拡大都市のビル所有者（１）

私の駐車場ビジネスではほとんど減価償却費が生じないから
キャッシュフローは次の高木式大雑把公式で求めるている。
物件の不動産収入－銀行返済額－消費税－固定資産税－幽霊所得税－運営経費

例を挙げて話を進めよう。
事業資金　　　⇒1億円（坪１５０万の土地６０坪で９千万、諸経費１千万）
銀行借入　　　⇒８千万円を金利2.5％、20年返済で借入
月間駐車場収入⇒１５分１００円の駐車場で売上げが１００万円　　　　　　
銀行返済額　　⇒月額４２万円
消費税　　　　⇒１００万の５％で５万円　　　　
固定資産税　　⇒この土地の固定資産税は年間６０万円なので月５万
幽霊所得税　　⇒返済額の利息部分を除いた元本返済分には所得税がかかる。
　　　　　　　　返済金４２万円の中の２５万円を元本返済分と仮定する。
これにかかる税率は人によって異なるが、仮に２０％とする。
諸経費　　　　⇒電気代、掃除代や集金などの管理費を１３万円とする。

実際に計算して高木式大雑把キャッシュフローを求めてみる。
月不動産収入－銀行返済額　－　消費税　－　固定資産税－幽霊所得税－諸経費
100万　　　　42万　　　　５万　　　　５万　　　25万×0.2　　13万
月のキャッシュフロー（CF）は30万円だ。

CFが月３０万円の人間が次にどのくらいの仕事に投資できるか。
３０万円は生活費に消えてしまうから、実際には新規投資は無理。
しかし、もしこんな駐車場を１０箇所持っていたら・・・・
月のキャッシュフローは３００万円ということになる。

CFが３００万円の人間なら月２００万円の失敗に耐えられる。
ということは、３億の借入をして収入がゼロでも楽々と生きていかれる。
だから、拡大都市の駅前の一等地に駐車場やビルを買うことも可能になり、
その余裕で、次の不動産が購入でき、拡大のスパイラルに突入する。
拡大のスパイラルに入った人の凄さはそれを知る人にしか分からない。

この場合、駅前といっても、長沢駅前や野比駅前ではない。
上大岡や自由が丘の坪３００万以上の土地やそこに建つビルを指す。
この野比駅前と上大岡駅前の違いが土地活用者の格を分けるのだ。

野比駅前には１０年間もテナントの入らないビルがある。
しかし、自由が丘駅前や上大岡駅前にはそんなビルはない。
自由が丘や上大岡は拡大都市で、野比は縮小都市なのだ。
それは人通り調査をしなくても、５分も歩けばすぐに分かる。
そう、拡大都市では商店の数がいつの間にか増えていて、
縮小都市では商店街がシャッター通りになっている。

逆に言えば、拡大都市駅前に駐車所や商業ビルを持てる人は、
１０億前後の資産的裏づけが必要だということなのだ。
もちろん、大借金という危険を犯せば誰にでも大資産は持てるが、
借金まみれでそんなビルを持っていても大物とは呼ばない。
いつ巨大地震が襲ってくるかも知れない恐怖の中で生きる人間は、
５分も話せば、その器量のなさが見えてきてしまうものだから。

地主の息子でもなく、桁違いの才能もない普通の人間が、
拡大都市の駅前に３億以上のビルを所有する大物になるには、
長い年月と並みはずれた勤勉さが必要だとずっと思ってきた。

鎌倉一の鳥居付近では、この３年間で４軒の大型店が撤退した。
いずれ写真のような６０年前に衰退していくのか。
縮小都市ではぞっとする事態が起こっている。

※最近あの森永卓郎が大変身して、素晴らしい意見を連発している。