マンション管理の形態は大きく分ければ二つ。
管理会社へ委託する委託管理と自分たちで管理する自主管理。
でも、私は委託管理を更に細かく三つに分類することにしている。
名づけて、参加型委託管理、丸投げ型委託管理と独裁型委託管理。
ファミリー中心のマンションには参加型委託管理が多く、
住民が積極的に管理に参加して、管理費が公明正大に使われることが多い。
一方、投資型ワンルームが中心のマンションでは、
部屋のオーナーがそこに住んでいないので丸投げ委託管理の傾向が強く、
管理会社のやりたい放題になっていくことが多い。
当然、その場合は管理会社の利益も莫大で、
挙句の果てに管理費や積立金がショートすることも頻繁に起こる。
マンション土地の元の地権者が等価交換で建てたマンションは、
当初その地権者が長期間理事長になることが多く、
さまざまな不正管理や放漫管理が行われることが多い。
この場合は、独裁型委託管理と呼ぶことにしている。
例えば、地権者理事長の政権が長期化して、
管理組合活動が私物化され、管理費の流用が日常化する。
この流用には違法の場合もあれば合法の場合もある。
管理費を掠め取る常套手段は、
小さな工事会社と組んで見積書を水増しするやり方だ。
例えば、100万の工事で400万の見積書を作り、
工事が終わったら、300万円を裏から返してもらう方法だ。
こんなことはいとも簡単に行える。
問題の多い独裁型委託管理で一番厄介なのは、
善人で無知な人が長期間理事長に居座ったとき。
例えば、100万の工事なのに管理会社が400万の見積書を作り、
理事長の馬鹿につけこんで、300万円を余計に儲けてしまうやり方だ。
こんなことは丸投げ型委託管理でも日常茶飯事である。
大規模修繕工事費用の違いなどといったら恐ろしいほどだ。
私のように大小さまざまなマンションを所有して、
多くの大規模修繕工事に関わっていると、
同規模なのに工事額が倍以上違うことに驚かされる。
片方が5千万円で、一方が1億という具合だ。
日常の小さな工事でもそんな異様なことが頻繁に起こる。
防犯のためにカメラを設置しているマンションが多いが、
善人で無知な理事長が居座っているマンションだと
150万で出来る防犯工事に400万も払っていたりする。
防犯工事の知識のある人なんてほとんどいないから騙すのは簡単だ。
一般の住民はそんなこととは露知らず、
のほほんと総会で全ての議案に賛成する。
最終的には20年で一世帯あたり何十万という余分な出費を負わされる。
しかし、それでも、のほほんとした住民に被害者意識は全くない。
アホな国民とずる賢い官僚との関係を縮図にしたのが
マンション管理組合の世界だといっても過言ではない。
兎にも角にも、こんな怖い話しがあちこちにある。
お宅のマンションは大丈夫ですか？
表参道から骨董通りはお気に入りの散歩道