前回のブログで３店舗を売ると書いたら、
友人たちからその理由をしつこく問われた。
その度に詳細に説明をするのも面倒なので
「ブログに書くから読んで」と返答した。
不動産投資は「攻め」と「守り」の繰り返しだ。
借入れを増やしながら物件を増やす攻めと、
物件を減らしながら借入れを減らす守りだ。
銀行が貸すからとその気になって買い漁ると
あの『ダイエー』の中内さんのようになって
死ぬときには「債務超過」になってしまう。
そんな親にだけはなりたくない。
不動産投資成功の鍵はこの売りと買いなのだ。
今回の売りはもちろん守りのためのものだが、
売ってもC/Fは減らさないのがポイントだ。
※C/F=キャッシュフロー
例えば、8年前銀行から１億円借りて買った
家賃80万円の物件を１億円で売るとすると
① 80万の家賃収入が消えてなくなる
② 返済残5000万円は売却金で完済し
③ 更に別の物件の借入れ残5000万も完済
④ 合計で月の返済金100万円が消える。
⑤ 月の維持費（管理費など）10万円も消える。
売ってキャッシュイン80万が消えたが、
キャッシュアウト110 万も消えたので、
差引きキャッシュは月額30 万も増える。
つまり、売却で表向き年間840万円の
利益が決算時に減ってしまうが、
毎月の現金（キャッシュ）は増える。
これが不動産投資勝利の方程式なのだ。
つまり、「一つ売って、二つの返済を消す」
更に、「売っても当座のC/Fは減らさない」
こうして、借金を急速に減らしながら
現金収入を維持して資産の拡大をしていく。
横浜の関内地区では、場所によって、
地価が10年で５倍に上昇している。
こんなところの物件を売ったら、
一つ売って四つの返済を消せる。
「無借金の資産家になる」ためには、
売りと買いの絶妙のタイミングを
繰り返しながら、規模を拡大することだ。
これなら突然の災害や恐慌に遭遇しても
絶対に倒産などしないですむ。
教え子の中でも素直な人は、
皆このやり方で成功している。
ネットで変に情報過多になると
失敗のコースへと落ちていく。
誰も失敗しようとして
やっているわけではないが・・・