破産物件

マンション投資、特にワンルームマンション投資は難しい。
業者は購入時の利回りで売り込みをかけるが、撤退価格は語らない。
この二つは車の両輪のようなもので、二つのバランスは重要だ。
横須賀のように空室が目立つ地域ではこの利回りそのものが怪しい。
「今まで１０％に回っていましたから儲かりますよ」
でも、この言葉が儲けを保証するものではないことを言うまでもない。
それが何より証拠には当の不動産屋がそれを買わない。
本当に儲かるものならば自分たちが買っている筈だ。
実際、いい土地が売りに出ると必ず業者が買ってしまう。
つまり、彼らは知っている、
「これからは借主を探すのが難しい時代だ」ということを。
借りてくれる人のいない利回りなんて、幽霊みたいなものだ。
私はこんなのを「幽霊利回り」と呼んでいる。
これからのマンション投資は東京のごく一部に限られるように思う。
個人的には、３Ａ地帯（麻布、青山、赤坂）のようなところが好きだ。
３Ｓ地帯（渋谷、新宿、新大久保）の市場は堅いが柄が好きでない。
まあ、こんな地域の築３〜５年の中古ワンルームマンションがいい。
新築を買って行き詰ったような人の破産物件が特に美味しい。
新築売り出し価格で２千万くらいが破産中古だと半値近くで買える。
これだと１０年稼いで撤退しても１千万弱では売れる。
その間に１千万円くらいは稼ぐだろうからやらない手はない。
この物件のように１２００万円で買って、９００万円で売ったら、
その差額が３００万円だから、差し引き７００万の儲け。
撤退価格が買値からあまり下がらないところがポイントだ。
こんな理論で１億を稼いだと豪語している教え子がいる。
彼はまだ３７歳のサラリーマンだ、凄い。
もう１３年生きて、彼の５０歳を見届けてみたい。

バイク置き場のマーケットが拡大している。この場所は月極めで12000円だと。