不動産投資家が対象とする土地の条件とは何か。
一言で言えば、希少物件ではないだろうか。
投資の具体例を挙げながら「希少」について考えてみた。
医療ビルへの投資に熱かった時代がなつかしい。
候補の土地が紹介されると、最初にするのが診療圏調査だった。
主たる調査項目は
① 前面道路を中心とした通りの歩行者数
② 周辺1キロ圏の住宅数
③ 最寄り駅の乗降客数
④ 周辺の人口増減、人口構成
⑤ 周辺の競合診療所数
⑥ 都市開発計画
⑦ 総合病院との位置関係
現在の歩行者数が多くても、都市計画次第では流れが変わることがある。
だから、①と⑥は密接に関係してくるので絶対必須条件だ。
また、歩行者の目的が駅への往復なら、
②と駅との関係は不変的な条件だといえるのでかなり安心だ。
しかし、商店街だと、新しい商業ビルでも建てば、簡単に変わってしまう。
周辺の競合診療所数も⑤の開発計画と大きく関わってくる。
駅周辺に区画整理事業予定があれば、
開発された後、新しいビルに競合が多数現れることは明白だ。
だから、現在の競合診療所だけの調査結果は信頼できない。
このような項目を全てクリアする物件はなかなか見つからない。
だから、それこそが希少物件というわけだ。
昔から、不動産の希少物件の確率を「千三つ」というが、
実に言い得て妙な表現だと思うことが多い。
根気よく歩き回って希少物件に出会うと、
その見返りが莫大であることは言うまでもない。
宝くじの特等かそれ以上の価値がある。
上記のように、希少物件の条件は事業によって変わる。
そうは言っても、希少物件の一般的な条件が無いわけではない。
① 駅から2分以内
② 主要道路に接する角地
③ 幹線道路沿いの300坪以上800坪未満の整形地
④ 高層ビル街にぽつんと空いた狭小地（30坪は欲しい）
⑤ 開発直前の周辺用地
（先日逃した寒川駅1分の60坪は正にそんな土地だった）