不動産の出口戦略の話の中で
「換金用に持っている」と書いた。
この換金にはどんな意味があるかを
「詳しく説明してよ」と頼まれた。
実にいい質問で
この質問をすること自体が
この人の優秀さを示している。
６年前にＡ地購入で８千万、５年前にＢ地購入で７千万借り、
現在その返済残高が１億１０００万円だったとする。
この二つの毎月の返済は
一般的な返し方なら８０万円くらいだ。
さて、Ａ地が買ったときより少し値上がりし、
Ａ地だけ売って１億３０００万円が入ったとする。
ちょうどＡ地とＢ地の返済残を返し、
売却益の税金も支払える額だ。
そこでＡ，Ｂ合体のキャッシュフローを求め、
売った後のキャッシュフローと比較してみよう。
そうすると、「換金用」の意味が明白になってくる。
Ａ，Ｂ両方とも同じ条件と仮定して。
●駐車場年間収入＝１６００万
機械の減価償却は終了済み。
●年間支出＝固定資産税１００万、管理費２４０万、
元本返済５４０万、利息４２０万、消費税８０万
上の数字を基にして所得税を出す。
年間収入−年間利息−管理費 −固定資産税−消費税
１６００万−４２０万−２４０万−１００万 −８０万
これで課税所得が７６０万、よって２割の所得税は１５２万
●課税所得−所得税 −返済金
７６０万−１５２万−５４０万
これでキャッシュフローが年６８万、月で約６万円。
何と、現金で手元に残るのはたったの６万円。
※キャッシュフローの計算は８月２６日豆知識参照
さて一気に返済を起こしたので、これからは
Ｂ地のキャッシュフローだけを計算すればよい。
●収入＝８００万円
機械の減価償却は終了済み。
●支出＝固定資産税５０万、管理費１２０万、
元本返済なし、利息なし、消費税４０万
上の数字を基にして所得税を出す。
年間収入−年間利息−管理費 −固定資産税−消費税
８００万− ０万 −１２０万− ５０万 −４０万
これで課税所得が５９０万、よって２割の所得税は１１８万
●課税所得−所得税 −返済元金
５９０万−１１８万−０万
これでキャッシュフローは何と年額で４７２万。
現金収支から月額のキャッシュフローを比較すると
売る前が冷や汗の６８万円、そして売った後は悠々の４７２万円。
毎月４０万円もの自己創造年金が入り、もう借金は何もない。
たったの５〜６年で借金のない美しい土地が自分のもの。
これこそが不動産投資の醍醐味、妙味、うま味なのだ。
つまり、数年の間に土地が買値より少し値上がりしたときは
全体のキャッシュフローを改善するために
値上がりした土地を売却するという出口戦略もあることを念頭に
不動産投資が構築されていることを忘れてはならない。
私は、こんな出口処理を５〜６年に一度は考えている。
その決断の分かれ目は
資産形成に主眼を置くか、今の生活をよくするか。
つまり若いか、年寄りか、子供に資産を残すか
この三つが判断基準になっている。
写真説明：斑尾の紅葉