投資用マンションの一生

この度、30年前に買った投資用マンションを売却した。
最初の目論見は外れたが、それでも実によく働いてくれた。
一つのマンションが投資という意味での一生を終えた、合掌！
30年前のスタート時、このマンションの家賃は月14万円。
希望に満ちた実にいい時代だった、私も世の中も。
横須賀の片田舎物件だったので3LDKなのに購入価格は2千万円。
だから、キャッシュで買えた。
年間収入は月1万円の管理費を引いても13万円×12ヶ月で156万円。
ここから年6万円の固定資産税を引いて、
年間実質利回りは７．５％になった。
当初借りてくれた人は何と20年間も住み続けてくれた。
ただ、10年して家賃の値下げ依頼があり、月額12万円に値下げ。
だから、実質年間収入は126万円で、実質年間利回りは6.3％にダウン。
失われた20年に突入し、世の中から希望の火が遠のいていくのが分かった。
そして20年後に彼女は転居。
この間に得た実質家賃所得は1500万円＋1260万円で2760万円。
彼女の退室に伴うリフォーム代が250万円かかったので、
実際には2760万円から250万円を引いた2510万が彼女から得た収入。
これで年間利回りを再修正すると、
実際の平均年利回りは2510万÷20年÷2000万円で約６．3％となる。
これは国債の10倍の利回り、本当に彼女には感謝しなければならない。
さて、一月もしない内に新しい入居者が引っ越してきた。
家賃は更に下がって、月額10万円、デフレ不景気が吹き荒れていた。
この独身の男の人も１０年と実に長く入居してくれた。
同じような計算でその間の年間利回りを計算すると、5.1％だ。
そして、私が手にした彼からの実質所得の総額は1020万円。
彼の転居後のリフォーム代が20万円かかったので、
実際に手にしたお金は1000万円、随分と少なくなった。
二人の入居者から得た30年間の収入総額は3510万円。
そしてこの度、私はこのよく働いたマンションを1400万円で売却。
だから、このマンションから得た実際の収入は600万円を引いて2910万円。
世の中は暗いが、それなりに素晴らしい投資結果だったと満足している。
ちなみに、もしこんなマンションを10戸もっていたら・・・
毎年約１千万円の実質家賃収入があったことになる。凄い。
教え子の中には今年この道を歩き始めた者がいる。
彼の30年後を見届けることは私にはできそうにない、成功を祈る。
※1400万円でこのマンションを買った人と街でばったり。
「ありがとうございます、先日8万円で公務員の方が借りてくれました」
駅に近いのですぐに新しい人が入るとは思っていたが、本当によかった。
私の頭の中ですぐに計算機が動き出した。
実質年間利回りは（8万−1万）×12÷1400万＝６％
これなら国債利回りの10倍、このマンションの新しい一生の始まりだ。
（固定資産税は分からないので引いていない）

今流行のウォーキングシューズを買って鎌倉を散歩、どこもかしこも紫陽花が真っ盛り