5年後、10年後の自分の姿をイメージする
老い支度の意識のある人に最初に考えて欲しいのは「不動産購入」
特に、若いうちに事業用不動産を購入することには大きな意義がある。
最初の事業用不動産の購入は出来れば30代が理想的だ。
35歳で1億円の不動産を全額銀行借入で購入する絵図を例に挙げよう。
例によって、分かりやすいように全ての数字を大まかにした。
A:銀行借入1億円の元利共の月返済額は約50万円=年600万円(20年、2.2%)
B:当該事業売上げ月額80万円=年額960万円とする。
C:所得税60万円の算出⇒上のように正しく計算しても、下のように
幽霊所得(=元本返済)に対して計算してもほぼ同額となる。
※年間収入960万−年間利息約200万(17万×12)−管理費100万−固定
資産税60万−減価償却200万=課税所得400万円(×0.15で60万円)
※月元本返済額33万×12ヶ月×0.15=返済額(×0.15で所得税約60万円)
D:年間キャッシュフロー=140万円(月額約12万)
※課税所得400万−所得税60万−返済元金約400万
+減価償却200万=140万円
実際には消費税40万円も引くので、キャッシュフローは100万(月額約8万)
こうして35歳に全額借入で事業用不動産を購入したとしても月8万の小遣いになる。
首尾よく5年後の40歳でもう一つ同規模の事業用不動産を購入したとする。
そして、45歳で最初の不動産を1億1千万円で売却しよう。
最初の借入残はゼロになり、40歳の借入残の内5千万も返却できる。
とすると、40歳で購入した方の不動産の返済は月額20万(年額約240万)。
さあ、この段階で賃貸収入によるばら色の生活をチェックしてみよう。
A:銀行借入の元利共の月返済額は20万円=年240万円(残り15年、2.2%)
B:当該事業売上げ月額80万円=年額960万円
C:課税所得税は幽霊所得である元本返済に対して計算しても同額なので
※月元本返済額15万×12ヶ月×0.15=所得税約27万円
D:簡易計算による高木式年間キャッシュフロー=530万円(月額約44万)
※事業売上げ960万−所得税30万−元本年返済額約240万−
運営管理費120万−消費税40万円=530万円(月額44万)
何と45歳にして、働かずして毎月44万円の収入を手にすることになる。
それも一銭も持っていなかった35歳の若者が始めた事業で。
この絵図は全てがうまくいったとあるチャレンジャーの実例だ。
5年毎にこの作業を続けて還暦を迎えたらどんなことになるか・・・
折角不動産戦略のこのブログの読者なのだから、
5年先、10年先の自分の生活にはこんな夢を添える勇気を持とう。
もちろん、既にこのブログの読者の何人かは始めていることだが・・・
※この計算が大雑把過ぎるという会計士の先生方は絶対に成功者にはなれ
ない。小事にこだわり細かいミス探しに時間を使い過ぎると大事を見失う。
※最近も年間850万を売り上げる事業用地の取引に立ち会った。
頭金を数千万用意している方で、実質利回り7.5%を見逃さなかった。
銀行に預けておくのはいかにももったいないと言っての決断。
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