根掘り葉掘り訊いてみた。
案の定、周辺駐車場の売上げ調査も不十分で、実に心もとない。
加えて、出口戦略に至ってはその数字さえ出していない。
都心部での不動産投資は初期のキャップレートは低い。
それに比べると地方都市でのキャップレートは格段にいい。
しかし、地方都市での不動産投資にはそれを上回るリスクがある。
そのリスクは出口に来て、初めて気づくことばかりだ。
中でも最大のリスクは土地の値下がり、
次が経済の縮小に起因する売上げの低下。
小さな市場規模の中での過当競争も大きな恐怖だ。
例えば６％でスタートして5年後に売ったとする。
売上げが１０％落ちて、地価も１０％値下がりしたら、
内部収益率（IRR）は３．７％に下がってしまう。
反対に、東京での5年後の出口計算をすると。
仮に４％のキャップレートでスタートしても、
地価１０％、売上げも１０％上がったとすると、
5年後の内部収益率は５．８％にもなる。
斯くの如く、地方都市での不動産投資は
「安物買いの銭失い」になることが実に多いのだ。
今日も、元気一杯で訪ねてきた教え子を、
意気消沈させて帰してしまった。
「御免なさい」