拡大都市のビル所有者(1)

私の駐車場ビジネスではほとんど減価償却費が生じないから
キャッシュフローは次の高木式大雑把公式で求めるている。
物件の不動産収入-銀行返済額-消費税-固定資産税-幽霊所得税-運営経費

例を挙げて話を進めよう。
事業資金   ⇒1億円(坪150万の土地60坪で9千万、諸経費1千万)
銀行借入   ⇒8千万円を金利2.5%、20年返済で借入
月間駐車場収入⇒15分100円の駐車場で売上げが100万円      
銀行返済額  ⇒月額42万円
消費税    ⇒100万の5%で5万円    
固定資産税  ⇒この土地の固定資産税は年間60万円なので月5万
幽霊所得税  ⇒返済額の利息部分を除いた元本返済分には所得税がかかる。
        返済金42万円の中の25万円を元本返済分と仮定する。
これにかかる税率は人によって異なるが、仮に20%とする。
諸経費    ⇒電気代、掃除代や集金などの管理費を13万円とする。

実際に計算して高木式大雑把キャッシュフローを求めてみる。
月不動産収入-銀行返済額 - 消費税 - 固定資産税-幽霊所得税-諸経費
100万    42万    5万    5万   25万×0.2  13万
月のキャッシュフロー(CF)は30万円だ。

CFが月30万円の人間が次にどのくらいの仕事に投資できるか。
30万円は生活費に消えてしまうから、実際には新規投資は無理。
しかし、もしこんな駐車場を10箇所持っていたら・・・・
月のキャッシュフローは300万円ということになる。

CFが300万円の人間なら月200万円の失敗に耐えられる。
ということは、3億の借入をして収入がゼロでも楽々と生きていかれる。
だから、拡大都市の駅前の一等地に駐車場やビルを買うことも可能になり、
その余裕で、次の不動産が購入でき、拡大のスパイラルに突入する。
拡大のスパイラルに入った人の凄さはそれを知る人にしか分からない。

この場合、駅前といっても、長沢駅前や野比駅前ではない。
上大岡や自由が丘の坪300万以上の土地やそこに建つビルを指す。
この野比駅前と上大岡駅前の違いが土地活用者の格を分けるのだ。

野比駅前には10年間もテナントの入らないビルがある。
しかし、自由が丘駅前や上大岡駅前にはそんなビルはない。
自由が丘や上大岡は拡大都市で、野比は縮小都市なのだ。
それは人通り調査をしなくても、5分も歩けばすぐに分かる。
そう、拡大都市では商店の数がいつの間にか増えていて、
縮小都市では商店街がシャッター通りになっている。

逆に言えば、拡大都市駅前に駐車所や商業ビルを持てる人は、
10億前後の資産的裏づけが必要だということなのだ。
もちろん、大借金という危険を犯せば誰にでも大資産は持てるが、
借金まみれでそんなビルを持っていても大物とは呼ばない。
いつ巨大地震が襲ってくるかも知れない恐怖の中で生きる人間は、
5分も話せば、その器量のなさが見えてきてしまうものだから。

地主の息子でもなく、桁違いの才能もない普通の人間が、
拡大都市の駅前に3億以上のビルを所有する大物になるには、
長い年月と並みはずれた勤勉さが必要だとずっと思ってきた。


鎌倉一の鳥居付近では、この3年間で4軒の大型店が撤退した。
いずれ写真のような60年前に衰退していくのか。
縮小都市ではぞっとする事態が起こっている。

※最近あの森永卓郎が大変身して、素晴らしい意見を連発している。

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拡大都市のビル所有者(1) への2件のフィードバック

  1. ekatuki のコメント:

    拡大のスパイラス・・・良い響きでもありますし未知の怖さでもあります

    鎌倉鳥居近辺の駐車場経営はまだいけるそうです。観光客はそれなりにいるそうですが、御土産屋に銭が落ちないようですね。

  2. 高木一次 のコメント:

    そうですね、八幡宮の近辺と小町はまだ当分大丈夫でしょうね。
    鎌倉は縮小都市ではないから、詳細な見極めができれば投資可能地です。
    ただ、ババを握ったらひどい目に会う怖い町でもあります。

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